酒店项目可行性报告

-让每个人公正地提升自我酒店工程可行性报告酒店工程可行性争论报告工程名称酒店202312月目 录第一局部工程总论工程背景工程名称开发公司争论工作依据工程的建筑规模和内容可行性争论结论其次局部市场分析工程投资环境和市场争论工程投资环境分析市场争论市场宏观背景2.2.12023年上半年经济分析区域市场分析2.3.1工程所在区珠江城市场分析第三局部工程分析及评价地块解析工程技术建设指标交通条件及周边配套分析景观价值分析.风险与对策分析1-让每个人公正地提升自我风险人力资源风险市场竞争风险客源影响带来的风险行业特点打算的风险对策人力资源风险对策市场竞争风险对策客源影响对策行业特点风险对策工程评价第四局部资金来源和建设进程.投资概算及资金筹措投资概算融资金额融资方式.融资资金用途.公司治理与投资者保护．年度投资打算.工程实施期限及进度安排工程建设期限工程建设进度安排第五局部酒店推广．推广模式、促销措施、传统手段的综合应用、运用现代促销手段第六局部销售及经营收入各类酒店效劳销售收入估算6.1.1酒店客房局部价格定位及收入酒店大堂商业效劳局部价格定位酒店餐厅及消遣中心，会议设施月收入第七局部财务评价、酒店收入和营业税及附加估算、利润表、现金流量表、财务分析第八局部环境保护与安全保证、建立绿色酒店、本绿色酒店的核心2-让每个人公正地提升自我、本绿色饭店的含义、本绿色饭店的指导思想、本绿色饭店的四个特点第九局部营运和治理.根本业务流程.营运治理初步打算效劳工程和根本设施安排建立并实施完善的质量标准建立并实施完善的财务内把握度.机构设置.人员配备.治理团队.遵循的标准第十局部社会效益和影响分析、完善城市功能，推动片区的星级酒店进展进程、增加财政税收第十一局部结论第一局部工程总论〔治理责任公司是本可行性争论报告建议设立的公司名酒店将依据四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得级商务酒店。少，具备良好的经营和盈利条件。打算吸取外部融资，尽快使商务酒店投入试营业，快速形良好的回报。工程背景工程名称酒店开发公司建设单位：城建房地产开发公司类型：国有企业1000人以上公司介绍：3-让每个人公正地提升自我城建地产是香港联交所上市公司地产股份的主体〔股票代码；迄今总资产逾3001000700多万平方米，在建物业及土地贮存800万平方米。争论工作依据《房地产开发工程经济评价方法》《建设工程经济评价方法与参考数》《房地产评估标准》《旅游涉外饭店星级的划分及评定》《珠江城规划检讨》以及其它国家、省、市级法规、标准、文件、通知等。工程的建筑规模和内容酒店占地面积近4000〔80*50〕平方米，高十五层，地下一层，承受框架构造，玻璃幕墙。酒店总有用面积60000㎡，各类客房200间，餐厅8000KVT60间5000㎡，桑拿浴20232500㎡可行性争论结论2023-2023的市场调研后认为：工程的酒店的建设是可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近几年内广州市商务酒店市场是乐观的；商务酒店更适合工程的整体进展与规划，更适宜市场的需求。2023-2023年将该工程投放市场的时机是可行的；考虑目前贵司的房地产开发阅历、实力以及资金贮存、企业进展需求等因素，工程的正式运营条件根本成熟；其次局部市场分析工程投资环境和市场争论工程投资环境分析珠江城——中心……州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。90年月初。广州市政府提出建设珠江城。1992年，市政府打算以美国托马斯公司方案为根底，编制出把握性具体规划，依据这个规划，珠江城将建成广州将来的“中心商务区〔CBD〕”，面积平方公里，人口规模推想可达17万—18万，供给近35万—40万个就业岗位。1999年，广州市政府提出，对珠江城前期规划和建设治理状况进展全面检讨，回忆4-让每个人公正地提升自我间形态。还有共划分为１４个2040公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划进展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化沟通与合作的基地。市场争论有多条公交路线通过，交通格外便利。这些人群兴建。是很少。在者，2023年的亚运会开幕式就在酒店四周的海心沙岛，这带来的商机是巨大的。在亚运业的较好时机，虽然在珠江城也有着不少高端的酒店，但商务等的一些中端酒店却很少。所以广州名人商务酒店还是有着很强的竞争力。