项目投资建议书

项目投资建议书项目投资建议书第一部分项目背景该项目为我公司长久合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项现在身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的当代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾数年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，因此其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合我司收购项目的意向和规定，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况一、项目区位1.地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米图1：项目所处区域位置具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)社区，西至裕农农产品贸易公司2.交通状况(1)对外道路北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交达成，公共交通方便。二、项目现状1.项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的当代花园(天马大厦)国有土地全部权及在建工程，在建工程现状：构造已封顶，外立面装修与设备安装基本完毕，内装已完毕30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完毕车库对外接口，地面停车位80个。2.土地权属(1)该项目土地属北京德华房地产开发有限公司全部。(2)项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范畴之内，若购置方故意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3.周边环境与配套教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、21世纪双语幼儿园商场：飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家医院：中日和谐医院、慧忠医院、运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜文化娱乐：炎黄艺术馆三、项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质1土地面积12086.95平米公寓2公寓住宅2栋34000平米在建工程3写字楼1平米在建工程4配套楼4000平米违章5累计46000平米不含违章建筑四、转让价格及构成(1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的当代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。(2)转让佣金：1000万元人民币注：竞价者另需提供最少1亿的资金证明。五、项目购置方式与付款方式1.购置股权如采用购置股权方式收购天马大厦项目，建设手续能够沿用，由我方申办开工证或复工证即可。固然要充足留心或有债务问题。2.购置资产采用资产过户方式重要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的解决由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，订立债务偿还合同(含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。4.交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下(1)确认项目实物清单、资料清单内容(2)按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接5.付款方式(1)在法院出具清债裁决书的当天，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。(2)资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。(3)暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。第二部分市场研究一、上六个月北京市总体市场分析1.北京市场对宏观调控的反映近年内北京市房地产市场已处在较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增加。上六个月，北京市受宏观调控政策影响较为明显，房地产公司的应对方略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采用了减慢开发速度的方略，将来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调节，优惠方法出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望氛围浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的下六个月，仍处在增加趋势，并且环比、同比都在上升，特别是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。2.土地市场的变化1、供应量大幅增加，居住用地居主导据《北京市国土局土地供应计划》，京城土地供应量大幅增加，比增加了100公顷，廉租房和经济合用房比重大幅增加，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应构造将进一步得到调节，以满足人们居住需求的限价房、经济合用房、廉租房比重的增加，将一步克制商品房的有效需求。2、交易场面趋冷，月成交量下降进入以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，特别是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采用了放慢推地的速度，但推出地块的交易状况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边沿地带，仅3家公司或4家公司参加竞标。3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整顿中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块上六个月楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下六个月的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。4、土地购置费用仍处在增加趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增加的地价水平和较高的成交量使其仍处在增加态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，运用有限的资金开发现有土地维持生存已成为重要方略。二、需求分析1.亚奥区域支持在已通过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场快速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、都市快速路和轨道交通的建设，以提速都市交通。在这十几条交通干道中，约有二分之一都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一种质的飞跃。