地上附着物估价结果报告

土地估价报告项目名称：对****有限公司为埋设地下管线所需破坏****有限公司地上附着物进行经济赔偿的公开市场价值评定受托估价单位：****有限责任公司土地估价报告编号：****号提交估价报告日期：七月二十日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称对*******有限公司为埋设地下管线所需破坏*******有限公司地上附着物进行经济赔偿的公开市场价值评定二、委托估价方委托单位：*******地址：*******联系人：*******联系电话：*******委托方为公正的第三方，与*******有限公司及*******有限公司没有任何利害关系。三、估价目的委托方拟为*******有限公司埋设地下管线对*******有限公司地上附着物的破坏进行经济赔偿提供客观、公正、合理的价格参考根据，特委托*******有限责任公司对所涉及的地上附着物进行公开市场价格即完全重置价格进行评定。四、估价期日根据委托方与本评定机构订立的《地上附着物重置价格评定委托书》的商定，本次估价期日拟定为评定人员现场勘查之日，即七月十四日。五、估价日期七月十四日至七月二十日价格定义待估对象实际用途为*******有限公司绿化景观树木花木及部分围墙，树木花木生长良好，围墙使用功效正常，本次估价设定估价对象用途与其实际用途一致。即该评定价格是于07月14日现状生长状况、实际种类、大小、数量及围墙正常使用状况下在正常市场条件状况下的公开市场价值，即完全重置价格。七、估价成果根据《土地估价规程》，估价人员根据土地附着物估价的基本原则理论和办法，在充足分析待估对象所在区域的价格影响因素和掌握的市场交易资料的基础上，按照估价程序，选择适合的估价办法得出待估对象本次地价定义条件下的评定成果以下：评定地上附着物重置总价：*******元大写人民币：*******整估价成果详见地上附着物估价成果表1，有关取费原则见表2、3。八、土地估价师签字估价师姓名估价师证书号签字**************九、土地估价机构：*******有限责任公司估价机构法定代表人签字：7月20日表1地上附着物估价成果表序号项目名称计算公式费率(%)金额(元)1直接费按定额计算997095直接工程费按定额计算967268其中：(1)人工费定额人工费725680(2)材料费定额材料费×材料综合扣税系数236937(3)机械费定额机械费×机械综合扣税系数4651方法项目费按定额计算29827单价或技术方法项目按定额计算其中：(4)人工费定额人工费(5)材料费定额材料费×材料综合扣税系数(6)机械费定额机械费×机械综合扣税系数总价或通用方法项目[费率29827其中：(7)人工费[费率5965(8)材料费[费率23862(9)机械费[费率2直接费中(人工费+机械费)以上(1)+(3)+(4)+(6)+(7)+(9)7362963公司管理费、利润下列(10)+(11)39287156其中：(10)公司管理费2×费率158304(11)利润2×费率1288524总包服务等其它项目费按实际发生计算5材料价差调节下列分项累计651156其中：(12)人工调节[定额人工费+机上人工费]×人工调节系数410157(13)单项材料调节Σ单项材料价差×材料综合扣税系数231935(14)其它或辅材调节1×系数×材料综合扣税系数19064(15)机械(燃料动力)调节Σ机械用燃料动力价差×机械综合扣税系数6小计1+3+4+519354077未计价主材费Σ单项未计价材料费×材料综合扣税系数568以上累计6+719354079规费下列规费分项累计80706其中：养老失业保险8×费率48385基本医疗保险8×费率13548住房公积金8×费率13548工伤保险8×费率1935生育保险8×费率1355水利建设基金8×费率193510以上累计8+911311税金10×税率1122177212工程造价(小写)10+11223788513工程造价(大写)**************表2材料价差调节表序号材料名称单位数量定额价市场价调节额价差累计材料价差(小计)3451水泥吨310320101792红(青)砖240×115×53千块2305503201513中粗砂(砂浆用)立米30683815主材价差(小计)2629054垂柳株606081005杜松株150150190316国槐株80808127金叶榆株100100345108小丁香株1805949油松株1501501598610紫叶李株35353872合计*******表3工程预（结）算表定额号名称单位工程量基价直接费l-63栽植落叶乔木(带土球)胸径(10cm以内)国槐株10352l-216×j2换落叶乔木养护管理胸径(10cm以内)株10610l-70栽植灌木(带土球)冠径(50cm以内)小丁香株32350256212l-227×j2换灌木养护管理冠径(50cm以内)株32350636519l-63栽植落叶乔木(带土球)胸径(10cm以内)金叶榆株34011975l-216×j2换落叶乔木养护管理胸径(10cm以内)株34020730l-71栽植灌木(带土球)冠径(100cm以内)杜松株1251598l-228×j2换灌木养护管理冠径(100cm以内)株1253270l-81栽植常绿乔木(带土球)苗高(250cm以内)油松株1053592l-222×j2换常绿乔木养护管理高度(300cm以内)株1056548l-61栽植落叶乔木(带土球)胸