商业运营管理计划书两篇

商业运行管理计划书两篇篇一:商业运行管理手册与计划书第一章运行管理部门的组建及工作职能一、运行管理部门的组建运行简而言之就是整个商场的运作和经营管理，运行的基本特点是原则、细致、效率、协作、创新。商业地产只有通过良好的整体运行，才干体现真正的商业价值，也才干实现开发商、管理者、投资者、运行者、消费者五者之间的利益关系，从而实现互惠共赢。为了确保物业运行管理工作开展目的的一致性和统一性，在组建上，绝对不能把商业运行和商业管理两大部分分属不同的公司实体，而应当在一种运行管理公司的基础上，围绕物业运行作为主体，物业管理作为辅助，并设立其它配套功效。这样才干实现把商业物业的运行做旺，充足挖掘和提高物业价值；兑现开发商的承诺，通过运行管理公司来协调各方面的关系，开展优质运行管理服务，逐步实现开发商之前的承诺的目的。二、运行管理部门组建的必要性1、开发遗留价值的交接与核算项目开发过程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商的遗留资产，这些资产涉及：商场早期个别未出租的商铺、商场室内外广告位、室外及地下停车场、多个运行摊点、配套的仓库及为商场运行设计的网站信息等等，这些资产不可能靠开发商自主进行运行和管理，必须要组建专门的商业运行管理公司，来为这些资产进行专门的运行管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。2、确保项目的运行兴旺和持续发展项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一种开始，必须要通过精心的策划运行管理，使商场在开业后稳定运行，走向兴旺之道，并且能够持续的发展，实现开发商、投资者、运行者等多赢的局面，这才是一种商业地产项目良好运行的观念，任何的短期利益行为，都会给项目整体带来不可估计的负面影响。因此，一种专业的运行管理团体，会实现项目的整体良好运行并使得项目可持续稳定发展。系统各方面的关系商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运行过程中牵涉的关系和环节很复杂，其整体的运行管理将会碰到不少问题，这就需要专门的运行管理公司来协调好个方面的关系，才干把商业物业整体的运行带动起来。4、开发商本身可持续发展的需要令商业物业保值、增值，盘活开发商的固定资产。增加资金运作途径。专职解决商业物业问题。运行公司专业负责商业物业运作，解决可能发生的多个问题，避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期的开发中轻装迈进。商业领域的久远发展。运行公司专业性强，专职于商业物业管理，能给租赁商户信心，使商业项目能够持续稳定发展，有助于公司在商业领域的久远发展。三、商业项目运行管理理念商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，因此，开发的最后目的是要进行运行管理；也只有通过整体运行，才干真正实现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提高的本源，是产权全部者的利益得到最大提现的保障。从而实现招商旺、销售旺和运行旺“三旺”，达成开发商、管理者、投资者、运行者多赢的开发目的。四、运行部门工作职能1．制度管理：制订商场日常工作的流程，工作秩序，制订有关的运行管理制度。2．财务预算：参加商城的整体的运行成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运行中出现的问题提出意见及建议，解决运行中出现的问题。4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。5．商户管理：制订管理有关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。6．监管工作：监管各商铺运行状况，定时分类各类报告，理解员工工作体现、人员变动、掌握商户经营状况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。7．顾客服务：巡视店铺员工提供之顾客服务态度、陈列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持商场之信誉及形象。8．