安徽滁州臻美天城项目整合营销推广策略思路

滁州臻美天城营销策略思路深圳巨基中国‖滁州专案组‖2010年12月谨呈：滁州永泰置业房地产开发有限公司从品质到品牌的蜕变巨基中国要求自己给开发企业成就的是巨基中国合作理念超越大滁城、成就品牌建设巨基中国运营理念巨基中国要求自己进驻滁洲超强阵容、服务一个企业巨基中国服务理念巨基中国要求自己专心服务目录第一部分：项目现状分析第二部分：蓄势期营销简要回顾第三部分：整合营销的传播第四部分：产品包装完善建议第五部分：认筹&认购策略思路《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下Q:69031789第一部分：项目现状分析滁州概况项目分析SWOT分析&策略应对思维导图地理位置——

区位优势明显，南京一小时生活圈滁州，滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习惯称皖东。滁州市临江近海，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市境，待建中的京沪高速铁路，宁西铁路将在市境内通过，滁河航运直达长江。市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场。滁州概况行政区划——

辖2市4县2区，安徽面积第三大地级市滁州概况滁州市辖琅琊区、南谯区，天长市、明光市和全椒、来安、定远、凤阳4县，总面积13398平方公里，为安徽省面积第三大地级市。其中市辖区面积1399平方公里（约占总面积的10.4%）。年未全市人口445.2万人（截止2008年6月）。滁州概况区域交通——

地理区位良好交通四通八达滁州地处皖东，历来为南京江北门户，地理位置优越。京沪铁路、京沪高铁、宁西铁路穿行而过。【公路】国道：G104、G205、G312省道：S101、S205、S206、S212、S226、S247、S307、S309、S310、S311、S312、S331高速公路：沪陕高速公路、宁洛高速公路、京福高速公路、长深高速公路、马滁扬高速公路（在建）、北沿江高速公路（在建）。

【铁路】铁路：京沪铁路、宁西铁路高速铁路：京沪高速铁路（在建）、沪汉蓉高速铁路（在建）。项目概况【项目产品配比】房型面积（㎡）套数（套）配比（%)三房二厅115-14427293%下沉式庭院>144207%合计292100%项目房源：由上表可以看出，项目房源约292户，均属于大户型房源。从滁州目前房产市场来看，大户型房源可以筛选优质高端客户，提高了项目今后社区的综合人文素养，从而起到滁州首个高端楼盘的效应。对今后开发商的品牌效应打下坚固形象品牌。项目分析【产品分布】从左图中看出，楼栋产品分布基本是遵守建筑设计角度，坐北朝南，出则繁华，入则宁静的生态住宅小区，实现景观资源、社区配套的最大化。项目分析四星级酒店18层2幢楼108户18层4幢楼96户16层3幢楼44户11层1幢楼44户11层4层临街商铺项目外部环境[四至]北南西东项目宗地项目南面为三里亭路，旁边有菜市场和琅琊小学，为学区房小区。为小孩的上学提供了便利。项目东侧毗邻丰乐大道，紧挨滁州建军委大厦，属城市中心范畴，拥有繁华的生活配套，为项目营造一个便利的居住条件。项目西面为滁州琅琊山国家4A级景区及滁州学院，有着得天独厚的山水景观带资源，为项目打造高端豪宅铺垫坚实基础项目北面是主干道琅琊西路，连接火车站和琅琊山。正对面为成熟社区、交政管理处、滁州人才大市场。已形成成熟便利的居住氛围。利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会做好项目前期展示及包装，造成包装成熟且精致的市场印象。优势（S）：区位优势明显，属滁州城市中心繁华地带，周边配套完善成熟区域价值可观；项目周边1公里范围内有琅琊小学、五中、滁州实验中学、滁州大学，有着极为良好的人文教育氛围；毗邻国家4A级琅琊山景区，千亩山体公园凤凰湖岸风光带，景观资源优越，自然景观得天独厚区域交通便利，交通通达性好；机会（O）：琅琊区类似项目的开发欠缺，山水项目更缺；居民对项目所在片区认可度较高滁州消费者对山景住宅持热烈追捧的观念；大户型产品稀缺，新政继续缩小大户型产品的规划。威胁（T）：