并且，在整个奥运场馆建好后来，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，奥运因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新公布的《朝阳区奥运功效区十一五发展规划》，奥运功效区将形成一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。2.需求主动因素分析根据朝阳区政府最新公布的《朝阳区奥运功效区十一五发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适宜控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增加过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。前，奥运功效区人口自然增加率控制在年均1.5以内。该区域仍将延续过去富人区的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群含有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。3.需求不利因素该项目也存在下列需求不利因素，需要我们主动看待，把握机会：(1)该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能;(2)亚奥区域商务氛围不够，写字楼售卖存在一定难度;三、区域市场分析表4：亚运村周边项目销售状况表项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售状况远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均价精装修20XX年5月10日开盘保利香摈花园朝阳区路东侧住宅均价毛坯20XX年9月27日准许销售面积：44566已签约：26024保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价毛坯20XX年4月15日准许销售面积：84042已签约：44304亚奥观典国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期0二期2-2500078121精装修一期已售完，二期近期开盘世奥国际中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20XX年11月18日准许销售面积：80399已签约：11679美伦堡朝阳区科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价190000精装修4月12日准许销售面积：9188已签约：589凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼精装修二手房主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价毛坯二手房嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅公寓均价毛坯二手房光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价毛坯二手房芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品重要以高档公寓、写字楼为主，销售状况均比较抱负，含有良好发展前景，区域市场近两年供应较多，存在一定的竞争性。第三部分市场定位一、客户定位1.目的客户来源(1)北四环沿线大公司的技术术开发、管理人员。(2)小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。(3)亚奥区域公司公司中的中层骨干人员。(4)高科技公司、外资公司等公司中的白领。2.目的客户特性(1)以投资客户为主;(2)客群的职业分类比较清晰;(3)区域选择性较强(亚奥区域)(4)收入稳定，大部分家庭年收入40---50万(三居客户)，20---30万(两居客户);(5)文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重;(6)对价格敏感度不高;3.需求特点(1)住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用(2)交通便利：车程在10-15分钟之内，公交条件好，最佳有地铁;(3)户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内;(4)环境：对于园林景观的规定比较高,追求原生状态，对人工雕琢味较浓的东西不感爱好;二、价格定位1.区域现在价格根据市场调研，判断假设现在该产品正在销售，住宅部分能够获得18000-0元/平方米的销售单价，写字楼部分能够获得18000-0元/平米的售价，若自持可获得5-6元/平米/天租金水平。第四部分规划设计一、方案构思1.小型商务办公综合体作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提高区域面貌与形象。2.完善的配套设计必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。3.原生态大型景观社区充足运用地块北侧已建成的都市绿化带，同时项目范畴内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。4.原有户型需要做改动原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为原则，并不适合现有办工简洁明快的规定，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。第五部分项目开发及销售计划一、指导思想在确保项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。二、项目转让、资产过户，预计6个月内完毕(1)7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案(2)8月筹措3.4亿的转让资金(3)8月达成债权人合同，付首期款(4)9月开始办理资产清理交接过户(5)10月办理有关变更手续，付二期款(6)11月完毕项目有关规划报建变更手续三、项目开发进程(附件：开发进程表)(1)8月开始进驻项目，接受资产资料(2)9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计(3)10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场(4)11月全方面开工建设(5)2月装修完毕(6)3月竣工验收(7)5月地库完毕竣工验收，办理竣工备案手续(8)5月配套绿化等工程完毕(9)6月交房四、项目销售计划(1)9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。(2)1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在12月底销售完毕。(3)2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在6月销售完毕。(4)办公楼整层销售，均价18000元/平米。(5)车位15-20万/个。五、资金筹措计划1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购确保金29000万元(涉及银行、土地、施工方等)累计3亿元，计划使用时间6-7月份。2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。3、项目抵押贷款，评定6亿，贷款3亿，偿还股东借款3亿元。计划到帐时间11-12月份。第六部分投资收益评价一、项目销售测算按亚奥区域现在的平均报价及调研分析。并参考将来的价格走向，并结合亚奥区域现在的发展，我们初步拟定天马大厦将来销售价格的三个方案即：谨慎、普通、乐观。