北京市郊区旅游度假区发展研究

北京市郊区旅游度假区发展研究

改革开放以来，北京旅游业快速发展，整体吸引力强，招生能力和收入水平一直是全国第一。据统计,北京市2001年接待国内游客1.1亿人次,同比增长8%;其中外地游客7462万人次,同比增长10.7%,北京市民在京游人数3545万人次,同比增长3%。而2002年全年北京市旅游饭店接待国内客人达836.4万人,比去年同期增长111.1%。进入2003年,北京旅游市场继续呈现良好的发展态势。据北京市旅游局统计,截止到2003年3月底,北京市涉外饭店接待国内客人253.4万人,比去年同期增长46.4%。北京已经成为最受国际、国内旅游者欢迎的首选城市。一、休闲度假,提高旅游产品的质量近年来,北京市旅游业的队伍中增添了一支虎虎有生气的生力军,这就是北京市郊区的旅游度假市场。郊区旅游度假业背靠青山绿水,人文景观丰富,自然环境异常优美,加之紧连首都城区,位置得天独厚,产业优势尤其明显。在改革开放政策的鼓舞下,经过不懈的努力,已经形成了“吃、住、行、游、购、娱”六大要素齐备的接待服务体系。郊区旅游度假与市内住店旅游不同。郊区旅游度假目的主要是要“回归自然”,但休闲放松的成分也很大。在久居都市紧张的工作之余,市民和外地游客到北京郊区走一走,看一看,玩一玩,在郊区住上几天,观光赏景、品尝山野风味、购买土特产,旅游、赛马赛车、体育竞技、温泉沐浴、垂钓狩猎、攀岩蹦极等,可使自己充分享受“回归自然”的乐趣。而且,郊区旅游度假通常是同单位职工,甚至若干家庭在一起。在休闲度假的同时,可以举行会议、参加培训。轻松地实现人们学习知识、增进友情、促进沟通、开展工作、保健娱乐、追求猎奇、丰富个性等多方面的需求。另外,市内住店旅游以游览各种文物古迹、山水风光为主。虽然也可以举行会议、培训,但一般没有同单位的职工以及家庭集中为特征的旅游。市内住店旅游通常的感觉是很难放松,有时候带来的更多是疲惫。二、来自北京郊区的旅游度假市场1.20度假项目较少在1997、1998、1999年的时候,北京郊区旅游度假市场虽然比较火爆,但当时的郊区度假项目比较少。比较有名气的有地处房山区的碧溪温泉饭店等若干度假项目。到2000年以后,市郊旅游度假项目建设很快,迅速增长,从1999年以前的几十家,雨后春笋般地发展到上百家,直至几百家。2.酒店的等级分布北京周边度假村式旅游度假区不下500家,上星级的却很有限,高星级的更少。据粗略统计,这500家中,酒店在一星级以上的不到100家。又据对北京郊区比较有名气,能够代表北京郊区旅游度假区水平的50家档次较高的度假村式旅游度假区的统计分析,酒店在四星级以上的度假村不到5家,在三星级以上的不到20家。3.北京总体上的区域间及其立地条件根据对北京市属近郊区能够了解到的110个旅游度假区的分析,昌平区有21个,占19.09%;怀柔区有30个,占27.27%;密云县有17个,占15.45%。这三个区县总数合计为68个,占全部个数的61.81%。这几个区县都位于北京的北部。北京其他区位的郊区县,总数只占全部的不到40%。而石景山区为0。4.旅游项目的面积范围根据对北京市属远近郊区能够了解到的110个旅游度假区的分析,占地面积在100亩以上,或建筑面积在3万以上,或客房数在100套以上的项目,也不过20个左右。其中,又以九华山庄、军都旅游度假村、云佛山旅游度假区、虎峪园林山庄等较为典型。(见表1)5.旅游度假配套功能的建设考虑到旅游度假的特点,除较少部分的专业旅游度假项目外,多数旅游度假项目都具有比较齐全的配套功能,使项目的休闲度假功能更为全面,更能吸引消费者。(见表2)6.旅游度假项目需要特殊的地段建设旅游度假项目特别需要有足够的山水景色。目前,就北京郊区来说,符合建设旅游度假项目的地块基本上都已经建成旅游度假区,而剩余的地块除了一些特殊区域(如军事基地)不能利用外,可供开发利用的地块并不多。另外,由于目前北京北部郊区项目较为集中,而可供利用的景色非常雷同,考虑到该地的竞争,也不适合大规模开发大型旅游度假项目。只有一些基本没有该类项目,而又有特殊的自然人文景观的地区,如石景山西山风景区,才适合开发建设对客户吸引力较大的旅游度假项目。当然,这类地区建设该类项目的审批手续也会控制的比较严格。三、分析北京郊区旅游业的市场需求1休闲度假旅游需求不断上升随着我国和北京市经济的快速发展和人民生活水平的逐步提高,人们的休闲度假旅游需求正在不断上升。这几年来,双休日和黄金周长假的实施为人们提供了充分的闲暇时间,人们的休闲度假旅游需求正在不断上升。同时,北京经济的发展和城市社会的进步,也带动了会议、展览以及业务培训对郊区旅游度假市场的需求,商务活动和各种工作在旅游度假中进行,即轻松,又有效率,这种需求正逐步成为一种惯常的工作模式。2.休闲旅游的兴起,改变了传统的消费模式,增加了消费投从目前我国的生产力水平看,休闲显然已成为我们这个时代的特征之一。