新农村建设工程项目可行性研究报告

新农村建设工程项目可行性研究报告**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告目录第一章总论 11.1项目概况 11.2编制根据、原则和范畴 21.2.1编制根据 21.2.2编制原则 21.2.3编制内容 31.3承接单位状况 31.4建设规模 31.4.1建设规模 31.4.2项目建设期 41.5结论 4第二章项目的背景和必要性 62.1项目提出的背景 62.1.1中国工业化与都市化的取向背景 62.1.2工业化与都市化带来土地资源紧张的需求背景 62.1.3旅游资源需求不停加大与旅游经济强省建设的背景 72.2项目建设的必要性 8第三章项目的法律、政策框架与实施条件 123.1法律、政策框架 123.1.1拆迁安置重要根据的法律和政策 123.1.2拆迁安置涉及的有关法律与政策条款 123.2项目实施的有利条件 163.2.1经济条件 163.2.2社会条件 173.2.3市政基础设施条件 183.2.4政府支持 19第四章建设规模与实施方案 204.1项目建设规模 204.2项目的总体实施方案 204.3拆迁集体土地房屋拆迁赔偿安置政策 21第五章配套设施建设方案 305.1电气专业设计方案 305.1.1供电规定与负荷等级 305.1.2供电范畴及容量 305.1.3低压配电系统 305.1.4接地及安全 315.1.5防雷系统 315.2给排水设计方案 325.2.1给水方案 325.2.2排水方案 325.2.3消防 335.3管线综合方案 335.4照明设施方案 33第六章节能篇章 346.1编制目的 346.2节能方法 346.2.1建筑节能 346.2.2机电设备节能 346.2.3照明系统节能 356.2.4加强能源管理提高能源运用率 366.3节水方法 36第七章项目环境影响评价 377.1场址周边环境对项目的影响 377.2项目建成后对周边环境的规定 377.3环境设计 377.4施工期间环保方法 387.4.1噪音污染防治方法 387.4.2扬尘防治方法 387.4.3废水、废气、固体废弃物防治方法 387.5.运行期内环保方法 397.5.1建筑设计 397.5.2废气的防治方法 397.5.3废水的防治方法 397.5.4固体废弃物的防治方法 407.5.5噪音解决 40第八章项目组织机构与管理 418.1项目组织机构设立 418.2机构职责 428.2.1项目公司职责 428.2.2项目公司各职能部门职责 428.3项目管理 448.3.1政府对项目的管理 448.3.2项目公司对项目的管理 448.3.3贷款银行对项目的管理 45第九章项目实施进度计划 469.1总体进度计划 469.2进度计划制订的原则 469.3具体进度计划 46第十章招标方案原则、根据、条件 4810.1招投标方案的原则 4810.2招投标方案的根据 4910.3招投标方案的策划及实施 4910.4项目招标范畴、组织形式、方式 50第十一章投资估算与资金筹措 5211.1投资估算 5211.1.1估算根据 5211.1.2投资估算涉及的内容 5211.2资金筹措 59第十二章财务评价 6012.1**镇土地拍卖价格分析 6012.2土地出让收入及效益预计 6212.3借款偿还能力分析计算 6312.4综合分析与建议 63第十三章社会评价 6513.1项目社会影响分析 6513.1.1项目对所在地居民收入的影响 6513.1.2项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响 6513.1.3项目对所在地居民就业的影响 6613.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响 6613.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响 6613.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响 6613.2项目与所在地互适性分析 6713.2.1不同利益群体对项目的态度及参加程序 6713.2.2各类组织对项目的态度及支持程度 67第十四章风险分析 6814.1项目重要风险因素识别 6814.1.1拆迁安置风险 6814.1.2融资风险 6914.1.3规划风险 6914.1.4政策风险 6914.2风险程度分析 7014.2.1项目的拆迁安置风险 7014.2.2项目的融资风险 7014.2.3项目规划风险 7014.2.4项目政策风险 7114.3防备和减少风险方法 71第十五章研究结论与建议 72第一章总论1.1项目概况项目名称:**镇**村新农村建设工程项目项目承接单位:诸暨市**镇新农村建设投资有限公司。项目建设规模:(1)项目用征地面积xx亩;拆除住宅面积xx㎡,住宅占地面积xx㎡,建筑涉及人口xx人,xx户;(2)安置公寓房占地面积xx亩(原地块安置),安置公寓房总建筑面积xx㎡;(3)新建工业厂房占地面积xx亩(建造于**村),工业厂房总建筑面积xx㎡,建筑占地面积xx平方米(注:容积率按1.5计算,建筑密度按0.45计算);(4)该地块以商住混合用地性质出让,出让后开发建设规模以下:项目用地面积xx亩(注:该地块用征地面积xx亩,加上之前已征的13亩教学预留用地,扣除xx亩**安置用地,可得**可供出让的土地面积为xx亩),总建筑面积xx平方米,建筑占地面积38700平方米(注:容积率按1.5计算,建筑密度按0.45计算)。项目总投资:项目估算总投资为￥￥万元。通过自筹￥￥万元,银行贷款1亿元解决。经济效益:项目产生的直接经济效益(土地出让收入)￥￥万元。扣除建设成本及借款利息,可得估算经济效益为￥￥万元。1.2编制根据、原则和范畴1.2.1编制根据(1)<诸暨市都市总体规划(－)>诸暨市人民政府6月(2)<中华人民共和国城乡规划法>(3)<中华人民共和国都市房地产管理法>(4)<中华人民共和国环境影响评价法>(5)<中华人民共和国建筑法>(6)<中华人民共和国招标投标法>(7)<中华人民共和国土地管理法>(8)<建设项目经济评价办法与参数>第三版(9)<诸暨统计年鉴>诸暨市统计局(10)编制可行性研究报告的委托合同1.2.2编制原则执行国家及地方有关政策,符合有关的法律、法规与原则。在上级部分有关文献精神指导下,使工程建设与本地实际状况相协调,最大程度地发挥项目的社会效益。项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保,以节省工程投资和减小日常维护费用。1.2.3编制内容本报告以**镇**村新农村建设工程项目为研究对象,编制内容涉及项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条件、总体实施方案、配套设施建设方案、节能节水、项目组织机构与管理、项目实施进度计划、招标方案原则、根据、条件、投资估算与资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析,并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议,提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参加。1.3承接单位状况项目承接单位为诸暨市**镇新农村建设投资有限公司。公司经营范畴:新农村建设投资、集镇改造投资;房地产开发、经营。公司注册资本:人民币万元。公司类型为一人有限公司(法人独资)。股东名称为诸暨市**镇集体资产经营公司。1.4建设规模1.4.1建设规模(1)项目用征地面积xx亩;拆除住宅面积xx㎡,住宅占地面积xx㎡,建筑涉及人口xx人,xx户;(2)安置公寓房占地面积xx亩(原地块安置),安置公寓房总建筑面积xx㎡;(3)新建工业厂房占地面积xx亩(建造于**村),工业厂房总建筑面积xx㎡,建筑占地面积xx平方米(注:容积率按1.5计算,建筑密度按0.45计算);(4)该地块以商住混合用地性质出让,出让后开发建设规模以下:项目用地面积xx亩(注:该地块用征地面积xx亩,加上之前已征的13亩教学预留用地,扣除xx亩**安置用地,可得**可供出让的土地面积为xx亩),总建筑面积xx平方米,建筑占地面积38700平方米(注:容积率按1.5计算,建筑密度按0.45计算)。