(完整版)房地产经营与管理试题

( 分，共30）．关于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的连续时间称为（ ）。A．设计寿命．经济寿命．法定寿命．自然寿命．地铁站的建成使周边写字楼的租金显然提高，这说明房地产投资拥有（ ）的特点。A．变现性差．易受政策影响．依赖专业管理．效益外溢和转移．甲乙物业20081月的价值均为11元。预计20091月甲物业的价值为120000万元万元和10万元的可能性均为50，乙物业的价值为1300和900元的可能性也均00万元5甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ．甲物业投资风险大．甲、乙物业的投资风险相同

．乙物业投资风险大．难以判断甲、乙物业的投资风险大小．若是整个投资市场的平均收益率为 15，国债收益率为9，房地产投资市场相关于整个投资市场的系统性市场风险系数为 ．2，则按资本财富定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．1038% ．1107% ．1245%．1362%．20，某市可供租售的房屋面积为30万ｉ其中可供销售的住处面积为18㎡，可供出租的住处面积为4㎡；当年销售和出租的房屋总面积为27万Ｉ1其中销售的住处面16㎡，出租的住处面积为3㎡。该市20住处市场吸纳率为（）。A．7111% B．8889% ．9167% D．9333%．某市20存量商品住处的吸纳率为 50，该市同期存量商品住处的吸纳周期是 （）。A．半个月．个月．半年 D．年．房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ．房地产市场需求的宽泛性．土地全部权的排他性

．房地产市场供给的异质性．土地的有限性．房地产市场自然周期中，在需求增加率由大于变为小于供给增加率的转折点上，空置率）。(A．上升到下降 ．下降到上升．高于合理空置率到低于合理空置率．低于合理空置率到高于合理空置率．横道图法用于项目建设阶段的（ A．质量控制．进度控制．成本控制．合同管理1．在正式申请竣工查收从前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。A．开发商．承包商．监理工程师．使用单位1．需要使用损益平衡图来拟定房地产销售价格的定价方法是（ ）。A．目标定价法B．价值定价法．挑战定价法．成本加成定价法1．在一准时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。A．市场需求上限．市场有效需求 ．市场现实需求 D．市场最低需求1．某市20住处的展望销售量为500㎡，本质销售量为650㎡，圆滑指数为．7，利用指数圆滑法展望的该市20住处销售量为（ A．500 B．5375 C．6125．6001．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅， 该开发商在项目市场定位战略上采用的是）A．形象差别化 ．人员差别化 ．服务差别化 D．产品差别化1．某城市的居民对高层住处经历了一个从较为抗拒到较宽泛接受的过程， 这一现象反响了花销者市场的（ ）。A．取代性 ．发展性 ．地区性 D．复杂性1．认为利率水平是由钱币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。．马克思的利率决定理论 ．可贷资本利率理论．Ｉ—1曲线模型利率理论 ．流动性偏好利率理论1．若名义利率为10，通货膨胀率为4，则本质利率为（ ）。CA．．77%．．00%．1000%D1440%C1．某商铺的租借期为1年，租金按每年5的比率递加，第年的租金为万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺1年租金收入的现值为（ ）万元。A．114B．1149C．1．41D．1．49(1．李某从银行贷款元购买了一套住处，该笔贷款的限时为 2年，年利率为．5，按月等额归还。若是李某于第年关提前归还本金1万元，则从第年开始的月还款额为）元。A．34．0935．95C．35074370732．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工查收共用了 年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为，土地使用权年限为5年，则该项目的经营期为（ A．37．B0．C43．502．某房地产开发项目，当ｉ =14%，净现值为450元；当ｉ=15%，净现值为-200万元，平均资本成本率为1．2，基准收益率为10%该项目的财务内部收益率为（ A．20%．B1431%C．1469%D1480%2．某商铺的购买价格为1元，其中6万元来自银行贷款。1年内按年等额归7，预计该商铺第年税后净现金流量为万元，若是不考虑物业增值收益，则第年的投资回报率为（ A．．00%B．．50%C．1836%．2885%002．赵某以120元㎡的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的 60来自银00行贷款。该贷款在1年内按年等额归还，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、收益共3万元，则其偿债备付率为（ A．．12．．21C．．26．．052．房地产投资方案比选平时是在（ ）之间进行。A．独立方案．互斥方案．净现值法．等额年花销法2．对经营期不相同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A．等额年值法．净现值法

