第二章旅游景区开发与规划管理

第二章旅游景区开发与规划一、旅游景区开发的可行性研究二、旅游景区规划的编制虎跳峡景区开发案例分析虎跳峡是世界上落差排名第四的著名大峡谷（深过美国科罗拉多大峡谷，仅次于雅鲁藏布大峡谷、尼泊尔的喀利根得格大峡谷和秘鲁的科尔卡大峡谷），位于中甸县虎跳峡镇境内，为国家重点风景名胜区和世界自然遗产“三江并流”的腹地景区，吸引了大量的国内外游客前来。该峡谷分为上虎跳、中虎跳、下虎跳三段。

虎跳峡旅游资源极为丰富,旅游线路有两条：一是从丽江古城经拉市海到中甸虎跳峡镇，进入上峡口顺江而下，步行需两天时间；二是从玉龙雪山甘海子至下虎跳峡游路前行，溯江而上，从上虎跳出峡。已形成的产品主要分为观光和徒步探险两大类型，观光旅游主要是乘车游峡，观赏自然风光；著名的在于它的徒步探险旅游线路，吸引了大量的国际国内徒步旅游爱好者到此徒步探险。目前沿线各地正在加强基础设施的建设和旅游产品的开发。1、开发手段具体阐述观光旅游、徒步探险和极限运动综合开发。虎跳峡以其雄奇原始的自然风貌吸引了大量的国际国内徒步旅游爱好者到此徒步探险。在自然观光的基础上增设使游人体会更深的运动项目：首先，安全可行的是石鼓到虎跳峡一段的漂流项目；其次，上虎跳索道历险项目；第三，中虎跳的探险性漂流；第四，哈巴雪山生态旅游与探险、科考旅游项目；第五，多民族文化风情和特色餐饮项目。合作开发，加强环境保护。虎跳峡分属多个行政区，为此需要加强统一规划和各区之间的合作，加快周边景区建设，特别是哈巴雪山的开发。目前已建成的旅游环线只有建塘镇—白水台—虎跳峡—小中甸—建塘镇一条，正在积极开发丽江—虎跳峡—建塘—德钦等7条旅游专线。由于位于生态脆弱的欠发达地区，需要重视自然环境的保护，成立旅游环境容量的监测机构，指导峡区旅游业的发展。2、开发中的教训

虎跳峡旅游资源知名度高，且类型多、组合好，具有相当大的开发潜力，但旅游开发现状与资源优势相比，差距巨大，主要问题在于：

开发层次低，投入少，无法形成旅游的名牌产品，开发建设滞后。

尚未形成“政府引导、企业参与、社会配合”的宣传促销体系。与其他景区连接的公路等级低，与邻近地区没有形成区域网络格局，公路沿线配套设施（休息站、厕所、中英文标识等）较少。

景区建设中生态环境保护差，地方保护主义严重。虎跳峡景区公路的兴建，对自然景观造成了一定的负面影响，需要对景观进行修复。3、经验与启示

突出峡谷旅游的特色

虎跳峡最具吸引力的资源是其未开发的原始环境，在交通不便、基础设施落后的情况下，虎跳峡以原始风光、挑战自我为特色，仍然吸引了大量的爱好者，并发展成为了国际著名的徒步探险旅游目的地。而随着交通条件的改善，其在徒步探险旅游群体中的口碑反而有所下降。这说明原始自然、挑战极限是峡谷旅游特色的重要构成要素，在峡谷的开发过程中，必须注重其原始风貌和文化差异性的保护，减少人工建设对自然的影响，突出其极限运动的特色，避免大众观光旅游的单一开发思路。

合理的功能分区，综合性产品体系

由于我国旅游市场仍以观光为主，爱好极限运动的游客数量较少，因此岩门大峡谷还应进行合理的功能分区，根据其实际，形成观光、周末休闲、康体健身、探险运动等合理的格局，满足不同游客的需要，走综合性、多元性的道路。