径(6cm以内)垂柳株1332310l-214×j2换落叶乔木养护管理胸径(6cm以内)株1335407l-61栽植落叶乔木(带土球)胸径(6cm以内)紫叶李株1091893l-214×j2换落叶乔木养护管理胸径(6cm以内)株1094432t-329砌筑红青砖带型基础^M5-S-3立米176z-323砖墙墙面、墙裙抹水泥砂浆平米128z-263方钢管栏杆米5519t-529现浇混凝土独立基础^(XS)立米11707z-369钉钢丝网平米32076z-1304其它金属面刷防锈漆一遍、调和漆二遍吨99yqtz-9安全文明施工费%10185yqtz-10临时设施费%16732yqtz-11雨季施工增加费%2910合计*******第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：*******地址：*******联系人：*******联系电话：*******二、估价对象本次估价对象为*******有限公司管线通过*******有限公司所需破坏地上附着物，位于*******北侧，*******有限公司南墙以南，西墙以西总长度公里。估价对象待估对象种类多样，涉及多个树木、花木及网围栏围墙，具体见下表：表4估价对象一览表序号种类大小数量位置1国槐平均胸径9cm10株酒庄围栏最西端4株、正门西侧4株、正门东侧2株。2小丁香平均高80cm、冠径(50cm以内)*1083m沿酒庄南墙分布3金叶榆平均高米340株沿酒庄南墙分布4杜松平均高70cm、冠径(100cm以内)125株沿酒庄南墙分布5油松平均胸径8cm105株酒庄正门东侧围栏以内6垂柳平均胸径3cm133株沿酒庄南墙分布7紫叶李平均高20cm*20m沿酒庄南墙西段分布8网围栏围墙*667m1酒庄东门以东9方钢管栅栏围墙*5m1酒庄围墙最西端四、价格影响的因素阐明（一）普通因素普通因素是影响附着物价格的普通、普遍、共同的因素，重要指影响其总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对市场供应和需求两方面的不同作用，影响其价格的总体水平。1、*******概况2、产业政策3、都市规划和发展目的4、都市社会经济发展状况（二）区域因素区域因素指估价对象所在城乡对其价格有影响的内部区域条件，即影响其价值水平的交通条件、基础设施、环境条件、产业集聚程度等。（二）区域因素区域因素指委估宗地所在城乡对地价有影响的内部区域条件，即影响城乡内部区域之间地价水平的区域概况、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制等。1、区域概况2、交通条件（2）铁路(3）航运3、基础设施条件4、环境条件5、产业集聚状况（三）个别因素影响估价对象个别因素重要是指估价对象本身的价格影响因素，即估价对象本身的条件和特性。个别因素重要涉及估价对象种类、大小、施工工艺及其复杂程度等。1 国槐 平均胸径9cm2 小丁香 平均高80cm、冠径(50cm以内)3 金叶榆 平均高米4 杜松 平均高70cm、冠径(100cm以内)5 油松 平均胸径8cm6 垂柳 平均胸径3cm7 紫叶李 平均高20cm8 网围栏围墙 *667m9 方钢管栅栏围墙 *5m总而言之，待估对象为树木、花木及网围栏，根据其占地面积、交通运输条件、种类、位置、数量、大小、施工工艺及其复杂程度等状况分析，在符合本地市场实际状况的前提下进行了本次重置价格评定。第三部分土地估价成果及其使用一、估价根据（一）有关法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，8月28日）2、《中华人民共和国都市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，8月30日）3、国土资源部《有关改革土地估价成果确认和土地资产处置审批方法的告知》（国土资发[]44号）4、内建工（）208号“有关公布《内蒙古自治区建设工程费用定额》的告知”；5、内建工（）209号“有关颁发《内蒙古自治区建设工程计价根据》的告知”；6、内建工（）587号“有关调节《内蒙古自治区建设工程定额人工工资单价》的告知”。7、内建工（）“有关公布《内蒙古自治区园林绿化工程预算定额》的告知”；8、国土资源部办公厅“有关印发《公司改制土地资产处置审批意见（试行）》和土地估价报告备案方法（试行）》的告知”（国土资厅发[]42号）9、《国土资源部有关贯彻实施<中华人民共和国物权法>的告知》（国土资发[]112号）10、《有关取消、停征和免征一批行政事业性收费的告知》（财税[]101号）。11、《有关实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的告知》（国土资厅发[]35号）（二）有关技术原则1、中华人民共和国国标《城乡土地估价规程》GB/T18508—2、中华人民共和国国标《城乡土地分等定级规程》GB/T18507—3、《土地运用现状分类》GB/T21010—（三）其它资料1、估价委托单位提供的估价对象实际状况2、评定人员现场踏勘、调查、收集的有关资料3、土地评定委托书二、附着物估价（一）估价原则待估价对象是由其效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用影响所形成，由于这些因素又经常处在变化中，故在估价时应遵照下列原则：1、正当性原则