市场宏观背景2.2.12023年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2023年上半年广州市国民经济连续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量连续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、GDP规模连续扩大，增长速度再创高。广州市海珠区生产总值完成亿元，比去年同期增长%，高出去年同期增幅个百分点。2、工业生产连续快速增长，主导地位不断增加。我区工业企业累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长%；3、市场消费富强，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长%；4、社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长%；5、出口逐月上升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电进展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信念指数提高。区域市场分析2.3.1工程所在区珠江城市场分析珠江城位于北二环与东二环的交汇处120240万平方米，250008集合城市全部单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、效劳治理等设施为一体。珠江城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯穿5-让每个人公正地提升自我汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。人口规模推想可达17-1830万个就业岗位。地区性质为21世纪广州市中心商务区〔GCBD21〕的重要组成局部，将统筹布局国际集中表达广州国际性城市形象的“窗口”14个街区。作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成局部，珠江城将来的进展仍是社会善的效劳配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等城商务办公区域的建设将得到有效的带动CBD核心，最终树立珠江城的中心区域形象。1、交通状况：珠江城，从居住小区或办公大厦出来一小时之内就能到达广州的各个角落。据介绍，珠江城东西向交通主干道为花城大道它西接广州大道东下穿华南干线与黄埔区联系同时与华南快速干线设互通式立交。地铁３号线自体育西路进华夏路后跨珠江城进入海珠区，向南与番禺区连接并于花城大道与华夏穿插口设置地铁站。 公共交通上，进入珠江城的公交线路从原来只有一路增加到四〔东区增２路西区增金穗路和星汇路２路，地铁三号线也正式确定站名，必定使珠江城的知名度大大提高。2、投资导向3、海珠区投资导向工程改善根底设施，改善生活条件的工程材料，零配件，电子元器件等根底工业工程资金，技术密集的大型工业工程市场宽阔，附加值高的大型工业工程仓储运输工程旅游观光农业工程房地产开发工程供给深、港市场的基地化农业生产工程第三局部工程分析及评价地块解析工程技术建设指标酒店大堂F2500平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、广州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅2F－3F8000平方米，60间包厢，108张散台。餐厅突出广州民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。消遣中心4F－5F7000平方米，为消遣中心和MODERNBOSS〔现代商务老板俱乐部。6-让每个人公正地提升自我KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在5F设有面积2023平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。客房6F-13F20230200间，其中：商务豪华套房1080502035间。客房具有面积大，中显共性，力求舒适、温馨、有用。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳30015-3014F-15F底蕴，表达企业丰富的共性内涵。交通条件及周边配套分析1、位于商业中心，各种配套完善；2500米内，高尚物业众多；3、紧邻临江大道一侧，人流旺盛，工程所在区域商业气氛较浓，并且进展空间很大。