商场失窃赔偿确认书

商场失窃赔偿确认书商场失窃赔偿确认书

z丽湾商业管理有限公司：

本人/本公司租用贵司zz购物中心L1层019A号商铺经营z女鞋品牌，20**年7月22日发现我商铺被盗700元并已向z市赤坎区沙湾派出所报案，现确认将上述被盗的赔偿金额700元在本人/本公司应缴但未缴的租赁费用中抵扣。

同时，本人/本公司与贵司就本次失窃事件的所有相关管理及赔偿责任已履行完毕，相关案件侦破后本人/本公司的报案损失赔偿权利归贵司所有。

特此确认。

店员(报案人)签名：商户签名：

年月日年月日

篇2：物业管理中车辆被盗赔偿责任问题

浅述物业管理中车辆被盗的赔偿责任问题

日益增多的停车场机动车辆被盗赔偿责任问题，使众多的物业管理公司陷入了索赔纠纷之中，阻碍了物业管理行业健康发展。机动车辆的委托占有的寄托关系(保管关系)与停车位的租用关系(有偿使用关系)是截然不同的两种法律关系，形成了两种不同的法律责任，如何界定这两种关系，对确定停车场的机动车辆被盗赔偿责任意义重大。

一、国外保管(寄托)关系的法律释义

所谓保管合同，又称为寄托合同、寄存合同或委托占有。前苏联民法典中称“寄托”为“保管”，我国亦沿用了保管的称呼。

在英美法系中，“寄托”这个词义在英语中与“委托占有”相同，是指动产的所有人或有权占有人(通常称为寄托人)将动产交付给受寄托人，而受寄托人接受该动产并根据明示或默示的协议将该动产归还给寄托人或寄托人指定的人的行为。交付给受寄托人的该动产只是临时转移了动产的占有权，因此也称为委托占有。所谓委托占有，是指非财产所有者受财产所有者之委托对财产所实行的合法占有。占有者不是财产的真正主人，而只是受财产所有者的委托而代行保管，受托人有义务照管该财产并如约将其送交财产的所有者。

在英美法中，寄托有三个构成要件：

1.寄托人必须对所寄托的财物拥有所有权或占有权。

2.寄托人必须将对所寄托的财物的排他占有和实际控制权交付与受寄托人。

3.受寄托人必须自愿接受和控制所寄托的财物，并且知道他有按寄托人的指令归还该财物的义务，愿意承担对该财物的保管和控制的责任。

机动车辆的委托占有的寄托关系与停车位的租用关系是截然不同的两种法律关系，判断和区分这两种不同的法律关系的关键就在于：车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。若交付给停车场实际控制，则委托占有的寄托关系就成立；否则没有交付给停车场实际控制，那么就只能构成停车位的租用关系。这两种泾渭分明的法律关系，不仅在英美法系国家和地区有着明确的法律规范和区别，而且在德国、法国等大陆法系国家的民法典中以成文法的形式区分得一清二楚。目前在上述这些国家普遍推行的“咪表停车收费”，就按照车主没有实际交付车辆的排他性占有和实际控制权的原则，确认了市政管理部门不承担车辆丢失损坏的赔偿责任，认定了车主与市政管理部门之间的占用市政道路的停车位有偿使用性质。

如果车主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，在停车场所停放汽车的实际控制权就没有交付给受寄托人的停车场，那么，法院就应该认为这是停车场的一个停车位的场地租赁关系，双方之间就不具备委托占有的寄托关系。自然该车的保管合同关系就不成立，法院就不可能判决要这个没有该车的实际控制权的停车场，承担该车丢失或损坏赔偿责任。

如果车主将车开到某停车场停放，由停车场管理员或自动售票机给车主取车凭证，车主只有持此凭证方可将该车从停车场取出，这就表明了停车场作为受寄托人接受了该车的交付并实际控制了该车的占有。既然所寄托的汽车在停车场的实际控制下，停车场就对该车有责任和义务保管，并按要求的时间和地点将该车归还给寄托人，收回取车凭证。那么，法院就可以认定，对该车的委托占有的寄托关系就被车主与停车场双方所创立，自然就构成了保管合同关系。因此，法院就应该判决有实际控制权的停车场承担车辆丢失的赔偿责任。

