2007年中山市黄圃镇国际食品贸易港招商执行方案资料

中山·黄圃

国际食品贸易港招商执行方案1目录第一章招商总则其次章招商对象细分市场第三章招商执行安排第四章招商把握第五章招商筹备2第一章招商总则其次章招商对象市场细分第三章招商执行安排第四章招商把握第五章招商筹备3丰富工程的市场内涵招商总策略商业信息闪电搜集搭建商户聚拢平台4招商分策略走出去、请进来〔走出去：组织中山食品企业参展各类全国性的、国际性的呈现会、洽谈会；〕〔请进来：在当地举办各类展销会，吸引外地参展商〕建立直复式的招商网络〔通过DM、夹报、一对一上门效劳等方式建立全方位的招商网络〕分组进展〔设立招商部，分成5组招商组，每组3人〕以流淌招商为主、现场招商为辅主动出击，各个击破，现场余2－3人作接待。(成立黄圃食品工业协会,与中国食品工业协会等国内行业组织及香港贸易进展局等国际型经贸社团组织合作沟通,快速收集商贸信息,搭建商贸平台)协会领头,速建商贸平台5第一章招商总则其次章招商对象市场细分第三章招商执行安排第四章招商把握第五章招商筹备6招商对象招商产品的代理经销商中山市食品总公司东升分公司副食品供销站招商产品的直营厂家或厂商销售部中山市黄圃镇太昌腊味加工厂、中山市黄圃镇联发肉类食品加工厂、宗兴腊味加工厂、中山市金硕果仁食品厂、中山市华实食品、中山市中兴果仁食品厂、中山市皇冠食品、中山市咀香园食品……有招商产品资源整合和经营治理阅历的大商家7

商家的经营档次、经营风格预备了工程的经营环境与整体形象，为保证今后工程的可持续经营，建议在招商的过程严格地甄选商家条件，主要考虑以下几个方面：目标商家素养要求8

商家的品牌知名度。品牌商家具有以点带面的辐射效应，将对整个工程的推广、招商以及人气聚拢起到极大的促进作用。

商家经营特色的唯一性。由于本工程规模较大、起点较高，确保整个商场尽可能多的引进不同风格、不同特色的商家，以满足消费者多元化的需求，建议需对进驻商家进展质量筛选，以保证商家经营风格与特色的唯一性。