1.4.2项目建设期本项目建设期为2年。1.5结论1、本项目符合**镇总体发展规划,符合**镇的实际状况,本项目的建设有助于节省土地资源,实现土地资源优化整合,改善居民生活环境,带动本地房地产业和旅游业的发展,带动经济社会可持续发展,增进社会主义和谐社会建设,含有明显的社会效益。2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及都市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将随着都市化和工业化的全过程、中央大力推动城乡一体化、我省推动旅游业转型升级加紧旅游经济强省建设的综合背景下提出来的,项目建设根据充足。3、项目估算总投资￥￥万元。通过自筹￥￥万元,银行贷款1亿元解决。扣除建设成本及建设期利息,可得估算经济效益为￥￥万元。4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用主动有效方法,可确保项目正常实施和安全使用。第二章项目的背景和必要性2.1项目提出的背景2.1.1中国工业化与都市化的取向背景工业化与都市化是推动区域经济社会发展的基础,是分别反映在一种国家和地区经济发展过程中产业构造和空间构造的变化。中国人口众多,长久以来经济落后,人均收入水平很低,农业大国是中国的基本国情。通过新中国成立以来60年的工业化进程,特别是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化获得了巨大的成就,经济发展水平得到了极大提高,中国已经整体步入工业化中期阶段,中国基本经济国情已经从一种农业经济大国转变为一经济高速增加、经济构造持续优化,工业发展快速、吸引大量外资、人民生活水平不停改善为特性的工业经济大国,中国工业化进程获得了长足的发展。1978年—,中国都市化率由17.92%上升到45.68%;设市都市由192个增至656个,建制镇由2173个增加至19369个。可是从总体上讲,中国的都市化尚处在初级阶段,尚有一段漫长的路要走。2.1.2工业化与都市化带来土地资源紧张的需求背景自然资源是经济社会发展的物质保障,土地、水、森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。即使中国幅员广阔,有陆地面积960万平方公里,可是中国人均陆地面积局限性12亩,局限性世界人均面积的1/3,是一种人均自然资源拥有量相对贫乏的大国,特别是某些沿海省市的人均耕地局限性0.8亩,低于世界公认的警戒线,土地资源对于我们经济社会发展将是一种长久的制约因素。目前,中国经济发展最明显的特性就是工业化相伴而来的都市化,就是从农村社会向都市社会,从农业经济向城乡经济的转型。随着中国工业化进程的加紧,工业用地和都市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加,进一步突现中国土地资源紧张的矛盾,特别在中国经济发达地区,土地资源变得更加紧张,并将随着都市化、工业化的全过程。2.1.3旅游资源需求不停加大与旅游经济强省建设的背景世界旅游组织研究表明,人均GDP超出1000美元,观光旅游需求膨胀;人均GDP超出美元,休闲旅游需求急剧增加;人均GDP超出3000美元,度假旅游需求将全方面扩张。而浙江地区作为中国经济发展的重要推动力与引领者,其人均GDP6582美元。浙江地区休闲度假旅游需求不停增加,旅游消费能力不停增强。2月12日,浙江省委、省政府成功召开全省旅游发展大会,并于会后下发<有关推动旅游业转型升级加紧建设旅游经济强省的若干意见>(浙委［］49号)。旅游发展大会进一步明确了”把旅游业哺育成服务业发展的龙头产业和国民经济发展的重要支柱产业,率先在全国建成旅游经济强省”的战略目的,规定抓住以休闲构造创新为重点的旅游产业系统升级这一契机,充足挖掘全省丰富的人文自然资源,做好休闲度假旅游文章,打响浙江休闲度假旅游品牌,提高区域经济竞争力。**镇位于诸暨西部,境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区.**风景区为国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游景区,以其出名的**瀑布群及良好的自然生态环境吸引着来自全国各地的游客,并作为诸暨市旅游产业的龙头,在省内外有着较大的出名度。良好的资源环境所形成的**风景区这一出名品牌对周边区域产生着较大的辐射作用,为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便利。以上分析阐明,本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及都市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将随着都市化和工业化的全过程、中央大力推动城乡一体化、我省推动旅游业转型升级加紧旅游经济强省建设的综合背景下提出来的,项目建设根据充足。2.2项目建设的必要性第一,本项目是贯彻贯彻集约节省用地,合理整合资源,带动土地开发运用的需要。截止到底,诸暨市耕地面积为64.96万亩,人均耕地面积为0.62亩。随着诸暨都市建设的不停推动,可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。**

镇工业已形成以织袜、织布等轻纺产业为主,其它轻纺有关及特色产业为辅的产业格局。随着**镇经济快速发展和工业化进程加紧,土地资源紧张的矛盾严重制约了**镇的发展。镇内闲置土地较多,土地运用率较低,这与贯彻贯彻集约节省用地,加紧新农村建设步伐的宗旨极不相符。通过新农村建设能够对**镇的土地资源进行再开发,可有效节省土地,提高土地综合运用率,合理运用现有土地资源;能够推动农村的经济构造调节和经济增加方式转变,使农村经济构造得以调节优化,达成搞活一方经济、振兴一批产业的目的。第二,本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境,提高乡镇形象的需要。**镇由于建设年代久远,本项目建设区域内的建筑破旧、土地运用混杂、土地运用率低。随着居民生活水平的提高,她们对**镇的整体环境和基础设施都提出了更高的盼望和规定,这就需要高度整合土地资源,进行合理开发运用。项目的建设能够提高居民生活质量和品位,提高乡镇整体形象.项目改造完毕后来,有关地区的居民得到妥善安置后来,居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。第三,本项目是发展旅游业,进而带动有关产业的健康、快速发展的需要。**镇位于诸暨西部,境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区,来往游客众多。镇内落后的现状与周边优美的环境格格不入,不仅影响了游客的心情,更影响了诸暨旅游都市的形象。本项目通过资源整合,运用地理优势大力发展旅游业。旅游业是一种综合性产业,含有一业兴、百业旺的带动作用,通过涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的消费链,带动其它有关产业的健康、快速发展。第四,本项目是适应城乡一体化发展需要,实现诸暨市经济社会可持续发展,建设社会主义和谐社会的需要。1987年世界环境与发展委员会在<我们共同的将来>报告中第一次叙述了可持续发展的概念,得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足当代人的需求以不损害后裔人满足需求的能力。换句话说,就是指经济、社会、资源和环保协调发展,它们是一种密不可分的系统,既要达成发展经济的目的,又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境,使子孙后裔能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的:”决不能吃祖宗饭,断子孙路”。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩,面对新世纪拟定的重大发展战略。”