促销工作：配合制订全年促销计划，执行各项促销活动，配合商城促销布置，参加讨论促销活动之推广计划及实施。9．培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。10．培养员工团体精神：倡导彼此信任、和谐一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。五、商业项目运行管理部门的功效（一）商业运行管理两大工作内容1、物业管理★商场的硬件设施进行管理维护，涉及建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养★安保和消防系统工作的开展★清洁、绿化及其它维护等一系列工作★物业服务的有关工作2、运行管理★商场的日常管理服务工作★商户的维系和调节★商场的形象包装和推广★租金收取和业主的关系维系等工作（二）商业运行管理的目的建立一种高效高素质服务良好的商业运行管理团体。建立一种含有良好赢商环境的商业中心。建立一种含有良好品牌形象的商业中心。打造一种含有良好市场升值前景的商业中心。第二章运行管理部门各岗位工作范畴及职能运行管理总经理1名，运行管理副总经理2名、运行总监1名，下设工程部、管理部、财务部、运行部、策划部、行政部六大部门，其中财务部由总经理直接副总监管。财务部职能：①提报预算；②执行预算；③日常费用支出控制管理；④商业管理软件的运行管理；⑤公司整体运作财务监督。一名副总负责工程部和管理部工程部重要职责：商场公共设施、设备的日常维护、保养和确保全部设备的正常运行，商户正常工程的维护和维修服务，各大主力店的工程维修服务（与主力店人员配合，协调工作）。管理部的重要职责：商场24小时的安保工作以及配合主力店的安保人员做好整个商场的安保及日常安全监控、消防监控等工作。一名副总分管运行部、策划部、行政部运行部的重要职责：负责商场整体招商及调节工作以及后期的现场管理方面的工作，涉及客户服务（含总服务台）；租金及物业管理费的收取和发放业主租金工作；现场商户经营秩序的管理；公共区域多个经营店租赁工作；停车场位、仓库租赁等经营性质的工作。（注：由于运行部涉及部门职能及工作范畴较大，因此可合适考虑将部门工作内部细分，但需作为一种统一整体来操作，便于统一管理）。策划部门的重要职责：商场内外广告位招商和租赁；商场品牌形象推广，打造公司、客户品牌；多个大型宣传活动的推广；项目的销售分析，业务调研，收集各类信息，挖掘拓展新的业务和新的管理方法、办法，为公司领导出策划策。行政部重要工作职责：协调公司对外关系，负责经营户整体办证登记等事务，商户档案资料按“一户一档”收集和整顿，公司内部行政事务及人员招聘等工作。行政人事部职能：保洁工作：可采用外包形式，聘任专业保洁公司，维护商场公共区域、餐饮区域、内外场日常的清洁、绿化、垃圾清运等工作。各部门具体人数可根据公司内部对于人力资源合理化配备的规定进行编制。第三章日常工作流程及管理制度一．总值班人员运行经理（含）以上职务人员总值班岗位职责当天整个营业时间内商场的正常运作工作；掌握商场动态；及时协调解决商场在经营过程中出现的多个问题。熟悉商场运作和工作程序，掌握各部门人员当班状况，并做好查岗工作。严格开收市制度，检查开收市状况，组织指挥收市期间顾客的离店清场工作，收市时和保安部构成清场小组，自上而下逐级清场，确保商场安全。认真检查各类设备设施的运转状况，发现问题及时协调有关部门在第一时间内进行维修解决，确保营运正常秩序。检查各部门防火，防盗，防抢，防爆，防破坏，防严重灾害方法贯彻状况，确保商场安全经营。认真做好当值统计，当值未能解决完毕的事务，必须在值班统计中向下班交代清晰，并做好交接工作。如遇重大事情，除及时到场组织解决外，要立刻向项目总经理报告。周日总值班必须全天在店内值班，并不定时巡场；非周日行政班后必须在店内巡场（巡场内容附后）。解决好当天的突发事件，并将事件的过程和解决成果报公司领导。三．总值班工作流程立总值班统计本。总值班必须认真推行岗位职责，做好当天值班统计。当天未能解决完毕的事务，必须在值班统计中向下班交代清晰。总值班统计本的交接，于次日将统计本交总经理审视。商场收市清场结束后，总值班人员必须在防损清场登记本上签字。周日总值班实施打卡考勤，不得无端迟到，早退，脱岗。总值班不得自行调班，特殊状况需经总经理同意。附。总值班巡场内容：特殊设备的巡视1.（直梯，扶梯）运行与否正常；2.通风设备运行与否正常；3.监控广播系统与否正常；4.特殊设备检查；5.隐患，用电安全。6.播音效果（促销内容，背景音乐，播音次数，音量等）。环境卫生1.