住宅小区物业初期管理措施

住宅小区物业初期管理措施一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案下列人员在项目中标后，组成前期管理工作小组，进行前期管理工作:管理处主任、现场主管、工程主管、主要工程技术人员、业主服务中心主要人员：保安人员进行培训和前期管理工作。介入方案由管理处主任负责起草，工程主管负责实施。(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开：1、就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建议；出功能布局或材料使用问题的专业意见；监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。2、让业主一跨进小区就感受到物业管理的气氛。如:保安人员的形象和物业管理人员的言谈举止等。3、设想建立“**小区”的论坛，向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业管理的介入工作情况等。4、参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。5、完善管理方案及相关管理制度。(二)竣工验收配合及建认方案1、熟悉房屋中的各种设备设施和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；2、做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料，查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。二、常规性、委托性、特约性服务内容，便民服务措施，有偿服务项目及收费标准（一）常规性、委托性、特约性服务内容1、常规性服务的具体内容：房屋及共有部位共用设施维修和养护；公共区域及周围12小时保洁管理；规划绿化的养护管理；24小时保安管理、车辆、交通秩序管理；消防管理；节日气氛的布置安排；各项突发事件的应急预案。2、委托性服务的具体内容：代订牛奶；代订纯净水；代订代送报刊杂志；代办产权证；代缴各种费用；代运装修垃圾；调节电视节目；代购机票；代办电话开户、移机、有线电视开户；代办电脑网络入网手续；代办宴会、预定客房等；商铺或房屋代为出租、管理；儿童4：30放心学校。3、特约性服务的具体内容：预约上门维修水电管道、家政服务、商务助理、保健服务、钟点工、地板打蜡、房间整理、送餐服务（如条件许可）、房产租赁中介、房屋装修、电脑、网络维护、空调维修和网上购物。（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准都市人生活节奏快，时间对他们十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒适的方式解决。在物业管理服务过程中提供便利、高效的服务是提高住户生活质量的一项重要保障。经过小区物业管理实践，我公司形成了一套完善的服务工作体系。我们将秉承“以住户为中心，优质服务、合理收费”的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒适的服务项目，创造崭新的居住生活方式。１、调研我们公司对**小区进行了详实的调查、统计。结果表明，**小区住户以工薪阶层的高桥镇拆迁安置人员为主的服务对象，文化水准较高，对物业服务的要求高，并渴望**小区能够继续保持物业增值的良好势头。２、分析这种情况说明在**小区居住的业主是有着较好文化素养期望的群体，他们对待物业管理工作期望值较高，并对服务的质检会提出更高的需求，具体体现在以下几点：（1）安全需求安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理工作的第一要求。治安状况的好坏直接影响住户的生活质量。**小区地处闹市周边，来往车辆较多，周边环境较复杂，因此满足住户的安全需求将是管理工作的重点。（２）服务需求**小区住户属工薪阶层中青年人士居多，文化水准较高，他们注重个人权益的实现，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业管理公司提供的服务要力求质检完美。（３）环境需求优美的居住环境是舒适生活的重要保障，关心环境则体现了现代人整体环境意识的加强，和居住环境观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环境美化的重要意义。（４）精神要求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对住宅区的人文环境的要求也越来越高，特别是像**小区这样的小区住户，他们文化水平较高，因此，人们更多的是期望受到一种理想的精神环境，即社区营造出统一高尚的社区精神、社区文化和社区价值观的文化大氛围。（５）物业保值、增值的需求通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的居住环境，提供便利服务等，达到物业的保值、增值目的是业主对物业管理公司的一项明确的需求。由于**小区在开盘初期一直呈现强劲的增值潜力，这也为目前园区内房屋价格的低迷形成强烈对比。因此，在接管**小区项目后，我们将努力改变现状，通过我们良好的服务和对园区全方位的投入，一定能够把**小区建筑的优秀质检展示出来，并在房屋出售和出租的价格上得以有力的体现。３、无偿便民服务项目类别序号服务项目家政服物01代订牛奶02电话留言服务03送取干洗衣服04调试电视节目05代办有线电视开通06代订酒店客房07保安对讲检修服务08代办电话开户09代办煤气开户10代办收订报刊杂志11介绍保姆文化娱乐服务12组织体育锻炼活动13代购部分车船、飞机票14组织各种展销活动15开设棋类、书法活动16组织小区内少儿活动17组织老年人活动４、有偿便民服务项目及收费标准序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃、落地玻璃20-30元/窗不含材料2调换、维修换气扇20元/台不含材料3挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架20元/个不含材料4门铃安线15元/人.时不含材料5安装抽油烟机、拆窗式空调15-35元/台不含材料6空调移机、维修现场定价7拆热水器10-15元/台8安装窗轨、挂窗帘15元/付不含材料9更换马桶水箱配件（水压/外水压）15-30元/次不含材料10更换铁门锁（需电焊）木门锁15-30元/把不含材料11调换家俱、门铰链（合页）5-10元/副不含材料12安装白炽灯、日光灯、消毒柜不含材料13更换空气、漏电开关15元/台不含材料14检修电路30元/人.