北京朝外大街商业中心及其辐射商圈调研报告

商圈调查的基本内容“商圈”是流通企业吸引顾客的市场空间和地理区域。商圈的大小，取决于企业的经营力、消费者购买行为、及外部基础环境。以下是北方纵横商圈调查基本内容要目：企业内部因素：业种和业态，企业规模，品牌信誉，经营水平针对不同行业、不同业态、不同目标市场定位的企业进行研究，必须根据其现有规模、可实现的扩张趋势、品牌影响与经营力等多方实际，进行调研设计，这样才能保证调研结果的有效性。外部基础环境：人口环境，基础设施环境，社会经济环境，市场竞争环境“商圈人口环境”包括人口密度，人口区域分布，人口结构，人口质量

“社区经济环境”包括产业发展政策，街区建设规划，工商财政与税务政策

“基础设施环境”包括商圈内基础建筑设施，居民住宅状况，交通状况，社区分类档次

“市场竞争环境”包括市场空间与市场份额，商圈饱和度，商品供应链，竞争对手状况

消费行为习惯：购物场所选择，优先购物场所，购物频率，单次消费金额，分类消费金额，交通工具

消费者购买行为调查，旨在透视消费者及其生活方式，把握关键的竞争优势，研究区域内市场总量和消费需求趋势，确定应该并可以属于本企业的市场份额。北方纵横的商圈分析不同业态、不同目标市场，以及不同产品、不同扩张方式的零售、服务业投资者，对商圈分析的角度会明显不同。通常由于投资决策人的不同风格也会对商圈分析行为带来重大影响。根据研究项目的侧重点不同，综合运用以下多种方法对商圈类型进行划分按企业对消费者吸引力的空间层次划分:核心商圈,次级商圈,边缘商圈

按消费人口的居住稳定性或流动性划分:常住人口商圈,工作人口与在校学生商圈,流动者商圈

按消费者群体使用的购物交通工具划分:步行者商圈,非机动车商圈,机动车商圈

还可以按企业经营方式和商品类别划分:零售商圈,批发商圈,A类商品商圈,B类商品商圈...“B&C.商圈测定模型”：从项目所在城市实际、所在地段实际和目标场地的特殊性出发，对商圈进行测定成功的国内商业、服务业公司和跨国零售巨头对商圈的测定，从不千篇一律，墨守成规，而是努力掌握项目周边环境的真相，寻求符合“市情”、“民情”的项目场地。北方纵横依据数年实践，潜心研究了众多成功企业的商圈测定思想与商定实践，同时借鉴部分常用测定法则或测定模型（如零售引力法则，顾客吸引力赫夫法则，康帕斯商圈模型，日本通户省商圈模型），创造性地提出了具有自主知识产权的“B&C.商圈测定模型”,并开始在客户服务实践中运用。综合比较基础上的商圈研究大多投资人会通过对投资区域的繁华程度、基础设施、交通状况、客流量或人口密度，以及同业竞争环境的调查研究，依据经验模型，做出是否选择某地投资、如何投资的决策。有些投资人会邀请专业顾问，以专业方法对初步选中的区域做商圈分析，以确定区域投资方案。那么，这里所说的“投资区域”是如何确定的呢？第一种方式：先划定区域，然后考察这个区域中的商业环境和人口环境。即：不做广泛比较，只对已经“看好”的某一个或某几个区域进行局部研究。相关多的企业就是这样做出选址决策的。更有个别的“商圈调研”活动，甚至仅为负责人指定的投资区域做“领导决策英明”的“论证”。第二种方式：“综合分析基础上的商圈选择”方式。强调对整座城市的商业环境和人口布局做详细调研，而后在综合分析、比较基础上，确定最适当的投资区域，进而对目标区域进行更加深入的研究。我们可以举出不少例子说明投资人不采用“综合分析基础上的商圈选择”也可以取得成功。但不可否认的是：用这种方法选择投资区域后失败的案例，比“综合比较基础上的商圈选择”者多得不计其数！国际著名的零售商业巨头无一不是在综合比较基础上确定投资区域的典范。他们成功了，他们成功得的令大批曾经占尽优势的国内商业精英失色！北方纵横在深入研究国际零售商业公司成功的商圈选择经验基础上，倡导零售商业投资人在“广泛的综合比较基础上进行商圈选择”，并且为投资人提供可以方便进行“综合比较”的数据支持。希望这种服务能帮助零售商业投资者少走些弯路，成功选择投资区域，并对选定区域进行科学分析，努力使这个区域创造更大投资回报。

