房地产开发方案

目录第一部分：市场调查一、**市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析部分第二部分：客户分析一.客户群体的构成与特性的描述二.客户群细分及其客户心理因素分析三、目的客户需求分析四、交易案例客户总结第三部分：项目分析一．项目介绍二．项目ＳＷＯＴ分析三．项目规划设计方案评析四．项目综合评价及项目发展方略第四部分：项目整体定位一．整体定位原则二．项目整体定位三．形象定位四．产品定位五．规划建议六．建筑七．户型八．园林建议九．室设计建议十．配套建议第一部分市场背景及经济发展动态经济背景对于一种项目整体定位来说，能够说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分容似乎只是一种背景，但却是后来全部工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依靠，一切都无从谈起。下面列取的要点是比较框架的一种体系，各个不同的项目能够证据本身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，诸多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最佳不要出现在报告之。最佳每一种数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。一．**市总体社会及经济发展状况（一）．**市200*年经济发展背景 1．GDP指标需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增加率和人均GDP。2．固定资产投资需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增加率，其中基础建设投资增加是多少，房地产投资增加是多少。与整体的固定资产投资增加相比较，房地产投资的增加有什么特点。3．消费指数上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增加率为多少。消费指数与GDP增加相比较的特点。消费热点的新趋向。4．外资运用程度上一年度实际运用外资额，增加率。有无有关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。5．存贷款国金融机构人民币各项存款余额，增加率。金融政策的变化对房地产消费的影响。各项贷款余额，增加率。6．产品销售与公司盈利房地产业产品销售与公司盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的容普通在本地的经济发展年鉴中都能够查到，如果有本地的房地产发展年鉴，有关数据会更为全方面、详实精确。同时，能够运用图表加强阐明的力度和专业性。（二）．经济发展政策着重强调本地的各项发展政策。产业政策：什么为支柱产业。例如的支柱产业是高新科技，是旅游等。金融政策：向哪方面倾斜，重点激励什么行业，以及引发的有关影响对房地产业的影响，例如在IT业大发展的时期，这一行业的购房需求就被刺激起来。房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，激励，着重发展什么等？人才政策：备参考，对客户群体的影响有关。小结：从下列几个角度总结。1、经济指标显示本地经济运行处在良好否。2、按国际经济组织统计表明，当一种地区的经济增加速度不小于5%的时候，本地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）3、经济增加的重要因素是什么。4、消费指数与否对地产发展有利。5、政府对地产行业的态度。二．房地产总体市场现状及走势分析（一）．房地产指标分析1．总体投资：用图表阐明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要阐明。注明增加率。2．空置面积：（备选）用空置面积的升降阐明地产发展走向，普通合用于经济复地区或整体经济萧条时期。3．同意预售面积：将来一年的市场供应量。4．销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的减少阐明销售面积的增加落后于预售面积的增加，这种比值的逐步减少，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。图例以下：5．新楼住宅销售面积：用同意预售面积和新楼住宅销售面积增加的比较来阐明新开发项目的特点。6．三级市场与二级市场交易量比较：（备选）7．都市不同地区的开发面积比较：阐明开发重点向哪一部分转移。图例以下：（二）．房地产发展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用现在市场上的某些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。全部概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的对的性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。普通采用四到六个方面即可。资料来源最佳为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，能够从规模优势、社区氛围等角度论述，如果是高端物业，能够从利益点、品牌塑造加以引诱阐明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。例如：1、

大盘成为房地产发展趋势。2、

购房消费趋于理性等等……三．市场需求分析这一部分是在市场调研的基础之上完毕的，但在某种程度上，所谓市场调查只但是是对自己信心的一次激励而已，因此，这一部分的数据能够通过资料等其它手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是某些屡扑不灭的市场新特点。固然，具体数据要根据项目的不同加以调节。这一部分也能够作为市场调研的成果单独提出。**市****年住宅消费市场调查1．购置新居情有独钟调查成果反映出，打算选购新居占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，重要以选购新居为主。这首先阐明置业者主流的强劲购置力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。A型230MA型230M24*2*3+工人房+入户花园

一梯二户，南北通透

阳光电梯厅

入户花园

圆形餐厅

主卧南北通透

双主人房

空间运用稍有欠缺，如客、餐厅之间面积难以运用；

功效划分简朴化，功效化稍多样有欠缺，如工人活动空间与主人活动空间的分离；卫生间的功效扩展等，与户型面积定位不完全相称……周边环境差……本身硬伤弱项交通条件等生活配套……地理、环境条件优势强项图片图片图片图片ESWN**项目项目所在举例，用位置图说话2．自用为主导在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其它占1％。