经营年限品牌经营商是投资客的根本收益保障，为确保工程相对较稳定的市场经营气氛，需对进驻商家的经营年限需设定根本标准，对经营行业、经营业态及经营档次不同的商家采取不同的租赁年限。目标商家素养要求9依据本工程自身特点，制定以下招商比例预备：招商比例划分黄圃招商占50％左右；中山招商占30%；外地招商、国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。依据招商实际状况，假设招商消逝火爆，可加大预留局部的比例〔例如10％〕。10依据实际招商进程，三个阶段的招商比例各有不同的侧重点：前期招商重点：黄圃食品加工企业中期招商重点：中山食品加工企业后期招商重点：中山、国内国际知名食品企业招商比例划分11第一章招商总则其次章招商对象市场细分第三章招商执行安排第四章招商把握第五章招商筹备12食品商贸巨擎，网络全球商机整体形象推广13后期推广阶段〔〕交付使用及试业开幕〔〕持续推广阶段〔－10.31〕公开招商阶段〔－8.31〕初步推广阶段〔－6.10〕招商推广预备14推广时间节点安排阶段划分时间节点推广目标初步推广阶段2007.5.25—6.10完成基础资料准备工作，确定目标客户选择。招商队伍组建完毕，招商中心包装完善，销售物料及法律文件到位。公开招商阶段2007.6.11—8.31确定核心商家，积累客户资源，6月份由政府牵头组建食品工业协会，6月底之前完成经营管理公司招标工作。8月中旬完成4楼餐饮招商。总体完成30~40％持续推广阶段2007.9.1－10.31加大宣传力度，系列事件营销。总体完成量70~80％落实商家进场及装修2007.9.1－10.31已签约商家进场装修交付使用及试业开幕2007.11.1－11.9配合11.9日第三届食洽会召开，试业开幕后期推广阶段2007.11.1－11.30利用招商惯性，消化尾货。总体完成量90%以上15时间：2023.5.25——6.101〕推广思路工程的工程进度在本阶段期间未能到达招商要求，从战略的角度考虑,该阶段属于打根底时期,是为正式招商做好各项的筹备工作及推广铺垫。在工程不为广知的状况下，前期的宣传推广侧重于提高工程的知名度和炒作工程的区域商业价值，同时通过“中山黄圃国际食品贸易港，打造食品德业商贸第一平台“的概念进展导入。前期是告知性宣传，从7月份开头渐渐加大宣传力度，到8月份到达第一个小高潮，通过各大报纸的软文宣传、新闻炒作、户外广告、现场工地包装等方式，力争在中山地区工程的知名度到达60%左右。初步推广阶段162〕推广目标：使本工程在黄圃及周边确定范围内为食品企业和商家所关注确立本工程要打造国际食品贸易平台的形象3〕推广重点：炒作黄圃商圈价值介绍工程的根本状况和整体定位进展商品牌推广和实力介绍公布招商信息174〕宣传推广策略：通过地盘包装、在黄圃镇主要出入口公布户外广告和导示牌等工作，引发商家对本工程的联想。在食品德业网站宣传本工程要打造国际食品贸易平台的概念。参观第四届国际食品展览会18招商预备工作：6月5日前完成招商队伍的组建。完成对招商人员招商技巧、统一说辞、商业地产专业培训；完成现场招商处包装及工程地盘包装；做好业态规划，制定相应的租金预备方案；确定目标商家资源，收集商家信息；筛选重点主题主力商家,开展对重点商家的接触；完成招商资料设计；完成布置招商现场用图表；完成租赁合同的评审和定稿；确定招商广告宣传方案；完成工程现场广告位及导识系统规划方案，建立黄圃各街道交通导向系统。19时间：2023.6.11——8.31

完成目标：出租率达30~40%

1〕推广思路在工程知名度有了确定根底条件上，本阶段的重点是就工程的具体状况进展系列宣传，从国际食品商贸平台概念演绎、食品销售渠道的重大变革、政策支持、工程定位、地段商业价值、功能分布、进展商品牌实力、知名食品加工企业进驻等等进展宣传。

公开招商阶段202〕推广目的通过地盘包装、户外广告、知名企业进驻等前期活动，使工程有确定的知名度和影响力。为工程的整体运营奠定根底，通过对品牌中小型商家的招商引进，到达工程全面商业运营。3〕推广重点塑造工程品牌形象传递销售、招商信息工程优势内部认购造势21完成招商任务分解和落实；连续收集商家资源,筛选商家资源；与相关协会建立合作关系；全面开放与意向商家的洽谈,重点引进主力商家,形成带动作用和引导；用优待政策引进品牌商家，优先安排进场装修；形成对重点商家资源集中区的针对性招商；完成帮助招商工作的现场气氛衬托，组织大型主题营销活动；完成营销推广阶段性预备；实施工程导识系统及广告位的制作；逐步完成对工程商业气氛的营造,包括招商现场包装布置。4〕招商工作的内容225〕招商工作重点6月份招商重点为黄圃镇食品加工企业，广东地区腊味食品。由镇

