基于投入产出模型的我国房地产关联效应研究

基于投入产出模型的我国房地产关联效应研究

一、房地产关联密切产业关联度分析工业关系是指经济中一个行业的发展对相关产业发展的不同程度的连锁反应。相关性是相关性关系的量化。从产业之间供给与需求联系的角度看,这种关联关系分为三种:一是后向关联,即房地产业与向本产业供给生产要素的产业的关联,房地产业对该产业主要产生需求拉动作用;二是前向关联,即房地产业与需求本产业产品或服务的产业的关联,房地产业对该产业主要产生供给推动作用;三是环向关联,房地产业与那些既向本产业提供生产要素又将本产业产品或服务作为其生产要素的产业的关联,房地产业对该产业产生拉动和推动双向作用。本文选用OECD中四成员国(美国、日本、英国、澳大利亚)17张若干年份可比价下35×35产业投入产出表②和我国9张不同年份的全国、地区③40×40投入产出表及1张全国1997年124×124投入产出表④进行分析。产业关联度的计算方法是,利用投入产出表第Ⅰ象限的流量数据计算直接消耗系数、完全消耗系数矩阵,在此基础上计算直接分配系数、完全分配系数矩阵,用房地产业对应的消耗系数列表示后向关联度,用分配系数行表示前向关联度。房地产业关联密切产业的选择方法是,将后向、前向关联度分别按降序进行排列并计算平均关联度,将关联度高于平均关联度的产业作为房地产业的密切关联产业。关联度大于0但小于平均关联度对应的产业,是房地产业的非密切关联产业;关联度为0时,说明产业之间无关联关系。(一)产业投入产出表直接关联度反映某产业在生产运行过程中因直接消耗而对其他产业产生的拉动和影响作用,可由直接消耗系数表示。其经济含义是,某产业生产一个单位产值对另一个产业产品的直接消耗量。在投入产出表中是第一象限作为生产要素的i产业的投入价值占j产业总产值的比例。用公式表示为:式中,aij为第j产业对第i产业的直接消耗系数;Xij为第j产业对第i产业的直接消耗量;xj为第j产业的总产值。房地产业的直接消耗系数越大,说明房地产业对其他产业的直接需求越大,直接关联效应越明显。(二)完全消耗系数产业间的完全关联度用完全消耗系数表示。一个产业在生产过程中的直接消耗和全部的间接消耗之和构成了该产业的完全消耗,完全消耗系数的经济含义是,某产业单位产值的最终产品对另一个产业产品的完全消耗量。完全消耗系数可依据直接消耗系数计算,用公式表示为:式中,B为完全消耗系数矩阵;A为直接消耗系数矩阵;(I-A)-1为完全需求系数矩阵。完全消耗系数越大,说明一个产业的发展对另一个产业的需求拉动作用越大。(三)计算产出价值房地产业与其前向关联产业的直接关联度可由直接分配系数表示,其经济含义是,某产业产品分配给另一个产业作为中间产品直接使用的价值占该种产品总产出的比例。在投入产出表中是价值流量表第一象限某产业所在行的各个分配值与该行对应的产业总产出之比,用公式表示为:式中,rij为第i产业对第j产业的直接分配系数;Xij为第i产业分配给第j产业作为中间产品使用的价值量;xi为第i产业的总产值。房地产业的直接分配系数越大,说明其他产业对房地产业的直接需求越大,房地产业的直接供给推动作用越明显。(四)完全分配系数及总产出对角矩阵的确定完全分配系数的经济含义是,某产业或部门每一个单位增加值通过直接或间接联系需要向另一个产业提供的分配量。完全分配系数可以依据完全消耗系数计算而得,用公式表示为:式中,D为完全分配系数矩阵;B为完全消耗系数矩阵;X为总产出对角矩阵;X-1为总产出对角矩阵的逆矩阵。完全分配系数越大,说明一个产业对另一个产业的供给推动作用越大,产业之间的前向完全关联度越大。二、主要结论从我国总体水平、不同地区同OECD四成员国房地产业与其他产业关联度异同的角度,对计算、分析结果进行概括,可以得出如下结论。(一)中国房地产企业“经济差异型”关联产业的实施效果1.