成都工业总部基地写字楼调查研究报告

.z.工业总部基地写字楼调研报告一、调研根本情况〔一〕锦江工业总部基地锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，工程27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建立总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。1.中冶成工大厦工程位置：该工程位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。开发商背景：工程是由中冶成工建立投资建立的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建立公司改制而成，是中国冶金科工股份控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。占地面积：14.15亩建筑密度：30.18％容积率：8.02绿地率：33%总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡车位：总停车位600个〔其中地下400多个，地面100多个〕建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。建筑高度：99米租售形式：出售售价：5100元/㎡以上。现售价均价7500/㎡。物管费：最高不高于6元/㎡出售面积：〔A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域〕A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；工程优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进展招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。目前只有少数楼层尚未销售。2.银海芯座工程位置：该工程位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。开发商背景：层高：3.2米总楼层数：27层〔其中地上27层，地下2层〕建筑面积：106522㎡租售形式：租售均可租售面积：600-30000㎡，单层1345㎡售价：6500元/㎡租金：40-60元/㎡/月物管费：9元/㎡/月车位费用：200-300元/月车位数量：681个销售情况：已根本售完〔二〕青羊工业总部基地工程位置：该工程位于重点打造的20个工业集中开展区之一的青羊工业集中开展区核心区域，坐落在西三环与外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。开发商背景：工程是由青羊工业建立开展投资建立，该公司成立于2004年6月18日，由市青羊区国有资产监视管理办公室、置信实业〔集团〕、合信实业共同发起成立的股份制。经营围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法工程。占地面积：1089亩容积率：1.6建筑密度：29.2％绿地率：35％租售形式：整栋出售〔大面积的独栋办公楼可分割，分层出售〕出售面积：1500-4700㎡售价：5000元/㎡现售价6000-8000物管费：2元/㎡/月工程优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件的企业，前三年按地方实得局部的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。销售情况：目前，青羊工业总部基地一期、二期、三期独栋式企业总部已全部建立完毕，并全部出售，四期正在招商。〔三〕青羊绿舟税源总部基地工程位置：该工程位于市青羊区光华大道青羊绿舟公园。开发商背景：工程是由青羊城乡建立开展投资建立，该公司成立于2008年3月27日。公司负责经营开发的青羊绿舟工程是中心城区郊区“198〞区域的大型复合型工程。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建立、园林绿化工程施工、农业产业开发及工程投资、市政根底设施投资等。占地面积：1800亩独栋面积：1100-3000㎡租售形式：不进展销售和租赁，但要求企业有足够的税收，只要企业税收到达一定的额度，就可免费入驻。上缴的税收越多，免费得到的办公楼就越大。工程优惠政策：企业年纳税额到达相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。销售情况：尚无企业入驻，目前正与几家大型企业接洽。〔四〕龙潭工业总部基地市龙潭工业总部基地位于市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。规划总占地面积约8.6平方公里，是中西部地区规模最大的总部经济第一城。工程将建成约150万平方米的总部集群，至2010年，可入驻5000家以上的总部企业。1.龙潭裕都总部城工程位置：该工程位于市东三环二段龙潭都市工业集中开展区。开发商背景：工程由龙潭裕都实业投资建立，该公司是由裕都集团与广益投资投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府重点招商引资工程落户龙潭工业园，在市和成华区委、政府的关心支持下，本着“造城〞理念，坚持高起点规划、高标准建立、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建立。工程简介：龙潭裕都总部城工程总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，整个工程预计总投资75亿元，共分为三个地块进展开发建立。一号地块占地779亩，规划为商务办公及配套设施，总建筑面积达68.8万平方米，停车位达4522个。办公楼宇建筑面积为491-5314㎡，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公为主要建筑形态；二号地块占地168亩，规划为配套住宅；三号地块占地2000余亩，规划为商务办公区，方案2010年开工建立，预计开发时间为8-10年，建成后可供1600家以上企业入驻。目前已完成一号地块的工程建立。占地面积：779亩总建筑面积：69万㎡〔其中地上57万㎡，地下12万㎡〕容积率：1.5建筑密度：30％绿化率：30％车位：4522个租售形式：整栋出售〔大面积的独栋办公楼可分割，分层出售〕出售面积：491-5314㎡售价：5400元/㎡销售情况：60％工程优惠政策：〔1〕凡购置办公用房首付在50％以上，价格优惠幅度最高为10％；〔2〕凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税务关系转至市成华区的企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得局部财政扶持政策；〔3〕享受办公用房补贴：纳税在200-500万、500万元以上的企业，购置办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过2000平方米；〔4〕企业购置办公楼后，可享受购置总部城配套住宅原价下浮5％的优惠政策；〔5〕重大工程或行业龙头企业购置可根据具体情况一事一议；〔6〕凡入驻企业均可享受市、区两级政府所给予的相关扶持政策。2.多元总部国际一号工程位置：该工程位于市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。工程一期可入驻60家企业。