随着物质财富的不断增长,人们开始转向文化精神的消费与追求,更多的时间和钱财用于休闲,消费投向发生了明显的变化。同时,互联网的出现又从根本上打破了传统的工作概念和工作时空界限,使人们在提高效率的同时有更多的闲暇时间。加上北京市城市居民工作压力较大,为了缓解工作压力,纷纷到郊区进行休闲旅游,寻求放松。据调查,到郊区度假旅游者,大都是主要以休闲为目的的。3.会议、展览功能北京集中了大量的党政机关和企事业单位,相应地也存在大量的行政事务和商务活动,这些事务与活动通常需要举行会议、谈判和展览来解决。郊区旅游度假项目的存在,是解决这类问题不可多得的场所。北京目前多数旅游度假项目都具备会议、展览功能,这正是这类需求的反映。事实上,不少旅游度假项目,如月亮河度假村等都已成功地举办过数次会议或展览活动。当然,这类需求主要是附属于休闲度假的——尽管它也占有较大的比例。4.市场需求的消费需求随着我国经济的快速发展和人民生活水平的逐步提高,北京市民及周边区域的居民消费的对象与热点正逐步演进为提高生活质量的小康型生活为主,休闲旅游正成为市场需求的五大消费热点之一。同时,随着中国加入世界贸易组织、2008年奥运会将在北京举办,越来越多的客人对北京产生浓厚的兴趣。目前,北京正逐步形成一个以中等收入阶层为主体的市民休闲度假旅游群体,而其中三分之二以上的旅游者希望到郊区度假旅游。他们不仅有较强的休闲度假欲望,而且有着较强的消费支付能力。这对郊区旅游度假市场来说,无疑是极为利好的。5.增强身体素质,预防疾病“非典”是一种传染性非常强的疾病,而是否能被传染上“非典”以及能否迅速治好,很大程度土还决定于自身的身体素质。“非典”一方面要求人们注意卫生,另一方面也迫使人们采取多种途径增强身体素质,预防疾病。其中,放松身心、在繁忙的工作之余到郊区呼吸清新的空气,在低密度客房设施休闲度假,正逐步成为人们的一种最佳选择之一。6行政村的典型客户特征明显具体可见表3。四、分析北京郊区旅游业市场经营情况1.市场竞争混乱目前,北京郊区的旅游度假项目基本上处于放羊状态,没人管,没人规范,各个度假旅游项目为了争取更多的客源,取得更高的经济效益,纷纷采取措施,致使部分地区的市场竞争显得比较无序,也比较激烈。尤其是京北的怀柔县,各类宾馆、度假村、培训中心等加起来100多家(尽管其中高档星级的很少),为了争取几乎同样的客源,相互之间的竞争相对更为激烈。2.旅游度假的价格由于处于北京的不同地区、同一地区的不同地段与不同景色、不同的主力客户与经营特色、不同的档次、不同的配置及不同的营销策略等,京郊的旅游度假项目价格并不相同,甚至出现低档次的项目比高档次的项目有更高的消费价格的情况。对于属于同一档次的项目,价格也是高低不一。具体可见表4。3.旅游度假项目的经营状况由于北京的特殊情况,北京郊区的旅游度假项目除一些较小的项目外,经营情况基本上都还比较好。出租率整体达到60%以上。尤其是一些高档星级的旅游度假项目,如通州月亮河度假村,从2001年开业以来,其经营状况用它的总经理的话来说,就是“可以用蒸蒸日上来形容”。又如天鹅湖温泉度假村,假日经济的带动作用特别明显,入住率一度达到百分之一百零几,几乎每周都要加床,总经理甚至经常还把自己的办公室腾出来给不想走的游客住。4.发展体游客,让其与客户回旅游度假项目整体上具有季节性,为了调整客源旅游在时间上、数量上的分布,一些旅游度假项目开始寻求多样化的营销方式,比如对团体游客予以优惠,采取出售会员卡的形式吸引长期顾客等等。如天鹅湖度假村通过建立国际企业家俱乐部的形势,吸引了近100家会员,这样也就掌握了这部分客户资源,他们还将建立其他会员制的团体,逐步培育出适合他们度假村品位的客源。又如云佛山度假村在开业之初,为了赢得消费者的认可,就特别提出一种新的试住营销策略,这种“先尝后买”的消费方式很受消费者,尤其是团队消费者的欢迎。五、根据北京郊区旅游业市场未来趋势旅游度假项目未来的发展为绝大多数业内人士看好,但从行业发展来看,将会有以下一些可能的走势:1.根据不同层次的游客,不同定位做不同品牌未来消费者的消费更为多元化,旅游度假项目要脱颖而出,只有紧跟市场需求,上档次、上规模、有特色。针对不同层次的游客有不同定位,做不同层次的不同品牌。在项目上要做到“人无我有,人有我特”,敢于树旗帜、做标兵,建立度假项目的明星形象,这将是未来旅游度假项目追求的主要目标。2.“私家车”将成为未来的新潮流,其休闲度假的意愿将越来越多一方面,未来的旅游度假客户将逐步甚至大幅度增加。随着城市生活节奏的加快,人们在紧张的生活、工作之余,特别渴望寻找一种放松自我的形式,到郊外度假开会,将成为未来的新潮流;同时“非典”给人们带来的心理影响也将是长期的,个人花钱买健康,也已经成为一种时尚;另一方面,双休日加上每年三次长假,最近媒体又报道说国家正在研究制订带薪休假制度,也让老百姓有时间把休闲度假的愿望变成现实。同时,旅游度假项目的混乱状态将很快会受到政府旅游管理部门的重视,通过制定各种规范、标准以及竞争规则,将会有效制止目前的无序竞争的