街区购买力分类研究依据大量一手调查获取的人口数据[常住人口/外来人口/工作人口/在校学生和其他流动人口等]、消费行为数据和社区居住环境数据，综合利用社会阶层指标、社区环境指标和消费行为指标，对千差万别的城市居民区进行基础划分，为零售、服务、地产、金融企业的市场进入、区域开发和成功制定市场细分战略提供数据支持。城市社区购买力分类街道/乡镇购买力分类不同区域的消费群体分类“街区购买力分类研究”和“商圈分类研究”项目，在将众多城市街道/社区划分为“高消费力”、“中高消费力”、“中消费力”、“中低消费力”和“低消费力”等五类居民区的基础上，进一行细分为众多购买力水平,或众多基本类别的微型区域。分类报告可以为企业决策者提供有关市场细分的精确数据和市场潜力分析。城市社区或街区是现代商业市场的基本单元，是组成商业市场“机体”的多种类“细胞”。人以群分。生活在各自社区的消费者们有着相互接近的消费习性和购买力水平。而各个社区之间的差异，又造就了千差万别的社区类型。在商圈辐射区域日趋缩小的情况下，深入分析社区消费人口和社区购买力类型，对于成功调整市场营销策略有着越来越重要的作用。经过几年调研，北方纵横创建了"中国街区购买力分类系统"。这个"系统"建立在对城市社区消费人口的数据分析和GIS(地理信息系统)空间数据开发相结合的基础之上，开拓了包括数据报告、文字分析、地理信息和图片在内的完整信息系统。这个系统可以为零售业投资选址(商圈选择)提供数据支持；也可以对现有零售终端进行评估。这个系统可以回答类似以下一些问题：?在中国一二级城市中，哪里是你的目标用户最多的街区？或者说，想花钱买你产品的人在哪里？例如：哪些街区是“奢华之区”、“富人之区”、“小康之区”、“贫困老区”、“时尚新区”或者“公房社区”？哪些街区是“超高购买力街区”、“高购买力街区”、“中购买力街区”、“低购买力街区”“超低购买力街区”？哪些地方是土著人口、外来人口或劳工群体集中的居住区?哪些地区是外国人（美国人？欧洲人？韩国人？日本人？……）或港澳台人员的集中居住区?哪里时尚青年多？哪里成熟的中年人口多？哪里的老者、小孩子比例大？发达的大商人、小商人、公务员、学者、自由职业者，以及适合大众化产品销售的高密度工人生活区，在整座城市中是如何分布的？他们居住的密度与数量如何？这些街区的人口质量与人口数量对购买力有哪些影响？众多的连锁商业网点,服务类网点成功了。从外部环境看，他们成功要素是什么？在各大城市中，哪里还有这些可以成功的环境要素？竞争对手的经营业绩优于你或不如你的外部原因是什么？能否通过对不同外部环境的分析比较，找到你的优势，赢得更大的市场份额？……通常的商业选址，往往先划定区域，然后考察这个区域中的商业环境和人口环境；而“综合分析基础上的商圈选择”方法，则强调先对整座城市的商业环境和人口布局做详细调研，而后在综合分析、比较基础上，确定投资区域，进而对这个区域进行更加深入的研究。"中国街区购买力分类系统"可以同时为这两种选址方法提供数据支持。对于已经完成投资布局，或者已经建立了众多销售终端的商业企业，更可以使用这个系统，对现有商店（或服务网点）进行评估。北京朝外大街商业中心及其辐射商圈调研报告一、朝外大街商业中心的地理边界、占地面积与商业体量考虑到朝外大街商业中心的现代功能组合和作为传统商业中心的历史渊源，本报告所说的“朝外大街商业中心边界”被确定为：“东起蓝岛大厦，西至朝阳门环岛；南起朝外大街南路，北含朝外大街北侧全部商业店铺和服务场所，一条东西方向狭长的繁体商业街区”。二、朝外商业中心的业态组合与商业功能组合-百货店百货商业体量，档次，主体店