二、国内有关认识

由于长期受到全民公有制的计划经济体制的影响，我国至今都没有从法律上确立停车位租用关系，只承认机动车辆停放的保管关系。在全民公有制的计划经济体制下，土地的所有权和使用权都是国家所有，停车场不用交付土地使用费用，建设费用由国家承担，机动车辆为国家所有，因此机动车辆的停放就根本不存在要租用车位交费的问题。所以，一直到现在我国的法律制度中没有停车位租用的法律关系，保管关系与停车位租用关系混为一体，唯有用保管关系来同意调整。

目前在深圳物业管理行业中，一般都是从市场交换的平等性、公平性和合理性来理解认识保管关系与有偿使用关系问题。从管理成本上，每次收取机动车辆停放费的5元，至多只能保管价值10万元的人货车，如果加上保管责任，最多只能保管三轮摩托车。因此，认为这5元钱来保管价值100多万元的奔驰或宝马车，显然不符合市场经济的价值规律，只能是停车位有偿使用关系。

三、国内地方法规、条例的有关规定

1.《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1999年6月30日)。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第30条中有：“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”的规定。但是，工商行政管理部门不承认《深圳经济特区住宅区物业管理条例》确立的停车位有偿使用关系，只核发停车场车辆保管的工商营业执照；税务部门所印制的发票，也只有车辆保管发票，没有停车位有偿占用发票。法院也不承认停车位有偿使用关系。

2.广东省高级人民法院有关规定。广东省高级人民法院1998年3月13日“粤高法发〔1998〕7号”以《转发〈广东省法官协会民事审判专业学术委员会审理损害赔偿纠纷案件研讨会纪要〉的通知》中就明确规定：“凡提供停车场地让车辆停放，收

取所谓的‘场地出租费’、‘停车服务费’等费用的，收费人虽自定不负保管责任，仍应视为保管关系成立，不能认定是场地租赁关系，如停放车辆丢失，收费人应承担赔偿责任。”因此，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中关于“明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费”的规定，目前其实只是一纸空文，并没有发挥法律约束的效力。

四、深圳在车辆保管方面的法律实践

《中华人民共和国合同法》第367条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”从合同法立法的原意来看，保管物的交付实际上就是要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人，但法律条文没有明确这一点，同时，如何界定区分车辆保管关系或车位有偿使用关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法，因此，往往只要机动车辆停放在停车场，在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两种截然不同的法律关系混淆在一起，仍然判定成为车辆的保管关系。

针对这种情况，深圳的物业管理专家在2000年起草《深圳经济特区物业管理条例(草案)》中，进行了专题研究，依据《中华人民共和国合同法》第10条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定，在《深圳经济特区物业管理条例(草案)》第70条中以授权立法的形式明确规定：“物业管理区域内的机动车辆的保管责任由物业管理企业或业主大会与车主以书面形式签订保管合同，未以书面形式签订保管合同的只可收取车位使用费。”同时也明确规定公安、工商、税务等相关部门要按照这个规定的原则，分别给停车场出具车辆保管或停车位有偿使用的许可证、营业执照和税务登记手续，出具不同的发票和报销票据供停车场使用。

目前，为了避免败诉赔偿，深圳许多物业管理公司停车场取消了车辆进出停车场的车辆停放证，换成为出入凭条或者进出记时牌，在出入凭条和进出记时牌上注明“依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，只收取车位有偿使用费，而不承担保管责任”。事实上，无论是车辆停放证，还是出入凭条、进出记时牌，都是获得车辆控制权的一种有效凭证，是保管合同关系成立的有效证据。因为车辆没有这些凭证，停车场是不会放行的。至于所注明的不承担保管责任，按照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，这只是一种无效的格式合同条款，没有法律的约束力。深圳已经有过这样的典型案例，在法庭上法官就凭车主所持有的这类凭证，当庭判决车主缴纳5元钱“保管费”(其实车主也可不缴纳这5元钱)，停车场所属的物业管理公司赔偿65万元的车辆丢失损失费。

物业管理行业的承担车辆保管的条件早已具备，但收费没有体现出质价相符的服务原则，仍由政府制定统一的车辆保管费的价格标准约束。因此，为满足车辆保管市场的需要，必须按照契约自由的原则和质价相符的服务原则，通过车主与物业管理公司订立书面的车辆保管合同来明确双方的权利与义务，明确车辆保管费用的收取数额和方法，明确车辆丢失的赔偿责任。