购房的用途重要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3．潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划近来购置的占47％，六个月后来占27％，一年后来占17％，两年后来占9％。

从计划购置时间看，计划一年置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。4．**地区是置业者首选（割据各自都市不同而填对应的区域）5．最爱的是小高层或多层。（自选）频数分析表明，中意小高层的消费者占44％，多层占33％，高层占21％，别墅占2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占56％，跃式占20％，复式占23％，其它占1％。对平层的选择不再是一支独秀，其它类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67％，跃式占15％，复式占18％；喜欢小高层的消费者中，平层占56％，跃式占25％，复式占19％，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44％，跃式占18％，复式占38％，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。6．更喜欢自己装修？（根据市场状况，自选）在交楼原则的选择上，毛坯房占40％，厨卫装修占34％，普通装修占19％，精装修占7％。毛坯房和厨卫装修的交楼原则比较受欢迎，另首先是普通装修，精装修并不十分受欢迎。与家庭月收入交叉分析：交叉分析成果显示，收入在5000元下列的，选择毛坯房占45％，基本装修55％；收入在5000－8000元的，选择毛坯房占35％，基本装修占65％；收入在8000－10000元的，选择毛坯房占60％，基本装修占40％；收入在10000元以上的，选择毛坯房占65％，基本装修占35％。分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼原则的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更乐意为装修的自由选择预留更大空间。7．三房是首选在单位房间的选择上，选择1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。购房者重要选择三房单位为主，另首先是二房，选择一房和四房单位的比例不多。上述成果与家庭构造交叉分析则显示，单身在选择上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂的：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房占22％；三代同堂的：1房占0％，2房占8％，3房占52％，4房占40％；分析表明现在不同的家庭构造对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+儿女）、主干家庭（父母+夫妻+儿女）的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相似。单位房间选择与置业次数交叉分析：初次置业的，选择1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置业的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。分析表明初次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。8．最但愿的面积区间是平方米（具体数据各地不同，现采用数据。但愿购房面积的选择上，但愿购置面积在90-110平方米比例最高；另首先是70-90平方米，但愿购置面积在70平方米下列的比例不高。与但愿购置的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者但愿面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分但愿90-110平米和70平米下列，极少一部分但愿在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米；

选择三房的购房者但愿面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整体选择面积的中位数M0=104平米；与现在住房面积交叉分析表明，置业者在购房时购房面积的盼望要超出租住或自有住房面积的比例较高。盼望合理价格水平：4000-6000元在购房者心目中，价格在4000元下列占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。合理价格水平重要集中在4000元-6000元之间，整体价格合理水平M0=4770元。9．按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81％，一次性付款占19％。按揭的比例超出八成，阐明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也阐明银行按揭对住宅市场的支持作用不容小视。10．量入为出的月供购房者首供能力31万以上占8％，21－30万占12％，16－20万占14％，11－15万占25％，5－10万占41％。购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80%的市场是首供能力在20万以的市场。整体首供中位数M0=14.5万。购房者月供选择在1000元下列的占7％，1001－1500元占27％，1501－占25％，－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。购房者月供重要集中在1000-2500元/月之间，整体月供款中位数中位数M0=1950元。综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在45万-50万之间的房子是购房者负担的平均水平。11．环境因素很重要在促成购置的因素中，环境占重要位置。从统计能够看出，为了改善居住环境的占65％，方便池孩上学占10％，离上班近点占4％，生活方便点占15％，显得更有身份占1％，现在的房子太小占4％，离亲戚朋友更近些及其它占1％。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购置前三位的因素。12．大家一起出主意买房调查表明：自己看楼选房的占26％，多数状况是自己看楼的占36％，大部分状况请懂行的朋友带着一起看的占38％。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其它因素的影响，特别是业人士的建议。13．平民置业时代来临调查显示：购房者单身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％。准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的都市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预示着大众置业的热潮或许即将来临。14．年轻人成为主力军购房者的年纪25岁下列占3％，25－29岁占46％，30－35岁占31％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。购房者的年纪段重要集中在25-29岁之间，占46%；另首先是30-35岁之间，占31%；显示年轻的群体是现在置业的重要构成成分。15．置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超出二分之一以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型构造应当关注；另首先近二分之一的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大概不到30%的受访者认为其它因素、智能化设施、社区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型构造、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、社区规模、智能化设施。16．置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型构造、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、社区规模、其它因素等。从以上调查能够看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。后来发展商在开发项目时，对环境因素应予充足的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果含有优美的环境和能够接受的交通条件，关外楼盘对消费者将具重大吸引力。