-购物中心购物中心体量，档次，主体店

-专卖店专卖店体量，独立店与店中店，专卖店品牌，档次，

-超市和便利店超市和便利店体量，服务范围与消费档次

-折扣店折扣店体量，服务范围与消费档次

-连锁餐饮店餐饮连锁品牌，档次，独立店与店中店，连锁餐饮店体量与消费档次

-影剧院与文化娱乐场所体量，服务范围与消费档次

-金融机构体量，品牌，档次

-其他服务场所体量，服务范围与消费档次三、朝外商业中心客流量-商业中心客流量

-商业中心主体店客流量

-百货店客流量

-购物中心客流量

-品牌专卖店客流量

-超市和便利店客流量

-折扣店客流量

-连锁餐饮店客流量

-影剧院与文化娱乐场所客流量

-其他服务场所客流量四、朝外商业中心客流量结构-商业中心客流的性别与年龄结构

-商业中心客流的组织形式

（无同伴的顾客，结伴而行的顾客，结队而行的顾客）

-对商业中心客流的时尚观察五、朝外商业中心提袋率与单次购买金额-商业中心提袋率

-商业中心主体店单次购买金额

-商业中心主体店提袋率与单次购买金额

-百货店提袋率与单次购买金额

-购物中心提袋率与单次购买金额

-品牌专卖店提袋率与单次购买金额

-超市和便利店提袋率与单次购买金额

-折扣店提袋率与单次购买金额六、朝外商业中心经营力对商圈规模的影响“商业中心辐射商圈”，是商业中心吸引顾客的市场空间和地理区域。商圈的大小，取决于商业中心的经营力、基础环境、及消费者购买行为特征。北京朝外商业街区作为历史悠久的商业中心，其辐射商圈很大。但是任何商业街区的核心商圈都是有限的。特别是在各级商业中心快速兴建的今天，其核心商圈范围已经日渐缩小。-朝外商业中心的相对规模及其在北京零售服务业市场的地位

-朝外商业中心的行业、业态、功能组合的特殊性

-朝外商业中心的主流顾客与各业态主体店的目标市场定位

-朝外商业中心的品牌影响力

-朝外商业中心的相对经营力七、朝外商业中心的零售产业环境对商圈规模的影响-朝外商业中心的基础设施环境：商业基础设施，交通状况，社区分类档次

-朝外商业中心的市场竞争环境：市场空间与市场份额，商圈饱和度，同业竞争格局

-朝外商业中心发展的社会经济环境：产业发展政策，街区建设规划，工商财政与税务政策八、朝外商业中心辐射商圈人口数量与人口密度-核心商圈人口数量与人口密度

-次级商圈人口数量与人口密度

-边缘商圈人口数量与人口密度九、朝外商业中心商圈的人口结构与购买力等级-商圈人口的居住稳定性结构：常住人口,工作人口，在校学生,外来人口或外籍人口

-商圈人口的职业特征

-商圈人口的年龄特征

-商圈人口的购买力等级：不同区域的消费群体购买力水平分类十、朝外商业中心平面图十、朝外商业中心辐射商圈平面图商业地产开发项目的前期调研(简介)商业地产开发项目前期调研的基本任务对商业地产项目的可行性进行深入研究，为项目的市场定位决策提供详实、系统、科学的数据支持。商业地产项目前期调研的基本内容一、产业环境研究(一)项目区域人口数量与人口密度

(二)项目区域人口结构

[职业结构、消费水平结构、家庭类型结构等]