综上所述，停车场机动车辆的保管关系与停车位占用的有偿使用关系的界定，关键就在于车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。只有明确停车场机动车辆的保管关系与停车位占用的有偿使用关系的界定标准，公平合理地解决机动车辆管理上的立法滞后问题，物业管理行业才能走向健康发展的正确轨道。

篇3：小区丢车赔偿风险规避(以案例引述)

浅析小区丢车赔偿风险规避（以案例引述）

近年来，小区内丢车的案件时有发生，相当多的案例中物业公司承担了赔偿责任（据成都法院法官对03年30起丢车纠纷的调研统计，判决物业公司全额赔偿的占40%，部分赔偿的占6.7%）。

丢车赔偿动辄数十万，是物业公司较大的经营风险。规避的方法，一是管理层面上，提升业务水平，避免丢车；二是法律层面上，完善法务操作，避免败诉。笔者通过对几年来全国大量丢车案例的分析，将提出法律层面的操作建议。

本文无意对相关法律漏洞做出立法建议，也不想对法院判决公正与否做学理上的评价，只希望通过分析法院判决结果的“市场行情”，在现行的法律体系下，设计物业公司规避赔偿风险的切实可行的法务操作方法。作为几家物业公司的法律顾问，笔者在立场上的倾向性，望读者谅解。

一、保管还是场地使用要明确

小区丢车诉讼中经常出现争议的是，双方到底成立了保管关系还是场地使用关系。以下是具有代表性的几个案例，笔者着重引述了法院的判决理由，这并不代表笔者认同其判决结果，但研究她们的现实意义在于：她代表着一种极大的可能性，相似的纠纷极有可能作出相似的判决，她就象是一个市场行情，让我们可以判断类似纠纷的一个大致结果，通过把握法院的判决思路，来指导我们的行为。

案例一

某小区业主谢某按规定将车停放小区停车场内，并每月交纳停车费。某日凌晨该车在停车场丢失，谢某起诉至法院要求赔偿。

物业公司提出，被告每天只收2元费用，如承担10多万元赔偿，显失公平。

天津市某区一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆进停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中，未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿”。

被告不服上诉。二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的”小区物业存车“的内容不符”。据此，判令驳回上诉，维持原判。

案例二

王女士的丰田轿车停放在其居住小区内家门口，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。某日夜晚丢失。经小区监控录像显示，事发当天晚上有人将此车开走。为此，王女士状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。

上海中院审理后认为：“从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王女士要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立”，故驳回上诉，维持原判。

案例三

某公司的一辆吉普车，停放在某物业公司开办的停车场，管理人员发给司机一张停车场车辆临时停放计时收费卡。次日早，司机前往停车场取车时发现车已不见，即向停车场和派出所报案，后未侦破。保险公司向某公司赔偿后，起诉停车场追偿。

深圳市中级人民法院认为：“物业公司的停车场的营业执照上注明经营范围是机动车停车，无机动车保管项目，其发放的收费卡，收取的费用是停放费，并非保管费。停车场与车主之间存在的是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对该车的丢失，停车场没有过错，不应当承担赔偿责任”。

以上案例是具有普遍性的典型案例，法院判决赔与不赔基本是以认定存在保管关系还是车位使用关系来区别的。认定存在保管关系的，基本都会赔，认定存在车位使用关系的，基本都不赔，除非物业公司存在严重过错。

这样判决的法律和法理依据是：《合同法》第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”，第三百七十四条“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”因此，保管关系中保管人的义务是返还保管物以及在保管物损毁灭失时负责赔偿。《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。车位使用关系实际上是场地租赁关系，出租人按约定提供了车辆停放场地，场地符合停放车辆的用途，作为出租人就完成了自己的合同义务，对车辆丢失、毁损没有法定的赔偿责任。

在成都市中院对丢车案例的调研统计中，86%的案件在纠纷前双方没有书面明确是何种关系，判决时只有26.7%的案件被认定不存在保管关系。所以，事前模糊操作对物业公司是很不利的。

因此，物业公司规避赔偿风险的第一件事，就是在纠纷发生前的各个环节确定双方形成的是车位使用关系，而不是保管关系，并形成相关证据保留下来，以备将来诉讼时可以呈现在法庭上。可考虑的做法包括：

1、在物业公司的规章制度等内部文件上，避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字样，应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等，虽然公司内部文件的措辞不能影响双方的实际法律