卫生间卫生（与否有异味）；2.商场整体环境卫生（涉及天花、地面、墙面、玻璃橱窗、绿化等）；3.办公室，停车场卫生促销区巡视1.促销区的整体形象与否符合有关规定；2.促销区与否影响顾客的正常流动；店铺巡视1.消防，安全，卫生，出品，服务等检查2.经营状况理解，向商户提出建设性建议及改善意见3.与商户或员工沟通，做好商户意见建议统计。4.管理员的工作状况的监督。【2】开闭店流程管理规定一．开店流程：1．营业时间：9：00~22：00（周六、周日及节假日闭店时间顺延半小时）2．员工上班时间：——A班：8：30~15：30——B班：15：30~22：30二．闭店流程：1．【21：50】广播系统报时；（如仍有顾客在本工作区域，则继续为顾客提供优质而热情的服务）；2．【21：55】广播系统报时；（如仍有顾客在本工作区域，则继续为顾客提供优质而热情的服务）；3．【21：55】广播室播放送宾曲、送宾词。4．【22：00】（节假日22：30）收市，各商铺员工开始整顿货品，清扫卫生、盘点。5．【22：02】（节假日22：30）广播播放员工致词，感谢全体员工今天的努力。6．【22：02-22：30】（节假日22：30-23：00）各楼管理员进行收市、清场工作。7．【22：30】（节假日23：00）员工下班。【3】运行部日常工作管理规定——A班每日工作流程：序号时间项目18：30到办公室报到28：30-9：00看工作统计，理解当值发生的全部事项，涉及下列内容：1.理解昨日发生的状况及事件解决解决的状况。2.促销活动有关事项的进度。3.顾客、商户投诉事件解决。4.需反馈给商户信息及解决成果。5.商户经营状况理解。6.物业有关事项解决状况。39：00-9：30准备开店前的楼面检查49：30-11：00楼面巡场1.检查各商户的开店状况，统计未准时开店的商户名称。2.检查天、地、墙的清洁、升降梯、扶手梯运行状况、照明设施、消防设备、安全通道与否正常，及时联系有关部门解决。3.检查洗手间的清洁、设备设施，及时联系有关部门解决。4.理解楼层及商户铺内部的人流状况。5.理解商户经营状况，听取商户反馈状况及意见。6.对突发事件的解决。511：00-12：00联系未准时开店的公司负责人，撰写延迟营业警告函。与未及时缴纳租金等费用的商户进行沟通，催缴拖欠的费用。待解决事宜的跟进。与约见的商户面谈。商户来函回复工作。解决商户的申请。612：00-13：00用餐，安排轮岗巡场，作好工作交待。713：00-14：00解决日常事务，掌握各项数据资料。解决上午未完毕的事宜。814：00-15：00楼面巡场，同第4项。915：00-15：30参加楼层主管碰头会1.作好当天工作日志，作好工作交接。2.准备下班。B班每日工作流程：序号时间项目115：30之前到公司报到（星期五、星期六15：00）215：30-16：00同A班第4项316：00参加楼层主管碰头会416：00-18：00同A班第5项518：00-19：00同A班第6项619：00-20：00解决日常事务，掌握全卖场动态720：00-21：30同A班第4项1221：30-22：00检查商铺与否提前闭店，做好统计工作1322：00-22：30清场、检查设备照明、空调与否已关闭，检查消防通道与否畅通、卷闸门与否关闭，检查与否存在安全隐患；作好当天工作日志，作好工作交接；准备下班【4】周例会管理制度1．运行部每七天召开一次营运例会；2．会议由运行部负责召集，运行经理主持；3．参加人员涉及各职能部门负责人和运行部各楼层主管以上级别人员；4．会议重要内容：报告上周营运工作和做下周工作计划；研究解决营运工作中出现的问题；传达公司本部的工作规定及新的政策规定；对一周营运工作状况进行总结，布署近期工作；其它事项。5．参会人员必须准时参加会议，不得无端迟到、早退，有特殊状况不能到会者，必须于会前向会议主持人请假；6．会议内容由运行部组员负责统计，并整顿汇成纪要上传公司本部；7．运行部负责对会议做出的决定进行督办。【5】交接班管理规定一．交接班时间：15：30-16：00早班人员上班时间：9：30-16：30晚班人员上班时间：15：30-22：30二．交接班内容1．早班人员不能完毕，需要晚班人员继续之事宜；2．公司最新制度、政策及促销活动传达；3．当天的工作、分派；4．互相激励、致谢。三．交接班服务规范1．晚班同事上班前应按公司规定着整洁制服、工鞋，女士化淡妆，对的佩戴工牌，准时签到（打卡），精神饱满地进入工作岗位，向早班同事致辛苦、致谢；2．