17．多种置业因素加权排序被访者关注的置业因素回答中，有排序的，有无排序的；通过加权排序，环境景观、工程质量、物业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。加权排序和重要因素排序的差别体现在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，多种因素加权排序却排在工程质量、物业管理之后。由此能够看出，不同的置业者关注的因素差别性比较大。如对有车的置业者，交通因素可能不在考虑围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。

18．被访者心目中的抱负家园（社区规模、生活配套、楼盘风格）本问题采用了开放式问答，约60%的被访者回答无所谓或未做回答。从中也能够看出，置业者对涉及社区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。在回答的被访者中，也有相称数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、潮流、浪漫等字眼回答；极少一部分回答欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。由此看出，现在置业者对发展商倡导的建筑风格认同度比较低或者基本不认同。19．被访者心目中承认的发展商品牌20．被访者心目中承认的代理商品牌四．竞争市场调研与分析部分在普通意义上来讲，一种项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。（一）

竞争片区判断：（此处最佳用地图标注阐明）

**市**区在建住宅项目一览表项目名称地理位置开发商设计单位占地面积建筑总面积层数与栋数户型与面积建筑总高度计划投资总额开工日期预计竣工日期工程状态销售状况同质楼盘竞争区域：价格竞争区域：楼盘资料有关楼盘统计表项目名称项目规模（住宅）销售状况发展商（二）竞争楼盘分析：推广形象分析：市场形象树立较有特色的楼盘解剖。营销手法分析：可借鉴的楼盘营销手法的分析，涉及其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。下面就黄埔雅苑的报广投放举例阐明例：数据一：.1.31-.3.20*****项目公布广告28版.11.20、21黄埔雅苑一期公布广告2版

黄埔雅苑二期1.31-3.20广告统计表项目名称媒体名称公布日期星期几面积类别版面号版面名色彩主题黄埔雅苑二期特报-03-21星期四1广告A16广告彩色强势不可挡黄埔雅苑二期特报-03-15星期五1广告A15广告彩色绿意盎然中心区，缔造抱负生活空间黄埔雅苑二期特报-01-31星期四1广告A12广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！黄埔雅苑二期商报-01-31星期四1广告A4广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！…………

（三）产品质素分析：各竞争楼盘质素逐步趋同，项目的最大差别点逐步转移到地理位置与环境、自然、景观资源。楼盘会所配套设备AAAA游泳池(室恒温)/水力按摩池/小朋友嬉水池/健身房/桑拿/小朋友乐园/乒乓球/阅览室/多功效集体活动室线路2条、有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、防火/防煤气泄露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表BBBB游泳池(室外)/健身房/老人活动中心/小朋友乐园/台球/棋牌/咖啡厅/酒吧有线电视、自来水、市电、有管道煤气、社区网络抄表、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控制系统HHHH游泳池(室外)/篮球场/乒乓球/小朋友乐园/老人活动中心有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、三表IC卡缴费、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭/紧争联动系统、光纤到社区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室综合布线/社区综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统

（四）个案分析：**楼盘户型列表：面积77-80127-139150162-16417/8-223户型2房2厅3房及3房带工人房3房2厅带工人房3房2厅带工人房3房、四房带入户花园所占比例13%14%49%7%17%楼盘规模：社区品质：朝向景观：园林规划：销售状况：销售推广：小结：

第二部分客户分析一．客户群体的构成与特性的描述在这一部分里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目的群体，进行具体的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在此后的销售方略制订上有的放失，对症下药。这一部分也能够结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原则，方便各位。（一）目的客户群体总体描述（共同的特性）从年纪：从收入：从区域：从工作特点：从家庭构造：从生活态度：从行为习惯：性格需求特性：生活品质需求特性：价值观、消费观：

在通过以上分析后，能够对大群体的客户进行分类描述，以下表：

编号客户分类客户细分特性需求本项目核心客户A本地人本人使用积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房、★★★★★为儿女购置为儿女安家购置3房、4房★★★B私营业主经济实力强,家庭人口多,要大户型3房4房5房别墅★★★★★