关系，但事实是法官在判决时经常运用表面证据进行片面的、简单的认定。尤其在事实关系真伪不明，法官陷入左右为难的困境时，这样的文件就象是伸给法官的救命稻草，成了双方表决势均力敌时的最后一票。这种片面和不理性的判断在整个人类行为中一直都或隐或现，后面还将详细论述；

2、在《管理公约》、《物业服务合同》中明确，针对业主车辆双方形成车位/场地租赁使用关系，非保管关系。即使不得已约定为保管关系，也可以在合同中对物业公司的赔偿条件和赔偿范围做必要的限制，既然《合同法》规定“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任”，那就可以在合同里对“保管不善”的定义做限制性的解释，将“保管不善”限定在几种特殊的情况里面；

3、在《物业服务合同》中对车位使用关系和车辆保管关系区别收费，业主选择车辆保管的，要付较高的费用。一方面鼓励业主选择车位使用关系的约定，降低物业公司的赔偿风险，一方面对适用保管关系的车辆赔偿增加消化风险的能力。对不同风险的关系进行区别收费，体现了公平原则，由业主进行选择，体现了自愿原则，这样的约定，法律效力很高，法官很难拒绝认定；

4、在交给车主的停车卡或出入卡上提醒对方：“停车后请确保将车锁好，妥善保管钥匙，本出入卡只作收费记录使用，本停车场仅提供场地，不负责保管”。有大量的丢车纠纷诉讼中，车主提交的关键证据就是物业公司发给的停车卡或出入证，法院以此认定“物业公司验证放行，已取得对车辆的实际控制，符合保管合同的成立要件，双方存在保管关系，物业未收回卡即予放行，存在过错，应负责赔偿”.小小一张卡，举足轻重，不可不察。卡上提醒的内容，大致要包括几方面：一是提醒对方有注意义务；二是车辆仍由对方控制和保管；三是卡片不是用来查验放行的，物业对车辆没有取得实际控制，如果管理上必须要查验放行的，也可以口头告知；四是声明双方关系为车位提供使用关系。总之，其指导思想是：卡片不仅是平时用的，也是法庭上用的，不仅是给车主看的，也是给法官看的。

5、在小区门口、停车场醒目位置安置类似提醒告示牌，告知对方加强注意，停车场不负责保管，并进行拍照，保留制作发票等凭证。但要避免使用“一切后果自负”、“丢失概不负责”等确定法律后果的词句，一则法律后果由法律规定，由法官判断，越俎代庖有蔑视权威的嫌疑，其次这些字眼会刺激并促使法官适用“经营者利用通知、声明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的规定认定无效”的规定。

6、尽量避免在公司营业执照、收费许可证或其它文件上使用带有“保存保管”含义的字眼，如前所述，虽然行政机关的文件或其他文件上的用语措辞不能确定双方的实际关系，但仍然会被法官用来作为判决的重要甚至唯一的依据，成了关键证据，以上的案例中就是。

7、熟悉当地法规，有时侯地方规定会帮上大忙。有些地方法规对车位使用关系采取法律推定的做法，如《上海市住宅物业管理规定》第三十条，“车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。”就是说，只要没有另行签定保管合同，就推定为车位使用关系。

二、不要留下履行义务存在过错的把柄

也有一些案例中法院判决物业公司赔偿的主要理由为物业公司的服务存在过错，而没有深究究竟是保管关系还是车位使用关系。

案例四

蔡某将一辆电动车停放在自家小区，第二天取车时，发现车辆丢失。遂诉至法院，要求物业公司因保管不善而赔偿其损失。

法院经审理认为，“物业公司的门卫未对进出小区的所有外来人员进行必要的盘查，也未按合同约定进行登记，客观上造成盗窃行为发生的可能，其不作为行为应对原告财产受损承担一定责任，原告对自己的财产保管存在疏忽，使小偷轻易盗走，应承担主要责任。”

案例五

方先生停在小区物业公司指定车位上的车被盗。方先生起诉至一审法院称，自己向物业公司交纳了物业、停车车位、保安等费用，故物业公司应按有关规定提供相应服务，现物业公司未能有效履行其防止车辆丢失职责，致使车辆丢失，且在此后未能提供任何有关破案线索，故要求物业公司赔偿。