(三)项目区域经济发展水平与产业结构

(四)项目区域社会消费品零售总额与商业增加值

(五)项目区域居民人均可支配收入和储蓄存款余额

二、项目区域类型与城市发展规划研究

(一)商业地产项目所在区域类型

同业态聚集经营，不同业态错位互补，政务区，居民区，文体活动密集区等

(二)公共设施状况

(三)交通与道路状况

(四)各项城市机能与城市规划

(五)项目所在区域的业态规划

[规划规模，业态设计,开发时间等]

三、商业发展规划和商业政策研究

(一)商业网点的布局规划

(二)大型专业市场规划

(三)批发市场布局规划

(四)新型零售业为主的商业圈规

[地区级商业中心规划，综合性社区商业中心规划等]

四、区域零售业结构研究

(一)项目周边地区商业服务业的基本经营状况

[经营项目、商铺面积、营业额、经营状态、发展趋势等]

(二)不同业态的商业服务业经营状况

[经营项目、商铺面积、营业额、经营状态、发展趋势等]

(三)项目周边大型主力店的经营状况

(四)项目周边商业服务业竞争格局

(五)项目周边与相临地区间的商业服务业竞争格局

五、商业地产竞争对手研究

(一)项目所在地同业竞争对手的商业区建设规划

(二)竞争对手商业地产当前供应量与未来\o"点击搜索所有关于［商业地产］的文章"供应量

(三)竞争对手的产品销售与各种设计业态的收益状况

[商业区规模、提供产品、交通与客流量、销售政策、售价或租金等]

六、消费者研究

(一)人口结构与人口变迁

1.人口统计特征分析:年龄结构,性别结构,教育程度结构,职业结构等

2.人口结构变迁预测

(二)居民家庭结构

1.家庭户数

2.家庭人数与家庭成员结构

(三)居民收入水平

(四)居民消费水平

1.家庭或人均消费水平

2.消费支出结构(五)居民购买行为

1.各类居民对购物场所的选择与优先购物场所

2.各类居民选择购物场所的决定性因素

3.各类居民购物频率与消费金额

4.各类居民光顾各类购物场所的频次

5.各类居民在不同业态的零售店单次消费金额

(六)交通和出行方式

七、立地条件研究

(一)道路类别

[交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道]

(二)顾客进入商业区的方便度

(三)商业设施的能见度

八、商圈研究与销售预测

(一)三级商圈的设定

(二)三级商圈的顾客结构分析

(三)商业项目销售预测北京崇文门商业中心及其辐射商圈调研报告

一、崇文门外大街商业中心的地理边界、占地面积与商业体量考虑到崇文门外大街商业中心的现代功能组合和作为传统商业中心的历史渊源，本报告所说的“崇文门外大街商业中心边界”被确定为：“南起磁器口，北至崇文门十字路口，东、西含王府井大街两侧全部商业店铺和服务场所，一条南北方向狭长的繁体商业街区”。二、崇文门外大街商业中心的业态组合与商业功能组合