附属物的正当存在是获取合理赔偿的前提，违章建筑及其附属物均不应得到赔偿，拆迁许可证颁发之后，新增加的附属物也不应得到赔偿。2、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相似或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是通过互相影响与比较之后来决定的。3、区别看待原则是指根据被拆迁人持有附属物不同目的和拆迁造成的损失状况进行评定。4、

分类评定原则

分类评定，是指根据附属物的不同性质进行分类，对不同类附属物分别采用不同的赔偿原则和办法评定，对同类附属物采用同一原则和办法。5、

不重不漏原则不重不漏，是指从被拆迁人角度来看，因拆迁所获房地产和附属物的赔偿与所损失的物权效用相匹配。房地产评定成果与附属物评定成果与所损失的物权效用相等。附属物评定人员一定要全方面理解，找准估价对象的范畴和价格构成。6、

足额赔偿原则

足额赔偿，是指在评定中，对无法找到精确成果时可用最小上限替代。例如：综合成新率可能在四成到五成之间，取五成。7、多个办法相结合的原则随着我国估价业的发展，现在比较实用的附着物估价办法有赔偿原则法、比较法、成本法、收益赔偿法等办法。由于不适宜的估价办法可能使评定成果产生较大的偏差，因此进行地价评定时，就要根据待估对象的实际状况，充足考虑待估对象实际状况及所掌握的资料，选择最适宜的办法进行评定，同时为了使评定成果更为客观，更靠近于精确，评定中选择两种较为适宜的办法进行评定，方便互相验证，减小误差，拟定出合理的价格。总之，本次是在公开市场条件下进行的附着物价格评定，在评定过程中，按照国家、地方的有关规定，恪守客观、公正、科学、正当的原则进行附着物价格评定，做到评定过程合理，办法科学，成果精确，严格保守评定秘密。（二）估价办法1、采用下列办法的理由：（1）待估对象种类多样，涉及多个树木、花木及网围栏，

树木及花木普通不作移栽解决，网围栏建筑拆除含有不可恢复性和可重置性，在赔偿时，宜采用公开市场价值即重置完全价格原则。这一原则可由政府部门公布或由市场调研获得。根据分类评定原则可采用成本法获得其重置完全价格。2、不采用下列办法的理由：（1）由于待估对象所处区域内不存在相似或相似的赔偿案例，故不合用比较法进行评定。（2）含有收益性的土地附着物估价可使用收益赔偿法，例如对果树、青苗等存在收益或潜在收益的土地附着物，待估对象为树木、花木及网围栏不含有收益性，故不合用于收益还原法。（3）由于地方未出台土地附着物赔偿原则，故无法采用赔偿原则法评定。总而言之，经估价人员综合分析，本次土地附着物重置价格决定采用成本逼近法进行评定。（三）估价成果1、估价办法应用评价成本逼近法是以待估对象完全重置所耗费的各项费用之和为重要根据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来拟定土地价格的估价办法。我们根据评定办法的适宜性、可信程度、可操作性，参考本次评定目的、估价对象所在区域价格水平，评定人员通过认真全方面分析和市场调查，成本逼近法估价成果的是符合实际公开市场价格的。2、估价成果通过上述分析、测算，拟定待估对象在现状生长状况、实际种类、大小、数量、正常市场条件在条件下，在07月14的公开市场价值，即完全重置价格为：评定地上附着物总价：*******元大写人民币：*******整三、估价成果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件1、本次估价及估价成果成立的前提条件为*******有限公司埋设地下管线仅破坏上述07月14日状态下的附着物。2、估价对象重置采用《*******园林绿化工程预算定额》定额。3、在评定时日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、委托方提供的资料属实。（二）估价成果和估价报告的使用1、评定价格是在满足全部假设与限制条件下，于评定基准日07月14日，在正常市场条件下的地上附着物的公开市场价格。2、估价