滁州楼盘发展参差不齐，价格差异明显，产品本身具有的品质差异不大，现阶段项目与项目之间比拼的是外在的配套、景观资源。SWOT分析&我们的策略利用名称、包装等前期高端形象抢占市场制高点；借助竞争对手推广手段进行借势营销；选择最佳上市时机。劣势（W）：现阶段环境较为混乱产品规划合理性欠缺，产品规划未充分考虑滁州市民的生活习惯，缺少生活阳台。项目的楼体层高从南至北的排列规划未考虑楼层视野及受光的最大化。充分诉求产品优势；利用学区房概念、山体公园、畔凤凰湖风光带开发热点诉求升值潜力；在销售前期，将项目景观、地中海风情的建筑设计、自身周边的学区房配套的独特买点提前呈现，给目标客户营造视觉上的享受及购买欲望的刺激充分利用琅琊山景观资源优势，凤凰湖岸风光带的规划及学区房的稀缺优势，在营销后期注重借助机会，打造高端精品星级物业，提升项目价值；利用项目本身的最低容积率、最高绿化率来吸引高端客户。减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁项目价值点梳理>地段价值：市区中心、学区房>区位价值：靠山临湖，适宜人居>园林景观：原生态山林、百年香樟>建筑概念：地中海风情建筑主流产品：滁州首个下沉式庭院花园、观景阳台、空中花园价值唯一：首个高绿化率、低容积率的高尚社区【小结】在面临项目即将开盘不到一个月的时间里，如何去梳理我们的客户，如何去确定我们诚意客户的意向有多大，如何定位客户对这个项目的一个价格期望是我们需要做的工作。所以在工程进度能顺利保证的前提下，怎么去弱化风险，实现量价齐升，则是我们工作内容的重点！项目分析目标：打造滁州城市首个下沉式别墅——顶层豪华“空中别墅”、百万价值标榜——第二部分：蓄势期营销简要回顾2010营销动作的回顾小结启发思维导图国庆活动的总结02月初，项目工地围墙形象宣传开始；02月下旬，营销中心装修完毕后，开始启动使用；03月初，完成项目楼书及传播礼品制作，接待客户,对外营销传播；02—09月，项目开始接待人员并储客；08月初，项目在安房网的网上销售中心开通09月初，滁州楼市宣传册制作完毕，并已过入宣传；10月国庆，进行意向诚意登记活动；2010年主要营销动作回顾2010营销动作的回顾1、国庆客户意向审请房源人数

国庆7天假期期间（2010/10/1-----2010/10/7），臻美天城户型图全城首发公布，项目策划组向前期积累来电来访的客户进行回访，回访方式是在营销中心，项目置业顾问的引导下，进行对臻美天城认购户型申请。截止7号为止，在我们臻美天城销售团队共同的努力，申请认购意向的客户共有301个。

国庆活动的总结2、客户来源区域分析

从来访申请购房意向登记来看，主要客户来源于本地居民最多，来访客户301个就有255个来自于琅琊区，占到整个来访客户比例的85%。所以，本地客户是我们的主要目标客户群体。国庆活动的总结3、客户购房目的分析

从客户的来访问卷中有301个客户接受了问卷调查，有289个客户表示购房动机主要是自住为主。主要是改善性住房，客户年龄分布在35-40岁之间为主要客户群体。而作为投资客户占到3%，这部分客户主要以商铺感兴趣。自住兼投资的客户占到住宅部分的1%。国庆活动的总结4、客户购房面积分析

本项目主要为大户型房源。从此次户型全城首次公开以来反馈的结果显示，较多数客户择房面积在120-140平米之间，占到45%的比例。其次是五号公馆的115平米的房型，共有88个客户做了认购意向申请，占到29%的比例。国庆活动的总结5、客户选房栋数分析

客户在选楼栋最多的是1#楼，共有88个客户单一的选择了该栋楼，占到四栋住宅楼29%的比例。其次是3号公馆受到客户的热捧，占到23%。只有2号公馆客户所选比例相对较小，只有7%。另外，有20%的客户选择在1、2、3、5号公馆混合意向的客户有60个。