谨慎方案普通方案乐观方案项目价格(元/平米)项目价格(元/平米)项目价格(元/平米)公寓16000公寓18000公寓0写子楼16000写子楼18000写子楼0车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个测算成果：(附件：销售收入测算表)A、谨慎方案销售总收入69394万元B、普通方案销售总收入77881万元C、乐观方案销售总收入86368万元二、项目总成本、单位成本计算(成本测算表)项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的全部债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。三、项目收益指标(项目全投资现金流量表)谨慎方案普通方案乐观方案项目项目项目税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元从以上财务指标看，该项目获利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上获得转让方的进一步让步，则此项目含有更大的运作价值。四、现金流分析与解决方案1.现金流分析正常开发状态的现金流正常现金流前期资金压力大改善现金流的运作方案一转让款支付可采用先支付小部分，同期加紧办理有关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。改善现金流的运作方案二写字楼部分若采用自持，可减少所得税和土地增值税。第七部分风险评价与解决方案一、宏观市场风险1.房价下调的影响各一线都市均出现市场调节迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐步演变为观望氛围浓厚，成交量持续下降而，房价仍然居高不下的局面。随着后市的观望氛围仍然，能够预见房价下降调节的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采用低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大程度的缩短销售周期。2.债务风险该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，尚有待进一步研究。3.工程问题该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间4.遗留违章建筑该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购置此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购置此栋违章建筑，我方将不仅按5000元/平米价格多付出万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行解决，也比较麻烦。建议采用买下来，规划成商业经营。第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵抗风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目主动投资。本项目符合公司发展战略的规定，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购置此项目，增加公司项目储藏，对于公司在北京地区发展意义重大。湘江伟业(北京)投资有限公司20XX年7月附件1.项目基础资料1.1.项目立面图2.投资测算文献2.1.规划指标表;2.2.静态投资测算表2.3.开发销售计划表2.4.正常月份现金流量表建材项目投资建议书第一章项目总论一、项目概况项目名称：XXXX建材家居大市场;项目选址：项目规模：一期用地91亩，建筑面积12.5万平方米;项目总投资：一期总投资人民币5.325亿元;投资商：XXXX投资开发有限公司项目承建单位：XXXXXXXX建设有限公司。二、项目投资单位介绍投资开发有限公司是由浙商出资设立的专业从事商业地产投资的公司，注册资本5000万元人民币，拥有一大批专业从事规划设计、建筑设计、施工管理、市场运行管理、成本控制管理、资本运作管理、物业管理、物流管理等多方面人才，近年来，在安徽、江苏、浙江等省投资建设各类专业商品交易市场五个，总建筑面积100万平方米。多次获得省级五星文明诚信市场和全国百强专业市场荣誉。三、项目背景1.XXXXXXXX提出，XXXX要加紧建设充满活力、独具魅力、创新发展，宜居宜业的当代XXXX大都市和当代产业基地，努力成为在全国有较大影响力的区域性特大都市。全力以赴把XXXX打造成为长三角地区继沪、宁、杭之后的当代化新兴中心都市，是新兴中心都市的重要构成部分，要按照中心城区原则等高对接，建设成为当代商业发展的高地，全国出名的旅游、休闲、度假胜地和山川秀美的生态之城。2.XXXX行政区划调节后，直接融入合肥，成为XXXX市建设当代化区域性特大都市的重要部分，为市快速发展带来了重大契机。特别XXXXXXXX，是XXXX市承接产业转移前沿阵地，产业发展的主引擎，创新发展的新高地，需要有与之相配套的当代服务业，以推动都市功效开发和业态繁华，推动生产性服务业集聚发展。四、项目建设必要性1.国家产业政策规定加紧商贸业发展。随着中央有关增进中部崛起和承接产生转移一系列政策出台，特别是XXXX调节后，XXXX以其独特的区位优势，迎来了跨越式发展的良好机遇。作为政府招商引资的重大项目XXXX大市场的兴建，对于加紧形成大市场、大商贸、大流通的格局，加紧中心城区建设含有十分重要的作用。2.是都市化发展的需要。随着巢湖都市化发展，五年来市区扩展成倍，市区人口迅猛增加，居民生活水平不停提高，对居住环境和居住质量规定越来越高，多元化消费构造逐步升级，并且向环保型、品牌化高端发展，而现在XXXX没有这类消费市场，本项目建设正是为适应这种市场消费需求构造变化，以满足都市化发展中的消费需求。3.有助于增进资源整合和产业发展。地处丘陵地带、林业、陶土资源丰富，充足运用这此资源生产板材、木地板、家具、陶瓷、卫浴洁具将极大地提高其经济价值，建立一种集生产、商品交易、信息公布、物流配送等多功效家居建材市场，必将给产业发展带来一次革命性飞跃。第二章市场分析根据市场调查分析，XXXX现在仅有XXXX大市场一家经营家装材料市场。始建于，其优点在于地处市区中间，消费者购物就近方便。其劣势也是显而易见：一是在建设布局上缺少通、透、畅，营业面积有限，运用率低，消费者很难找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功效设施工上不配套，没有仓库，商家商品零碎地寄存在周边居民住宅内，甚至寄存在数公里外有仓库条件的地方，增大了经销商的管理难度和管理成本，造成商品价格提高，市场没有专业停车场，物流车、购物车，从业人员交通车见缝插针，到处停放。致使时常发生交通堵塞;三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺90%已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感，商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比合XXXX等都市同类市场高出15%以上，是现在XXXX市区商铺租金最高的地方;四是在商业管理模式上混乱，因XXXX大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功效类别规定有序招商入驻，造成商业功效不明确，各类商品经营互相穿插，缺少经营透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近40%消费者选择到外地购物;五是市场容量小，总建筑面积仅7.2万平方米，有效经营面积仅占65%。难以引入国家和地方众多建材家居品牌商品入驻。总而言之，XXXX市迫切规定建设一种新的家居建材市场。本项目建设，将以其独创的设计理念、全新的商业定位和最优化的运行方式、管理模式，使XXXX建材家居行业带来质的突变，使其成为我国中部地区行业标杆。含有下列八大优势：优势一：项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥有一支谙熟专业