早班同事在晚班同事交接工作未完毕的状况下，不可急于下班，置工作或商户顾客不顾；在已完毕交接工作，但下班时间尚未到的状况下也不可提前离开工作岗位；否则经发现，按奖惩条例予以处分；3．对商户顾客要做到“接一待二照顾三”，不可因交接工作而对顾客充耳不闻、视而不见、埋头不顾。4．交接工作，如有不清晰，应及时沟通理解，如没问题晚班同事在交接班本上签字确认；5．当班人员在晚上下班前，应做好下列有关工作：工作交接统计；工作台的清理及卫生清洁；关闭电脑、电源等；晚班办公室人员需将办公室上好锁，关闭电源开关。商铺装修管理规定尽量实现商户统一时间进场装修，在规定的时间内完毕装修过程，确保商场如期开业。【7】商铺进场撤场管理规定一．进场管理规定1．招商部签定租赁合同及装修审批完毕之后需传单至运行部，运行部接单后负责协助商户进场工作。2．商户必须严格按合同规定的经营项目组织商品入场。3．商户进场后开业前需订立《商户管理公约》及《消防责任书》。二．撤场管理规定招商部负责与商户撤场前后的整体协调工作。运行部负责整个撤场过程的统筹安排与监督。工程部及物业部负责商户撤场过程中需配合协助的工作。营运部负责清点、保管及解决商户撤场后的遗留物品或扣留物品。财务室负责出具结算单及商户的各项费用结算工作。三．撤场工作流程（一）无欠款状况撤场商户提出撤场申请或我司因某些因素规定商户撤场。由营运部向商户发出《解除租赁合同的告知》，确认撤场具体时间。在商户收到《解除租赁合同的告知》后，由营运部与商户协调，与之解除《租赁合同解除合同书》。营运部必须在商户撤场一周前将《撤场审批表》上报审批，并跟进审批进度，须在七个工作日内审批完毕。《撤场审批表》经审批后，原件传财务室作结算（其中租赁确保金部分暂不退还），财务部，运行部各留存一份备案。《撤场审批表》审批后，由运行部及财务部对商户物品放行，并对撤场全过程进行监督。如商户未按规定时限及原则交铺，由运行部告知商户我司将强制收回铺位，并自行采用方法将该铺位恢复原貌，扣押该铺内全部物品，由财务部入库保存，由此产生的费用及对我司造成的经济损失由商户承当，产生费用财务部在租赁确保金中抵扣此笔费用。商户按规定交铺后，营运部知会财务部给商户办理撤场结算手续。（在商户无欠租且合同期满状况下，若其中一方提出撤场，必须提前一种月书面知会对方）（二）有欠款状况撤场商户提出撤场申请或我司因某些因素规定商户撤场。商户撤场如有欠款，由财务部负责提供欠款数据，发《催款告知单》至营运部，由营运部负责追缴欠款，并扣留撤场商户的全部物品。如运行部在商户办理撤场前追缴回欠款，则转入以上无欠款状况下的撤场流程；如未追缴回欠款，则按下列流程进行：运行部、行政部、财务部共同对扣留物品进行清点，三方经手人均要签字确认。物品清点完毕后交财务部入库保存，财务部要对扣留物品做好入库管理统计，保存有关单据，在办理物品出入时须经办人在统计单或有关单据签名确认，方便核查。商户物品入库后，由营运部再次与商户协调，尽量减少双方损失；如果与商户达成一致，并且商户在规定时间被补齐欠款的每则由运行部书面知会行政部、财务部退还扣押物品，并转入无欠款状况下的撤场流程；如果与商户无法达成一致，商户未在规定时间内补齐欠款的，将转法务部进入法律程序，由法务部发《解除租赁合同的同志》给商户并按法律程序追缴欠款，直至结清，同时由运行部填写《商户遗留物资解决审批表》进行上报审批，营运部、行政部、财务部按审批意见予以解决，财务部负责将折现部分抵冲欠款。如货品变卖抵冲后仍有欠款，则由财务部告知法务部继续按法律程序追缴其它部分欠款直至结清。【8】环境卫生维护管理规定为营造良好的购物环境，特制订有关规定以下：1．营运部必须监督有关部门做好项目设施设备的定时保养、维修、清洁及消毒，确保设备设施安全正常运作。（如扶梯、电梯、电话、洗手间、休息处等）2．营运部必须确保确保顾客购物环境安全，无危险隐患存在。（如过道与否有水渍，店铺玻璃、边角与否有保护方法，防火通道与否畅通等）3．营运部必须协助有关部门，作好“六防”工作。（防火、防盗、防抢、防爆、防自然灾害、防破坏）4．营运部必须协调有关部门，确保商场干净整洁。（顾客眼睛能看到、手能触摸到的地方规定无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物，多个广告立牌、导视系统等摆放整洁，铺位及过道的垃圾杂物须及时清理，不可溢出垃圾桶）5．营运部必须协调有关部门，确保商场明亮清新。（规定灯光明亮适度，无坏灯，灯光不刺眼，商场空气清新，温度适宜，卫生间无异味）6．营运部必须协调有关部门，确保项目环境的生机盎然。