关于房屋产权确认中的有关法律问题

./关于房屋产权确认中的有关法律问题房屋权属登记制度是房地产法学领域的重要课题,房屋权属登记行为,本质上是行政行为,而非民事行为。因当事人提供虚假材料等原因造成错误登记而产生的赔偿责任是民事侵权责任,适用民事诉讼程序；因房屋权属登记机构的过失等原因造成登记错误而产生的赔偿责任是国家赔偿责任,启动行政诉讼程序；当二者发生竞合时,登记机关应履行先行赔付义务,而后再向造成登记错误的人追偿。一、房屋产权确认的概念和性质的认定〔 一关于房屋产权确认概念的认定不动产登记,是指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失和变更,依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。[①]梁慧星主编：《中国物权法研究〔上》,法律出版社1998年版,第199页。[[①]梁慧星主编：《中国物权法研究〔上》,法律出版社1998年版,第199页。〔 二关于房屋产权确认特征的认定房屋权属登记是房屋他项权利产生和变动的前提,关系到公民切身财产权益的实现。特别是登记错误,其不利后果是可想而知的,因此有必要把加强对房屋权属登记错误的法律救济提升到保护公民财产权益的高度。现行物权法和城市房屋权属登记管理办法规定更正登记、异议登记和损害赔偿三种法律救济途径,作为保护公民财产权益的手段,损害赔偿较之于其他两种途径无疑具有更好的补偿受害人损失的效果。二、关于房屋产权成立有效的条件〔 一关于房屋产权确认的有关部门房屋权属登记,是国家加强不动产管理,维护交易秩序和交易安全的手段。探讨房屋权属登记错误的赔偿责任,显而易见必须首先明晰房屋权属登记的性质。厘清房屋权属登记的法律关系,确定相关当事人的权利义务,那么希冀相关主体承担登记错误的赔偿责任才有可能。鉴于房屋权属登记是公权力介入私权利的产物,故学界一直有房屋权属登记行为是行政行为还是民事行为的争论,一定程度上影响了登记错误赔偿责任的实现〔 二关于房屋产权确认的要件房地产权属登记的效力房地产权属登记的效力,是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在世界各国的立法中,关于房地产登记的效力主要有两种形式的规定：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。前者认为：房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在,在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立,未经登记,房地产交易的权利受让方只能得到债权的保护,而不能得到物权的保护。后者认为,房地产是一种特定物,其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步,即在登记之前权利就已经转移或者设立,登记只是对抗第三人的要件,申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。〔三关于房屋产权确认的形式所谓产权,就是房屋所有权。所有权在我国法律中是这样定义的：所有人依法对自己财产占有、使用、收益、处分的权利。产权就是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利,产权人的这四种权利有时全部归产权人所有,有时则不全部归产权人所有,例如使用权,产权人本身拥有房屋的使用权,但当产权人将房屋出租时,则该房屋的使用权转归承租人所有。依据我国法律规定,房屋产权可以通过以下几种形式取得：1、通过购买取得购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：第一应考察所购房屋是合法,有关手续是否齐全,卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同,在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三,应及时到房管部门办理登记、过户手续。2、通过建设取得这是房屋产权的一种原始取得,是指建设者投入一定的资金建造房屋,则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的,在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性,即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性,即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格,即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题,则建设者不一定能取得产权。3、因为受赠取得这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为,将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时,赠予人与受赠人应签订书面赠予合同,并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时,如果利害关系人主权利的,则该赠予行为无效。4、因为抵押取得所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为,当债务人不履行债务时,则抵押权人有优先受偿权,在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时,应注意以下几点：第一,抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二应当到有关部门办理抵押登记手续；第三,应当注意抵押房地产的合法性；第四,如果抵押到期,债务人不能履行债务,则应根据抵押合同的有关约下,办理有关手续。5、因为继承取得我国的《继承法》中所列遗产的围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时,如果有多个继承人,则应按遗嘱及有关法律规定进行折产,持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续三、关于房屋产权登记的错误问题分析〔 一关于房屋产权登记错误的原因不动产登记作为物权的公示方法,其物权权利具有正确性推定的效力,即不动产登记权利作为正确权利只是法律为稳定法律秩序所做出的推定,但其公信力并不是绝对的,原因就是不动产登记会产生错误。不动产登记错误是指在不动产登记中,登记簿记载的物权与实际权利不相符合的事实状态,主要包括错误登记和遗漏登记两种情形。[②]王利民、郭明龙："逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式第121页[②]王利民、郭明龙："逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式第121页

〔 二关于房屋产权登记错误的性质就房屋权属登记行为的性质而言,大体有三种学说。第一,公法行为说。该说认为："从登记行为看,房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权而实施的行政行为。"[③]崔建远：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第238页。

[③]不动产登记是一种行政行为,理由之一,不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为；理由之二,不动产登记行为是国家行政权力的一部分,体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿委托而是来源于国家行政权,申请人必须依法向登记机关申请登记,否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护；理由之三,不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告,是根据客观事实和法律规定决定的行为,必须要严格按照法律规定和有关规进行。[④]王达：《物权法中的行政法问题：不动产登记制度》,《人民法院报》20XX总第3538期第5版。

