签了意向书后可以反悔吗

教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。认购书一般包括什么内容呢？（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。实践中，围绕着"认购书"经常会发生各种争议和纠纷。有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。）按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。简单说：同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。篇二：意向书的法律效力问题意向书的法律效力问题2009年03月16日意向书法律制度是一项源自英美的制度。意向书作为复杂交易、尤其是大型企业并购交易中常用的协商工具,在商事交易中被广泛运用。随着英美企业的对外扩张，加上英美投资银行在世界市场中的绝对优势地位，这项制度也逐渐成为商事交易中的标准化制度，被我国实务界广泛运用。不过因其处于开始协商和达成最终协议的两极之间--既不是毫无意义的事实文件，又欠缺正式合同的确定性和约束力，意向书在法律意义和法律效果上有很多不明确的地方。本文对此进行探讨，并结合我国的实际案例与现行法规范以总结出关于意向书和合同确定性理论的一般性规则。一、意向书的内容与形式意向书并不是严格意义上的法律概念。传统的"意向书"是一种单方意思表示,通常以书信的形式作出。在当前的交易实践中,大多数意向书是指双方当事人深入接触并在诸多问题上达成一致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发出的要求接受者"确认"或"接受"的法律文件。本文以下从广义上使用"意向书"的概念,泛指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本身或就未来合同的内容所达成的各种约定。意向书的内容和形式具有多样性。以并购交易中的意向书为例,其通常包含的内容是:其一,向出卖人陈述本企业或本人的基本情况；其二,表达购买的意向,包括说明自己的购买报价或条件；其三,就进一步的交易提出相应要求,如要求出卖人允许购买人对目标企业进行尽职调查；其四,声明保密和要求对方保密。[4]这些不同类型的条款各有其作用,其法律效果需分别予以研究。为简化对法律效力问题的探讨,根据意向书的内容及其与未来合同的关系,将其中的条款分为两类:实体性条款和程序性条款。实体性条款是指那些未来将成为正式合同条款的内容。实践中有的意向书甚至包括了未来合同（或称"主合同"）的全部条款。和实体性内容相伴随的还有辅助条款,主要用来对实体性条款的效力作进一步说明,如约束力排除条款和合并条款等。程序性条款是指那些直接关涉缔约过程,但不在未来合同中反映出来的内容。程序性条款又可以分为两类:一类主要调整和规范谈判程序,如约定尽职调查的执行或者信息交换的具信"和"尽最大努力"这两种条款没有本质区别,阿克纳勋爵的解释不符合逻辑。该学者援引美国合同法重述（第2版）第205条的规定和范斯沃斯的观点--在美国,有相当多的法院认为这样的条款有效（虽然有些法院有保留）。例如,在美国的一个案例中,双方约定将"尽各种合理的努力去订立合同",法院引用伊利诺斯州的法律认为"双方都有义务诚信地协商以达成最终的合同",实际上是将"尽合理的努力"和"诚信地进行协商"等同起来,说明二者并无本质区别。笔者赞同上述学者的见解。在我国《合同法》上,诚信是一个贯彻始终的原则。?实践中其在大多数合同中不会被明示约定的主要原因不在于法律禁止其成为合同条款,或当事人主动将其排除在合同条款之外,而恰恰是其早已以推定性条款的形式隐含在合同之中了。另外,在那些权利义务可以被明确约定的合同中,当事人按照合同条款的规定履行即暗合了诚信原则的要求,事实上也无需再特别强调"诚信"。在那些无法就权利义务内容明确约定的合同中,强调诚信作为合同内容就非常必要,典型的如公司董事、高管与投资者（股东）之间的关系--当事人无法对合同的具体内容作出明确约定,或详尽阐释的成本较高,因此只能以"诚信"来替代,法律并不因为其内容"不确定"而拒绝承认其效力。从这个意义上说,意向书中约定各方应"诚信"地协商的条款的效力,也是应当予以承认的。当然,在适用"诚信协商"条款时,法律也不宜走得太远。必须看到,双方仅就缔约的程序而不是合同的最终条款订立协议的行为本身,就是一种意图保留与第三人进行协商乃至达成协议的权利的表示。因此"诚信协商"的核心应当是强调当事人须履行特定的缔约行为规范,而不是具体的缔约结果。