物业管理法律责任

4物业管理法律责任4.1物业管理法律责任概述4.2物业管理民事法律责任4.3物业管理行政法律责任4.4物业管理刑事法律责任掌握1、基本概念物业管理法律责任、物业管理民事法律责任、物业管理违约责任、物业管理侵权责任、物业管理行政法律责任2、问答题（1）民事法律责任的特点及一般侵权责任的构成要素。（2）物业管理中民事免责的条件有哪些？（3）物业管理民事责任的承担方式？（4）物业管理中有哪些违约行为和侵权行为？熟悉（1）如何理解物业管理法律责任的特征?（2）违约责任与侵权责任有哪些区别?（3）物业管理中的行政违法行为有哪些？【引入案例】停车场大树砸坏小轿车，物业服务企业应否承担法律责任某日,北京市宣武区一小区内一棵高达10余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3万元。5个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求物业公司承担原告理赔给客户的3.3万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业服务公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业服务公司则认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。4.1物业管理法律责任概述4.1.1物业管理法律责任的概念和特征

（一）物业管理的法律责任的概念

物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。法律责任指由于公民或法人违反了法律的行为而应承担的法律后果。(1)必须由国家强制保证实施。(2)必须有物业管理法律法规或合同的事先约定。(3)必须对违法行为人或违约行为人的一种制裁。(4)必须和物业管理的的违法行为或违约行为相联系。(二)物业管理法律责任的特征4.1.2物业管理法律责任的种类

（一）物业管理民事法律责任

民事责任是指民事主体违反合同义务或法定民事义务而应当承担的责任，分为违约责任和侵权责任。其特征有：

（1）民事责任是因为违反民事义务而承担的法律后果。（2）民事责任主要是财产责任。（3）民事责任的范围与违法行为所造成的损害范围相适应。违约责任：指物业管理活动中，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。

侵权责任：指物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民人身权的行为而应承担的不利后果。分一般侵权责任和特殊侵权责任。

财产权包括物权和债权；人身权包括人格权和身份权。名誉权、隐私权、荣誉权等。一般侵权责任的构成条件：（1）行为具有违法性

（2）损害事实客观存在（3）违法行为与损害事实之间有因果关系

（4）行为人主观上有过错

法律责任主体违法主体【案例1】

在小区内摔伤物业公司是否承担责任？2000年1月7日上午,徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上行走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑到摔伤，医院诊断为骨折。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人探望。徐某要求物业公司为此承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执己见诉至法庭。请分析物业公司是否应承担责任？为什么？违约责任与侵权责任的区别违反原有义务不同保护权利的性质不同构成要件不同对责任人的要求不同对第三人的责任不同赔偿范围不同诉讼管辖不同诉讼时效不同免责条款的效力不同责任方式不同

（二）物业管理行政法律责任

物业管理行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的性质法律后果。

违法行政责任和行政违法责任。

（三）物业管理刑事法律责任

主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑。附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利。4.1.3物业管理法律责任归责类型（一）归责类型（1）过错责任类型（2）无过错责任类型（严格责任类型、适合产品责任、合同违约责任等）（3）公平责任类型

【案例2】过错责任案件：大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案。某大厦是被告A实业公司开发的写字楼，产权是实业公司的，委托物业公司B进行管理。大厦共16层，由于其窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落事件，租户普遍提出意见，实业公司A未及时进行修缮处理。2011年5月21日下午3时许，13层广告公司员工于某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落破碎下落插入楼下孙某头部，致使其当场昏迷被送医院，先后用去医疗费、护工费及误工损失费等8万元，事后孙某将公司A、B及于某告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。本案谁应当承担民事责任？问什么？【案例3】无过错责任案件。

某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋排水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称排水管道是通畅的，不应该付管理责任，因此拒绝赔偿。试分析本案中物业管理公司是否应承担责任，为什么？【案例4】公平责任案件

某物业公司开展学雷峰活动，职工王某到业主李某家免费帮助擦窗户，在干活过程中不慎失足摔倒跌断股骨，经住院治疗，花费人民币2000元，王某提出希望物业管理公司和作为收益人的李某适当承担一部分医疗费用。但物业公司和李某互相推诿。气愤之下，王某不仅要求物业管理公司和李某承担医疗费，而且要求物业管理公司给予精神损失赔偿费3000元。请问王某的要求合理吗？为什么？公平责任不适合于精神赔偿场合。4.2.1物业管理中的违约责任物业管理活动中主要的违约行为：

（1）物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自改变物业管理用房的用途。（2）物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准。（3）物业服务企业未按物业服务合同的约定内容提供物业服务。（4）业主违反物业服务合同和管理规约规定，不缴纳物业服务费和住宅专项维修基金。4.2物业管理民事法律责任4.2.2物业管理中的侵权责任

（1）国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（3）因产品质量不合格致人损害的民事责任。（4）因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。（5）建筑物所有人或管理人的侵权责任。（6）饲养的动物致人损害的民事责任。（7）破坏、污染环境的侵权责任。（8）无行为能力或限制行为能力人致人损害的民事责任。（9）因妨害行为而产生的侵权责任。

【案例5】燃气公司检修案

某物业公司发现其管理的小区内有燃气有泄露，经与燃气公司联系，燃气公司派人检修，在距道路中心0.5米处挖了一个直径和深度都将近1米的坑，因天色已晚，离去准备明天再修。当晚10时许，李先生喝酒回家掉进坑内，造成左脚骨折及多处擦伤，在医院治疗时，因医疗器械消毒不彻底，感染了破伤风病毒导致死亡。李先生的家人及朋友找到物业公司要求赔偿，理由是李先生的死亡一切都起源于物业公司找燃气公司来检修。试分析：（1）李先生亲朋所言理由是否有道理？李先生本人是否应承担责任？（2）本案中，涉及到几种民事责任，谁应承担？理由是什么？（3）物业公司是否应承担民事责任？4.2.3物业管理民事责任的免责条件

（1）正当理由

①依法执行职务；②正当防卫；③紧急避险；④受害人同意。

（2）外来原因

①不可抗力；②意外事件；③受害人的过错。【案例6】紧急避险

张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去修理，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅行为，要求物业管理公司赔偿损失。物业管理公司的做法是否正确？谁应对张先生进行赔偿。4.2.4物业管理民事责任的承担方式(1)停止侵害(2)排除妨碍(3)消除危险(4)返还财产(5)恢复原状(6)修理、重作、更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消除影响，恢复名誉(10)赔礼道歉4.3物业管理行政法律责任