C政府公务员本地人对素质规定高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房、4房、5房★★★★外地人求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房★★★D公司主酒店型不常住，讲求经济，面积规定不高2房、3房★★★舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房★★★E公司白领管理人员积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年纪较大，对价格比较敏感3房★★★技术人员年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感1房1厅，2房、3房★★F公司给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质2房、3房、4房★G工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感1房1厅、2房

★（二）我们项目住宅目的客户：偶得客户群游离客户群偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群原住民、私营业主、政府公务员（60%）普通工薪阶层（5%-10%）其它0-5%公司主、公司白领（20-30%）二．交易案例客户总结此部分案例能够列举两个以上，模式列举其一。（一）**楼盘成交客户分析1．居住地取样106个地区个数比例2．认知途径：取样106个路过条幅报纸朋友介绍老客户介绍在附近居住个数比例3．客户特性(文字性叙述)年纪重要分布在30—45岁30岁下列30－35岁35－40岁40－45岁45岁以上4．付款方式取样套套数比例一次性按揭5．置业用途：6．购置理由（卖点）7．置业特性8．消费特性（举例）三．客户群细分及其客户心理因素分析（一）购置本项目类别物业的因素分析（二）目的客户细分和心理分析此段能够列举实力，用最直接的事实说服甲方对客户的认知。如：王先生，男，43岁，职业为IT公司总经理，家庭构造为…多侧面的形象感性描述。四．目的客户需求分析（一）目的客户群体关注点——目的客户买房的考虑因素住宅建筑质量住宅规划、公共设施社区人群的素质安全因素儿女入学因素生活因素等有关因素分析……（二）本项目吸引和流失目的客户的因素列举与分析（三）扬长避短的方法小结：通过以上分析，能够对我们的目的客户群体做一大致描述：1、

从年纪上，他们的年纪段集中在……2、从职业上，他们……3、从居住区域上，他们……4、从家庭构造上，他们……5、从消费习惯上，……

第三部分项目分析一．项目介绍（一）项目基本资料（简述项目基本状况涉及政府性地块强制性规定）发展商：有时涉及土地提供者和资金提供者两类。项目位置：普通道路围括。占地面积：涉及水面，红线，退后红线等。物业类别：住宅？商业？总建筑面积：涉及公建、住宅、配套等。建筑形式：多层、高层、别墅等。楼层状况：……容积率：……道路占地：建筑覆盖率：绿化系数：总户数：规划人口：总停车位：等其它基础数据

（二）地块现状1、地块现有状况阐明：描述土地归属等行政附加条件。2．气候地质资料2.1生地？熟地？2.2地块走势，东高西低？2.3地表状况，水面？河道？2.4土壤状况，沙地？黏土？2.5植被状况，沙漠？森林？2.6拆迁状况，有无人居。2.7气候条件，长年平均温度、无霜期、降雨量等3．政府控制性规划规定地块图片（三）项目四至Ø地块北面：Ø地块以东：Ø地块以西：Ø地块以南：描述、挖掘四至状况，对项目有利弊的景观、标字性建筑、配套、交通、娱乐设施等，分析这些周边建筑能给项目带来哪些优势及机会，哪些是劣势，要避免和注意的。（四）交通分析：运用图形对项目周边的交通状况进行分析。重要道路分析项目道路性质两侧设施构成旧有住宅在售住宅住宅（商业）业态住宅（商业）业种配套状况交通状况（五）景观分析：项目周边景观资源分析，运用图形。（六）配套分析

二．项目ＳＷＯＴ分析在做SWOT分析时，往往会把优势与机会、劣势与威胁混淆，两组一对应似乎说的意思差不多，为加以分析，普通把优势、劣势归为项目本身的条件（气质天成，本身硬伤），学术点说是因，机会与威胁是外部条件，外因。可选方案一：（一）．优势Ø自然条件：Ø地段的特殊性、优越性Ø周边的配套：Ø开发成本：如能够有效控制，资金投入能够得到有效确保。Ø开发模式：Ø市场竞争环境，市场空白点：Ø区域环境、大势，如WTO，CEPA有项目发展，提高预留空间。……（二）．劣势Ø生活氛围：Ø片区形象：Ø景观资源：Ø片区文化资源：Ø项目规划等指标的局限：Ø交通条件：Ø噪音：……在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是能够互相转化的，视项目的具体状况加以归类。优劣势普通着重于项目的实体问题。（三）．机会Ø宏观经济状况：宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的基础。Ø国家金融政策：Ø项目所在区域地产市场、所在片区的大规划。Ø居住环境的规定。……（四）．威胁Ø供应集中：同档次楼盘的推出量巨大，缺少足够的市场需求做支撑。Ø有关片区同类产品的竞争。Ø部分相邻片区的价格竞争。Ø项目本身硬伤。……以上所列举为项目SWOT分析惯用元素，常涉及方面，运用时请具体项目具体看待。