党的十六大”报告中明确提出”大力实施科教兴国战略和可持续发展战略”,进一步确立了可持续发展战略的重要地位。党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出:社会和谐是中国特色社会主义的本质属性,是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要确保。构建社会主义和谐社会,是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和”三个代表”重要思想为指导,全方面贯彻贯彻科学发展观,从中国特色社会主义事业总体布局和全方面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务,反映了建设富强民主文明和谐的社会主义当代化国家的内在规定,体现了全党全国各族人民的共同愿望。**镇通过实施新农村建设,能够提高土地运用效率,改善居民居住环境和生活条件,提高乡镇整体形象,增进本地经济的增加,是顺应民意,体现以人为本,贯彻科学发展观,构建和谐社会,确保**镇社会经济可持续发展的重要决定。第三章项目的法律、政策框架与实施条件3.1法律、政策框架由于本项目为拆迁改造项目,重要涉及几个方面内容:拆迁安置、公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益,本章就该项目涉及的重要政策和法律框架加以讨论,为项目实施过程中提供法律政策支持。3.1.1拆迁安置重要根据的法律和政策(1)<中华人民共和国土地管理法>(1999年1月1日起执行)(2)<中华人民共和国都市房地产管理法>(1995年1月1日起实施)(3)<都市房屋拆迁管理条例>(11月1日起执行)(4)<浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>方法>(7月5日)(5)<浙江省都市房屋拆迁管理条例>(11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议<有关修改<浙江省都市房屋拆迁管理条例>的决定>修改)3.1.2拆迁安置涉及的有关法律与政策条款3.1.2.1征用权限及赔偿性质(1)土地征用权限及赔偿性质<中华人民共和国土地管理法>规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定:有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原同意用地的人民政府或者有同意权的人民政府同意,能够收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施都市规划进行旧城改建,需要调节使用土地的。第四十七条:征用土地的,按照被征用土地的原用途予以赔偿。<中华人民共和国都市房地产管理法>规定:第二十二条土地使用权划拨,是指县级以上人民政府同意,在土地使用者缴纳赔偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权免费交给土地使用者的行为。第二十三条下列建设用地的土地使用权,确属必须的,能够由县级以上人民政府同意划拨:都市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。<浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>方法>有关规定:第二十二条征用土地,征地单位应当自征地赔偿、安置方案同意之日起三个月内全额支付土地赔偿费、安置补贴费、青苗和地上附着物的赔偿费。(2)拆迁她人房屋权限及赔偿性质<都市房屋拆迁管理条例>有关规定:第六条拆迁房屋的单位获得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第二十二条拆迁人应当根据本条例规定,对被拆迁人予以赔偿。<浙江省都市房屋拆迁管理实施细则>有关规定:第八条拆迁房屋的单位获得房屋拆迁许可证后,方可实施拆。3.1.2.2法律和行政程序<中华人民共和国土地管理法>:第四十六条:国家征用土地的,根据法定程序同意后,由县级以上地方人民政府予以公示并组织实施。被征用土地的全部权人、使用人应当在公示规定时限内,持土地权属证书到本地人民政府土地行政主管部门办理征地赔偿登记。<都市房屋拆迁管理条例>有关规定:第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范畴、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公示的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。3.1.2.3赔偿规定<都市房屋拆迁管理条例>有关规定:第二十三条拆迁赔偿的方式能够实施货币赔偿,也能够实施房屋产权调换。第二十四条货币赔偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评定价格拟定。具体方法由省、自治区、直辖市人民政府制订。3.1.2.4机构的法律责任<中华人民共和国土地管理法>:第六十六条:县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理纪律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规,忠于职守、秉公执法。第七十条:县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为,依法应当予以行政处分的,应当依法予以解决;自己无权解决的,应当向同级或上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书,有关行政监察机关应当依法予以解决。第七十九条:侵占、挪用被征用土地单位的征地赔偿费用和其它有关费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法予以行政处分。<都市房屋拆迁管理条例>:第五条:拆迁人必须根据本条例规定,对被拆迁人予以赔偿和安置;被拆迁人必须服从都市建设需要,在规定的搬迁期限内完毕搬迁。第六条:国务院房地产行政主管部门主管全国的都市房屋拆迁工作。县级以上地方政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门,主管本行政区域内的都市房屋拆迁工作。第七条:县级以上地方人民政府应当加强对都市房屋拆迁工作的领导。3.2项目实施的有利条件3.2.1经济条件诸暨市地理位置优越,区位优势十分明显。全市区域面积2311平方公里,总人口106.67万,现辖23个镇、1个乡、3个街道。境内山川秀丽,有出名的国家级风景名胜区--浣江五泄风景区,是中国优秀旅游都市。改革开放以来,诸暨经济和社会始终处在较快较好的发展水平,,全市实现生产总值527.50亿元,人均突破7000美元,增加9.5%;财政总收入54.69亿元,其中地方财政收入29.57亿元,分别增加8.7%和11.5%,地方财政收入占比达54.1%;规模以上工业公司利润增加10.2%;全社会固定资产投资227.75亿元,增加11.2%;消费品零售总额144.01亿元,增加16%;自营出口32.13亿美元;金融机构存款余额626.86亿元,贷款余额508.04亿元,分别增加30.2%和38.7%;新增年销售亿元以上公司28家,达成277家;城乡居民人均可支配收入27897元,农村居民人均纯收入12762元,分别增加8.6%和9.9%。先后被命名为”中国珍珠之乡”、”中国袜业之乡”、”中国香榧之乡”、”中国无公害茶叶之乡”、”中国名品衬衫之乡”、”中国民间艺术之乡”和”浙江省建筑之都”、浙江省首批”教育强市”、浙江省首批”科技强市”、浙江省首批”体育强市”,荣获”全国基础教育先进县市”、”全国科技进步工作先进县市”、”全国计划生育优质服务先进县市”、”全国农村中医工作先进县市”、”全国粮食生产工作先进县市”、”全国环境综合整治优秀市”、”全国卫生先进都市”、”全国社区建设示范市”等称号。诸暨市十分重视增进经济发展的要素和服务保障。开展闲置土地与缺地项目对接,”保增加保红线”行动获国土资源部表彰。融资渠道大为拓宽,市外金融机构信贷总量达成328.65亿元。