4#楼2#楼3#楼1#楼国庆活动的总结6、客户选房层数分析

本项目为滁州市首个下层式庭院，是本项目的个性化产品特色。以及高层的空中花园户型，为本项目可以加分。通过整合来访客户的认购意向申请可以看出，下沉式庭院和空中花园都比较受到客户的喜爱。高层的空中花园户型占到客户申购的18%，而下沉式庭院占到客户认购申请的13%。除此之外是相对比较保守的客户选择在楼层中间的户型居室。在7层以上和7层以下选房的客户相对持平，分别占到35%和34%国庆活动的总结从国庆前期的客户意向申请调查带给我们巨基中国是什么样的市场启法呢：1、如何准确设定目标客群？2、如何将项目的独创性、资源唯一性进行整合，提炼总概念形象？使项目本身的USP进一步的挖掘提升？通过什么样的营销手段来实现？3、如何真正意义上来鉴别我们的诚意客户，什么样的方式来洗客？4、如何借助独特性产品力将永泰企业品牌进行提升？带着以上的问题，我们进入下一章…………小结启发第三部分：整合营销的传播消费者整合思维导图产品整合广告的表现消费者整合一、本案目标客群目标客群分类：从客群性质来看，主要分为三大类：1、首次置业群——流动、商务、居住性质；2、改善型客群——生活、居住、享受性质；3、投资型客群——修身、养性、休闲性质；从板块方面来看：本案主要以琅琊区客群为主。做引导滁州楼市的领跑者，争取泰鑫项目的客户群，消费者整合消费者描述：1、他们往往有自己的事业或实业，要么经商、要么从政、要么从教；2、他们是企业的高层管理人员或企业的CEO；3、他们是已近将退休的年龄，这里是他们未来修身养性的驿站；4、同时他们更愿意借助一个平台，为他们的高尚生活品质提供更大的可能。核心层：琅琊区改善性需求客户及其关联客户，拆迁需求客户，政府公务员、军队干部、教师,大型国企客户扩展层：滁州周边县市范围内认可产品价值及未来发展的实力型客户

辐射层：有强烈高端洋房产品情节的客户群项目客群定位消费者整合产品整合（一）稀缺性本案的建筑特点为地中海建筑风格，同时在琅琊山国家景区旁独有的英伦洋房产品，使本案成为稀缺高端产品。产品稀缺性产品整合（一）稀缺性景观资源稀缺性闹市中的山景资源产品整合琅琊西路、丰乐大道、三里亭路——依山而立拥城而居，高价值地段（一）稀缺性地段稀缺性（二）升值性区域升值琅琊区域，滁州市政府着力打造的城市市地中心改造重点十大工程项目之一、随着江苏产业链承接的转移，以及琅琊山景区资源的开发建设，该区域是目前最成为老百姓认同的适居之地，也是将来升值空间最大的区域。产品整合（二）升值性规划升值休闲、娱乐、餐饮、购物和商务办公等功能为一体的CLD。为本地区价值提升提供支持条件。产品整合繁华与宁静、工作与生活、娱乐与学习瞬间切换，竞争优势明显。（三）便捷性产品整合稀缺山景稀缺地段稀缺产品++产品核心优势产品整合项目产品定位琅琊西路凸显产品特色价值城市中心地带清晰的位置感景观资源优势地中海风格琅琊山脚下产品整合广告的表现广告表现的价值体现【下沉式院落】广告的表现广告的表现【空中花园别墅】广告的表现一庭天下阔绰院落广告的表现广告的表现名校学府，让孩子赢在人生的起跑线上广告的表现广告的表现广告的表现广告的表现第四部分：产品包装完善建议独立电梯样品房豪华观景客厅、餐厅产品完善建议院落布局产品完善建议下沉式庭院、客厅产品完善建议豪华精致中央水景地中海园林产品完善建议在现规划上，赋予园林“地中海风情”的概念

