测绘服务方案

1测绘效劳方案一、测区自然地理概况和已有资料状况测区自然地理概况该工程为工业园区，四周均为市政道路，周边权属简洁清楚。地势平坦，交通便利，掌握点分布均匀，密度适中。已有资料状况本测区已有掌握成果资料；本工程的房屋用地文件；各建筑的规划审批、验收文件；各建筑的设计文件〔含施工图电子文档；各建筑的房屋预售文件；建设工程竣工测量成果报告及其掌握导线资料。3〕引用文件〔GB/T17982000)；《市工程测量技术规程《测绘产品质量评定标准CH100395；《市地籍测绘规章《市地籍图图式国家和市相关治理部门公布的相关政策文件。二、房产平面掌握测量一般规定。房产平面掌握网点的布设原则。房产平面掌握点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。房产平面掌握点的内容。房产平面掌握点均应埋设固定标志。房产平面掌握点的密度。100m200m房产平面掌握测量的方法。GPS量等方法。房产平面掌握测量的各主要技术指标按《房产测量标准》的规定执行。水平角观测。水平角观测的仪器。水平角观测使用DJ1、DJ2DJ61″，±2″，±6″。水平角观测的限差水平角观测一般承受方向观测法2-1距离测量。光电测距的作用。度的光电测距仪测定。光电测距仪的等级。1kmmo值划分为二级：Ⅰ级：|mo|≤5mm5mm＜|mo|≤10mm2.3.22-22.3.40.2℃，气压测0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至1℃，气压测记至1hPa。3平面掌握测量成果的检验和整理依据《房产测量标准》的规定执行。定标志。允许再进展一次。在无法布设附合导线的困难地段，可布设图根支导线，其长度不超过附合导线长度的一半40″。三、房产分幅平面图测绘制分丘图和分户图的根底。分幅图测绘应依据施测范围状况另行编制“工程施测技术方案分幅图承受与国家坐标系统联测的武汉市城市坐标系统。分幅图应承受1：5001：1000410分幅图承受50cm×50cm整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。其表示方法按《房产测量标准》执行。分幅图的精度要求按《房产测量标准》执行。分幅图的成图方法、测绘内容和表示方法按《房产测量标准》执行。四、房产分丘平面图测绘丘的定义丘是指地表上一块有界空间的地块时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的根本图。分丘调查丘的划分面积过小时划分为组合丘。丘的编号。已进展房产区划分的丘编号。丘的编号按市、市辖区〔县、房产区、房产分区、丘五级编号。房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇〔乡〕的行政辖丘以房产分区为单元划分。编号方法：市、市辖区〔县〕GB/T2260码。0199分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。400019999以后增丘接原编号挨次连续编立。丘的编号格式如下：市代码+市辖区〔县〕代码+房产区代码+房产分区代码+丘号〔2位〕 〔2位〕 〔2位〕 〕〔4位丘的编号从北至南、从西至东以反S形挨次编列。没有进展房产区划分的丘编号。已有房产分幅图的区域，丘号以图幅为单位，从左至右，从上到下，用自然数字1、2……挨次按反S号，以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。坐落代替。待分幅图补测完成后，再统一编号。栋号的编立12……挨次按S界址点编号编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标的公里值表示。点的编号在一个编号区内从1－99999的类别代码、点号三局部组成，编号形式为下：〔9〕