北京市二中院经审理认为，“物业公司作为停车管理单位，对业主停放在小区内的车辆负有谨慎的注意义务。物业公司没按照《北京市居住小区机动车停车管理办法》对小区车辆采用进门发放停车凭证、出门查验停车凭证后放行的管理方式，而要求业主将车证放置于车辆前挡风玻璃处、以此作为小区出入凭证的做法，显然难以达到安全防范目的。另外，物业公司为原告指定的停车位既不在小区24小时值守保安的视线范围，也不在小区电子监控范围。由此可以认定，物业公司在停车管理方面有疏漏之处。对原告车辆在小区内丢失，做为物业管理单位和停车管理单位的物业公司存在过失，应承担赔偿责任”。

案例六

大厦业主胡某，某日回小区时领取了出入证，将车子停在车位上。第二天发现车辆丢失。询问当班的停车场保安员，保安称前一天晚上，胡某的车被开出大厦，他向司机要出入证时，司机说出去接人，五分钟即回，保安便没有多问将车放出。胡某遂提起诉讼。称按车辆出入证注明的注意事项：“汽车驶出大厦须交回此证方可放行”，但保安人员未尽妥善保管义务，违反车辆出入之规定，将车辆放行，主观上具有重大过失，请求判令赔偿。

法院经审理后认为，“原告按规定向被告申请在大厦小区内获得停车位一个，并按月向被告交纳车辆保管费100元，几年来驾车出入小区均按规定领取和交回出入证，故原被告之间已形成车辆保管关系，被告对在小区内的车辆负有保管义务。原告的车辆被人驶出大厦时，被告的保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被盗，被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。”

以上三个案例跟前面案例的区别在于法院判决的主要依据并不是双方是否存在保管关系，而是物业公司在丢车事件中存在过错。

存在保管关系的同时又存在过错，物业公司被判赔偿自不待言，有上述合同法的直接规定，而在不存在保管关系但存在过错的情况下，法院判决赔偿的依据是20**年国务院通过的《

物业管理条例》第三十六条，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这个规定在某些地方规定之下得到细化，《北京市高院关于审理物业管理纠纷案件的意见》32条规定，“物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务，或未配置应有的安全防范措施，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任”。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失。”

另外，从法院判决的社会效果来看，如果物业公司不履行物业管理的义务或履行义务存在过错造成业主损失仍不负赔偿责任，将损害物业公司的服务意识，损害物业和业主的良性关系，损害物业管理市场的健康发展，鉴于我国法院判决时除了考虑法律规定外还要关注社会效果，物业公司存在过错时负赔偿责任当是没有太大悬念的。

因此，物业公司规避赔偿风险要做的第二件事情是完善相关设备设施和操作步骤，避免落下履行义务存在过错的把柄。

严格来讲，以上案例中物业公司败诉的原因是业务管理上的问题，并非法律操作上的问题，因此，避免类似败诉后果没有更好的办法，只有提高业务和管理水平。但仍然要配合法律操作上的完善，才有可能做到天衣无缝。具体来说，要注意以下方面：

1、物业公司不能完全做到的服务，最好不要迫于签约的压力写进合同里去，否则将留下长久的隐患。将来业主发生的损失或侵害，几乎毫无例外都要归罪到物业公司没有履行或没有正确履行义务上面。

2、物业公司已经做到的服务，一定要留下记录。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”物业公司有没有履行义务，由物业公司负举证责任，如果物业公司没有证据证明，法官会认定没有履行义务。因此，保留记录和履行义务是同样重要的事，在法官眼里，没有证据证明的事就是完全没有发生的事。所以，如果物业管理合同约定对车库进行每小时一次的巡视，就要设计相应的流程，使履行义务的行为能够固定下来，将来作为证据使用。比如，可以制定巡视活动记录表，每巡视一次都要进行签名记录，或要求保安每次巡视时特意在摄相探头前经过，保证摄相的正面清晰，视频软件要能够同时在图象上显示时间，以证明按时履行了义务。如果物业合同约定对所有进出小区的外来人员进行登记，就要要求登记人员签名并将登记记录妥善保存。

3、了解当地法规或规章对物业企业有无强制性的义务规定。这些规定也是物业公司必须履行的，否则将视为物业公司履行义务存在过错，进而承担赔偿责任。如《北京市居住小区机动车停车管理办法》要求物业公司对小区车辆进门发放停车凭证、出门查验停车凭证后放行，24小时昼夜巡逻值班，专用存车场所专人看管。这些即使双方未约定也是需要执行的。