比年初增加40.62亿元。华夏银行绍兴诸暨支行正式开业,招商银行绍兴诸暨支行同意筹建,浙江华睿海越投资有限公司落户揭牌。在全国首创排污权作为抵押物的贷款模式,为16家公司发放排污权贷款3480万元;银企合作关系更加融洽,全市共举办一次银企结对活动,共有9家银行与74家公司的81个项目签约,银行意向贷款27.33亿元。3.2.2社会条件在抓好经济建设的同时,诸暨市围绕扎实推动和谐社会建设,加紧社会事业发展。完毕新农村建设八大工程年度目的任务,创立47个市级新村、5个绍兴市全方面小康示范村,成为全国和谐区建设示范都市。民生继续改善,市财政民生支出增加15.3%,占总支出的69.7%。完毕十方面惠民实事,新增城乡就业1.23万人,公司职工养老保险1.5万人,城乡职工基本医疗保险1.13万人,84.8万农民参加新型农村合作医疗,改造农村危旧房519户,廉租住房保障211户,新建农村联网公路118公里,发展数字电视15万户,改善近6万农民饮水条件,完毕14个老社区和12家农贸市场改造提高。进一步推动节能降耗,成功创立省森林都市和省首批环保模范都市,圆满承接中国.浙江绿茶大会,成功创立国家级香榧森林公园,新增中国驰名商标7件,跃居中国商标发展百强县第6位。完毕博物馆陈列改造,农村公共文化服务体系初步建立。进一步开展”健康诸暨”系列活动,成功创立首批卫生强市,被评为全国群众体育和全民健身先进单位,继续保持低生育水平,完善就业增进政策和援助制度,稳步推动社保扩面。目前诸暨市社会稳定,居民安居乐业,这也为拆迁改造项目的实施提供了有利的社会环境条件。3.2.3市政基础设施条件近年来,诸暨市围绕推动城乡统筹发展,狠抓重点基础设施和实事工程建设,相继竣工陈蔡水库引水工程、诸暨中专易地新建、海关商检大楼、铁路新客站、城中消防站等一大批基础设施重点工程。”十五”期间全市实施基础设施建设重点工程54项,累计投入资金67.2亿元,是”九五”期间的5.5倍。城西商务区建设有序推动,城东区块公共服务中心落成启动,李字天桥商圈等都市环境得到调理更新。安排2.64亿元财政资金推动新农村建设,进一步推动低收入居民户数奔小康工程,”双百结对”活动持续深化。诸安快速通道、五纹岭隧道建成通车,青山、征天水库除险加固工程基本完毕。店口诸北新城建设、中心镇哺育和陈璜地等区域发展成效明显。白塔湖列入国家湿地公园建设试点,通过国家园林都市复查验收。诸暨都市通过数年建设,无论是软硬环境,都在发生着日新月异的可喜变化。一种欣欣向荣的中档都市框架已基本形成。3.2.4政府支持**镇**村新农村建设工程项目是在**镇镇政府的领导下展开的,镇政府已多次开会对此进行研究,并委托诸暨市**新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运作。总而言之,诸暨市良好的经济发展条件为项目的发展奠定了物质基础、和谐稳定的社会条件为项目的实施提供了有利条件,大量的基础设施投资和政府部门的大力支持是该项目实施的重要保障。第四章建设规模与实施方案4.1项目建设规模(1)项目用征地面积xx亩;拆除住宅面积xx㎡,住宅占地面积xx㎡,建筑涉及人口xx人,xx户;(2)安置公寓房占地面积xx亩(原地块安置),安置公寓房总建筑面积xx㎡;(3)新建工业厂房占地面积xx亩(建造于**村),工业厂房总建筑面积xx㎡,建筑占地面积xx平方米(注:容积率按1.5计算,建筑密度按0.45计算)。4.2项目的总体实施方案本项目的总体实施方案为:诸暨市**新农村建设投资有限公司负责征地、拆迁、赔偿、安置,可供出让的土地按商住混合用地性质出让于开发商,由开发商负责建设、销售,按市场化方式进行综合开发。该地块出让后开发建设规模以下:项目用地面积xx亩(注:该地块用征地面积xx亩,加上之前已征的13亩教学预留用地,扣除xx亩**安置用地,可得**可供出让的土地面积为xx亩),总建筑面积xx平方米,建筑占地面积38700平方米(注:容积率按1.5计算,建筑密度按0.45计算)。4.3拆迁集体土地房屋拆迁赔偿安置政策一、**镇新农村建设工程改造区域内因征收集体土地或收回国有土地使用权需对地上房屋及其附属设施实施拆除,并对被拆除人进行赔偿、安置的,合用本规定。二、住宅房屋拆迁赔偿安置实施货币赔偿、产权调换公寓房两种安置方式,被拆除人可任意选择一种。拆除区域内除住宅外的房屋一律实施货币赔偿。三、房屋赔偿价格由房地产评定机构评定拟定。被拆房屋价格和安置房价格的评定委托有资质的房地产评定机构进行。四、被拆除房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋全部权证、土地使用权证或其它正当有效凭证记载为准。(一)被拆除的房屋,由被拆除人提供下列证件或有效凭证:1、房屋全部权或土地使用权证;2、原乡、镇政府和土管部门的有关凭证;3、建房同意文献;4、改、扩、翻建的同意文献;5、征收主管部门认为需要提供的其它有效凭证。房屋全部权人提供的证件、同意文献的资料必须真实有效;否则由此引发的一切后果由提供人承当。(二)被拆除房屋的建筑面积经含有房地产测绘资格的机构实地勘丈,再对照上述规定的证件或有关凭证进行确认。(三)拆旧建新旧房未按规定拆除的,拆迁时在规定时限内交付拆除的,予以旧房合适残值补贴,砖木构造按100元/㎡补贴,砖混构造按150元/㎡补贴,逾期一律免费拆除。五、集体土地住宅产权调换公寓房安置在规划安置区域内建造多层住宅用于公寓房安置,安置套型分75㎡、100㎡、125㎡、150㎡四种。实施产权调换公寓房安置,被拆除房屋与安置用房应按照评定的价格结合层次系数结算差价。公寓房套型按照”面积就近,套数就少”的原则选择。农业人口安置优惠价按比准价的55%结算,市场优惠价按比准价的80%结算。比准价由受委托的房地产评定机构按照有关规定评定拟定,土地价格由受委托的土地评定机构按照有关规定评定拟定。(一)集体土地农民房屋产权调换安置1、公寓房的安置原则:农业安置人口按人均建筑面积75ｍ2原则安置,也能够选择按”拆一还一”原则安置,农民房屋拆除选择按”拆一还一”原则安置的公寓房差价结算方法参考居民(即非农)房屋拆除安置公寓房结算方法执行。2、符合分户条件或已经分户的被拆除人,但土地使用权证和房屋全部权尚未分立的,选择产权调换公寓房安置,按家庭组员第一次序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积,并实施对应的赔偿安置,但户口在被拆迁房屋内且本村非拆迁区域另有宅基地的家庭组员只能按”拆一还一”安置。3、征收拆除区域内父母儿女已分户,但父母名下无房产的,父母应与儿女合并一同安置并计算农业安置人口。4、被拆除房屋产权人已故,按家庭组员第一次序继承人继承安置或”拆一还一”共有继承安置。5、被拆除人属农居混居户,因其家庭组员不可分割的居民(即非农),未享有实物分房或者拆迁安置实物政策的,可参考农民予以赔偿安置。不可分割指的是:夫妻、未成年儿女。6、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安置和赔偿;如因规划因素分批拆除的,被拆除人选择按农业人口原则安置公寓房后,剩余房屋再次在征收集体土地时不得再按农业人口安置。7、农业安置人口的拟定农业安置人口以拆迁公示公布日的拆迁区域在册常住人口为准。(1)有下列情形之一的,能够增加一种农业安置人口:①房屋全部人中有独生儿女的(独生儿女已婚的除外)。②符合晚婚条件的未婚人员(女23周岁及以上,男25周岁及以上,以拆迁公示公布之日为计算期限)。(2)有下列情形之一的,能够计入农业安置人口:①原有正式农业户口的现役军人(军官除外)、援外工作人员、留学生;②户口已迁往大、中专院校所在地的在校学生(硕士除外);③原有正式农业户口,现正在劳动教养或拘役、服刑的。④房屋全部人的配偶,户口在外地且未享有拆迁实物安置政策的。(3)新婚夫妇持准生证,可按独生儿女家庭原则安置。(4)出嫁女户口未迁的,按被拆除人家庭人员中的第一次序继承人数,人均等分计算房屋占地及建筑面积进行赔偿安置,农业安置人口按在册实际人口计算。(二)集体土地上居民(即非农)房屋产权调换安置1、拆迁区域内集体土地上的居民(即非农)或外村农民按照”拆一还一补差”的原则,就近套型安置。2、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安置和赔偿。