物业智能化系统管理方案

物业智能化系统管理方案概述：智能化的程度决定了现今楼盘的档次，XXXX在智能化方面作了较大投入，使业主们在未来的生活、工作中，更增添了一份安全和舒适。一、智能化系统的组成财富金融中心财富金融中心信息网络系统信息管理系统安全防范系统信息网络系统信息管理系统安全防范系统停车场管理系统社区宽带接入系统卫星及有线电视系统综合布线系统电子巡更系统局域网信息服务系统电子公告牌系统物业信息管理系统远程抄表系统背景音乐系统电子巡更系统一卡通系统周界红外报警系统闭路电视监控系统防报警系统停车场管理系统社区宽带接入系统卫星及有线电视系统综合布线系统电子巡更系统局域网信息服务系统电子公告牌系统物业信息管理系统远程抄表系统背景音乐系统电子巡更系统一卡通系统周界红外报警系统闭路电视监控系统防报警系统二、智能化系统的日常运行及特点（一）安全防范系统安全防范系统，是指利用现代科学技术，通过采用各种安全技术的器材设备，达到社区防入侵、防盗、防破坏等目的，保证业主人身及生命财产安全的综合性多功能防范系统。XXXX为整个提供的安全技术防范体系，包括电视监控系统，周界红外报警体系、紧急报警系统、保安巡更系统和出入口控制系统（含门禁及停车场管理系统），并建立监控中心，整个防范系统组成一个有机的整体。监控中心设置24小时全天候值班制度，当有报警信号切入时，在监控中心就可以立刻接受到报警信号，通过信息交换，监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定的监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况；值班人员将立即通知保安前去处理，并将情况记录备查。报警信息处理流程：消除消除监控中心报警信号摄像机跟踪录像机记录通知相关人员处理并记录备查处理结果1、门禁联网系统大厦设有门禁系统、滚闸系统，并且相互联网，管理处可通过该系统，对访客身份识别后，与业主取得联系，决定是否放行。2、周界红外报警系统在XXXX的一层墙体四周设置主动式红外探测器，建立起一道安全防范体系，一旦发现非法穿越，附近的报警扬声器会立刻鸣响，报警信息同时传至监控中心。3、闭路电视监控系统及电子巡更系统依据XXXX的地形、地貌、建筑及功能布局，在出入口、公共通道、电梯、车库等一些重要位置设立摄像监控点，监控人员24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录以备查。配合保安电子巡更系统，结合固定岗、流动岗的人员监控，增强社区保安巡视工作的力度和管理，使社区无监视死角，实现技防、人防、物防的完美结合。4、一卡通系统社区业主凭已授权的ID卡实现停车、身份识别、车辆出入管理等功能。5、停车场智能化管理XXXX的地下车库工设置车位757辆，地面有80辆左右的车位。根据现场的停车场分布和道路通行能力、出入分流原则，在进出口大门和地下停车场进出口设立先进的智能化停车场设备。监控中心将办理停车手续的车主资料输入电脑，并在一卡通上输入信息，完成车辆的出入登记。外来车辆也可在入口处进行系统识别，给予一次性放行通过。在智能停车场系统监控下，车辆将有序进出。停车场管理的要点是：进场道闸自动起落，出场人工识别车牌号码无误则放行。使用该系统能加快车辆流量，降低车辆被盗的危险性智能停车场管理系统车辆进出车库流程图如下：入口读卡入口读卡出卡机有效无效取卡读卡机记录信息，计算机向IC卡感应输入信息道闸开启车辆感应器道闸关闭进车库声光讯号持卡车辆临时停车停车场出口管理流程图出口出口读卡读卡机有效无效交卡读卡机记录信息或者与计算机并收取IC卡感应入信息道闸开启车辆感应器道闸关闭出车库声光讯号持卡车辆临时停车（二）信息管理系统信息管理系统是管理处向业主发布和提供信息交流的场所，它主要包括背景音乐系统`、远程抄表系统、物业信息管理系统、电子公告栏系统和局域网信息系统。该部分系统将由监控中心负责操作，智能化技工负责维护。背景音乐系统：管理中心将按照XXXX的特点，由监控中心实行分区控制紧急广播和背景音乐系统。在出现非常事件或火灾时，系统能够接受消防监控中心的强制切换，并自动投入事故或火灾报警广播，将平时播放的背景音乐切换为事故广播。背景音乐系统主要为公共场所提供舒适优美的背景音乐或语音广播，当发生事故或火灾时，则可作为事故紧急广播，引导疏散，指挥处理事故。背景音乐每季度与消防系统联动调试一次，平时作为背景音乐播出。物业信息管理系统：为管理中心的规范化管理提供了便利条件，有利于XXXX品质的提升。