．差额投资内部收益率法．等额年花销法2．以下关于房地产置业投资不确立因素的表述中，正确的选项是（ ）。．空置率与有效毛收入呈反向变动．经过与物业服务企业签订长远合约，能够完满消除通货膨胀对运营花销的影响．权益投资比率高，意味着投资者肩负的投资风险细风险酬金均增加．金融机构平时要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率2．各投资方案净现值的希望值不相同时， 此时( A．净现值 ．净现值希望值．净现值标准差 ．净现值标准差系数2．以下房地产投资项目经济议论基础参数中，属于收益相关指标的是（ A．出租率．基准收益率．成本收益率．财务杠杆比率2．某旅店开发项目共有 150客房，平均每间客房的面积为 4㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同品位旅店的综合造价为估计法计算的该旅店总投资为（

300㎡，每间客房的综合投资为1万元。则用单元）万元。BA．1800．204C．210D．2380B3．将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。．全部投资现金流量表．借款还本付息估计表

B．资本金现金流量表D．投资计划与资本筹办表二、项选题每题分，共。每题的备选答案中有两个或两个以上吻合题意，错选或多项选择的，不得分；少选每选对个选项得．分）．以下风险中，属于房地产投资系统风险的有（ A．市场供求风险．变现风险．利率风险D．时间风险．资本价值风险．对房地产市场结构进行解析，除了要解析供求结构，平时还解析（ A．价格结构．总量结构．品位结构．投资结构．租买结构．房地产市场差别于一般商品市场的特点主要有（ A．竞争性．垄断性．外面性D．平衡性E．信息不对称性．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ A．工程质量保修书．住处使用说明书

．可行性研究报告．竣工图．竣工查收备案表．采用随行就市定价法确立价格的状况有（ ．开发商处于市场领导者地位．开发商难以估计成本．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量周边．开发商打算与同行和平共处．开发商拥有向市场领导者挑战的实力．房地产市场解析能够帮助开发商（ (．选择合适的项目地址．确立满足市场需求的产品种类

B．搜寻投资合作伙伴D．判断租买机会．进行土地使用权出让决策．开发商进行房地产市场状况解析的内容平时有（ A．供需解析．竞争解析．市场占有率解析．投资收益解析．宏观因素解析．以下房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ．购买—拥有—出租—销售．购买一更新改造—出租—销售

．购买一更新改造—销售D．开发—销售．开发—拥有—出租—销售．投资回报率与资本金净收益率的差别，主要在于前者考虑了（ A．物业增值收益．所得税．还本付息额．投资者权益增加值．权益投资1．以下关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确立优选方案1．以下风险解析的内容中，属于风险预计阶段工作的有（ ）。．风险产生的原因解析．风险变量间的相关性解析

．风险发生的概率大小解析．风险峻素检验．风险概率分布状况解析1．实物期权方法能够应用于房地产投资决策，主若是因为房地产投资拥有（ ）。A．可展望性．不能控性．不能逆性．可延期性．不能弯更性1．编制房地产投资计划与资本筹办表从前，应先编制（ ）。A．现金流量表．资本筹办计划

．损益表 ．资本使用计划．资本本源与运用表1．按信托性质分类，房地产投资信托基金的种类有（ ）。(A．权益型．抵押型．伞型合伙．多重合伙．混杂型1．物业服务企业的工作内容包括（ A．确立管理目标 ．拟定维涵养护方案 ．拟定安全保卫方案．提出估计 ．确立物业服务费的收费标准 分，共15．拥有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 ）．房地产投资信托基金股票的收益平时高于一般股票的收益，因此经常成为大型机构投资 ）．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 ）．开发商在选择房地产经纪机构时，不但要察看其代理的成功率，还要察看其代理每一个（）．一个整体市场能够细分为若干子市场，主若是因为顾客需求存在差别性。（ ．个人住所抵押贷款采用等额还本付息方式还款时， （．只要商品住处的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 ）．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 ）．借款归还期和投资回收期都是议论投资项目清账能力的指标。 ）1．不确立型决策是指未来事件的自然状态可否发生不能够必然，且其发生概率也未知的决策。）1．最高租售价格与展望租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。）1．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设花销。（）1．预租售收入能够作为房地产开发项目的资本本源。 ）1．无论是权益融资还是债务融资，资本融出方都要肩负项目的投资风险。（ 1．收益性物业能够获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ 参照答案：一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最吻合题意，每题 分，共30）、B 、D 、、 、A 、C(、D 、A 、C 、B 1、C1、A 1、A 1、C1、D 1、A 1、C

1、D 1、B1、C 2、B2、C 2、C 2、C 2、B 2、A2、A