(三)安置房差价结算方法1、公寓房安置面积与被拆除房屋实施产权调换面积相等部分,按被拆除房屋评定重置成新价与安置房重置价结合层次等因素结算差价。2、农业人口产权调换公寓房面积超出被拆除房屋面积但在农业人口安置原则内部分,按拆除时公布的农业人口安置优惠价结合层次等因素结算;因安置房套型构造因素超出安置原则部分面积按安置房市场优惠价结合层次等因素结算。3、居民(即非农)或外村农民按”拆一还一”产权调换公寓房面积超出被拆房屋正当面积部分按安置房市场优惠价结合层次等因素结算。(四)被拆房屋的正当建筑面积超出公寓房安置原则建筑面积部分,按其占地面积的土地评定价结合重置成新价实施赔偿。(五)安置房建筑面积、架空层、屋顶阁楼以房地产测绘机构实际测绘的面积为准。安置房配备的架空层根据建筑中轴线间距原则界定使用功效,并按其使用功效评定价结算。(六)安置房屋顶阁楼按照安置房市场优惠价的80%结算。六、公寓房安置择房方法:被拆除人凭公寓房安置合同在指定时间、地点集中摸签抽取次序号,再按次序号依次摸取事先公布的房屋对应号。对应号所对应的公寓房即为被拆除人所择定安置的公寓房。七、集体土地住宅房屋货币赔偿被征收房屋的货币赔偿按土地赔偿价、房屋赔偿价分别计算,即:被征收房屋的正当建筑面积按房地产评定机构评定拟定的房屋重置成新价赔偿计算,征收房屋的正当占地面积参考**镇土地评定价拟定,并再增加房屋、土地赔偿款总和的20%奖励。计算公式为:[被征收房屋正当建筑面积x房屋评定重置成新价+正当占地面积x市场评定价]x120%。八、集体土地住宅房屋拆迁,选择公寓房安置或货币赔偿的,按其被拆房屋正当占地面积予以700元/㎡的集体土地使用权补贴。九、征收拆除区域内的无房户,是指户籍在拆除区域内的集体土地农业人口,其本人或其直系亲属无宅基地及房屋,在整村拆迁时,由其本人打报告经村证明,报镇拆迁工作组审核并在征收区域内公示三天无异议后,同意予以安置公寓房75㎡一套,按照市场优惠价结合层次结算差价。十、国有土地住宅房屋征收安置赔偿(一)产权调换按照”拆一还一补差”的原则,就近套型安置,超出安置原则部分面积按安置房市场优惠价结合层次等因素结算。被拆房屋与安置面积相等部分,按照房地产评定机构评定的价格与安置公寓房的市场优惠价结合层次因素结算差价。安置房土地性质与被拆房屋一致。安置房配备的架空层根据建筑中轴线间距原则界定使用功效,并按其使用功效评定价结算。货币赔偿按照房地产评定机构评定价赔偿,被拆迁除房屋的货币赔偿价格根据拆除公示公布日的拆迁地段房地产比准价格,结合被拆房屋建筑构造、建筑面积、成新、层次、装修及环境因素评定拟定。货币赔偿按被拆除房屋赔偿额(不涉及装璜、附属设施等赔偿款)增加20％的货币奖励。计算办法:货币赔偿款＝被拆房屋评定价×被拆房屋正当建筑面积×120％。十一、住宅房屋的被征收人在规定时间订立拆迁合同的,按被征收房屋的正当占地面积奖励400元/㎡;在规定时间里搬迁完毕并经验收合格交付房屋钥匙的,按正当占地面积奖励200元/㎡。逾期订立合同或搬迁的,取消对应奖励。十二、被征收房屋的超原则装潢及各类附属物按房地产评定机构评定的价格赔偿。十三、变化用途为商业使用房屋的征收赔偿1、拆除区域内重要道路(合环路、西青路)临街房屋底层在拆迁公示公布前变化用途为商业用房并延续使用至今的,根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证,在规定时间内搬迁完毕的,被拆除房屋按其法定用途进行赔偿安置后,按评定机构出具的评定价格扣减房屋比准价后的商业用房使用价值按实际经营面积一次性实施补贴。计算公式:商业用房补贴＝(商业用房评定价－房屋比准价)×实际经营面积停业损失、歇业人员补贴按实际经营面积200元/㎡一次性计发。拆除区域内非重要道路、里弄及其它房屋变化用途为以销售食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市,或其它棋牌、旅馆等娱乐服务行业的,根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证,在规定时间内搬迁完毕的,被拆除房屋按其法定用途进行赔偿安置后,按其底层经营面积一次性补贴300元/㎡。停业损失、歇业人员补贴按实际经营面积100元/㎡一次性计发。十四、被征收房屋出租使用的,产权人应自行解决好与承租人的租约解除等有关问题并达成合同,拆迁人凭双方达成的合同进行赔偿,租赁双方另有商定的从其商定。十五、被征收房屋产权有纠纷在规定征收拆除期限内无法解决的及产权人下落不明、临时无法确认产权或者产权不清晰的,由镇拆迁工作组牵头会同有关部门做好勘察纪录、制订赔偿安置方案,并向公证机关办理证据保全后实施拆除。十六、过渡费发放:被征收房屋全部权人选择货币赔偿的,过渡费一次性发放16个月;选择产权调换的,过渡用房自行解决,从搬迁之月起,发给24个月过渡费和安置后4个月的过渡费补贴,过渡费按被征收房屋正当占地面积每月10元/㎡原则计发,正当占地面积局限性20㎡的按20㎡计发。超出24个月仍未安置的,从超期之月起计算,按原发放原则的2倍支付超期过渡费。十七、迁居费按每户1000元原则计发,被征收房屋正当占地面积在40㎡以上的部分(局限性40㎡按40㎡计算),每平方米增加10元迁居费,按两次计发。十八、征收拆除区域内的公司用房根据其土地使用性质按市场评定价一律实施货币赔偿。对其可搬迁的生产设备发给使用面积70元/㎡的搬运费和安装费用,不能搬迁的生产设备按专业评定机构的评定价格折价赔偿;公司的从业人员生活补贴按生产经营面积补贴100元/㎡,因征收造成公司停产、停业损失按实际的生产经营面积一次性予以100元/㎡补贴;按期签约、并搬迁交付拆除的,按其被拆房屋正当建筑面积予以150元/㎡的奖励,逾期签约或搬迁的取消奖励。十九、经镇(乡)政府或国土部门解决后不予确权的房屋,不计入正式安置面积,参考本规定第五条第(四)款实施赔偿;经镇(乡)政府或国土部门解决后租赁的房屋,不计入正式安置面积,按重置成新价的60％予以赔偿;未经同意建筑在规定时限内交付拆除的予以合适的残值补贴,砖木构造按100元/㎡补贴,砖混构造按150元/㎡补贴。二十、全部被征收房屋及其附属物的赔偿款,除被征收房屋实施产权调换的重置成新价部分资金在另行订立产权调换合同结算互补差价外,其他均在合同签字生效后一次性付给被征收人。

第五章配套设施建设方案5.1电气专业设计方案5.1.1供电规定与负荷等级根据**镇**村新农村建设工程项目的建设规定,其施工期间的动力用电及运行期间安置房等用电电源为三级负荷。5.1.2供电范畴及容量本项目供电电源由诸暨市供电局都市电网分别引入各居民户数拆迁工地所在地。变电所采用10KV/0.4~0.23KV电源供电。箱式变电所拟设在人行道设施带内。配电电压为380V/220V,三相四线制系统。安置房供电电源由供电局都市电网10KV专线引入。配电室采用10KV/0.4~0.23KV电源供电。安置房按平均30W/㎡设立配电,需用系数、同时系数取0.7。5.1.3低压配电系统(1)线路敷设方式:室外电缆采用直埋方式敷设,建筑物室内干线采用电缆桥架或穿管暗敷设,室内支线路采用穿管暗敷设。(2)线缆选择:室外埋地电缆选用YJV22电力电缆;二级负荷配电线路选用ZR-YJV电缆或ZR-BV-750导线,普通负荷配电线路选用ZB-BV-750或BV-750导线。(3)本工程低压配电系统接地型式采用TN–C-S系统,低压配电电压为220V/380V。5.1.4接地及安全(1)本工程低压配电系统接地型式采用TN–C-S系统。(2)本工程设联合接地系统,工程中电气保护接地、防雷接地、等电位联结接地及各弱电接地(除有特殊规定的外)等多种接地共用同一接地体。接地电阻不大于1欧姆。(3)在各建筑电源进线处设总等电位联结箱,卫生间等区域设局部等电位联结箱。各局部等电位联结箱、电源PE线,接地母线、各进出建筑物的金属管道及其它正常状况下不带电的设备金属外壳等均与总等电位联结箱相连结。(4)每栋建筑物总电源进线断路器含有漏电保护功效,以防电气火灾。(5)全部安装高度低于2.4米的灯具,须有PE线保护。(6)专用接地线采用黄/绿相间导线,并与馈电线同管敷设。5.1.5防雷系统(1)本工程中各建筑物均为三类防雷建筑物。(2)接闪器:采用25*4热镀锌扁钢作避雷带沿建筑物屋脊敷设,屋面采用热镀锌扁钢构成不不不大于20M*20M的网格。屋面全部金属构架均与避雷带可靠焊接。(3)引下线:运用构造柱外侧不少于二根主钢筋(φ≥16mm)作为引下线,主钢筋上端与避雷带及屋面钢构造焊接,下端与建筑物基础钢筋焊接。