（商城内外绿化点缀，规定绿化带无垃圾，室内绿化植物叶面无灰尘，无黄叶）7．营运部必须确保商场内空气环境，对商户及顾客场内抽烟进行监督管理。8．营运部必须协调有关部门确保场内休息区安全及为清洁。【9】突发事件应急管理方法一．火警1．员工应熟记火警讯号，防火通道出口位置及灭火器材的使用办法。2．当发生火警时，员工必须保持镇静，如在安全状况下，应立刻使用灭火器设施将火扑灭；如无法控制，应立刻拔打公司消防中心电话报警。员工须保护好自己的人身安全。切勿搭乘电梯。把火警现场门窗及一切电源关闭。消防监控中心确认火警后启动自动报警（灭火）系统及消防设备，视状况告知公司有关领导，并向有关部门、单位报告火势发展状况，公布疏散命令。公司有关领导（消防安全领导小构组员）应立刻在指定地点成立指挥中心。运行部和物业部要查看火情，配合消防队实施现场灭火、疏散、急救和警戒工作，救火过程中坚持先救人后救火，先隔离火源后灭火的救火原则。工程部要确保消防设备及备用消防电器的正常工作，火灾发生时，要切断有关电源（设备）进行工程应急抢险；当火势失控蔓延时，速与119联系，并实施公司火灾应急全部方法。二、停电1．工程部维修人员要在第一时间告知运行经理，并快速查明因素，检查各电路、通电设备与否存在安全隐患，协助安全员尽快救援被困于电梯内的人员，并采用有效方法及时供电。2．各营运楼层管理人员，必须立刻到所属卖场采用有效方法维护公共秩序，协助疏导顾客，避免意外状况发生。3．广播室，及时采用有效方法，通过广播提示工作人员赶到卖场，安抚顾客，使客人能按广播提示离开卖场。4．物业部应急分队应立刻达成现场，配合各楼层管理人员对各个进出口进行警戒，各楼层安全员守住各个通道并配合管理人员疏散商场内的顾客。三、发现可疑物件时（怀疑是爆炸物）1．保持冷静；2．切勿尝试用脚踢、踩或触摸该物件；3．立刻告知监控中心；4．未有管理人员达成时，应留守现场，避免其别人靠近该物件。四．突发台风、洪水事件如遇暴雨发生水淹时，监控中心立刻告知各部门进行抢险工作，物业部应急分队立刻达成现场，在各楼层管理人员配合下，对各楼层进行重点急救。五．顾客发生意外时（意外可能是急症或受伤）1．解决办法：保持冷静；留心顾客状况，并立刻告知监控中心或运行部；小心解决事件，应具体阐明事发通过，方便诊治或解决；2．意外发生时，不应做的事：不得当众取笑顾客狼狈的样子；不应争辩事发因素；不应斥责事发现场任何人；不应与旁观者讨论或研究事情的始末；不应胡乱猜想事情的缘由或发表任何意见；不应在顾客需要帮忙时置之不理。六．避免犯罪及其解决办法防备方法：1．时刻保持警惕和留神；2．时常流动巡视商场；3．不要离开自己的岗位而无人看守。4．闭店时留心有无可疑人士藏于店内。如发现可疑人物，应当：1．立刻告知监控中心或管理部，并继续监视；2．要尽量迟延时间，由其别人去告知监控中心或管理部；3．没有证据前，不能随便指控顾客为小偷。【10】现场管理规范考核规定每七天需完毕工作事项1每七天例会2各商铺每七天经营状况分析3各商铺反映问题汇总及解决问题解决建议每月需完毕工作事项1月度排班表2月度营运总结报告3各商铺月经营状况分析4每月部门会议5每月租金管理费等有关费用缴交状况跟进及汇总

篇二:商业运行管理计划书前言商业地产项目只有通过良好的整体运行，才干体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，由于其开发盈利模式的因素，运行管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运行者、消费者五个方面的利益关系。商业运行管理公司组建的重要意义，就是要代理协调多个复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运行，整合多个内外的资源进行运用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。本计划书结合本人从事商业运行管理的肤浅经验，综合各大商业地产项目的发展状况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运行管理提供参考。第一部分商业地产项目运行管理核心理念商业运行管理公司组建模式本计划书提出，为了确保XX运行管理的工作开展目的的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运行和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应当在一种运行管理公司的基础上，围绕物业运行作为主体，物业管理为辅助，并设立其它配套功效。