景观价值分析工程的景观资源丰富，坐拥临江位置，视野开阔，对面是珠江，还有海心沙岛也在江上，四周风光秀丽。.风险与对策分析风险人力资源风险现代星级酒店具有学问密集和劳动密集的特点削减和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。市场竞争风险“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业内的业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前照旧存在较猛烈的竞争。客源影响带来的风险而影响公司的进展和盈利。行业特点打算的风险2023年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。对策人力资源风险对策酒店将供给由竞争力的薪酬和事业进展空间吸引酒店行业高级治理人才加盟酒店“以人为本”的经营理念，努力到达以员7-让每个人公正地提升自我，发挥鼓舞机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增加酒店的分散力。市场竞争风险对策竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。客源影响对策品效劳，提高客人的回头率；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依靠度。行业特点风险对策酒店针对有可能消灭行业特点风险，将评估、制定应急预案，当消灭该类似风险，可以依据应急预案妥当应对，以尽量削减不必要的损失。工程评价由于该工程上市时机良好，产品稀缺，估量销售压力不大。另外，从将来长期投资回报证明现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高进展商的品牌形象。第四局部资金来源和建设进程.投资概算及资金筹措投资概算购地：8560*4000=元〔85604000平方米〕大楼主体：元大楼装修：元设备添置：元申请经费：500000元流淌资金：8000000元++++500000+800000〕*10%总投资额：0元亿元)融资金额本工程总投资亿元〔不含打算第六年利用酒店自有资金重装修投资，本公司也投入1亿元，城建集团已经完成投资5000万元，尚需增投资元，其中打算一期增投资元，二期资者经协商后具体打算资金来源。融资方式本工程打算承受多样化的融资方式，可承受如下一种或者几种方式搭配的方法融通资金：，全部股东均享受同等的权利，在公司清算前通过分红取得投资收益，在12年经营期限届满，或通过清算，依据投资比例收回剩余财产，或各方协商全都，连续经营。8-让每个人公正地提升自我关资产转移至广州名人酒店治理保物，广州名人酒店依据商定还本付息后解除担保。商定期限届满，外部投资者可选择连续持有股权或依据原先商定的价格将股权转让给公司，如外部投资者选择转让股权，则公司负有依据商定价格收购该局部股权的义务。利。.融资资金用途一期融资取得的资金将用于广州名人酒店购置设备和营运启动资金。.公司治理与投资者保护本工程拟承受如下方式建立健全公司治理构造，保障投资者〔融资方〕的利益：公司章程中可商定每年利润用于安排红利的比例并通过有效法律文件加以保证。用于抵押，不得为他人担保。．年度投资打算第一年的投资期分为两期，第一期二月份到五月份，投入为元，其中为地皮的首付，剩下的购地款分十二个月付清。其次期六月份到十二月份，投入为。次年的投资期也分为两期，第一期一月份到五月份，投入为，用于装修；其次期为，用于购置设备同流淌资金剩余未第三年投入。.工程实施期限及进度安排工程建设期限2023112023828101日之前运营。工程建设进度安排202325月份202377,8,9,10月份；11,121F.2F,3F；次年的1、2、3、4、5、6、7,8,94F-15F的楼层；在快速期的同时，酒店的地下停车场也同步开头装修，大堂的局部装修也将在这期间完成；202310月份为顶层办公室同游泳池的建设；20231281日完成；在装修期间实行同步装修，即各楼层进展同步装修；8月份为申请验收阶段；9-让每个人公正地提升自我月份为预备阶段，各部门的人员要在这期间全部到位；月份正式开业第五局部酒店推广．推广模式进展。数字旅游是的旅游经济生产力，通过技术克隆、形象活化、智能交互，建立景区的放大，为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定根底。、促销措施、传统手段的综合应用广告l 在电视、报纸、杂志、网络及播送等群众媒体和主要交通干道、车站等载体进展高密度广告宣传，引起游客的广泛关注。l 效仿其他商务酒店，设置酒店专车，连接市区与景区。