引下线间距不不不大于24M。(4)接地极:运用建筑物基础钢筋加辅助接地体40*4mm热镀锌扁钢构成接地装置。5.2给排水设计方案5.2.1给水方案水源引自市政自来水,供水水压0.25MPa。给水管网采用生产、生活、消防合用制系统。5.2.2排水方案本工程室外采用雨污分流,室内采用污废合流。雨水通过雨水管网就近排入河道,生活排水通过化粪池解决后方可排放至市政污水管道。厨房含油污水经隔油池隔油解决后排入污水管。水泵等设备选用高效节能、低噪声产品。水泵房内水泵皆设减震台座和避震喉,管道使用弹性支架。排水管选用硬聚乙烯芯层发泡管,减少噪音。5.2.3消防(1)室内消防给水系统:按照规范设计室内消火栓。考虑到节余成本,而市政供水压力也满足消防水压规定,本设计市内消防供水采用市政管网直接供水。消火栓布置确保同层任何部位都有两股充实水柱同时达成,室内消防立管连成环状。消火栓采用SN65单出口消火栓。(2)室外消防系统:直接由市政给水管网供应,供室外消防。(3)按规范规定配备足够数量的灭火器。5.3管线综合方案新建安置房道路管线综合工程内容涉及给水、雨水、污水、电力、路灯、电讯和有线电视等管线。5.4照明设施方案线路敷设:配电干线沿道路直埋敷设,配电支线均用BV线管或PVC管敷设。照明亮化工程设计:由路灯、楼道灯、庭院灯构成,均采用节能型荧光灯。

第六章节能篇章6.1编制目的为了贯彻执行<中华人民共和国节省能源法>,充足有效地运用能源;提高能源运用率;确保都市建设与发展相协调;根据本项目的实际状况,重点考虑建筑物的型式、构造、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型,以及项目建成后的运行管理等方面的节能方法。6.2节能方法6.2.1建筑节能(1)新建建筑造型在追求美观合用的前提下尽量规整,以减少外墙传热面积。(2)新建建筑外维护构造和内部隔墙的墙体均采用保温性能好的材料,辅以墙体保温层,达成国家和地方节能的有关指标。(3)不同朝向的窗墙面积比要符合节能规范规定。6.2.2机电设备节能(1)在之后的房地产项目开发中,条件许可的状况下,尽量采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术。(2)根据不同的使用时间,在空调长久运行的区域设变频多联机,避免直接运行中央空调系统造成的冷机低效率运行。同时采用新风换气机,回收排风能量。(3)集中空调机组的风量、风压要匹配并选择运行最佳经济点运行;机组整机漏风要少、逆风管道要光滑,提高运行系统效率。空调系统风道、管道以及供热管道做好保温方法,减少热量损失。(4)设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术原则的高效节能设备和器材。(5)机电设备的负荷率须达成国家节能设计规范规定,提高设备运用率。(6)空调系统设自动控制系统,可精确调节室温,同时减少不必要的能源消耗。6.2.3照明系统节能(1)家用及办公电器。推广高效节能电冰箱、空调器、电视机、洗衣机、电脑等家用及办公电器,减少待机能耗,实施能效原则和标记,规范节能产品市场。(2)根据各功效区的实际需要配备照明;既确保照明需要又达成节能目的。(3)照明器具:推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器,减少普通白炽灯使用比例,实施照明产品能效原则,提高高效节能荧光灯使用比例,提高照明质量,这到高效、舒适、安全的目的。(4)选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既经济运行又有益于环境和人的身心健康。6.2.4加强能源管理提高能源运用率(1)建设单位对重点用能部门和部位加强管理,对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。(2)加强能源的计量管理,建立必要的能源考核制度。6.3节水方法水是珍贵的自然资源,项目建设期和运作期,始终都要注意节省用水。本项目节水方法以下:(1)项目施工设计,严禁使用耗水量大的设备和国家规定裁减的卫生洁具。(2)除生活饮用水外,要倡导一水多用,逐步建立并使用中水管线。(3)以功效区为单元,配备用水计量装置,划小核算单位,激励节省用水。(4)项目采用的节水设备和卫生洁具,必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行。杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏。(5)搞好节水宣传教育,提高人民的节水意识。第七章项目环境影响评价7.1场址周边环境对项目的影响**镇**村新农村建设工程项目周边多数为道路、绿地、工业区、住宅区。所在地区大气环境质量较好。该区二氧化碳优,二氧化硫优,二氧化氮优,可吸入颗粒物优,现状大气环境良好。项目周边有天然河道,降水及周边区域产生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。该区声环境现状良好,重要噪音源为社会噪音。7.2项目建成后对周边环境的规定按照国家有关环境质量区域的分类,项目建成后周边整体环境应达成下列原则:大气环境达成二级原则;都市区域环境噪声达成二级原则;地面水环境达成三类水原则;废水排放达成国家污水综合排放三级原则;固体废弃物进行无害化解决。通过对周边环境的评定,周边环境完全能够满足项目的规定。7.3环境设计**镇**村新农村建设工程项目作为**镇镇政府的重点工程,属于社会公益性项目,环境设计要充足体现可持续发展的思想,实现环境与经济协调发展。要全方位保护自然环境、生态环境、美学环境和社会环境,保护资源。要多采用世界先进可行的环保技术和建材,最大程度的运用自然采光和自然通风,节省能源和资源,对废弃物、通风、空调设备的应用等方面提出建议,树立环保典范。7.4施工期间环保方法7.4.1噪音污染防治方法合理安排施工时段,减少夜间施工量,避免扰民。合理布局施工现场,选用低噪音低振动的动力设备,并采用隔音、防振方法,避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音,合适限制大型载重汽车的车速,特别在噪音敏感区。7.4.2扬尘防治方法对易起尘的物料应加盖覆盖物,施工场地必须采用围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效方法避免扬尘。施工现场定时洒水,在大风日加大洒水量和洒水次数,以避免浮尘的产生。运动车辆进入施工现场低速行驶,出场应冲洗轮胎。7.4.3废水、废气、固体废弃物防治方法施工期间施工废水应注意收集,经沉淀池解决后排入下水道。生活污水均应排入都市污水管网,严禁以渗坑、渗井或漫流形式排放。现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向,在施工现场严禁使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。施工阶段应设立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放点,由专人管理,设立专车定时清理,生活垃圾集中密闭外运,严禁就地抛洒,无组织排放。7.5.运行期内环保方法7.5.1建筑设计在后期的建筑设计中要贯彻下列的原则:(1)建筑总平面布局是建筑重要朝向,要有良好的日照和通风效果。(2)建筑布局舒展开敞,良好的朝向和自然通风效果。平面布置上注意洁污分区。(3)部分设备用房采用隔音门,减少对环境的噪声影响。7.5.2废气的防治方法后期建筑应大量采用电能、太阳能、天然气等清洁能源,从源头削减大气污染物的产生。另外,运行期间其它废气污染重要是停车场汽车排放的尾气。通过道路及停车场的合理布局等方法,能够有效的减少汽车尾气的排放和在特定空间的聚集。7.5.3废水的防治方法(1)本工程的排水对象,重要为生活污水和屋面及室外场地的雨水,无特殊的污染物排出,设计上采用雨污分流的排水体制,对上述对象分别组织排放,生活污水直接排入市政污水管道。(2)对生活给水系统,采用聚丙烯塑料给水管和聚乙烯塑料给水管、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料,避免因管道、阀门等可能对水质的污染。