[④]第二,证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断,认为"房屋产权管理机关的职责围也只是审查买卖双方是否具备办证〔交付条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。[[③]崔建远：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第238页。

[④]王达：《物权法中的行政法问题：不动产登记制度》,《人民法院报》20XX总第3538期第5版。

[⑤]谢庄、王彤："产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件",《法学评论》1996年第6期,第8页。

[⑥]王洪亮："不动产物权登记立法研究",《法律科学》20XX第2期。

[⑦]郑传坤主编：《行政法学》,法律出版社20XX版,第204页。

[⑦]郑传坤主编：《行政法学》,法律出版社20XX版,第204页。

属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。同时,我国物权法也规定了不动产统一登记制度和登记机构的行政性质。〔三关于房屋产权登记错误的确认机关由此可见,房屋权属登记,是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请,运用职权对相对人的权利状态的一种确认,是典型的行政确认行为,体现了是国家运用公权力对市民社会的干预和管理,以保护公民的财产权益,维护社会的交易稳定。从中可以看出房屋权属登记行为是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。所以说,把房屋权属登记行为认定为行政行为更为妥当一些。四、关于房屋产权登记的错误问题的解决〔 一关于房屋产权登记错误的更正前已所述,我国登记机构在进行房屋权属登记时采取形式审查加实质审查的模式,尽管登记机构已经履行了必要的审查义务,但是由于登记申请人提供虚假材料,采取欺骗等手段还是会发生登记错误的情形。由于国家赔偿法实行赔偿的原则,只有在行政机关实施行政行为违反法律法规,给他人造成损害的,才承担赔偿责任。在登记机构已经履行必要义务,没有违反法律法规的情形下发生登记错误,登记机构自然就不承担赔偿义务。可是受害人的权益又必须得到救济。根据民法通则第一百零六条之规定,公民由于过错侵害他人财产的,也应当承担赔偿责任。因此,登记申请人采用虚假、欺骗等手段造成登记错误,实质上是通过登记错误的方式侵害了他人合法财产权,可以把该行为视为一种民事侵权行为,据此要求申请人承担相应的民事赔偿责任。比如登记申请人通过伪造文书,将他人房屋登记在自己名下,管理不善造成房屋灭失,即属典型的侵害他人财产权的行为。

一般而言,追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任,应当具备以下四个件。第一,登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为,造成了登记权利人与实际权利人不符。第二,登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意,明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失,不知该行为会侵害他人财产权而为之,不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记,结果证明被抵押人提供的文书是虚假的,但抵押权人并不知情,那么该抵押权人不承担赔偿责任。第三,登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失,如果并没有产生损害后果,那么申请人也不承担赔偿责任。第四,错误登记行为与损害后果之间具有因果联系,即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出,通过错误登记侵害他人的财产权益,是平等民事主体之间的侵权纠纷,适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。〔 二关于房屋产权登记错误的赔偿登记机构的工作人员怠于履行必要的审查义务,其行为具有不法性,该不法行为造成登记错误并致他人损害的,属于侵权行为,登记机构要负赔偿责任。我国物权法第二十一条第二款也明确规定因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。但是对于该赔偿责任是民事赔偿责任还是国家赔偿责任,立法没有明晰,学界也有不同的看法。诸如明发教授便认为我国目前不动产登记机构虽为行政机构,但不动产登记行为本质上是民事行为,而非行政行为。因不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任,而非国家赔偿责任。因不动产登记错误要求赔偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼,而非行政诉讼。[⑧]李明发："论不动产登记错误的法律救济——[⑧]李明发："论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为中心",《法律科学〔西北政法学院学报》20XX第6期,第2版。

9[⑨]肖厚国：《物权变动研究》,法律出版社20XX版,第220页。[⑨]尽管房屋权属登记,调整的是市民社会平等民事主体之间财产权利状态,登记错误赔偿责任,弥补的是公民受损的财产权益,但并不能据此就认为房屋权属登记即为民事行为,由此产生的赔偿责任即为民事赔偿责任。我国物权法已经明确区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任,前者是平等民事主体之间的侵权纠纷,所以是民事侵权赔偿责任,后者是因登记机构实施行政行为而产生赔偿责任,是典型的行政侵权赔偿责任。前也已经论及,房屋权属登记行为是一种行政确认,所以因登记机构的不当行为而使权利人遭受损失的,属于国家赔偿责任,适用行政诉讼程序。由于国家赔偿法第28条第七项明确规定只对受害人的直接损失进行赔偿,据此便有学者认为把登记机构登记错误而产生的赔偿责任认定为国家赔偿责任不利于充分保护受害人的权益。而且国外也有用民事诉讼来处理国家赔偿问题的,如日本,建议用民事诉讼来处理登记机构的赔偿问题。10[⑩]常鹏翱："也论不动产登记错误的法律救济",《法律科学〔西北政法学院学报》20XX第5期。

10[⑩]常鹏翱："也论不动产登记错误的法律救济",《法律科学〔西北政法学院学报》20XX第5期。

五、结论从房地产市场购买房屋的房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同,但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同,列入拆迁围的,可以视作被拆迁人通过向开发商支付对价的方式取得了开发商在国有土地使用权出让合同中享有的土地使用权,土地使用权作为财产性权利被转让,房屋所有权人是土地使