l 与酒店网站相结合，开拓多种渠道。公共关系促销l 在主要客源地的有关媒体发表宣传文章；在正式营业前，召开记者招待会、闻公布会，供给闻性文章和图片等。l 加强与旅行社的关系。旅行社属于高无形性、高不稳定性效劳业，经营上应以人际关系为主导进展销售和效劳，建立一个良好的关系网。营业推广l 对输送量大的旅行社供给优待和年终嘉奖；l 在主要客源地，选择一些节假日推出优待活动；l 政府鼓舞景区推出不同形式的“人性化”效劳内容；l 与主要客源地的一些大型企业、公司、单位的工会负责人保持良好联系，依据对方需求不定期举办夏令营、冬令营活动，并供给优待。、运用现代促销手段1.运用网络手段建立自己的网站，对酒店的根本概况、特征进展介绍，公布最的住宿信息，宣传酒店〔图片呈现。逐步建立网上游客互动，实现网上订房功能，最终到达网上促销的目的。第六局部销售及经营收入各类酒店效劳销售收入估算6.1.1酒店客房局部价格定位及收入50%45%：经营表〔一〕类别ABCDE合计客房种类经济房标准房一般套间豪华房商务豪华套房客户数量〔间〕40110103010200月出租率〔%〕45604050304510-让每个人公正地提升自我实收房价〔元/间/天〕180 280 580380780440实际客房月收入〔元〕97，200554，400 69，600171，00070，200962，400其他营业收入1，303，300月经营本钱〔元〕 按行业平均本钱50%计算1，132，850月预期收益〔元〕注：1,132,850〔1〕依据酒店客房现有出租率水平及后续经营进展趋势，估量酒店客房出租率在短期内有50%左右的水平，因此，将现有%45%的水平进展计算。2酒店大堂商业效劳局部价格定位商业业态定位于中高档品牌服装、扮装品、珠宝首饰等。业局部月租金价格定为500元/㎡〔±5％〕80017001200平方米，即大堂商600,000酒店餐厅及消遣中心，会议设施月收入为703，300元酒店餐厅：40,0000消遣中心：25,0000会议中心：5,3300第七局部财务评价、酒店收入和营业税及附加估算202310月份客房部，餐厅部初步运营，12月份全面营业，工程收入主要有客房收入、餐饮收入、消遣收入、旅游商品收入和其它收入等。测算承受综合计算法，以游客人均消费水平进展测算。营业税按酒店收入的5%估算；城市维护建设税、教育费附加、价风格控基金分别按营业税5%、3%、%估算项目项目金额说明4消遣中心300演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动〔万元〕一1经营收入餐饮中心480〔1—8〕项合计特色餐饮、宴会等2客房部各种客房等3酒店大堂商务中心720场地出租中心、桑拿中心5会议中心会议接待，网络效劳，场地出租二经营本钱〔1-4〕项合计1经营本钱25%测算11利润表编制单位:酒店2023 年利润表编制单位:酒店2023 年01表单位: 元项目行次本年金额上年金额2营销费用5%测算3治理费用3%测算4销售税金6%测算三税前利润经营收入减经营本钱四所得税25%测算五税后利润6%，资本回收期为年。利润表一、营业收入减：营业本钱营业税费销售费用治理费用财务费用〔收益以“－”号填列〕资产减值损失加：公允价值变动净收益〔净损失以“－”号填列〕投资净收益〔净损失以“－”号填列〕二、营业利润〔亏损以“－”号填列〕加：营业外收入减：营业外支出〔净收益以“—”号填列〕三、利润总额〔亏损总额以“－”号填列〕减：所得税四、净利润〔净亏损以“－”号填列〕五、每股收益：〔一〕根本每股收益×〔二〕稀释每股收益×现金流量表现金流量表02表编制单位:酒店2023单位: 元项目行次本年金额上年金额一、经营活动产生的现金流量：1销售商品、供给劳务收到的现金2收到的税费返还3收到其他与经营活动有关的现金412处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金15净额-处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金15净额经营活动现金流入小计5购置商品、承受劳务支付的现金63850000支付给职工以及为职工支付的现金73424000支付的各项税费84478600支付其他与经营活动有关的现金92023000经营活动现金流出小计10经营活动产生的现金流量净额11二、投资活动产生的现金流量：12收回投资收到的现金13取得投资收益收到的现金14处置子公司及其他营业单位收到的现金净额16收到其他与投资活动有关的现金17投资活动现金流入小计18购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金190投资支付的现金20500000取得子公司及其他营业单位支付的现金净额21支付其他与投资活动有关的现金22投资活动现金流出小计230投资活动产生的现金流量净额24三、筹资活动产生的现金流量：25吸取投资收到的现金26取得借款收到的现金275202300收到其他与筹资活动有关的现金28筹资活动现金流入小计29归还债务支付的现金30安排股利、利润或偿付利息支付的现金31支付其他与筹资活动有关的现金32筹资活动现金流出小计33筹资活动产生的现金流量净额34四、汇率变动对现金的影响35五、现金及现金等价物净增加额36加：期初现金及现金等价物余额375000000六、期末现金及现金等价物余额380财务分析财务净现值FNPi和。