——超越依山而居环境，打造极致欧派环境——产品完善建议室外景观休闲展示地中海园林产品完善建议【入户大堂】给予业主回家的尊贵感觉产品完善建议入户口位于架空层部位，地面铺砌天然石材，墙身铺贴天然石材，石膏板天花吊顶，配精美灯饰。入户口参考【入户大堂】产品完善建议【入户大堂】产品完善建议双开式电梯门，变公共空间为私家空间每层楼独立电梯门禁私密尊贵——豪华电梯——【入户大堂】产品完善建议特设中式餐厅作为尊贵洽谈厅可观室外景致的景观洽谈区室内优雅的洽谈氛围客户在洽谈时咖啡、点心任君品尝，倍显尊贵产品完善建议营销中心不仅是一个房子买卖的场所，更重要的是一个休闲放松的选择。工艺品显示出业主对生活细节的追求。采用偏暖色调的设计，感觉温馨，有居家氛围。儿童房的帽子就是软体设计中的内容样板房产品展销建议海尔集成厨房海尔集成书房西门子集成客厅西门子集成卧室产品展销建议外墙保温灯光感应系统卧室配置指纹门锁门手拉柄产品展销建议建筑用材展示，充分体现项目的建筑品质必选动作4/卧室配置指纹门锁—迎合私人空间需求2/智能控制系统—达到集中控制目的3/灯光感应智能系统—迎合实用性需要1/基本智能化设备—迎合居住、安全需要5/外墙保温设备—体现高尚住家环保理念6/中央新风系统—体现生态生活需求建筑用材展示产品展销建议产品展销建议楼体展示楼体灯光字，楼体条幅。截流客户，彰现项目昭示性。建筑排珊：白天夜晚通用的喷画霓虹广告白天黑夜远远开车经过的客户识别项目产品展销建议看楼通道看楼通道：精细化、人性化、符合项目定位风格。产品展销建议现场导示系统分别在销售中心、停车场、样板房等处，对烘托项目的形象及销售服务的体贴入微有良好的昭示性。产品展销建议酒店式服务人员服饰，礼服门童、清洁、保安、物管人员等

把服务融入销售流程，让客户感受前所未有的尊贵，为客户提供最优质的销售服务，极强的团队精神，最训练有素的销售队伍。营销推广建议物料名称说明楼书从宏观的角度展示城市发展的历程、规律、方向；企业文化和战略目标、总体规划及在城市的发展中承载的意义；项目生活方式的描绘等。以务实为、务虚为辅，介绍项目的产品优势、特点等户型手册制作精美的户型单页装封成套，背面做置业计划书海报、折页制作海报、折页，可根据销售节点等灵活使用短信可发短信广撒网，使用灵活、方便、成本低、有效沙盘模型整体概念规划沙盘三维宣传片3-5分钟的概念片，形象至上其它手提袋、小礼品、纸杯、档案袋、信封、便签等物料展示全方位传播核心概念户外与条幅报纸电视短信直发营销活动售楼处包装认知认同认购有效的整合传播——在的推广过程中，必须进行全方位传播营销推广建议第五部分：认筹&认购活动策划思路策划方案体系初步认筹环节活动深度认筹环节活动活动主题活动日期活动目的活动条件功能区域划分活动主要物料活动说明活动方式认购（开盘）活动活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明关键节点：2011-01-03关键节点：2011-01-08关键节点：2011-01-16认筹认购策略思路

贯彻巨基地产机构针对滁州【永泰·臻美天城】（以下称“本案”或“本项目”）项目的整体营销思路，在最大的化的保证、实现项目的操盘成功，建立在我们对本项目的深度认识、分析基础上。

同时，结合我们对滁州房地产市场的整体“地毯式”调研、深度分析、研究基础上，接下来，我们重点针对本项目的正式开盘（认购）前的销售前奏准备工作，做系统的策划思路汇报。

针对本项目开盘前（认购）的主要工作，会经历如下关键节点活动：初步认筹（洗筹）环节—深度认筹环节——认购环节（开盘环节）——签订合同环节。针对上述各个不同节点的活动，我们接下来做一一分析和汇报。认筹认购策略思路策划方案体系深度认筹环节活动活动主题活动日期活动目的活动条件功能区域划分活动主要物料活动说明活动方式认购（开盘）活动活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明初步认筹环节活动关键节点：2011-01-03关键节点：2011-01-08关键节点：2011-01-16认筹认购策略思路一、活动目的