-百货店百货商业体量，档次，主体店

-购物中心购物中心体量，档次，主体店

-专卖店专卖店体量，独立店与店中店，专卖店品牌，档次，

-超市和便利店超市和便利店体量，服务范围与消费档次

-折扣店折扣店体量，服务范围与消费档次

-连锁餐饮店餐饮连锁品牌，档次，独立店与店中店，连锁餐饮店体量与消费档次

-影剧院与文化娱乐场所体量，服务范围与消费档次

-金融机构体量，品牌，档次

-其他服务场所体量，服务范围与消费档次三、崇文门外大街商业中心客流量-商业中心客流量

-商业中心主体店客流量

-百货店客流量

-购物中心客流量

-品牌专卖店客流量

-超市和便利店客流量

-折扣店客流量

-连锁餐饮店客流量

-影剧院与文化娱乐场所客流量

-其他服务场所客流量四、崇文门外大街商业中心客流量结构-商业中心客流的性别与年龄结构

-商业中心客流的组织形式

（无同伴的顾客，结伴而行的顾客，结队而行的顾客）

-对商业中心客流的时尚观察

五、崇文门外大街商业中心提袋率与单次购买金额-商业中心提袋率

-商业中心主体店单次购买金额

-商业中心主体店提袋率与单次购买金额

-百货店提袋率与单次购买金额

-购物中心提袋率与单次购买金额

-品牌专卖店提袋率与单次购买金额

-超市和便利店提袋率与单次购买金额

-折扣店提袋率与单次购买金额六、崇文门外大街商业中心经营力对商圈规模的影响“商业中心辐射商圈”，是商业中心吸引顾客的市场空间和地理区域。商圈的大小，取决于商业中心的经营力、基础环境、及消费者购买行为特征。北京崇文门外大街商业街区作为历史悠久的商业中心，其辐射商圈很大。但是任何商业街区的核心商圈都是有限的。特别是在各级商业中心快速兴建的今天，其核心商圈范围已经日渐缩小。-崇文门商业中心的相对规模及其在北京零售服务业市场的地位

-崇文门商业中心的行业、业态、功能组合的特殊性

-崇文门商业中心的主流顾客与各业态主体店的目标市场定位

-崇文门商业中心的品牌影响力

-崇文门商业中心的相对经营力七、崇文门外大街商业中心的零售产业环境对商圈规模的影响-崇文门商业中心的基础设施环境：商业基础设施，交通状况，社区分类档次

-崇文门商业中心的市场竞争环境：市场空间与市场份额，商圈饱和度，同业竞争格局

-崇文门商业中心发展的社会经济环境：产业发展政策，街区建设规划，工商财政与税务政策八、崇文门外大街商圈人口数量与人口密度-核心商圈人口数量与人口密度

-次级商圈人口数量与人口密度

-边缘商圈人口数量与人口密度九、崇文门外大街商圈的人口结构与购买力等级-商圈人口的居住稳定性结构：常住人口,工作人口，在校学生,外来人口或外籍人口

-商圈人口的职业特征

-商圈人口的年龄特征

-商圈人口的购买力等级：不同区域的消费群体购买力水平分类十、崇文门外大街商业中心平面图十、崇文门外大街商业中心辐射商圈平面图为零售服务业投资人与创业者提供的选址调研服务-开店选址调研北方纵横的零售市场研究专家队伍，具有为零售业、服务业投资人或创业者进行开店选址调研的丰富成功经验。多年来，他们已经为初出茅庐的创业者和零售服务业投资人提供过各类专营店、餐饮店、中高档酒店、娱乐休闲的选址调研服务。

选择开店位置是零售服务业终端经营者面临的首要问题。不经过认真、科学的选择，通常很容易遭受失败的打击。以下是北方纵横零售市场专家为初出茅庐的创业者和零售服务业投资人提出的忠告。开店选址的四项基本原则一、先定位，后选址明确经营项目定位，是科学选址的必要前提。选址之前，必须确定你的经营目标：提供什么商品或服务？如何提供？提供给谁？而后选择“需要你的商品与服务，接受你的销售服务方式，最靠近目标消费群体”的位置。二、人多好办事无论你卖什么，怎么卖，卖给谁，都要尽力选择居住人口、工作人口、其他流动人口聚集的地区，切忌在人口稀少和人口增长缓慢的地区开店。同类店铺集中的街区或专业市场，有助于提高目标消费群体的关注，便于聚客，也不失为一种重要选择。三、显而易见，方便进店选择交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在“死胡同”里开店。店铺门面尽量宽一些，让顾客很容易看到店面。要尽量避开单向通行、限制车辆种类、限制通行时间和道路中间设隔离带的街道开店，以方便顾客购物。火车站和交通主干道虽然人流很大，又容易被消费者看到，但不能聚客，人口滞留时间短，在这些地方开店，需特别慎重。四、规避产权风险和拆迁风险开设店铺必须了解城市规划情况，避免在容易拆迁的地区设置店铺；必须了解房屋产权的真实情况，避免被产权或其债务纠纷困扰。为零售服务业投资人与创业者提供的"选址调研服务"的基本内容：一、经营项目定位分析