政府牵头组织食品工业协会，组织产品推介会。7月中上旬重点在中山组织食品展览会和食品德业峰会。8月将招商扩展为珠三角，辐射广东省。6〕招商方式大型招商会〔活动〕商家信息搜集，登门访问现场招商中心招商237〕推广策略报纸、专业杂志、网络、电台、户外广告等全方位的立体组合宣传攻势，公布连续性的软文，形成动态播报，争取在短时间内产生轰动效应，引起商家、消费者及经营者的广泛关注。就经营商而言，成行成市才能产生聚拢效应，才能增加辐射半径，而品牌商家则是一个市场形成中最关键、最具有影响力与号召力的组成局部，本阶段的推广应紧紧围绕品牌商家的进驻来开放,特殊是国际知名品牌。241、6月中下旬，由镇政府牵头组建黄圃食品工业协会，针对本工程召开推介会。通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。召开新闻公布会旨在说明镇政府及其相关部门对国际食品贸易港的重视和支持；开发商全力建设市场和扶持、培育市场的措施及决心，同时公布招商细则和引入专业经营治理公司的时间，以增进商户进场的信念。2、组织经营治理公司的招标。全国范围内进展经营治理公司的招标，初步选定3—5家，从品牌、治理力气、运营力气以及拥有客户资源等各方面进展综合评定。8〕大事行销253、7月上旬，在中山市进展食品工业峰会和巡展。邀请中山市有关政府部门以及局部签约商家，争论关于如何集中发挥中山食品优势，做强做大本地食品德业，组织峰会俱乐部。4、确定经营治理公司，承受新闻公布会的形式广而告之。5、8月份招商范围扩至珠三角地区辐射整个广东省。26时间：2023.9.1——2023.10.31完成目标：出租率到达70~80%以上持续推广阶段1〕推广思路：承接前期推广思路，并作出细化演绎。上一阶段为工程的全面呈现，以强大的阵容进展演绎，从而奠定市场地位及形象，本阶段应承接前期主题思路，在大方向不转变的前提下作出细化演绎，使工程品牌形象得以持续并加以稳固。2〕推广重点：公开招商进展火爆促销信息273〕招商重点：强化工程宣传力度，通过系列大事行销推动招商进度；催促商家进场装修并与之协作；完成开业筹划方案，组织进开放业相关活动预备；开业环境布置；开业广告宣传；完成开业庆典预备工作；284〕推广策略：1、炒作经营治理公司的专业化，突出这一优势。2、招商与装修同时进展，已经签约的商家进场装修。3、整合政府、经营治理公司各方面有效数据，挖掘客户，承受DM等形式以及一对一面对面效劳。295〕大事行销：1、经营治理公司正式介入。2、对进驻的知名商家进展访谈，从经营的角度对工程进展分析，从而说明工程的投资价值。3、中秋国庆献礼，作一系列促销活动。4、与第三届食洽会联手协作，在食洽会当日进展工程开业典礼，吸引商家进驻。30时间：2023.11.1——2023.11.30招商目标：清理尾货及内部业态优化后期推广阶段1〕推广思路：全力消化尾货2〕推广重点：开业信息

招商信息313〕招商重点：利用第三届食洽会的影响和客户资源，强化工程宣传力度，连续跟进和开掘客户，对场内业态进展适当优化组合。4〕招商范围：国际国内食品厂商及参与食洽会的商家。5〕招商推广策略：闻炒作食洽会，利用DM及人员进展一对一跟踪效劳。32连续加强商家资源贮存，对剩余商铺进展定向招商，提高招商成功率；对现有商家资源进展优化组合；完成对媒体炒作的组织和实施；设计对消费者有吸引力的活动素材,组织相关媒体宣传；利用开业前的宣传和造势,促进招商率的进一步提高；完成开业后的系列促销活动实施方案。6〕招商工作内容：33招商流程341、争取政府政策的支持：