本计划书建议：由开发商单独组建运行管理公司，对物业实施全方面运行管理。单独组建运行管理公司重要出于下列三方面的目的：1、为了能把开发商原有资产转移或交接，涉及开发过程中遗留的有权资产和无产权资产2、把商业物业的运行做旺，充足挖掘和提高物业价值3、兑现开发商的承诺，通过运行管理公司来协调各方面的关系，开展优质运行管理服务，逐步实现开发商之前的承诺商业运行管理公司前期资产构造由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多个运行点等有产权和无产权资产，这些资产成为运行管理公司的注册资产，为商业运行管理的日常运行提供一定的收入来源。商业运行管理公司的架构由运行部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门构成。各部门之间互相沟通、协调、配合，形成一种高效、优质的运行管理团体。商业项目运行管理的理念商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，因此，开发的最后目的是要进行运行管理；也只有通过整体运行，才干真正体现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提高的源泉，是产权全部者的利益得到最大致现的保障。鉴于本项目的实际开发盈利模式以销售为主，无论是组建或外聘运行管理公司对项目进行运行管理，在运行管理过程中所涉及到的关系和环节都比较复杂，其体现了开发商、管理者、投资者、运行者、消费者五个方面的利益关系。本项目要借助专业的商业运行管理的开展，实现销售旺、招商旺和运行旺“三旺”，达至开发商赢、管理者赢、投资者赢、运行者赢等多赢的开发目的，在运行管理中，开发商、管理者、投资者、运行者和消费者形成良性循环，缺一不可。商业项目运行管理的内容范畴商业项目的运行管理从内容范畴来说，重要涉及下列四大部分：商业运行管理公司组织架构和功效设立商业运行管理公司的运作模式商业项目日常运行管理工作商业项目整体运行推广商业运行管理的目的建立一种高效高素质服务良好的商业运行管理团体建立一种含有良好营商环境的商业中心建立一种含有良好品牌形象的商业中心打造一种含有良好市场升值前景的商业中心第二部分项目商业运行管理公司组建模式与功效架构商业运行管理公司筹建的必要性（一）开发遗留资产价值的交接与核算在XX的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产以下所示：1、一期项目中，销售部分的物业重要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层重要进行招商公开租赁。2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数量多，分布广3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产4、为运行推广而设立的网站信息中心等软件产业5、配套的仓库6、室内外各类多个经营点的设立和租赁以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运行和管理，必须要组建专门的商业运行管理公司，来为这些资产进行精心的运行管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。固然，以上某些遗留资产，如广告位、多个运行摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运行管理公司时也能够把这些资产注入运行管理公司，这样运行管理公司注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运行管理公司能更加好的发挥管理职能，收益来源渠道较多，维持日常运转有一定的保障。（二）确保项目的运行兴旺和持续发展项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一种开始，必须要通过精心的策划运行管理，使世界城在开业后稳定运行，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运行者等多赢的目的，这才是一种商业地产项目良好开发运行观念，任何短期利益行为，都会给项目整体带来不可估计的负面影响。