在美国的一个案件中,一位在纽约的医生与一家在田纳西州的诊所达成一致的协议,约定原告将到田纳西州工作,同时约定在工作1年后,双方将就原告成为新诊所合伙人的事项进行协商。1年期满后,被告的确与原告进行了协商,但双方不能就参加合伙的有关条款达成一致。后来,协商终止,原告离职。原告起诉要求被告赔偿其损失。法院便认为被告未违反义务而判决原告败诉。在美国的另一个案件中,原告是一公司的股东。被告想购买该公司。当事人签订了一项意向书,约定并购交易的最终完成取决于被告对该公司财务状况和经营状况的"满意的调查",同时约定当事人应当诚信地进行协商。后来在尽职调查中,被告发现该公司没有按期支付某些到期债务和税款,于是终止了协商,并在出卖人提出将以较低价格出售时也拒绝再继续协商。法院认为原告提出了充分的证据,这些证据有可能被陪审团认为是被告恶意地因为财务状况以外的原因而拒绝继续协商,因而拒绝了被告要求简易判决的要求。施瓦茨和斯科特批评了法院的判决,认为本案中被告已经按照约定履行其投资义务（进行尽职调查）,即使其因财务状况以外的原因而终止协商,法院也不应再过多要求。否则会导致不效率的后果--当事人被迫接受不合理的交易或不敢开始缔约协商。他们的核心思想是,只要双方都有所付出,都从事了意向书项下所要求的履行,即使一方基于某项其他（意向书之外）的考虑退出继续协商,法律也不应再强制要求其订立合同。笔者认为,完全放弃对"诚信"的考量,似有不妥,但在当事人对某一事项持有保留态度时,除了表明该具体事项的结果会影响其最终的决定外,也常常一般性地反映了当事人不确定的态度,对此,法律应予充分尊重,不应过深探究当事人保留的本意。例如当事人约定有关协议须由母公司批准后方可生效,则只要母公司未予批准即应为无效,法律不应过多探问究竟母公司为何不予批准（例如是源于母公司的全局性考量,还是源于当事人本身的推动）。篇三：买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗？买家反悔不买房，可以要求返还意向金吗？关键词：二手房纠纷，意向金，定金罚则，西安房产网许正文律师按：《中华人民共和国合同法》第四条规定："当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。"意向金的处理不同于定金，其遵循"合同自由"原则，根据双方的约定处理。【基本案情】2011年3月5日，买方陈某与卖方王某签订《购房意向书》一份，意向书中约定：双方同意房价为54万元，买方须于签订意向书之日，向卖方交付意向金1万元。双方于一周后签订正式买卖合同。如出卖方违约，应双倍返还意向金，如买方违约，无权要求返还意向金。陈某于当天向王某交付1万元意向金。一周后，陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋，要求王某退回意向金，遭到王某拒绝。为此，陈某把王某告上法庭。【律师分析】在本案中，陈某向王某支付了购房意向金，并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用，陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。陈某没有履行购房的承诺，王某就有权没收意向金。【法院判决】驳回原告陈某的诉讼请求。【律师提醒】从法律上讲，"意向金"和"定金"是有很大区别的，但在很多的二手房买卖中，当事人不太注意其相互之间的区别。意向金只有在符合一定条件的情况下，才能起到定金罚则的作用。如果本案中，双方虽然签订了《意向书》，但并没有约定，如一方违约，意向金如何处理的情况下，那么本案的判决结果将会有很大的不同。篇四：买家反悔,支付的意向金能要回吗？买家反悔，支付的意向金能要回吗？案情：张小姐通过中介看中一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为200万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，张小姐当天付了40万元意向金。一周后，张小姐反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。为此，张小姐把中介告上法庭。判决：法院经审理查明，张小姐根据意向书付了40万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定："议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收"。庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家在承购意向书上签字确认并收取定金人民币40万元。据此，法院驳回了张小姐的请求。解析：根据合同法规定，当事人享有自愿订立合同的权利受到法律的保护，在二手房买卖中意向金的处理应该遵循合同自由的原则，由合同当事人在合同中约定。一旦约定"意向金转定金"条款并生效后，就要按照定金罚则的法律规定来处理违约行为。在实践中，二手房买卖意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能够返还的关键。按照交易惯例，在上下家议价成功前，任何一方都有权中止对房产中介的委托，此时，意向金应该返还。当然，如果撤销委托给中介造成损害的，中介是有权按照合同法有关居间合同的法律规定要求赔偿损失。当事人特别是买家在购买二手房过程中，对意向金的处理一定要有书面约定，同时，也要警惕部分中介恶意将"意向金转定金"的不诚信行为，保护自己的合法权益。篇五：委托购买意向书(现用版)委托购买意向书编号：购买方（以下简称甲方）：_______________________出售方（以下简称丙方）：________________________居间方（以下简称乙方）：上海××房产经纪事务所甲乙双方，就甲方委托乙方购买上海市________区（县）____________路_______弄（新村）_______号_________室，共计_________套物业事宜，达成如下意向：一、物业状况甲方在签订本意向书时，对该房屋具体状况已充分了解，并自愿买受该房屋；三、意向金支付1、甲方为表示购买之诚意，同意签订购买意向书同时，支付不低于购买总价之1%，作为意向金，为乙方受甲方之托，前往丙方处洽谈及价格条件确认之凭据。3、本意向书自签署当日起________日内为约定的有效期间（至______月______日______午______时止），在有效期间内甲方不得随意取消委托。超过上述期限，甲乙双方并无书面明确表示停止意向洽谈，则该意向书有效期间继续延长72小时，依此类推。4、本意向书所列条件如不为丙方所接受，则本意向书无效，甲方所支付之意向金立即无息返还。四、买卖合同之签订在本意向书有效期内，丙方同意依甲方购买总价及支付方式出售或甲方购买总价已达委托价且付款方式合于丙方条件时，则原意向金转为定金，买卖双方即应于达成一致意向之日起________日内，至乙方签约中心，签订房屋买卖合同或其他类似相关房屋买卖协议。签订买卖合同当日，甲方与丙方需各自根据国家现行法律法规之规定支付乙方该房屋总价的1%作为乙方的居间服务费。房产总价包括但不限于该房产的购买价格、装修款、补偿款以及与该房屋相关的一切费用。五、违约之处理甲方于丙方同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订房屋买卖合同或其他类似相关房屋买卖协议等其他违约行为，致使无法完成签订买卖合同或其他类似相关房屋买卖协议之情形，则上述定金（原意向金）由丙方全部没收，对此丙方同意于收到的定金中支付一半金额给乙方，作为乙方收取的从事居间业务所支出的交通费／信息费／广告费／通讯费等必要费用，乙方不必对该上述必要费用承担举证责任，对此丙方无异议。如丙方不愿依约履行时，则丙方应加倍返还已收定金（原意向金）给甲方，以解除双方承诺之交易。甲方同意支付丙方所加倍返还金额中的二分之一给乙方，作为乙方收取的从事居间业务所支出的交通费／信息费／广告费／通讯费等必要费用，乙方不必对该上述必要费用承担举证责任，对此甲方无异议。甲方在签署本意向书后，在任何时间内，利用本意向书或乙方就该套房产的其他信息，未经乙方书面许可，擅自或通过第三方与丙方就该套房屋进行房产交易，甲方应向乙方承担违约责任，违约金为本意向书第二条第一款中该房产购买价款的1%，该违约金在甲方造成违约事实之日起3日内支付。购买方签名：___________________________________居间方：上海××房产经纪事务所联系地址：__________________________________承办人：______________________________________有效证件号码：_________________________________经纪人：经纪人证件号：_______月______日_______时_______月______日_______时七、出售方意见及义务1、出售方意见：□同意：本人同意甲方以上购房条件。□不同意：本人对甲方以上购房条件不同意，出售方签名：________________年_____月_____日_____时