取得黄圃镇政府以及相关部门对本工程书面文件支持，如“政府重点支持工程”、“重点疼惜单位”、“黄圃镇对外呈现窗口”等；

依据黄圃镇镇政府最新的政府工作报告及将来城市规划图，对现有的食品企业进展正确的行业经营引导，为本工程的招商工作营造一个良好的招商气氛；

以“国内外大型食品企业”为龙头，政府引导其入驻本工程，形成品牌效应，以带动相关商家，到达本案兴市旺市目标；

帮助组织全省或区域性的食品德业论坛与专题沟通会议，提高本工程的影响力；

赐予市场投资经营者确定的税费、工商治理费减免，以减低其前期经营的风险。小结：招商措施建议352、投资开发方赐予支持：

前期市场培育阶段，赐予经营者确定的免租优待；

招商阶段优待措施：大户优先选铺权、租铺价格优待、前期免治理费、提前签约租金优待等措施；

引入专业经营治理公司，为后期市场推广作预备。3、制定市场的经营策略

加大工程宣传推广力度，将市场形象向全省乃至全国范围全面推广；

供给全方位多功能的经营治理效劳，使入驻商家更有信念保障，以达到兴市旺市的目标，提升工程影响力；

招商运营推广费用确实定；

不定期举办特色节庆活动、行业呈现会等；36第一章招商总则其次章招商对象市场细分第三章招商执行安排第四章招商把握第五章招商筹备37租金厘定建议备注：以上租金含治理费及推广费，四楼不计广告推广费楼层业态分布租金价格（元/㎡）1F知名食品区/腊味区/银行60食品机械区452F软包装饮料区45干果糖果区403F特色食品区35干货/食品原材料30检测设备区254F酒楼15商务办公区30依据本工程的铺位状况，结合市场操作规划，对本工程的区域进展分析：38租金溢价标准及折扣比例为了吸引商户尽早达成租赁协议，先将对外公布的租金水平往上提高确定幅度，依据达成承租协议的先后，制定相应的租金优待折扣，如：达成承租协议时间溢价系数折扣比例(%)2007年7月31前0.908.8折2007年9月1前0.909.0折2007年10月31前0.909.2折举例：某商铺经进展商批核，租金低价为30元/㎡，按溢价系数0.90计算租金并对外公布，公布的租价为33.33元，同时招商组依据部署，可执行8.8折的最低招租优待。〔公开招商前会依据工程总核心租价指标，制定具体到各商铺的租价方案与折扣执行方案，经进展商批核后执行〕391、第1-2年租金不作递增

开业的1~2年，是经营起动阶段，不管商户还是治理公司，必定都有确定的经营难度，需要共同进展市场培育，广场才能逐步做旺，建议第1—2年的商铺租金不作递增。2、第3年开头递增幅度3-10%

经过1-2年的市场培育和营运，随着经营渐渐走向正轨，广场品牌确实立，广场开头进入新的阶段。建议商铺租金从第3年开头递增，增幅3-10%,具体比例如下:租金递增及租期建议403、租期建议：酒楼租期：8年，腊味、干果等其他产品商家租期：3~5年租期租金递增比例租期租金递增比例3年第3年递增5%6年从第3年起每3年递增8-10%4年从第3年起逐年递增4%7年从第3年起每3年递增8-10%5年从第3年起逐年递增3%8年从第3年起每3年递增8-10%工程租金递增预备表：41招商优待措施一：秒秒金预备为了促进各类商家的尽快签约，早日到达本工程的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证开发商根本利润的根底上，作减免部份租金1～3个月的优待。7月31日前签约入场的商户，可额外享受3个月的免租期8月30日前签约入场的商户，可额外享受2个月的免租期10月30日前签约入场的商户，可额外享受1个月的免租期招商优待措施二：零租金试业在2023年11月9日食洽会开幕、贸易港开业前，免租金试业招商优待措施42招商优待措施三：商户前期装修投入越大，中途退场的机率就越小，贸易港的形象呈现功能就越强。为了鼓舞商户早期投入，依据商户投入装修本钱的凹凸赠送不同的免租期：装修费用200元/㎡赠送2个月的免租期装修费用400元/㎡赠送4个月的免租期装修费用600元/㎡赠送6个月的免租期43第一章招商总则其次章招商对象市场细分第三章招商执行安排第四章招商把握第五章招商筹备44招商部组织架构招商部一部二部三部四部五部招商经理1名招商人员13~15名45招商人员的聘请和甄选为了更好地完成工程的招商工作，需依据需求建立招商队伍。由于工程属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏阅历的人员，同时没有时间对销售人员进展系统的岗位培训，故对聘请人员进展严格的从业阅历及工作力气方面的考量。聘请原则：对商业专业的招商人员，必需具有本行业或营销业1年以上从业阅历，优先考虑从事过商业房地产工程的招商工作、招商筹划等方面的工作阅历、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和