7.5.4固体废弃物的防治方法固体废弃物重要为生活垃圾,在公共区域设立分类垃圾桶,便于垃圾分类回收、分类运输、分类解决,达成无害化解决的目的。7.5.5噪音解决项目动力设施设备选用低噪音设备,设备安装均采用减震、消音方法,动力机房、空调机房、水泵机房等产生噪音的房间采用隔音吸音解决,使场界噪音低于国标。同时应设立明显标志,严禁机动车鸣放喇叭。在道路两旁种植枝叶茂盛的树木,居住区的玻璃尽量采用密封性能好的材料,达成吸声隔音的效果。第八章项目组织机构与管理8.1项目组织机构设立拆迁安置和工程建设是本项目的中心工作,本项目建设规模大,建设期较短,管理工作的好坏直接决定项目的成败。为了建成低成本、高质量的精品工程,并确保工程的顺利实施,在项目建设期应建立强有力的项目组织机构,对项目实施计划、组织、指挥协调和控制。**镇新农村建设项目是在**镇人民政府的领导下展开的,该项目是诸暨市拆迁改造重点项目,市委市政府已专门开会对此进行研究,并委托诸暨市**新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运作。重要进行实业投资和拆迁服务。公司内设综合办公室、投资发展处、规划设计处、建设管理处和拆迁安置处等五个处室。重要负责规划拆迁、投资管理、产权经营,并对拆迁改造项目进行市场化运作。项目组织机构设立见下图:五洩镇人民政五洩镇人民政府五洩镇新农村建设投资有限公司五洩镇新农村建设投资有限公司规划设计处拆迁安置处建设管理处投资发展处综合办公室规划设计处拆迁安置处建设管理处投资发展处综合办公室8.2机构职责8.2.1项目公司职责项目公司在诸暨市政府明确的拆迁改造范畴内,行使下列职责:(1)负责拆迁改造有关规划的编制、报批及组织实施工作。(2)负责拆迁改造中、长久建设规划及年度实施计划的编制工作。(3)负责拆迁改造有关政策的调研、制订工作。(4)负责拆迁改造资金使用计划的编制和监督管理工作。(5)负责拆迁改造项目推介、信息公布等招商引资工作。(6)负责拆迁改造范畴内的基础设施建设工作,协助有关职能部门做好与拆迁改造有关的管理工作。(7)负责监督实施负责拆迁改造项目的征地、拆迁、安置和建设工作。(8)综合协调负责拆迁改造委员会组员单位的关系,协调解决有关负责拆迁改造工程中出现的问题。(9)承接市委、市政府交办的其它工作。8.2.2项目公司各职能部门职责(1)综合办公室负责综合协调工作、负责文稿起草、文电收发、财务管理、后勤接待、档案、内外联系工作;负责内部规章制度制订、执行和岗位目的责任制考核、负责党务、组织人事、劳开工资、纪检监察、宣传教育、统计、信访工作。(2)投资发展处研究拆迁改造发展方向,负责拆迁改造投资计划的编制、申报工作;加强投资管理,制订项目投资管理制度,确保国有资产保值增值;负责项目推介、信息公布等招商引资工作,参加建设项目立项申报,负责自有产权的经营和物业管理工作。(3)规划设计处负责拆迁改造有关规划的编制、论证、修订、报批工作;负责拆迁改造分期规划和年度实施计划的编制、论证、修订、报批工作;协助做好社会投资建设项目的规划设计方案论证、审核、报批等工作;协同有关部门开展拆迁改造建设项目的定点放样、跟踪管理和规划验收工作;负责拆迁改造中涉及各类市政基础设施工程的规划、设计工作;负责做好规划设计档案资料的收集、整顿和归档工作。(4)建设管理处负责拆迁改造范畴内的建设、配套与管理工作,参加项目前期规划,制订有关管理制度;负责政府投入下面的预决算编制、审核及立项、报建、工程招投标、施工管理、进度管理等工作;负责社会投资建设项目的建设管理;参加工程建设项目的方案评审,组织施工图会审,负责铁路资产的交接和日常管理工作;负责做好有关建设工程档案资料的收集、整顿和归档工作、负责抓好工程建设中的安全生产管理工作。(5)拆迁安置处负责制订拆迁安置计划,参加项目前期规划;负责拆迁安置政策的调研、制订和报批工作;监督协调征地、拆迁和安置等工作,负责接待与拆迁安置有关的群众来信来访工作,负责做好有关拆迁安置资料的收集、整顿和归档工作;负责抓好拆迁过程中的安全生产管理工作。8.3项目管理8.3.1政府对项目的管理政府对项目的管理重要涉及下列几个方面的内容:对拆迁改造范畴内规划的调节与控制对土地资源使用的管理对环保的管理有关安全生产方面的管理8.3.2项目公司对项目的管理项目公司对项目的管理重要涉及下列几个方面的内容:制订投资计划,对项目举办决策或报请有关部门同意。组织对项目的设计文献进行评审,并与贷款银行进行沟通,贯彻项目建设的有关条件。选择好专业咨询机构,为项目提供咨询服务。协调项目实施过程中的多种利益和矛盾。8.3.3贷款银行对项目的管理贷款银行对项目的管理重要涉及下列几个方面的内容:对贷款项目进行财务评价,重要以贷款银行为出发点项目。贷款审批和制订贷款的法律文献。贷款发放后,定时或不定时对贷款运行状况进行检查分析。通过对项目的绩效追踪以及某些与贷款亲密有关的状况的收集和先行指标的测算来进行贷款风险的预警。贷款的偿还管理:重要是贷款本息的催收,贷款期限的延长的评定和结清贷款的评价和总结。第九章项目实施进度计划9.1总体进度计划项目于11月底前协调有关各方,完毕项目考察、咨询等工作;在12月完毕项目可行性研究报告编制及审批工作;于6月底前完毕拆迁工作;12月底前完毕土地出让工作;10月底完毕安置房建设工作,11月竣工验收并交付使用。项目建设期2年。9.2进度计划制订的原则为精确、及时地反映项目运行状况,提高项目公司对项目运行的监测、指导水平,充足体现项目进度报告综合信息平台的职能,结合该项目的实际状况,按照合适提前,重点关注工期中的核心工作的原则来制订的。9.3具体进度计划项目的具体进度计划详见下页:项目进度计划表。**镇**村新农村建设工程项目进度计划表时间项目11-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011项目考察、咨询阶段可行性报告编制批勘察设计阶段拆征迁实施阶段土地出让阶段安置房建设阶段工程竣工验收第十章招标方案原则、根据、条件本工程项目牵涉范畴广,建设投资大,改造完毕后将成为诸暨市中心商业区域,为了把本项目管理好建设好,项目前期的拆迁、勘察设计、监理、施工及材料设备采购招投标工作意义非常重大。通过严格规范的招投标工作,不仅能够节省项目的投资,更重要的是能够选择懂技术、会管理、善经营的、高素质的专业勘察设计队伍、职业施工队伍、监理队伍,对项目保质、保量、按期竣工提供强有力的保障。本项目招投标工作严格按照<中华人民共和国招标投标法>的规定,制订完善的招投标方案、程序及方法。10.1招投标方案的原则(1)公开原则:规定本项目招标投标含有高的透明度,实施招标程序公开。确保公布招标通告,公开开标,公开中标成果,使每一种投标人获得同等的信息,知悉招标的一切条件和规定。公平原则:确保本项目的全部投标人平等的机会,享有同等的权利并推行同等的义务,不歧视任何一方。公正原则:确保评标时按照事先公布的原则原则看待全部的投标人。诚实信用的原则:诚信原则是民事活动的基本原则之一。规定招投标当事人应当以诚实、守信的态度行使权利,推行义务,以维持招标投标双方的利益平衡,以及本身利益与社会利益的平衡。独立原则:不管招标人还是投标人都是独立的法人单位,在招标投标过程中,应自主决策,不受外界任何因素的干涉。接受行政监督原则招投标活动的核心是竞争,招投标的过程事实上是竞争的过程,招投标双方当事人都要恪守有关法律、法规以及有关规定,在招投标的全过程中接受有关行政监督部门依法实施的监督。10.2招投标方案的根据为了确保本项目的市场平等竞争秩序,制订本项目投标方案的根据将严格按照1月1日实施的<中华人民共和国招标投标法>、<中华人民共和国政府采购法>的有关规定作为根据。10.3招投标方案的策划及实施本项目招标投标工作拟采用委托含有对应资质的招标代理机构代理招标,充足发挥社会中介代理公司中咨询工程师的专业优势,为本项目招投标工作做好参谋,提供招投标工作优质的服务。本项目的招投标活动程序拟采用下列流程进行:策划招标方案规定代理公司接到代理任务后,针对工程项目的性质和类型,结合市场状况,为招标人制订招标管理方案,涉及工程项目的招标方式、招标范畴、总分包范畴的划分等内容,并报招标人审查同意后实施。