地方居民参与

虎跳峡旅游充分调动了景区农民办旅游的积极性，很多基础设施都是由当地居民集资兴建，解决了开发资金不足的问题，同时实现了旅游扶贫，但政府需要在环境保护和统一规划上发挥主导作用，防止盲目开发。一、旅游景区开发的可行性研究（一）概念：指旅游景区为吸引游客而进行的新项目、新设施的投资和建设。旅游景区开发★在原本不是景区的地点新建景区★将原有的景区改造为新景区★在现有的景区内增加新的游览项目★在现有的景区内增加服务设施★创办新的活动旅游景区开发的类别一、旅游景区开发的可行性研究

一、旅游景区开发可行性研究可行性研究

（一）概念：是在投资决策前对拟建项目进行全面技术经济分析的标准化的研究方法。一、旅游景区开发可行性研究可行性研究的目的为旅游项目开发建设决策提供依据。这种分析报告一般由专门的咨询公司或研究机构来做。（二）旅游景区开发的可行性研究目的（三）可行性研究报告的作用作为确定建设项目的依据；作为向银行申请贷款的依据；作为下阶段编制设计任务书及对外正式询价、谈判与签约的依据；作为建设项目的有关部门互订协议和合同，确认互相成人责任联系协作依据；作为本项目建设基础资料的依据；作为发展技术和改进设备制造、科学实验研究的依据。

一、旅游景区开发可行性研究（四）旅游项目可行性研究需要回答的问题本项目在技术上是否可行；经济上是否有生命力；财务上是否有利可图；能否筹集到全部资金；需要多少投资；需要多长时间能建立起来；需要多少物力财力资源。

一、旅游景区开发可行性研究

（五）景区开发可行性分析的具体内容★确定开发的目的★景区旅游资源分析★客源市场分析★投资环境和建设环境分析★旅游项目开发过程中所需资金★研究和分析旅游项目开发的周期★开发成本分析★环境影响评价（案例：某生态旅游景区建设项目可行性研究报告）

一、旅游景区开发可行性研究二、旅游景区规划的编制（一）旅游景区规划的类型及特点（二）旅游景区规划与可持续发展（三）旅游景区规划的编制程序与组织工作1、旅游景区规划的含义我国国家标准《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）中把旅游景区规划分为旅游发展规划和旅游区规划。旅游发展规划是根据旅游业的历史、现状和市场要素的变化所制定的目标体系，以及为实现目标体系在特定的发展条件下对旅游发展的要素所做的安排。旅游区规划是指为了保护、开发、利用和经营管理旅游景区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项旅游要素的统筹部署和具体安排。（一）旅游景区规划的类型及特点1、旅游开发是旅游资源利用的前提，景区合理利用旅游资源必须建立在科学的规划基础之上。2、做好旅游景区开发的规划工作，有利于贯彻资源和环境保护的思想，预防资源和环境遭到破坏3、景区规划有利于保持景区的吸引力，延长生命周期。编制旅游景区规划的意义旅游景区总体规划（1）对旅游景区客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行分析与预测（2）界定旅游景区范围，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价（3）确定旅游景区的性质和主题形象（4）确定规划旅游景区的功能分区和土地利用，提出规划区内的旅游容量（5）规划旅游景区的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置；规划旅游景区内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式2、旅游景区的类型（6）规划旅游景区的景观系统和绿地系统的总体布局（7）规划旅游景区的其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局（8）规划旅游景区的防灾系统和安全系统的总体布局（9）确定旅游景区资源的保护范围和保护措施（10）规划旅游景区的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施旅游景区总体规划（11）提出旅游景区近期建设规划，进行重点项目策划（12）提出总体规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设运营中的管理意见（13）对旅游景区开发建设进行总体投资分析旅游景区总体规划1、详细规定所规划范围内各类不同性质用地的界限2、规划分地块、规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标3、规定交通出入口方位、停泊车位、建筑后退红线、建筑间距等要求4、提出各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求5、确定各级道路的红线位置、控制点坐标和标高旅游景区控制性详细计划1、综合现状和建设条件分析2、用地布局3、景观系统规划设计4、道路交通系统规划设计5、绿地系统规划设计6、旅游服务设施及附属设施系统规划设计7、工程管线系统规划设计8、竖向规划设计9、环境保护和环境卫生系统规划设计旅游景区修建性详细规划（二）旅游景区规划与可持续发展1、可持续发展的原则旅游景区规划是旅游业可持续发展的需要。世界保护联盟对可持续发展所作的定义是：“可持续发展是一种在不损耗或破坏资源的情况下允许的开发过程”，该理论的基本内容强调了发展、持续性、公平性、质效性、环境与发展整体性及摒弃传统的生产消费方式和自然概念等，对旅游开发有重要指导意义。（二）旅游景区规划与可持续发展2、可持续发展的基本标准社会发展标准旅游经济标准环境保护标准（二）旅游景区规划与可持续发展3、旅游景区开发建设注意事项