二、目标区域的市场成熟程度发展前景分析

三、目标区域内人口密度与人口结构分析

四、客户项目可能吸引的目标客户流量评估

五、目标区域内客户的消费行为习惯分析

六、目标区域内客户与客户业务的匹配程度分析

七、目标区域内经营环境研究，包括潜在竞争对手的活跃程度与竞争格局评价

通过以上内容的调查研究，既可以为客户提供投资项目的决策依据，亦可为客户投资项目的事后评估提供数据支持。开店选址调研成果的输出格式：数据报告+GIS地理信息+文字分析

-详尽的分城市、分区县、分街区、分经营机构与消费者居住点的分类数据报告

-多角度的用户群体与街区类型综合分析

-全部数据具备空间特征，各类数据可用GIS(地理信息系统)直观显示大卖场选址调研成果的输出格式：数据报告+GIS地理信息+文字分析-详尽的分城市、分区县、分街区、分消费者居住点的分类数据报告

-多角度的消费群体与街区类型综合分析

-全部数据具备空间特征，各类数据可用GIS(地理信息系统)直观显示

大卖场(hypermarket)选址调研成功的国内商业和跨国零售巨头对大卖场商圈的测定，从不千篇一律，墨守成规，而是努力掌握项目周边环境的真相，寻求符合“国情”、“市情”、“民情”的项目场地。北方纵横依据数年实践，潜心研究了众多成功企业的商圈测定思想与测定实践，同时借鉴部分常用测定法则或测定模型，创造性地提出了“B&C.商圈测定模型”,并开始在客户服务实践中运用。中国大陆成功大卖场的主要类型：一、社区大卖场

在中国大陆，社区大卖场的数量相对最多。这类大卖场的周边人口密度较大，销售额有保障，适于卖场生存。在汽车还没有成为中国人的主要交通工具，居民住宅空间还不够宽敞，家用冰箱还不够大的时期，社区型大卖场店是适合中国国情的。但是，由于社区店的辐射区域较小，停车位不充足，供应商送货不够方便，社区大卖场的潜力不一定很大。

二、新区大卖场

新区大卖场在我国正呈现较快发展趋势。新区大卖场的确定，关健在于：第一，明确新区规划，对区域的发展有一个正确的判断和把握；第二，品牌的聚客效应。成功品牌不仅可以吸引顾客，也可以带动新区的商铺投资和商业地产开发，使新区房产价格上扬，商铺变成抢手货。这两点缺一不可。

三、富人区大卖场

中国大陆的富人区大卖场数量不多。富人住宅区的人口密度低，建在富人区的大卖场来客较少；居民（特别是高收入居民）在日用消费品方面的支出是有大体确定比例的，销售额通常不会很大；富人区大卖场的辐射区域比较小，发展潜力很有限。但是，富人区大卖场顾客的“单次购买金额”很高，如果与普通住宅区相临，或公共交通便利，也会有较大发展空间。四、商业中心大卖场商业中心适合做大卖场的场地极少，这类大卖场在大陆数量很有限。房产租金高、交通不便、停车位严重不足、供应商送货障碍，使得这些卖场的经济效益大多不理想。但因这些地区的居民人口密度大，流动人口多，企业还是可以继续生存下去的。

五、ShoppingMall大卖场

ShoppingMall大卖场的最大好处是可以借助其他业态吸引顾客，延长顾客在卖场的逗留时间。但由于场地租金高，收货不方便，加之ShoppingMall不适合顾客大量采购生鲜和日用杂品，ShoppingMall大卖场的发展缓慢。六、交通枢纽大卖场

单纯的交通枢纽大卖场周边人口密度低，销售额大多不理想。但是如果象选择新区大卖场一样，“明确新区规划，对区域的发展有一个正确的判断和把握”；发挥“品牌的聚客效应”，也会带动场地周边的商铺投资和商业地产开发，使交通枢纽店演变为兼具商业中心店和社区店优势和优质大卖场。大卖场选址调研的主要内容：

一、大卖场投资区域内的人口密度、人口结构、人口质量研究

区域内街道、乡镇、社区、居民小区、自然村，区域内重要机关、企业事业单位，学校

区域内常住人口、暂住人口、国内外来人口、外籍人口、工作人口、在校学生，其他流动人口

区域内人口的职业结构，年龄结构，文化教育结构

区域内人口生活水平档次与社区购买力分类二、根据卖场的不同类型，综合运用以下多种方法对商圈类型进行划分按大卖场对消费者吸引力的空间层次划分:核心商圈,次级商圈,边缘商圈

按消费人口的居住稳定性或流动性划分:常住人口商圈,工作人口与在校学生商圈,流动者商圈

按消费者群体使用的购物交通工具划分:步行者商圈,非机动车商圈,机动车商圈

还可以按大卖场经营方式和商品类别划分:零售商圈,批发商圈,A类商品商圈,B类商品商圈...