在产业特性上,房地产业的产业链非常长、波及面十分广阔。房地产业的基础性地位决定了它对其他产业作用的广泛性。在OECD各国35个产业中,除政府服务业外其余34个产业均与房地产业相关;在中国40个产业中,除废品及废料业外其余39个产业均与房地产业有关联。在产业类型上,房地产业对不同性质产业的作用力方向不同。对原材料消耗型产业,如非金属矿物制造业、钢铁业等主要是后向拉动作用;对生活消费型、服务型产业,如农业、商业、纺织业等主要是前向推动作用;对与房地产业关联关系最为密切的环向完全关联产业,如建筑业、金融保险业、社会服务业等,则产生需求拉动和供给推动双向作用。3.在带动系数上,房地产业对国民经济各产业具有明显的带动效应。我们将房地产业对同一产业产生的后向拉动与前向推动作用之和,称为房地产业对该产业的总带动效应,即后向完全关联度与前向完全关联度之和。在OECD各国,房地产业对各产业的带动效应是:美国1977—1990年在1.264～1.462之间,平均为1.333;日本1970--1990年在1.491～1.679之间,平均为1.563;英国1968—1990年在0.769～3.90之间,平均为1.83;澳大利亚1968—1989年在0.838～1.228之间,平均为1.03(见表1)。我国房地产业对各产业的总效应与发达国家接近,部分地区如北京、广东甚至高于发达国家(见表2、3)。4.在地区差异上,房地产业与不同产业的关联度大小受产业链上产业之间的内在联系、经济发展水平以及地区资源条件等多种因素共同影响。在OECD各国,房地产业、建筑业、金融保险业、公共社会和个人服务业、批发零售业等产业与房地产业的关联度最大,而国别差异、时间差异却最小。此类产业与房地产业的关联关系受经济水平及其他因素影响较小,主要由产业间的内在联系决定,属房地产业的“内在联系型”关联产业。金属业、农林牧渔业、电力煤气供水业等产业与房地产业的关联度因经济水平不同而变化,这类产业属房地产业的“经济差异型”关联产业。另外一些房地产业的相关产业即使有国别、地区差异,但并没有呈现出明显的随经济水平变化而变化的规律。例如,化学工业是日本和英国房地产业的密切关联产业;矿业和采石业是澳大利亚房地产业的密切关联产业;餐饮与旅馆业是美国房地产业的密切关联产业。这类产业因不同地域条件下特有的资源或生产方式以及其他非经济因素原因而与房地产业的关联程度不同,是房地产业的“地域差异型”关联产业。在我国地区比较中得出,化学工业、金融保险业、社会服务业、金属冶炼及压延加工业、商业、建筑业属于房地产业的“内在联系型”关联产业,电子通信及设备制造业、旅客运输业属于“经济差异型”产业。如对于经济发达的广东、北京来说,房地产业与现代先进的电子及通信设备制造业关联密切;对于经济比较落后的陕西、甘肃而言,传统的旅客运输业是房地产业的密切关联产业。另外一些产业如石油和天然气开采业、木材加工及家具制造业等属于“地域差异型”产业。5.在动态变化上,房地产业与相关产业关联关系的变化趋势与全球“经济服务化”相一致。一方面,房地产业的重要性随着第三产业在社会经济中的比例逐渐增大而日益凸显,对相关产业的作用渐趋增强;另一方面,顺应世界经济服务化潮流,房地产业的密切关联产业类型由传统的物质型产业转向服务性等产业,产业结构逐步趋于“软化”①,且自身相关性增大。在OECD各国,房地产业的前向关联产业逐渐由农林牧渔业、金属、丝绸等传统的、物质消费型产业转向了批发零售、金融保险、社会服务、餐饮等非物质产业或高加工度产业。在我国,动态研究结果尽管没有显示出与OECD相同的产业结构明显“软化”的趋势,但处于不同经济发展梯度地区的产业关联关系,实际上也为我们提供了一个以经济水平为参照系的动态的缩影,即随着经济发展,产业结构有了一定的信息化和服务化趋势。