4、注意保安设备设施的日常维护更新，点检管理制度有无漏洞死角和法律上的隐患。其实以上内容也是业务管理上的问题，只是从法律角度考虑，在研究相关案例之后，更觉得非常重要，必须多加强调。因物业公司刷卡设备出问题，或摄相探头出故障，或相关人员操作疏忽，或物业公司的管理制度无法有效避免损失的发生，造成法官认定物业服务存在过错因而判决物业公司承担赔偿责任的案例比比皆是。

三、注意片面判断的问题

法官在判决时的片面判断是一个很有意思的现象，很值得强调，尤其对一些没有诉讼经验的物业管理人员。要了解不合理背后的合理性，不确定背后的确定性，否则官司会输得莫名其妙，稀里糊涂。

案例七

田先生将爱车每天晚上停放在物业公司管理的某小区内，并支付每月80元的停车费。某日上午，田先生取车时发现车已不见，立即报警，未果。事后，起诉要求物业公司赔偿。

法院认为，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，保管合同为实践合同，以标的物移交给保管人为成立要件。田先生虽然每晚将其所有的小客车停放在物业公司管理的小区内，并向物业公司支付了停车费，但该车的钥匙并未交与物业公司，始终由田先生实际保管，该车何时停放、何时开走皆由田先生自行决定，物业公司对该车出入并不能进行实际的控制，即田先生并未将保管物实际交付物业公司进行保管，因此，双方之间的保管合同关系未成立。物业公司向田先生收取的停车费，实际上是代理业主把小区内闲置车辆泊位的土地使用权提供给田先生而收取的场地使用费，因此，不应承担赔偿责任”。

案例八

胡某驾驶轿车到某大超市购物。当他到广场地下停车场的入口处取卡时，发现取卡机上贴了一张“请勿取卡”的告示，保安当时称取卡机坏了，并指引胡某把汽车停到了地下停车场。胡某锁好车后，到超市买了商品，并用购物小票换取了一张免费停车卡。后到停车场取车时，发现车已经不见。胡某将超市和物业公司一起告上了法庭，要求赔偿。

物业公司辩称，物业公司跟超市没任何关系，停车场是免费对外开放的，所有车辆都可自由出入，保安只是指挥车辆出入，没有对车辆进行登记的义务。

法院调取了公安机关对当时值班保安的询问笔录，该保安称必须要对来停放的车辆进行登记，而且要发一张卡，走的时候还要收回卡。但事发当日并没有对丢失车辆进行登记。

广州某区法院审理后认为，“询问笔录足以证明物业公司没有履行登记和凭证放行的义务，对原告车辆的丢失存在重大过失，即使是无偿保管，也应承担赔偿原告经济损失的责任。”

以上两个案例，单看其中一个似乎没什么问题，一比较就有大发现，案例七物业公司收了费，却不用赔偿，案例八中物业公司免费服务，却要赔偿，仅仅因为案例七中的物业公司并不进行登记或发卡，来去自由，因此被认定不存在保管关系；而案例八物业公司平时要登记发卡，而案发时卡机故障没有登记发卡，因而被认定存在过错，即使无偿也不能免责。

类似现象被一位获得诺贝尔奖的经济学家深刻论证过，他举了两个实验例子：1、人们更愿意花1美圆买由90毫升纸杯里装的100毫升冰激凌，而不愿意花同样多的钱买120毫升纸杯里装的110毫升冰激凌，只要没有摆在一起卖；2、折扣店里卖一套茶具，一个茶壶加7个完好的茶杯和1个有点破损的茶杯，售价50美圆，买者寥寥，然而将其中的1个破损茶杯加另外1个完好的茶杯撤掉，变成一个茶壶加6个完好的茶杯，同样售价却趋之若骛。由此他提出“有限理性”理论，

就是人们的消费行为不是完全理性的，经常会做片面的简单的不理性的判断。

法院判决也存在同样现象，案例七中物业公司三不管，反而不出错，案例八中物业公司虽然免费却提供了更多服务，比如指引停放车辆，却因卡机故障未打卡，成了表面上明显的失误，成了法官走出裁判沼泽的一块突出的石头，这块石头如此显