计算公式为:公式中：CI为现金流入量CO为现金流出量t年的净现金流量13-让每个人公正地提升自我n为计算期年数i为设定的折现率银行短期借款〔1年期〕利率为%，长期借款利率为%。考虑到目前资金本钱较低，以及资金的时机本钱和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i取12〔下同FNPV=〔万元，远大于零。计算期内盈利力气很好，投资方案可行。第八局部环境保护与安全保证本酒店致力于建立AAA级绿色环保酒店，自觉贯彻环境保护法律、法规，不对周边环境造成污染；准化治理，符合卫生防疫标准.、建立绿色酒店：是在酒店建设和经营治理过程中,坚持以节约资源、保护环境为理念,以节能降耗和促进环境和谐为经营治理行动,为消费者制造更加安全、安康效劳的酒店。饮，并且在生产经营过程中加强对环境的保护和资源的合理利用。、本绿色饭店的含义：绿色饭店的“绿色”，其含义有三层：第一，供给的效劳本身是绿色的。即要为顾客供给舒适、安全，符合人体安康要求的绿色客房和绿色餐饮等。其次，效劳过程中使用的物品是绿色。要求用于效劳的全部物品是安全、环保的。都是通过正规厂家供给的，有品质保证，并在酒店内部建立厂家信用质量记录。第三，经营治理过程中留意保护生态和资源的合理利用。总之，要在确保效劳品质的前提下，做到尽量节约能源、降低物质消耗，削减污染物和废弃物的排放。如在大楼的顶端安装太阳能热水器，给各个客房供给24小时安全热水。、本绿色饭店的指导思想：以环境友好为理念，将环境友好行为中，贯彻环保、节约、安康和安全的宗旨,坚持绿色治理和节约资源,建设绿色消费，保护生态环境和合理使用资源的酒店。、本绿色饭店的四个特点：环保、安康、节约、安全。a.环保是指酒店在经营过程中削减对环境的污染，实现效劳与消费的环境友好。b.安康是指酒店为消费者供给有益于群众的身心安康的效劳和产品。c.安全是指酒店在效劳中确保公共安全和食品安全。d.节约主要是指在酒店经营过程中留意循环经济，节能降耗，水、电、煤等降耗物质应削减铺张。第九局部营运和治理14-让每个人公正地提升自我.根本业务流程酒店住宿的根本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房治理、客房效劳、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的根本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐效劳、账单核对、总台收银等。.营运治理初步打算效劳工程和根本设施安排⑴效劳工程安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的效劳工程：①接待效劳工程，如停车、行李运送、问询、外币兑换效劳；、电传、电报、图文效劳；打字、复印、秘书、翻译效劳；租车、订票、医务及各种会议接待效劳；贵重物品存放效劳等。②客房效劳工程，包括客房效劳及房内冷热水供给，、电视、叫醒效劳、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋效劳等。③餐饮效劳工程，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐效劳等。④消遣效劳工程，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商场效劳工程，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。⑥其他效劳工程，如代办旅游汽车出租、商务租车效劳、自行车出租效劳等，及幼儿托管、宠物托管等。⑵酒店根本设施安排酒店的根本设施打算了一个酒店的接待力气和条件，名豪商务酒店打算安排如下根本设施：厅、总效劳台〔含接待处、问讯处、收银处、商务中心、贵重物品存放处、大堂副理接待处等。②客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如