(二)整体上,我国商业三大产业的消耗系数比发达国家高,且有1.从产业规模上看,除少数地区外,我国房地产业增加值占GDP的比重较发达国家明显偏小,房地产业自身总体发展不足。1995—2000年,我国房地产业增加值占GDP的比重在1.69%～1.87%之间,而发达国家如美国从1977—1990年该比值为4.67%～5.91%,日本从1970—1990年该比值为3.91%～4.43%。因此,我国房地产业在国民经济中的发展地位与发达国家相比差距较大。不过,从地区差异上看,部分发达地区房地产业发展规模已达到或接近发达国家的水平。如北京,从1997—2000年,房地产业产值占GDP比重在2.28%～3.19%之间,广东为3.39%～5.34%之间。而其他经济不发达地区这一比重仍很低下,如河北为1.73%～1.96%、陕西为1.06%～2.16%、甘肃为1.75%～2.52%。2.我国房地产业与其相关产业的平均后向关联度与发达国家相同甚至高于发达国家,房地产业的中间投入过高、集约程度低,发展粗放,这必然导致房地产业市场竞争力进一步弱化。1997年我国房地产业与其相关产业的后向平均直接关联度和后向平均完全关联度分别为0.0060和0.0157;在不同地区,北京为0.0167和0.0419,广东为0.0082和0.0222,河北为0.0072和0.0207,河南为0.0009和0.0015,四川为0.0052和0.0139,陕西为0.0045和0.0108,甘肃为0.0043和0.0101。美国1977年为0.0063和0.0114,1982年为0.0061和0.0107,1990年为0.0081和0.0141;日本1970年为0.0068和0.0153,1980年为0.0060和0.0135,1990年为0.0081和0.0175;英国1968年为0.0041和0.0086,1984年为0.0051和0.0092;澳大利亚1968年为0.0060和0.0120,1974年为0.0060和0.0119,1989年为0.0077和0.0134。与美、日、英、澳相比,我国房地产业增加值在GDP中的比重较小,仅相当于英国1968年的水平,但房地产业的消耗系数却远高于1968年英国房地产业的消耗系数,与其他发达国家上个世纪70、80、90年代相似甚至高于发达国家。在不同地区,尽管河南、四川、陕西、甘肃房地产业的消耗系数稍低,但与其经济发展水平的差距相对照,其消耗系数仍然偏高。这一方面反映了我国房地产业的后向拉动能力较强,另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。此外,房地产业的中间投入高也意味着生产成本大,这在我国加入WTO的开放背景下,必然会使房地产业竞争力更趋不足。3.与发达国家相比,总体上我国房地产业与其相关产业的平均前向关联度较小,对国民经济其他产业的前向推动能力较弱,同时反映了我国经济服务化程度、人民生活消费水平及生活质量层次较低。但我国部分经济水平较高的地区除外。1997年我国房地产业与其相关产业的前向平均直接关联度和平均完全关联度分别为0.0076和0.0198;在不同地区,北京为0.0154和0.0363,广东为0.0167和0.0541,河北为0.0061和0.0160,河南为0.0014和0.0017,四川为0.0153和0.0478,陕西为0.0108和0.0307,甘肃为0.003和0.0084。美国1977年为0.0131和0.0247,1982年为0.0141和0.0273,1990年为0.0156和0.0277;日本1970年为0.0119和0.0261,1980年为0.0123和0.0279,1990年为0.0142和0.0291;英国1968年为0.0073和0.0141,1984年为0.0191和0.00352;澳大利亚1968年为0.0069和0.0140,1974年为0.0069和0.0125,1989年为0.0130和0.0227。