初步筛选市场意向客户，吸纳真实有效的准客户群，筹备项目的准业主，实现项目认购、成功成交的终极目的，同时，扩大项目在市场上的影响力，树立项目品牌、开发企业品牌！二、活动主题持【永泰·臻美天城】VIP卡可享受“交5000，抵5000”，（认购）开盘优惠2000元等多重购房实惠优惠认筹认购策略思路三、活动日期既定于2011年元月3日当天举行（具体认筹活动执行方案待双方商议确定后另行提交）首先，我们要结合本项目目前已储备意向客户情况（截止2010年12月14日意向登记客户1600左右）；其次，根据发展商永泰置业部署的预售证拿到的既定日期（2011年1月3日）；再次，根据本项目施工的工程进度。故此，我们把本次活动的时间节点既定为发展商获得本项目预售许可证当日举行（通知客户参加初步认筹活动可以预售证获得当日倒推7日启动，也即可提前一周左右通知客户）。四、活动条件硬性条件要求：本项目《预售许可证》必须到位并公布于售楼部现场；也或者发展商通过公关手段解决政策瓶颈。软性条件要求：相关活动执行方案确定、相关人员、物料、道具、宣传等均到位。认筹认购策略思路五、功能区域划分客户签到/咨询区——缴纳款项区——签署认筹意向书区——VIP卡/礼品领取区——等候/休息区客户签到/咨询区缴纳款项区签署认筹意向书区VIP卡/礼品领取区休息/等候区认筹认购策略思路认筹认购策略思路六、活动主要物料1、VIP卡制作2、VIP卡使用权益说明书（印刷或是纸质式打印、复印）3、礼品（分为纪念礼品、馈赠礼品等价值不等的礼品制作、采购）4、认筹协议书（印刷或是纸质式打印、复印）5、认筹流程说明（印刷或是纸质式打印、复印）6、认筹流程说明（喷绘展架或是易拉宝、X展架等）7、功能区水牌制作（功能区划分见上述《五》具体内容）8、验钞机、POS机各若干（根据财务人员数量而定，可多预备1-2台，以备不时之需）9、签到本、签到笔足量10、客户定向问卷调查（印刷或是纸质式打印、复印）11、活动现场布置及氛围包装（具体方案待双方商议确定后另行专项提交）12、相关活动前后之媒介宣传、炒作（具体方案待双方商议确定后另行专项提交）认筹认购策略思路认筹认购策略思路七、活动方式1、客户持交纳意向认筹金人民币5000元整，客户凭VIP卡及认筹意向书，在本项目认购成功者，可享受“5000元的购房优惠活动”（也即“交5000，抵5000”）。2、客户凭VIP卡及认筹意向书，在本项目认购成功者，可享受“所购物业总款优惠2000元政策”。3、客户凭VIP卡及认筹意向书，在本项目认购当日，可享受优先的选房权益（相对于无卡客户）。4、客户所持有的VIP卡所享有的所有相关权益，原则上不得转让（需要说明的则是，其实可以转让，只是做给客户看罢了，显得我们操作此活动的正规性和规范性）。5、客户交纳意向认筹金人民币5000元整，签署意向认筹协议书，在本项目认购（开盘）当日未实现成交且提出需要退还款项者，可在本项目正式认购（开盘）活动之日起10日后，客户凭有效身份证件原件、VIP卡及认筹意向书原件等，予以不计任何利息的返还其意向金。6、交款客户在本项目正式认购（开盘）未成功成交者且未提出退还款项要求者，需填写相关申请继续持有VIP卡进行本项目其他批次物业推售时再参加购房行为者，届时可享受发展商另行规定的相关购房优惠活动。7、上述所涉及的客户所享受的所有相关权益，只在购房范围内享有，不得折现；发展商在法律许可的范围内，有最终的解释权。认筹认购策略思路八、活动说明经过本次初轮认筹（洗筹）活动，完成真实、有效客户群的筛选工作，初步建立意向客户群的对本项目的忠诚度及喜好度，为本项目正式认购活动中准业主的“制造”，创造必要的“第一门槛”！同时，也可实现摸底调查、了解客户对本项目的期待程度（价格、偏好楼栋、偏好楼层、偏好户型等），为本项目的价值（价格）提升，制造“第一窗口”！认筹认购策略思路策划方案体系初步认筹环节活动活动主题活动日期活动目的活动条件功能区域划分活动主要物料活动说明活动方式认购（开盘）活动活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明深度认筹环节活动关键节点：2011-01-03关键节点：2011-01-08关键节点：2011-01-16认筹认购策略思路一、活动目的本项目通过《初步认筹环节活动》，在一定程度上剔除了相应的“水货客户”，提升了客户的购房质量水平。策划本次《深度认筹环节活动》，目的在于在《初步认筹环节活动》的基础上，继续提升客户的购房质量水平，以确保较高质量的客户在本项目正式认购（开盘）活动中能真实完成购房行为，实现我们的销售目的。当然，扩大本项目在市场上的影响力、吸纳新的意向客户、树立项目品牌、开发企业品牌，也是我们策划本次活动的目的及意义所在。二、活动主题升级【永泰·臻美天城】VIP卡可享受“交50000，抵20000”，（认购）开盘当日更有多重折扣购房优惠认筹认购策略思路三、活动日期既定于2011年元月8日（星期六）当天举行（具体认筹活动执行方案待双方商议确定后另行提交）首先，我们要结合本项目届时所储备的持有VIP卡意向客户及新进吸纳的意向客户情况为基础；其次，根据发展商永泰置业部署的预售证拿到的既定日期（2011年1月3日）；再次，根据本项目施工的工程进度。第四，结合发展商永泰置业与巨基地产机构所拟定的本项目于2011年1月16日启动认购（开盘）活动为基点。