因此，要确保项目后续运行的兴旺发展，就必须组建专业的运行管理公司，专门负责项目的商业运行管理。（三）为二期和三期的持续开发提供强大动力XX的开发总面积120万㎡，规划以主题特色及完整机能的九大组团，由一条1350米的世界最长步行街串联为一体，规划的商业规模达40万㎡和80万㎡的高档住宅。其中一期开发仅16万㎡，能够说，一期开发只是一种开始，后续尚有巨大的开发量。一期开发一旦建设完毕，必须要依靠良好的运行管理来做旺商场，使一期实现真正的商业价值。如果后续开业运行失败，必将对项目后续开发产生难以挽回的负面影响。另外，通过一期的良好运行管理，使投资者、运行者等获得了抱负的经济收益，同时建立了一种专业和经验丰富的运行团体，对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运行管理的巨大增进也不言而喻。因此，必须要有专业的运行管理公司，为项目整体开发进程服务，二期和三期的持续开发才有足够的动力来源。（四）协调各方面的关系商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运行过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运行者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运行管理将会碰到不少问题，需要成立专门的运行管理公司，协调和调控好各方面的关系，才干把商业物业整体的运行带动起来。（五）开发商本身可持续发展的需要1、令商业物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的运行性专业人才，实施专业运行管理，有助于使房地产公司物业及商业项目持续稳定的发展，在投资市场成为炙手可热的投资品，盘活公司的固定资产，并使之“保值、增值”，为公司带来稳定的收益。2、运行管理公司和开发公司分工明确，发挥各自特长运行管理公司负责运行管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自特长。优化资源配备，配合集团公司走专业化发展道路。3、增加资金运作途径运行公司专业运行商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运行一环，同时增加了资金运作的新途径。4、专职解决商业物业问题运行公司专业运行商业物业，解决可能发生的多个问题，避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装迈进。5、商业领域的久远发展运行公司专业性强，专职于招商、运行管理，能给租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有助于公司在商业领域的久远发展。二、项目商业运行公司组建模式（一）商业运行管理两大工作内容1、物业管理世界城物业的硬件设施进行管理维护，涉及了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养安保和消防系统工作的开展清洁、绿化及其它维护等一系列工作物业服务的有关工作2、运行管理世界城的日常管理服务工作商户的维系和调节世界城的形象包装和推广租金收取和业主的维系服务工作能够说，在项目的运行管理中，物业管理是运行管理开展的前提，运行管理是物业管理的提高、发展和利润体现。在实际运行管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运行管理的要点，物业管理中到处渗入了运行管理的特性，此点与单纯的住宅物业管理有很大差别。以上两大部分内容中，运行管理是核心，物业管理是围绕运行管理来服务的，从功效配备上附属于运行管理。（二）项目运行管理公司组建模式运行管理公司组建有下列几个模式（本人将通过几个管理模式的利弊分析对比，根据本项目的实际状况，选择一种最适合的管理模式）1、物业管理于运行管理分离，由不同公司公司主体进行操作这种方式即使能发挥专业公司的优势，但由于两个工作范畴之间的关联性紧密，造成两个操作主体之间的工作内容必然存在交叉和重叠，因此部分责、权、利关系易于产生混淆，容易产生矛盾，从而引发物业管理公司与运行管理公司互相争夺利润、推卸责任，各自为战，极大的打击了经营户的经营主动性，商户不懂得出了问题，找谁？谁负责解决问题？对项目的顺畅运行和持续发展大为不利。