比较上述数据可以得出,总体上我国房地产业的前向推动能力弱于发达国家,但北京、广东与发达国家相近。在较发达地区,四川是个例外。根据前向关联度的分析结论,房地产业的前向关联产业主要是生活消费性、服务性产业,房地产业与这些产业的前向关联度越大,一方面说明房地产业的前向推动能力越大、产业本身在经济生活中扮演的角色越重要,另一方面也表明经济中服务性产业的繁荣与活跃。一般地,物质生活的丰富和满足必然会诱发更高层次的非物质性需求,越是发达的国家,“软产业”的发展空间越大,产业的“软化”趋势越明显。房地产业作为较高层次的服务性产业之一,主要满足人们的住房消费需求以及与之相关的各种生活需求,其需求弹性较大。在我国,由于整体经济水平与发达国家有一定差距,人们的生活消费水平偏低,对高质量的服务性产业需求不旺,加之我国房地产业本身发展不够成熟,房地产业的服务质量较差,抑制了人们的需求,导致产业推动力偏低。4.我国房地产业的相关产业类型偏向资本、原材料型产业,而发达国家则主要是服务性产业,说明我国房地产业正处于“数量扩张”的初级阶段,经济增长方式以物质和资本拉动型为主。在发达国家,房地产业的主要关联产业类型是房地产业、建筑业、金融保险业、公共社会和个人服务业等产业,这些产业除建筑业外,主要属于服务供给型产业,且房地产业的自身关联度很高。而与我国房地产业密切关联的产业类型则不论在全国总体上还是在不同地区,均广泛包含金融保险业、商业、建筑业、化学工业、非金属矿物制造业、农业、食品制造及烟草加工业、电器机械及器材制造业等第一、第二、第三各类产业,其中资本、原材料消耗型、物质加工型产业偏多,且与房地产业主要是后向关联。这说明,我国房地产业发展采用的仍是传统的、生产能力扩张的发展方式,主要影响物质资本类产业,并对这些产业产生以需求拉动为主的作用,其现实表象是以大规模的房地产开发建设促进经济增长,具有非常明显的“数量扩张”特征。5.与发达国家相比,我国房地产业与部分相关产业间的产业结构不尽合理,说明我国房地产业自身存在市场化程度低及发展不规范等问题,同时也反映了我国经济转轨时期依然存在运行机制不畅、市场发育不成熟、不健全等宏观层次问题。与发达国家相比,我国房地产业与部分相关产业的增量结构比例有一定的偏离,而且有些产业的偏离度相当大,这突出表现在以下两个方面(见图1)。第一,房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高,而与自身的关联度过低,这与发达国家正好相反,发达国家房地产业与政府服务业基本上无关联关系,而与自身关联度最大。这一方面说明我国房地产业的社会化、专业化程度低,许多房地产公司都实质地采用从建设到销售再到售后管理的一条龙经营管理模式或“母子模式”,这种模式不仅使产业内部不能有效分工、细化,提高效、日本房地产业动效应比较率,更无力向社会提供高质量的服务。另一方面说明我国房地产业的市场化程度低、竞争性差,政府的过多干预使房地产业的政策性极强、运行机制不畅,具有鲜明的垄断经营特色,房地产市场高价格、低质量、低效率在所难免。第二,我国部分地区房地产业与金融保险业的关联度偏高,而与建筑业的关联度较低,这种不合理的产业结构有可能导致整体经济的恶性变化。在发达国家,金融保险业和建筑业均为房地产业的密切关联产业,通常房地产业与建筑业的关联度比与金融保险业的关联度更大。但我国部分地区如河南省、北京市房地产业与金融保险业异常密切,如1997年河南房地产业的后向直接关联密切产业只有金融保险业,关联度为0.0315,其消耗比例占总消耗量的85%。房地产业过渡依赖金融保险业的格局可能会酿成房地产业发展无序和市场价格