在经过初轮的认筹活动、活动前后媒介宣传、炒作等工作后，已参加初轮认筹的持有VIP客户会与家人、朋友、同事、亲戚等商议购房事宜，我们趁热打铁，启动本轮的《深度认筹环节活动》，市场媒介宣传、造势、再加上置业顾问的后续跟进、“施压”，以巩固此批客户的购买信心；同时，针对未参加初轮认筹的意向客户，我们可通过相关的媒介宣传、造势、炒作，再加上在已经参加初轮认筹者的影响、感染下，会出现、吸纳新的意向客户参加本次活动，扩大本项目的准客户范围、数量级质量！故此，结合上述种种要素，我们把本次活动的时间节点既定2011年元月8日（星期六）当天举行（具体认筹活动执行方案待双方商议确定后另行提交），当然，营销部置业顾问在策划总监、销售经理的指导下，可在初轮认筹（洗筹）的2011年1月3日之后，即可启动通知客户参加《深度认筹环节活动》！认筹认购策略思路四、活动条件硬性条件要求：本项目《预售许可证》必须到位并公布于售楼部现场；也或者发展商通过公关手段解决政策瓶颈！软性条件要求：相关活动执行方案确定、相关人员、物料、道具、宣传等均到位；参加《深度认筹环节活动》客户通知到位！认筹认购策略思路五、功能区域划分客户签到/咨询区——缴纳款项区——签署VIP升级认筹意向书区——礼品/资料领取区——等候/休息区客户签到/咨询区缴纳款项区签署VIP升级认筹意向书区礼品/资料领取区休息/等候区认筹认购策略思路认筹认购策略思路六、活动主要物料1、VIP卡升级使用权益说明书（印刷或是纸质式打印、复印）2、礼品（分为纪念礼品、馈赠礼品等价值不等的礼品制作、采购）3、VIP卡升级认筹协议书（印刷或是纸质式打印、复印）4、VIP卡升级认筹流程说明（印刷或是纸质式打印、复印）5、VIP卡升级认筹流程说明（喷绘展架或是易拉宝、X展架等）6、VIP卡升级活动功能区水牌制作（功能区划分见上述《五》具体内容）7、验钞机、POS机各若干（根据财务人员数量而定，可多预备1-2台，以备不时之需）8、签到本、签到笔足量9、客户定向问卷调查（印刷或是纸质式打印、复印）10、活动现场布置及氛围包装（具体方案待双方商议确定后另行专项提交）11、相关活动前后之媒介宣传、炒作（具体方案待双方商议确定后另行专项提交）认筹认购策略思路七、活动方式1、客户在之前交纳意向认筹金人民币5000元整的基础上，补足20000元整（也即再另行交纳15000元整）并签署《VIP卡升级认筹意向书》，实现VIP卡升级手续；客户凭VIP卡及《VIP卡升级认筹意向书》，在本项目正式认购（开盘）成功者，可享受“交50000，抵20000”活动优惠。2、客户凭VIP卡、《认筹意向书》及《VIP卡升级认筹意向书》，在本项目正式认购（开盘）成功者，则可双重享受“发展商前述所规定的认购（开盘）2000元购房优惠之权益”。3、客户凭VIP卡、《认筹意向书》及《VIP卡升级认筹意向书》，在本项目认购当日，可享受优先的选房权益。4、客户所持有的VIP卡所享有的所有相关权益，原则上不得转让（需要说明的则是，其实可以转让，只是做给客户看罢了，显得我们操作此活动的正规性和规范性）。5、客户交纳的意向认筹金人民币50000元整，在本项目认购（开盘）当日未实现成交且提出需要退还款项者，可在本项目正式认购（开盘）活动之日起10日后，客户凭有效身份证件原件、VIP卡、《认筹意向书》及《VIP卡升级认筹意向书》原件等，予以不计任何利息的返还其意向金。6、交款客户在本项目正式认购（开盘）未成功成交者且未提出退还款项要求者，需填写相关申请继续持有VIP卡进行本项目其他批次物业推售时再参加购房行为者，届时可享受发展商另行规定的相关购房优惠活动。7、上述所涉及的客户所享受的所有相关权益，只在购房范围内享有，不得折现；发展商在法律许可的范围内，有最终的解释权。认筹认购策略思路八、活动说明经过本次深度的第二轮认筹（洗筹）活动，完成更具真实、有效客户群的筛选工作，基本建立起意向客户群的对本项目的忠诚度及喜好度，为本项目正式认购活动中准业主的“制造”，创造必要的“第二门槛”！同时，也可实现摸底调查、了解客户对本项目的期待程度（价格、偏好楼栋、偏好楼层、偏好户型等），为本项目的价值（价格）提升，制造“第一窗口”！认筹认购策略思路策划方案体系初步认筹环节活动活动主题活动日期活动目的活动条件功能区域划分活动主要物料活动说明活动方式深度认筹环节活动活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明活动目的活动主题活动日期活动条件活动主要物料功能区域划分活动方式活动说明关键节点：2011-01-03关键节点：2011-01-08关键节点：2011-01-16认购（开盘）活动认筹认购策略思路一、活动目的本项目通过《初步认筹环节活动》、《深度认筹环节活动》，认筹筹码也从5000元升级至50000元，在很大程度上剔除了相应的“水货客户”，在很大程度上提升了客户的购房质量水平，同时，也提高了项目在正式认购（开盘）的成交成功率，以确保项目在正式认购（开盘）期间实现“开门红”！策划本次《认购（开盘）活动》，目的在于在释放前期我们所储备的高质量有效客户群，实现真正的正式销售行为，为发展商及时、快速、高效的回拢资金，实现发展商的现金流高效运转！二、活动主题持【永泰·臻美天城】升级VIP卡开盘当天签《认购协议书》，另交30000元。同时可享受认购（开盘）当日9.7/9.9折购房优惠，更可享受折上折购房优惠认筹认购策略思路三、活动日期