以广州一家SHOPPINGMALL为例，该项目自开业，尽管项目整体是开发商自有物业，物管工作由物业公司负责，运行工作由商业运行公司负责，物业公司和商业运行公司都是开发商属下的子公司，但实际运作中涉及两间公司的部门多，环节冗长，手续繁琐，效率低下，并且由于利益关系产生了诸多冲突和矛盾，成果由于互相之间的不配合和不理解，令双方的工作协调和对商户的管理在实际操作中都出现了种种问题，甚至使商户和管理方矛盾激化，一度影响了商场的正常经营。后经总公司对管理机构进行调节，将物业管理公司撤并为运行管理公司下属一种部门，才逐步扭转了项目在运行管理中出现的种种弊端。由此可见，此模式不可取，仅能作为短期的过渡形式。2、物业管理由物业公司负责，运行管理由专业公司提供顾问意见或驻场代表，由物业公司进行统筹操作。这种方式避免物管与运行工作分离对实际操作工作带来的一系列问题，使各项的管理和经营工作开展得比较顺利，另外也能够在一定程度上得到专业公司的意见，以弥补物业公司在运行工作上的欠缺。这种模式在诸多SHOPPINGMALL项目中被采用，如现在较为成功的“天河城”，当时他们聘任了“第一太平戴维斯”作为管理顾问公司，在运作了一段时间后，虽获得一定成效，但并不明显，故后来逐步弱化此合作模式。毕竟，这种合作多以甲方支付顾问费为前提，令专业公司“旱涝保收”，另首先由于专业公司没有争取更大利润的动力，没有融入真正的经营活动中（如停车场的经营），故其专业意见或多或少存在着不到位或建议实施走调的状况，至于驻场代表的做法也会存在着人手不调局限性的状况。因此，现在诸多项目更多的考虑运用专业公司品牌作用，借用其丰富的客户资源增进招商或销售工作，而实际运用其专业意见仅限于项现在期而已。3、聘任专业公司进行全方面运行管理工作，即实施专业公司承包做法，开发商每月收取固定费用，至于管理公司的盈亏由专业公司负责。这种方式的好处是能够最大程度的予以专业公司运行管理的空间，专业公司承包工作包含了物业管理和运行管理两大部分内容，可发挥其专业优势，且开发商也可有固定的微利回报；但从另一角度来看，作为项目的大业主（开发商）对项目运行管理的监控力度较小，且当项目出现经营不善，商户拒交租金、物管费等问题时，开发商不仅会收不到微利的回报，更可能需出面收拾残局。固然，这种模式也有成功和失败的案例：如广州天河宏城商业市场就较为成功，由专业公司进行操盘，令该项目的热度不停上升，业主得到了抱负的回报；而广百新翼同样采用过这种模式管理负一、二层，成果出现了双方解除合作的局面。可见，这种模式在一定程度上受开发商和经营者心态的影响，如果是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存在很大但愿，无视商业经营规律，这样很可能会失望而归，而如果专业公司的经营管理较为短浅，限于眼前利益，那么成果也会得不偿失。4、由专业公司与开发商共同组建运行管理公司，对项目实施统一的全方面经营管理。这种方式通过专业公司与开发商合作形成的独立核算实体运行管理公司，管理内容涉及了物业管理和经营管理，这样可充足发挥双方的主动性，使项目运行管理效益最大化；首先可最大程度运用专业公司的优势，另首先也可体现开发商对运行管理的监控力度，且全程参加运行管理工作，在合作中积累经验，加紧本身成长。固然，这种合作模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避免推诿责任和利益矛盾。5、由开发商单独组建运行管理公司，对物业实施全方面运行管理这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才，组建运行管理公司，实施自行操作，运行管理公司的管理内容涵盖运行管理和物业管理，两大管理紧密联系，互相配合，在管理上形成一种统一的整体。通过组建运行管理公司，可使经营利润的最大化；另首先也可使开发商全方面经营管理本身的物业，经营权和管理权同属一家公司，不存在利润的争夺和责任的推诿，责任到部门，责任到个人，同时也不会造成公司对外口径不统一，便于统一管理。对开发商的久远发展目的有着深远的意义。固然，这种方式存在一种“哺育”过程，招聘回来的人能否符合公司发展规定，专业知识与否过硬等，且需要一段的时间整合，将他们的经验融合在一起，但毕竟这些人拥有着较丰富的SHOPPINGMALL运行管理经验，因此时间不会太长。（三）XX运行管理公司组建模式建议综合以上五种商业项目经营管理模式的有缺点，结合XX的本身状况，从久远和整体角度考虑，建议本项目采用第五种方式：