该系统用于协调业主、物业管理服务人员之间的关系，对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、费用收缴统计及维修统计、房屋状况等信息资料进行数据采集、分析、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状态。电子公告栏系统：该系统设置于写字楼大堂或电梯内电视，用于发布各种信息，包括物业信息、社区动态、天气预报、广告、重大新闻等，信息的发布由礼宾部管理，工程部负责日常的维护。（三）信息网络系统XXXX的信息网络系统包括电讯系统、宽带接入系统、综合布线系统、卫星及有线电视系统等，该项系统由管理中心工程部负责日常的检查，专业公司承担维修维护工作。管理中心将配合专业公司，保证业主信息网络的通畅。三、智能化系统的维护设施设备维修保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能和服务年限。智能化设备的维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养得越好，紧急维修就会相应减少，业主的满意度就会提高。（一）定期维修、保养制度定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并严格遵照执行。根据上次检修时间就可以排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修结果输入电脑并存档，建立设备维修档案备查。由于智能化系统比较复杂，系统设计及零部件皆为公司专利，系统发生故障时必须由供货商维修更换，因此，在选型时要考虑产品的品牌和供货商的维修能力。（二）紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：1、对简单的紧急维修工作，应能于最短的时间内完成2、对较大的紧急维修工作应能有效跟进，直到完成为止。3、对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。4、对紧急维修的耗材进行有效的监控，控制成本支出。四、智能化设备维护计划（一）闭路监控系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1监控电脑/软件软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/半年监控室设备状况检查及记录值班2操作控制台/控制键盘设备状态检查、机器清扫1次/半年设备状况检查1次/天3录像机设备4报警触发数字录像设备（硬磁盘）设备状态及功能检查1次/季设备状况检查1次/天5彩色监视器设备状态检查、机器吸尘1次/半年设备状况检查1次/天6摄像机设备状态检查，镜头、机器清洁1次/月设备状况检查1次/天7视频分配放大器、传输线路等有无破损1次/半年线路连接检查1次/月8视频光传输设备设备状态检查、机器清洁1次/季设备状况检查1次/天9报警系统输入接口接线牢固、机器清洁1次/季设备状况检查1次/天10门磁开关接线牢固、功能检修1次/月设备状况检查1次/天11现场灯光驱动模块（二）门禁系统及停车场管理系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1监控电脑/软件软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/半年系统设备状况检查及记录值班2服务器3门禁主控制器状态分析、紧固连接、机器清扫1次/半年状态检查1次/天4门禁辅控制器5中继器6电动门锁状态分析、紧固连接，可靠牢固1次/年状态检查1次/天7出门按钮紧固连接1次/年状态检查1次/天8门磁开关紧固连接，可靠牢固1次/月状态检查1次/天9读卡器状态分析、紧固连接，可靠牢固1次/年状态检查1次/天10道闸状态分析、检修1次/年状态检查1次/天（四）电子巡更系统及报警系统序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检内容频次1监控电脑/软件软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/半年系统设备状况检查及记录1次/天2巡更信号采集器清洁、紧固连接检查1次/半年状态检查1次/月3巡更站紧固连接检查1次/半年信号应答值班巡更4紧急按钮、探头、键盘清洁、紧固连接、信号应答1次/季（五）传输线路维护序号项目维保计划巡检规定维保内容频次巡检