投资区域内可能吸引的目标顾客流量评估三、投资区域内目标顾客的消费行为习惯研究

购物场所选择，优先购物场所，购物频率，单次消费金额，分类消费金额，交通工具，媒体接触习惯

投资区域内目标顾客与的大卖场商品与服务的匹配程度研究

大卖场品牌效应研究(大卖场品牌的消费者影响力)

消费者购买行为调查，旨在透视消费者及其生活方式，把握关键的竞争优势，研究区域内市场总量和消费需求趋势，确定应该并可以属于本企业的市场份额。

四、投资区域内零售市场成熟度、竞争格局、及发展前景研究区域内经营环境分析

区域内零售市场成熟度分析

区域内大卖场和主要集贸市场、超市、综合商场等零售企业的活跃程度分析

区域内大卖场面对的竞争格局分析

通过以上内容的调查研究，既可以为客户提供有关大卖场投资的决策依据，亦可为大卖场投资的事后评估提供数据支持。连锁商店(chainstore)选址调研这里所说的“连锁商店”，主要指规模比较小（经营面积不足4000平方米，甚至只有几十平方米）的连锁超市，连锁综合店、连锁便利店，连锁专卖店，及部分服务类连锁店等。不包括大卖场连销、大型百货店连锁和餐饮连锁。中国大陆成功连锁商店的主要类型：一、社区连锁店

社区连锁店大都竞争者不多；场地租金相对较低，位置选择的自由度大；连锁总部可以完全自主控制店面建设与商店运营的连锁店类型，不必遵从他人（如商业中心管理部门、所在商场等）的条条框框行事。但是，社区店客流量有限，难于不断招徕大批新顾客；特别是专卖店，往往因独家店不能满足丰富多彩的选购要求，而失去众多顾客。二、富人区连锁店富人区连锁店具有同普通社区连锁店相似的优势和劣势。只是店面的装饰成本要大大高于普通社区店。关健要产品或服务定位得当。定位得当，单次购买金额高于普通社区店，且客源稳定，形成一批对它依赖的顾客。有的富人区店甚至会被顾客口碑相传，引来其他社区高收入者的光顾；定位不当者，将得不偿失，最终会放弃豪华装修的店面，逃之夭夭。三、商业区连锁店商业区连锁店包括“中心商业区连锁店”和“辅助商业区连锁店”。商业区连锁店人流量大，公共交通方便，各种配套的商品销售和服务性行业集中，可满足丰富多彩的选购要求，光顾连锁店的顾客会大大高于社区店。但是，商业区连锁店场地“寸土寸金”，租金高，停车场地紧张；同时，“只逛店，不购物”的顾客也很多。这类店的发展空间不大。四、店中店型连锁店在购物中心、大卖场和百货商场等大型购物场所建立的“店中连锁店”，可以是有独立空间的店中之店，也可以是店中专柜。“店中店”租金高，进场费用五花八门，连锁总部难以完全自主地控制店面建设与连锁店运营，必须遵从所在商场等的多项清规戒律。但是，由于这种类型的连锁店所在商场大都比较成熟，商业活动频度高，经营环境优良，聚客能力强，已经成为许多连锁商业的主要选择之一。五、公路型连锁店车流量大、可停车的地段

顾客上下车集中的公共汽车站附近

虽然车水马龙，但都呼啸而过的“通道”，或人迹稀罕至的冷僻街道开店，营业额就很难提高六、特定区域连锁店

文体、娱乐休闲区域[剧院、电影院、体育场馆、大型展览馆、公园等娱乐场所附近]