实施招投标活动代理公司为本项目实施全过程的招投标活动,根据项目招标方式公布招标信息公示,编制、发放资格预审文献和递交资格预审申请书,对投标人进行资格审查,拟定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、公布招标文献(涉及规范规定、拟采用的合同条件)、现场勘察、答疑、接受投标等。制订评标原则:根据招标文献的规定的评标办法,拟定具体的评标原则和原则。开标、评标、中标:组建评标委员会,进行评标活动,拟定中标人、发出中标告知书。订立合同与中标人进行合同谈判,对合同中需要商定的具体细节问题逐个进行贯彻,订立施工合同。10.4项目招标范畴、组织形式、方式按照<中华人民共和国招标投标法>、<中华人民共和国政府采购法>的有关规定,制订本项目全部环节的招标范畴、组织形式以及方式以下。鉴于项目公司人员配备较少,且缺少对应的资质,建议项目公司委托含有对应招标代理资质的中介机构组织项目各个阶段的招标工作。项目招标范畴、组织形式、方式一览表招标范畴招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其它√√√第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1估算根据(1)国家发展改革委员会、建设部公布的<建设项目经济评价办法与参数>(第三版)。(2)建设单位规定的工程建设范畴和目的。(3)浙江省工程估算指标。(4)国内类似项目造价资料。(5)国家、浙江省有关的收费原则。11.1.2投资估算涉及的内容项目估算总投资￥￥万元,投资通过自筹￥￥万元,银行贷款1亿元解决。本项目投资估算涉及(1)工程费用(安置房建设费用,安置区室外工程费用,工业厂房建设费用);(2)工程建设其它费用(初征费、建设用地费、拆迁赔偿费用、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等);(3)基本预备费;(4)银行贷款利息。(1)工程费用a.安置房建设费用根据项目安置规划,共建造安置房xx平方米。结合建设规模、档次、规定及某些不可预见的因素,暂以安置房建设综合暂定价1400元/㎡计算,安置房建设投资估算为5880万元。b.安置区室外工程费用室外工程费用按200元/㎡计算,累计840万元。c.工业厂房建设费用根据项目规划,共建造工业厂房10000平方米。结合建设规模、档次、规定及某些不可预见的因素,暂以工业厂房建设综合暂定价1300元/㎡计算,工业厂房建设投资估算为1300万元。总而言之,工程费用估算见下表:工程费用估算表序号项目名称费用(万元)一安置房建设费用5880二安置区室外工程费用840三工业厂房建设费用1300合计迁居费8020(2)工程建设其它费用工程建设其它费用涉及初征费、建设用地费用、拆迁赔偿费、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等。此处阐明初征费、建设用地费用、拆迁赔偿费的估算,其他资金均按照规范原则计算,详见”**镇**村新农村建设工程总投资估算表”。a.初征费初征费按下列原则执行:

水田(涉及山塘、养殖水面、农田水利设施用地等)、旱地(涉及果园、茶园、桑园、食用竹园等)和建设用地(涉及农村宅基地、村庄道路、晒场、乡村公司用地等),按3.15万元/亩收取。∴初征费为3.15×166=523万元。b.建设用地费建设用地涉及xx亩安置公寓建设用地,xx亩工业厂房建设用地。建设用地费按照15万/亩计算。∴建设用地费累计15×(50+10)=900万元。c.拆迁赔偿费用拆迁赔偿款累计2959万元。具体估算以下:征收集体土地房屋拆迁赔偿安置实施货币赔偿和产权调换两种方式,由被拆迁人的全部全人可任意选择一种。通过实际调查数据分析,暂定10%的建筑面积实施货币赔偿安置,90%的建筑面积实施安置房安置。①土地及房屋赔偿价被征收房屋的货币赔偿按土地赔偿价、房屋赔偿价分别计算,即:被征收房屋的正当建筑面积按房地产评定机构评定拟定的房屋重置成新价赔偿计算,征收房屋的正当占地面积参考**镇土地评定价拟定,并再增加房屋、土地赔偿款总和的20%奖励。计算公式为:[被征收房屋正当建筑面积x房屋评定重置成新价+正当占地面积x市场评定价]x120%。被拆房屋平均重置成新价按700元/㎡计算,宅基地土地使用权区位赔偿价2100元/㎡计算。∴土地及房屋赔偿价=10%×(0.21×xx+0.07×xx)×120%=646.8万元。②集体土地使用补贴费集体土地住宅房屋拆迁,选择公寓房安置或货币赔偿的,按其被拆房屋正当占地面积予以700元/㎡的集体土地使用权补贴。∴集体土地使用补贴费=0.07×xx=980万元。③搬迁奖励费住宅房屋的被征收人在规定时间订立拆迁合同的,按被征收房屋的正当占地面积奖励400元/㎡;在规定时间里搬迁完毕并经验收合格交付房屋钥匙的,按正当占地面积奖励200元/㎡。逾期订立合同或搬迁的,取消对应奖励。按80%房屋在规定时间内搬迁并订立房屋拆迁赔偿安置合同计算。∴搬迁奖励费=0.06×xx=840万元。④过渡费被征收房屋全部权人选择货币赔偿的,过渡费一次性发放16个月;选择产权调换的,过渡用房自行解决,从搬迁之月起,发给24个月过渡费和安置后4个月的过渡费补贴,过渡费按被征收房屋正当占地面积每月10元/㎡原则计发,正当占地面积局限性20㎡的按20㎡计发。超出24个月仍未安置的,从超期之月起计算,按原发放原则的2倍支付超期过渡费。选择货币赔偿的过渡费=xx×10%×10/10000×16=22.4万元。选择产权调换的过渡费=xx×90%×10/10000×28=352.8万元。∴过渡费累计375.2万元。⑤迁居费迁居费按每户1000元原则计发,被征收房屋正当占地面积在40㎡以上的部分(局限性40㎡按40㎡计算),每平方米增加10元迁居费,按两次计发。∴迁居费=1000元/户×xx户/10000+10元/㎡×(xx-40*160)/10000=23.6万元。⑥经营歇业补贴费1、拆除区域内重要道路(合环路、西青路)临街房屋底层在拆迁公示公布前变化用途为商业用房并延续使用至今的,根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证,在规定时间内搬迁完毕的,被拆除房屋按其法定用途进行赔偿安置后,按评定机构出具的评定价格扣减房屋比准价后的商业用房使用价值按实际经营面积一次性实施补贴。计算公式:商业用房补贴＝(商业用房评定价－房屋比准价)×实际经营面积。停业损失、歇业人员补贴按实际经营面积200元/㎡一次性计发。2、拆除区域内非重要道路、里弄及其它房屋变化用途为以销售食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市,或其它棋牌、旅馆等娱乐服务行业的,根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证,在规定时间内搬迁完毕的,被拆除房屋按其法定用途进行赔偿安置后,按其底层经营面积一次性补贴300元/㎡。停业损失、歇业人员补贴按实际经营面积100元/㎡一次性计发。**村共有非重要道路、里弄及其它房屋变化用途的经营用房面积2500㎡,建筑占地面积1800㎡。∴经营歇业补贴费=300元/㎡×2500㎡/10000+100元/㎡×1800㎡/10000=93万元。∴可得集体土地房屋拆迁赔偿费=①+②+③+④+⑤+⑥=646.8+980+840+375.2+23.6+93=2959万元。总而言之,拆迁赔偿费用估算见下表:拆迁赔偿费用估算表序号项目名称费用(万元)1土地及房屋赔偿价646.82集体土地使用补贴费9803搬迁奖励费8404过渡费375.25迁居费23.66经营歇业补贴费93合计2959(3)预备费预备费按照工程建设费用及工程建设其它费用的5%估算。(4)银行贷款利息项目拟申请银行贷款1亿元。借款年限拟定为3年。一—三年(含)银行年利率为5.4%。项目一次性贷款,从建设期第1年开始分3年每年分别还款3000万元、3000万元、4000万元。利息由还款期最后一年一次性支付。∴所需支付的利息为+3000*5.4%+3000*(-1)+4000*(-1)=162+332.7+683.6=1178万元。总而言之,可得项目估算总投资为￥￥万元,具体投资估算状况见下表:**镇**村新农村建设项目投资估算表序号费用名称单价或费率数量或计费基础合价(万元)备注一工程费用1+2+3=80201安置房建设费用1400元/㎡xx㎡58802安置区室外费用200元/㎡xx㎡8403工业厂房建设费用