★保护特殊的环境特征★控制景区的建筑★合理布局景区的设施和活动★处理好居住与游览的关系★游客进出要畅通★景区内的道路网要实用性和趣味性兼顾★基础设施要配套★风景设计要有特色★要充分考虑员工和社区的利益★坚持旅游景区开发的时序性（三）旅游景区规划的编制程序※该区域的市场和产品评估※确定旅游地目标、类型和规模，进行旅游资源和旅游环境分析※确定旅游地的典型和定位特点※完成项目定位策划和旅游产品选择※旅游区总体规划（三）旅游景区规划的编制程序※景点可进入性及功能区的完整性※项目可行性报告※环境影响评估报告※制定实施方案※实施阶段开发计划景区旅游规划的组织工作准备工作组织考察调研编制规划草稿规划评审规划审批执行修编旅游景区规划的内容

※确定风景名胜区的性质区※规划旅游景区的范围和外围保护带※划分景区及其他功能区※确定保护和开发利用风景名胜资源的措施旅游景区规划的内容※统筹安排公用、服务和其他设施※估算投资和效益※其他规划需要的内容※确定游客接待容量和旅游活动的组织管理措施第三节景区项目策划一、景区策划的概念二、景区策划的原则三、不同类型景区策划的分析四、景区策划书（案例）第二节景区项目策划一、景区策划的概念景区策划是指景区开发建设前期或老景区升级改造中，对景区的形象定位、常规性产品设计、布局、市场营销等进行创造性思考的过程；也是景区日常经营过程中一些特殊的、不经常举行的非常规性活动项目进行创造性和综合管理的过程。理解：1、景区开发假设前期，或老景区升级改造中进行景区策划，通常由投资商、管理团队、或规划专家进行，一般早于景区旅游总体规划。2、景区运营过程中的一些特殊的非常规性活动项目策划，通常由管理团队进行。第二节景区项目策划一、景区策划的概念理解：1、景区开发假设前期，或老景区升级改造中进行景区策划，通常由投资商、管理团队、或规划专家进行，一般早于景区旅游总体规划。2、景区运营过程中的一些特殊的非常规性活动项目策划，通常由管理团队进行。3、规划前的策划—旅游总体策划。主要对景区的主体、形象、产品及市场进行定位。框架性地确定的景区开发思路，着眼于长期。运营中的规划—活动项目策划，着眼于近期，更注重活动项目各个细节的具体实施及管理。第二节景区项目策划二、景区策划的原则（一）推陈出新的原则

景区项目策划只有不断推出新的旅游项目才能有效提升景区的吸引力。

创新的思路有两方面：

项目形式创新——是指将现有项目引入景区中，保持其基本功能不变，然而在表现形式上实现一定的创新和改造。

万泉河：溯溪是在峡谷溪流的上下游之间，克服地形上的各处障碍，穷水源而登山之巅的一项探险运动。

万泉河：溪降是目前国际最为流行的户外运动项目，是在落差较高的瀑布溪流中进行。参加者借助保护器、保护绳、头盔、保护镜，使用下降器在瀑布溪流顶端顺流而下。

第二节景区项目策划二、景区策划的原则创新的思路有两方面：项目的功能创新—指重新设计一个具有创新功能的项目或将原有项目在功能上加以拓展。完全设计一个项目在目前来看是较为困难的。随着景区开发的热度越来越高，旅游项目完全创新设计的空间较小；另外，景区旅游资源所具有的普遍性和类似性，也使旅游项目策划很难跳出许多景区共同拥有的项目框架。科罗拉多大峡谷科罗拉多大峡谷长廊第二节景区项目策划二、景区策划的原则（二）因地制宜的原则

即使是同一资源，在不同的旅游景区中也会呈现出不同的特征。因此，进行旅游