商务与生产经营区[商务区、市区大型工厂、大型机关事业单位附近]

科教卫生区[大专院校、科研院所、大型医疗机构附近]

专业街或特色商业街[同一行业，同一类产品集中在某一个地段或街区，种类繁多，顾客有更多的机会进行比较和选择，其规模效应更能招揽顾客]北方纵横连锁店选址调研的主要内容：

一、连锁店筹建区域内的人口密度、人口结构、人口质量研究

区域内社区、居民小区、自然村，区域内重要机关、企业事业单位，学校

区域内常住人口、暂住人口、国内外来人口、外籍人口、工作人口、在校学生，其他流动人口

区域内人口的职业结构，年龄结构，文化教育结构

区域内人口生活水平档次与社区购买力分类二、根据连锁店的不同类型，综合运用以下多种方法对商圈类型进行划分按连锁店对消费者吸引力的空间层次划分:核心商圈,次级商圈,边缘商圈

按消费人口的居住稳定性或流动性划分:常住人口商圈,工作人口与在校学生商圈,流动者商圈

按消费者群体使用的购物交通工具划分:步行者商圈,非机动车商圈,机动车商圈

还可以按连锁店经营方式和商品类别划分:零售商圈,批发商圈,A类商品商圈,B类商品商圈...

连锁店筹建区域内可能吸引的目标顾客流量评估三、连锁店筹建区域内目标顾客的消费行为习惯研究

购物场所选择，优先购物场所，购物频率，单次消费金额，分类消费金额，交通工具，媒体接触习惯

连锁店筹建区域内目标顾客与的连锁店商品与服务的匹配程度研究

连锁店品牌效应研究(连锁店品牌的消费者影响力)

消费者购买行为调查，旨在透视消费者及其生活方式，把握关键的竞争优势，研究区域内市场总量和消费需求趋势，确定应该并可以属于本企业的市场份额。

四、连锁店筹建区域内市场成熟度、竞争格局、及发展前景研究区域内经营环境分析

区域内零售市场成熟度分析

区域内零售企业的活跃程度分析

区域内竞争格局分析

通过以上内容的调查研究，既可以为客户提供有关连锁店投资的决策依据，亦可为连锁店投资的事后评估提供数据支持。商圈研究-零售商业投资环境评价[零售业选址，投资预期评估，可持续发展研究]建立零售商业中心，或零售商业建店投资，都存在一个对投资经营环境的科学评价问题。如何对准备进入的商业区域进行评价，既涉及零售商业选址决策，也涉及对准备进入的商业区域进行预期效果评估，同时可以对已经进入的商业区域的“当前”与“未来”发展进行系统分析。“零售商业区域环境评价项目”从外部环境分析的角度，评价商业投资效果。-商业投资区域的市场潜力

[区域内人口密度、人口分布、常住人口结构，外来人口结构，人口流量

[区域内人口年龄特征，职业特征，教育水平特征，收入档次，家庭结构特征

[区域内购买力水平

[区域内消费人口的购买行为特征

[本项目基于对职业、收入与教育水平分析，将消费人口划分为8大阶层、30余个类别进行分类研究

-商业投资区域的产业环境

[区域内GDP值、产业结构、产业分布、产业规模、产业经营状况

[相关商品供应商，物流，商业地产，金融保险，合作伙伴基本状况

[同类企业竞争者数量、结构、规模、分布、市场份额、商品类型与结构、商品定价、竞争对手优势与劣势分析，竞争对手主流顾客分析-商业投资区域的社区分类特征

[交通与基本建设指标

[住宅指标

[居民社区分类指标

-商业建设区域的社会政策环境

[规避法律风险与政策风险

[确保商业企业的可持续发展零售商业环境评价报告的输出格式数据报告+GIS地理信息+文字分析

-多层面、多角度的商业投资之人口环境分析

-多层面、多角度的商业投资之产业环境分析

-多层面、多角度的商业投资之区域环境分析

-多层面、多角度的商业投资之社会政策环境分析

-全部数据具备空间特征，