开发商背景：工程由多元德泰投资集团开发，该公司以资本运作为核心，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体的集团化企业。建筑面积：66667㎡容积率：0.9绿化率：20％总楼层数：4层停车位：600多个〔其中地上400多个，地下100多个〕物管费：2.2元/㎡/月租售方式：租售均可租售面积：300-1000㎡售价：4000元/㎡租金：25元/㎡/月销售情况：40％工程优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优惠政策〔五〕蓝光·空港总部基地工程位置：该工程位于城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城〞重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。开发商背景：工程由双流和骏置业投资建立，该公司为蓝光集团全资子公司。蓝光实业集团成立于1990年，以房地产开发为核心，以住宅开发和效劳为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成局部，立足西南布局全国的产业集团。租售形式：租售均可售价：7500元/㎡租价：60-100元/㎡/月物管费：3.5-5元/月销售情况：90％工程优惠政策：享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴三、工业总部基地优势分析〔一〕政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光·空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得局部的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得局部财政扶持政策。〔二〕交通优势。纵观市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。〔三〕环境优势。包括青羊工业总部基地、蓝光·空港总部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区，都有以纯独幢别墅般办公环境的物业。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高〞的生态园区和高效办公环境，为企业提供优美的自然环境，安康的舒适空间。〔四〕价格优势。无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部实验区，都有物美价廉的写字楼出售。不少中小企业的总部办公物业，价格都在4000元/㎡上下，与城市中心传统写字楼比照而言，这个价格只相当于甲级写字楼的1/3。另外，城市中甲级写字楼的物业管理费也相当高，一般都是15元-18元/㎡/月，一个200㎡的写字间，如果空置，一个月物管费就得交接近4000元。四、工业总部基地市场竞争分析(一)总部基地市场概况随着市政府关于“大力开展总部经济〞相关政策的出台，总部基地在开场兴起，而青羊工业总部基地工程的成功运作，直接导致总部基地热潮快速升温，据不完全统计，现已有20多个大大小小的总部基地。就纯粹“总部基地〞概念工程和工程所处区域来讲，的总部基地市场至今已形成“3+*〞的开展格局：“3〞指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地工程；“*〞指的是其他中小型总部基地工程，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地工程。由于政府和开发商对总部基地开展前景一致看好，虽然行业不景气，但工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地工程也都有条不紊地推进。在2008年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激总部基地的建立进一步升温。随着总部基地工程的增多，而且这些工程具有一定的同质化倾向，目标客户群体也小异，这将导致总部基地市场的竞争日趋剧烈。〔二〕总部基地市场特征根据前面对总部基地类型的研究，的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业脑型总部基地两种类型为主，这主要是由的区位环境、区域经济开展情况及产业构造等因素决定的。的总部基地工程大多位于政府统一规划的工业集中开展区，总部企业在工业集中开展区的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的开展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业〞的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十清楚显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国软件企业的认可。总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对工程的参与力度，对工程的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。从开发主体来看，总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地工程的开发。〔三〕总部基地市场竞争格局总部基地市场根本呈现“3+*〞的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地工程凭借规模、政策等优势，处于领先地位，根本代表了总部基地市场的开展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地工程，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。〔四〕总部基地市场竞争手段由于总部基地工程的开发时间较晚，多数工程都参考了国外的总部基地工程及ABP等工程的开发运作模式，这就不可防止地导致工程产品呈现一定的同质化倾向。虽然各工程区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、工程配套建立等方面小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数工程都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。结合园区的统一规划做好工程规划，根据市场竞争情况对工程进展差异化定位，同时结合“一区一主业〞的园区开展思路对目标客户群体进展精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使工程在剧烈的竞争中立于不败之地。五、总部基地开展趋势〔一〕总部基地市场供给与需求由于总部基地集众多优势于一身，开展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类工程，总部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济、城市经济的开展，实现了企业、区域、城市的“三赢〞，另一方面，总部基地工程之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋剧烈。截止2008年，据不完全统计，市场呈现的各类总部办公物业面积在200～300万平方米左右，且