既定于2011年元月16日（星期日）当天举行，具体认购（开盘）活动执行方案待双方商议确定后另行专项提交。特别提示：营销部置业顾问在策划总监、销售经理的指导下，可在本项目正式认购（开盘）活动日之前的3-4日内，即可启动通知客户参加《认购（开盘）环节活动》的通知工作！四、活动条件硬性条件要求：本项目相关涉及的“五证”必须到位并公布于售楼部现场；也或者发展商通过公关手段解决政策瓶颈！软性条件要求：相关活动执行方案、销售价格方案等确定、相关人员、物料、道具、宣传等均到位；参加《认购（开盘）环节活动》客户通知到位！认筹认购策略思路认筹认购策略思路五、功能区域划分客户签到/咨询区——缴纳款项区——签署认筹协议区——VIP卡/礼品领取区——等候/休息区——客户议事专区（解决客户有重大争议，另辟较为私密区域专项、单独处理）

客户签到/咨询区缴纳款项区签署《认购协议书》区礼品/资料领取区休息/等候区客户议事专区认筹认购策略思路认筹认购策略思路六、活动主要物料1、《认购协议》印刷（专项印刷，一式四联），客户签字，发展商盖章（具体内容拟定另行专项提交、确认）2、《认购协议》样板展示（喷绘展架或是易拉宝、X展架等）3、认购活动流程说明印刷（印刷或是纸质式打印、复印）4、认购活动流程说明展示（喷绘展架或是易拉宝、X展架等）5、礼品（分为纪念礼品、馈赠礼品等价值不等的礼品制作、采购）6、活动功能区水牌制作（功能区划分见上述《五》具体内容）7、验钞机、POS机各若干（根据财务人员数量而定，可多预备1-2台，以备不时之需）8、签到本、签到笔足量9、活动现场布置及氛围包装（具体方案待双方商议确定后另行专项提交）10、相关活动前后之媒介宣传、炒作（具体方案待双方商议确定后另行专项提交）认筹认购策略思路七、活动方式1、客户在认购（开盘）当日持有效身份证件、VIP卡、《认筹意向书》、《VIP卡升级认筹意向书》等原件，到收款区补足50000元整（实则另行交纳30000元整），签署【永泰·臻美天城】《认购协议书》。2、客户在认购（开盘）当日成交者，均可享受总房款9.9优惠；一次性付款者，可享受总房款9.9折后的9.7折优惠；按揭付款者，可享受总房款9.9折后的9.9折优惠。3