可选方案二：用图例说话项目SWOT分析竞争强项（Strength）竞争弱项（Weakness）机会点(Opportunity)……威胁点(Ttreat)……

三．项目规划设计方案评析在我司接触的项目中，存在两种状况：有产品和从地块做起，如果是有产品的话，在这里就要给出方案的评价，如果没有，直接进入下一章的整体定位中整体设计建议等篇章。具体囊括的方面见下一章，已经此后的规划设计建议报告祥案。四．项目综合评价及项目发展方略（一）综合评价从市场分件、将来规划、消费者的价值取向以及地块本身资源等因素对项目做总体评价，提出我方观点。（二）项目发展方略一句话定发展方略如：发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁或提出具体原则Ø树立项目形象，从产品和营销两方面确立地位。Ø把握楼盘推出时机。Ø以**的形象入市，重视展示，营造氛围，提高楼盘价值。Ø整合项目资源，全方面树立项目差别化形象。……

第四部分项目总体定位对项目进行专业的分析和理解甲方意愿的理解后,通过我方观点向甲方强有力的体现出该项目在市场上所要呈现的整体风格（例如：项目案名、建筑风格、品牌思路、规划特色……）以及项目推出后,在市场上所造成的多种必然影响、和给甲方带来的可观的经济效益。即，用简洁而专业的语言，告诉甲方该项目的整体定位思路，同时给他一种强心针，让其对本项目充满信心。一．整体定位原则（一）项目定位之基准地产项目的定位是基于：项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功效；市场调研反映的含有有效需求的市场空间；政府在都市总体规划上的限制。以上的文字，是通用于任何项目的模版话语，这个部分的撰写，普通就是公式化的叙述。所谓地产因子，指的是一种建筑地块所含有的适宜建造某种功效建筑的条件和质素。一种地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功效和档次，是其将来建筑价值之核心因素之一。根据项目的需要，还能够在本部分中加入有关地产因子的某些分析图表。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应含有的基本地产因子有所不同。具体以下表：

影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加阐明A、对公共交通的依赖性很强强普通弱不适宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境干扰的适应性强较强弱很弱不适宜临货运交通快速干道、高压线等。C、对大气环境的规定低不高高很高不适宜临近污染性工厂、闹市D、对社区（菜市场）配套规定高很高较弱弱不适宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之规定低普通高很高F、社区物业管理的规定低不高高很高G、建筑、质量装修规定低普通高很高精品设计H、容积率、覆盖率规定无普通低低I、对休闲空间，绿化规定无普通高很高J、景观规定无普通高很高根据上表所列举的某些数据，有争对性的对所要策划的某个具体的项目，进行分析：该项目大部分含有的地产因子是属于以上哪种档次的住宅，缺少的地产因子又是哪个档次的等，由此而对该项目的整体定位提出合理的建议。（二）**项目市场定位原则——最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值；——最大化的发掘地块特异性的价值；——最大化建立竞争优势，避免劣势，以减少专业风险。二．项目整体定位（一）