时15修理更换开关、插座、电话盒、信箱锁10元/个不含材料16更换日光灯管、灯泡2-5元/次不含材料17安装吊扇、壁灯、吊灯15元/台不含材料18管道疏通、洗练盆、水漕、马桶、浴缸20-50元/次不含材料19管道、龙头堵漏，调换5-20元20其他维修、调换、安装现场定价21全面清扫已入住居室22擦洗已入住居室玻璃23新居全套打扫2.5元/㎡24新居清洁玻璃窗（包括窗、框、档）0.80元/㎡25皮沙发保养（2单1双）50-80元26卫生间清洁保养（含水龙头等五件）20-40元/只27二卫生间、一厨房清洁、保养100-150元28厨房（脱排仅清洁表面）30-50元29代办有线电视20元/户30代办电话开户（移机）20元/户31代办煤气开户、网通开户20元/户以上价格均需与业主委员会沟通，并经业主委员会同意后报物价局批准后执行，对于困难户、孤寡老人、烈军属、残疾人仅收材料费。三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度（一）入住公约（按建设部样本）（二）入住管理方案通过设计合理的入住方案，使业主办事方便快捷、入住工作规范有序、各项资料收集归档齐全。1、入住前准备好以下文件：《房屋验收单》、《住户手册》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位、共用设施维修委托协议》、《业主登记表》、《室内安防系统说明书》及一些告知提示性文件。2、安排好入住办理场地，准备好办公设施，并将有关入住流程的指示、收费标准等公示的文件上墙。3、一般安排7—10天集中交房时段，组织较多的工作人员，开放多组流水作业通道。进入正常时段后由业主服务中心负责。4、《住户手册》及公众物业管理制度住户手册分七个部分，主要内容有：（1）前言。主要是欢迎祝愿词、小区简介、介绍小区管理单位及其合作愿望、编制说明等。（2）住宅使用说明书。包括房屋开发、设计、施工、监理单位，配套设施的配置，住宅内配备的设施，注意事项等。（3）小区物业经理人简介。包括物业管理处机构设置，物业管理处职能，物业管理的服务内容，物业费的收取标准。（4）小区服务指南和物业管理服务项目。（5）**小区使用公约。（6）小区各项管理规定。包括公众物业管理制度如环卫、绿化、安全、消防、交通停车、装修、广告招牌与指示牌、物品搬运，公共设施管理制度、精神文明公约等。（7）其他。常用电话、小区平面图、国务院《物业管理条例》、《**市城市房屋使用安全管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》。（8）重要提示。5、入住手续及相关工作程序和制度（1）入住手续流程：验证—发放资料—填表和签协议—收费—发放钥匙—验房。（2）验证：交房通知书、交房流转单、售房合同、业主身份证、其他注明应具备的文件资料。（3）发放资料：《住户手册》、《装修指引》（附装修申请表）、《委托服务项目表》，请业主签收。（4）填表、签协议：《业主家庭情况登记表》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位及共用设施维修委托协议》。（5）收费：按物价局规定核收各项物业管理费用。（6）发放钥匙。（7）验房：工作人员陪同业主对房屋进行验收，并填写《室内房屋验收记录单》一式二份。（8）保修。①告知业主应在装修之前申请保修，如已开始装修并出现问题，则应鉴别是否因装修损坏引起。②由管理员在《保修登记表》上登记，明确业主约修时间、联系电话等。③通知施工单位或委托派管理处维修人员在预约时间内进行维修。小修、急修当场维修。④业主验收签字确认。维修人员也应签字。四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作1、前期物业管理阶段按照投标书规定的收费标准，一年后根据小区价格听证会确定的收费标准，依照市物价局的样板规定制作物业管理服务收费标准，放置在小区宣传窗内。2、在管理处收费办公室或收费现场张贴（挂）物业管理服务收费标准，并向业主说明收费项目、内容及服务标准。3、如通过业主大会或社区居委会等，多渠道向业主做好收费标准的宣传工作。五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施（一）依法管理装修和违章搭建措施1、在签订《商品房买卖合同》时，与业主签署《前期物业管理服务协议》和订立《业主临时公约》，为物业管理行为的法制化、规范化奠定基础。2、把好入住办理时宣传交底关。办理住户入住手续时，发给业主《住户手册》，手册中包含《小区管理条例》、《业主守则》、《装修指南》、国务院《物业管理条例》、《**市城市房屋使用安全管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。3、把好装修申请审核关。严格审核装修申请，对于不符合规定的内容不予同意，装修审核工程不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、小区物业保值增值以及相关邻里关系的害处，而且还要从业主切身利益出发，提出合理化建议。4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《**市城市房屋使用安全管理条例》的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程维修部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损坏，阻止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。（4）对装修重要事项的重点规定：①物品搬运：业主承担其所有聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料使用楼梯走廊进行搬运时应避免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。②禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线及弱电系统等）、改变或影响房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建造洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、电话、有线电视等插座和给排水管道。③业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范围。不可破坏或随意在楼宇外墙开孔、改变色彩。需在外墙增开孔的，须报管理处并经书面同意后，在统一规定的部位方可用金钢钻开孔机开孔。④空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。⑤多层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。⑥提倡不装防盗网。若要安装，须在内窗台安装（按管理处确定的材质、颜色和式样）；敞开式阳台不可安装防盗网。（二）外观管理措施1、外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。2、将外观管理具体内容在住户《装修指南》中，给予明确，在《前期物业管理服务协议》或《业主临时公约》中也作出约定，同时管理处事先制定对于外立面的一些统一管理方案，如空调外机的放置办法、店铺招牌的设置办法等。3、工程维修人员每天一次对小区外观进行巡视检查，发现问题及时汇报并配合有关单位采取措施尽快解决。六、车辆进出