整体定位用简洁的语言抓住项目的特质进行描述，使其涵足以包容项目性格，外延能够激发有关辐射联想。（二）定位诠释就第上部分的容，进行具体的解释，让项目市场定位里的每句话、每个词语，都得到充足而专业、理性的论述。三．形象定位（一）项目的市场形象定位的原则就本项目的市场定位进行标语性的总结，呈现出项目的整体风格、客户诉求、品牌特性……（二）形象定位（三）案名建议四．产品定位五．规划建议（一）规划建议1．规划目的就项目的具体特点，归纳说出该项目总体规划的目的。例如项目的容积率、绿化率、覆盖率、总户数、居民数和道路占地率以及水面所占面积等，给甲方一种直观而简朴的印象。2．规划原则在总体规划的具体建议之前，要先明确总体规划设计的几个基本原则这样才干形成对方案的基本评价原则，也给设计任务提供更明确的方向。就项目的具体特点，就下列几点原则进行规划方案的设计：2.1土地价值最大化房地产的基本目的就是运用土地上的附着物，最大的提高土地的价值，从而实现丰厚的投资回报。对土地价值的判断，以及对应的土地价值提高手段，是实现土地价值最大化的基本途径。项目用地的区域价值和本身价值判断，是总体规划的基本起点，没有这样的判断，规划体系和价值体系很有可能会产生背离，最后会影响到项目的成败，因此不可不慎。2.2资源运用最大化这是针对任何项目都要认真面对的问题，充足挖掘用地以及用地周边的自然和人文资源，是提高项目价值的根本，如何形成对自然景观的运用，以及人文传统的弘扬，这是规划设计时必须严肃面对的问题。在做此部分时，可根据项目的具体特点，从下列的几点里有选择性的进行评述和建议。自然资源评述：如湖泊、山地、自然绿化…项目的人文景观评述：如本地的多种文化……本身资源评述：项目的会所、超市、幼儿园……将来资源评述：本身建设配套、附近周边市政配套建设……2.3前瞻性：任何一种项目的开发，都不能仅仅立足于现在,更多的是要着眼与将来，总体规划的合适超前，才干使本项目在将来的竞争中立于不败之地。2.4独特性：寻找项目独特性始终是项目成败的核心，突出的产品特点是本项目与否能成为新典型的必要条件，勇于创新，激励设计上的创新是不变的法则。3．规划分析及建议3.1规划分析此处可根据该项目所在位置的区域，从政府规划及本身定位着眼，列举图表等，进行宏观，具体的阐明。3.2规划建议居住区规划的特色营造营造社区环境、发明聚居条件（二）环境1．生态环境质量指标评价环境效益时，普通可设立下述指标：住宅部居住环境指标：人均绿地占有量、居住密度、公工设施人占有率、项目与都市环境的分析等体系；住宅部居住环境：住宅原则、住宅类型、隔声、通风、光照、保暖等。2．注意区域自然条件的运用与挖掘3．室外空间组织（组织、组团等）六．建筑（一）建筑风格与特色（二）建筑的形体塑造（三）建筑立面装饰与色彩（四）建筑材料（五）高新技术的运用七．户型（一）本地大围的户型分析运用图表，可就项目所在位置的区域，进行本地围多种户型及有关户型的调查研究及分析，可涉及目的户型面积的分布区域调查、竞争楼盘调查……（二）具体户型分析这种状况有两种可能，一是没有本身的产品，那就要针对市场上的热点户型，竞争楼盘主力户型,进行具体的分析，在户型面积、主打户型（两房、三房等）、创新手法（入户花园、送阳台等）等多方面进行资料的收集、整顿、分析、归纳、总结，对本项目的具体户型定位给出含有指导意义的建议。如果本身已有产品，就对本身的产品进行分析，与否符合市场需求构造？有无调节的可能，优势户型是哪些？劣势户型又是哪些？如何在价格表制订、销售方略的制订上予以配合？分析手法以下列所列举：

（三）．分析完毕后，对户型设计提出建议或归纳总结出户型发展趋势。设计规定具体技术指标注释面积趋向A．新布局形式B．户实用率功效设立A．主人房及卫生间B．工作阳台设立C．配套空间D．玄关设计功效分区A．空间层次与分区B．户型设计户型设计更为贴近A．厨房设计B．卧室门的朝向C．打破单纯外延空间D．低窗台设计E．体现个性品位设计观念A．朝向观念改革B．需求观念改革C．户型设计的重视程度或1．设计观念的变革：朝向观念的变革、需求观念的变革、对户型设计的重视程度2．户型面积趋向实用化3．功效配备更趋完善4．功效分区更为明显5．设计更为贴近人性（四）项目多种户型的定位（备选）根据本项目中不同面积的户型特点，可从户型比、面积比等分析得出项目的主力户型、亮点户型及其它有关户型等，从而便于项目在后来的宣传销售中，对于不同的户型有着各自的侧重注意。以下表：户型统计表户型面积（M2）面积比（%）套数套数比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*2115、12013．316263217．668．53*2*2+