〔1〕

点的编号〔5〕9123456789里数。类别代码〔见《房产测量标准〕用1351－99999房屋用地调查房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位性质，使用权来源、使用权年限、四至、界标，用地用途分类、用地面积和用地纠纷等根本状况，以及绘制用地范围略图。房屋用地调查的具体方法按《房产测量标准》执行。房屋调查用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等根本状况，以及绘制房屋权界限示意图。房屋调查的具体方法按《房产测量标准》执行。界址点测量1.4.4。0.02m。二级界址点相对于邻近根本掌握点的点位中误差不超过±0.05m。三级界址点相对于邻近掌握点的点位中误差不超过±0.10m。界址点测量从邻近根本掌握点或高级界址点起算以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，三级界址点可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定1∶500取坐标。繁华地段的界址点和重要建筑物界址点一般应选用一级或二级它地区可选用三级。一、二级界址点如不在固定地物点上，应埋设固定标志，并记载标志类型和方位。丘界限测量〔或测距仪〕丈量其边长，丘界限丈量精度应符合《房产测量标准》的规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界限长度测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。丈量本丘与邻丘毗连墙体1/2处，为借墙时量至墙体内侧，为自有墙的量至墙体外侧。房屋及其附属设施测量房屋应逐栋测绘，不同产别、不同建筑构造、不同层数的房屋应分别测量，独立成栋房屋，以房屋四周墙体外侧为界测量；毗邻房屋四周墙体，在房屋全部人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体全部权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。边长应丈量两次取中数，取位至0.01m，两次丈量较差不超过下式规定：△D=±0.004D……〔4-1〕式中：D=边长，m;当D<10m10m△D——两次丈量较差,m。房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准，门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。一样，房角点的类别代码为4。分丘图绘制分丘图规格分丘图的幅面可在787mm×1092mm1/32－1/41：100～1：1000之间选用。分丘图的图纸一般承受聚脂薄膜，也可选用其他材料。数字化图可以承受电子图形文件。分丘图技术要求展绘图廓线，方格网和掌握点的精度按《房产测量标准》的要求执行。分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应全都。分丘图以丘为单位进展实测绘制分幅图原图或数字化图进展调查绘制。分丘图上应表示的内容分丘图上除表示分幅图的内容外挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。其中：房屋占地面积、建筑面积下划单线、丘用地面积下划双线以示区分。分丘图上周邻关系的描述分丘图上，应分别注明全部周邻产权单位〔或人〕的名称，名称注记的字头应朝北或朝西。毗邻墙体的表示本丘与邻丘毗连时，共有墙、借墙、自有墙分别用相应符号表示。表示方法见《房产测量标准》房产图图式。重合要素的表示与处理房屋权界限与丘界限重合时，表示丘界限，房屋轮廓线与房屋权界限重合时，表示房屋权界限。图面检查与图廓整饰分丘图的图廓位置，依据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。用地面积测算用地面积测算的范围测算，各项地类面积的测算。以下土地不计入用地面积a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围经规划核定需要作市政建设的用地。e、其他按规定不计入用地的面积。用地面积计算的方法11用地面积测算可承受坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。用地面积测算的精度要求坐标解析法坐标解析法面积计算公式为：式中：S——面积，㎡；Xi——界址点的纵坐标，m；Yi——界址点的横坐标，m；n——界址点个数；i——界址点序号，按顺时针方向顺编。坐标解析法面积中误差计算公式为：式中：ms——面积中误差，㎡；角线长度，m。实地量距法将其分割成简洁的几何图形，然后分别计算面积。用地面积的精度分为三级1-2图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进展两次。M——图的比例尺分母。5c0.2mm。五、建筑面积计算规章一般规定19面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进展计算。2.20或楼面与地面之间的垂直距离。房屋用地面积包含院地面积和占地面积。房屋建筑面积计算规章计算全部建筑面积的范围单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层、构造转换层及其梯间、电梯间等其高度2.202.20间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面构造屋顶〔坡屋顶〕层高在2.20水箱间。计算面积。穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面2.20〔〔或夹层、跃层〕范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。2.20地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且1/2g)封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。h)封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。ｉ〕与房屋相连属永久性的且有非独立柱〔不管是否突出墙外〕或有围护构造的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护构造的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊〔有两排以上柱，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。ｊ〕属永久性构造有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。ｋ〕房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。ｌ〕玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。算。ｎ〕2.20ｏ沉降缝应计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护构造外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积的范围层高小于2.202.20室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。假设阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护构造水平投影面积一半的，均视为无上盖。建筑物内的操作平台e〕骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的局部，不管廊道是否有柱、维护构造，廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不管廊道是否有人行道、消防通道等。活动房屋、临时房屋、简易房屋。检修、消防等用途的简易楼梯。支线。与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。房屋内的中空局部。窗台高于楼地面的外凸窗〔不管其高度。5.3特别状况下的建筑面积计算复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积e〕以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。2.20六、房屋建筑面积测算的方法房屋建筑面积测算主要包括：房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。房屋建筑面积测算包含的内容整栋房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层〔附层、地下室等。多元产权房屋的建筑面积权属建筑面积部门登记确定。套内建筑面积指产权单元的权界限所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙风光积，套内阳台建筑面积三局部组成。使用面积贮藏室、壁柜等空间的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在构造面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙风光积套内墙风光积是套内使用空间四周的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙风光积。套内阳台建筑面积5.2房屋共有建筑面积业主的套内建筑面积的比例分摊计算。房屋的占地面积指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、外柱廊等附属摊计算。房屋栋、层、户的划分房屋栋的划分独立建筑的房屋为一栋。可分别分栋。〔或多层〕一栋。本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层〔或多层〕以裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙房分别分栋。地面上为多栋的独立楼房地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。以通廊相连的房屋，各分为一栋。房屋层的划分和层次的编立房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的假层、附层〔夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。房屋的自然层数按室内地平线以上计算1、2、3、……编号。房屋室内地平线以下的为地下室按-1、-2、-3、……编号。采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总层数。错层房屋其层数按自然层来划分。2.20突出屋面的楼梯间、水箱间、以及房屋的阁楼〔暗楼〕等，不编层数号，不计入房屋的总层数。跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅〔跃层住宅表示方法见附录十一。户的划分房屋户指房屋各权属单元的权界限所围成的范围。实地有编号的以实地编号为准；实地无编号的，按以下方法编号：N6.2.2元各层内，按顺时针方向依次编立为2N〕号。车位、商业铺位按层次、户号编立。“S”或反“S”先分块，再对分户挨次编号。编号，当一户用房跨层时，再户各层房屋编同一户号。房屋数据的采集计算所得的面积分为“推测算面积”和“实测面积”两类。推测算面积的房屋数据采集房屋数据采集的资料来源房屋建筑设计图纸。房屋销售方案说明。建设单位供给的其它资料。房屋数据采集的方法图纸尺寸可以直接采集。局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的解法来采集。外墙贴面和粉刷面计入外墙厚度。实测面积的房屋数据采集6.3.2.1具的要求房屋面积的测算必需满足房产面积相应等级精度的要求，相应的精度、测6－1的要求。边长未超过式中：mj—相应等级边长的中误差；D—边长，m；△D—边长的限差，m。边长尺寸采集的规定对应边相等的要求。直接量取各边的尺寸数据来采集。公共设备未安装的房屋，可以依据设计的方案施工建成的公共用房，进展边长实测来采集。共有共用部位未确定的，不能进展分摊计算。房屋产权单元的户型未分隔完成的，可以依据需要分步骤实测猎取所需边长数据。房角点坐标采集角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标值。房屋面积内业计算何图形解析法和坐标解析法两种。房屋面积内业计算的一般规定长度单位边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：0.01面积单位平方米。取位原则取位原则依据“四舍五入”的原则。几何图形法计算面积即可计算出各类面积的数值。常用几何图形及面积公式见表附录十九。坐标解析法计算面积精度要求0.02+0.0004〕…6-。其中：ΔD〔此处执行的是一级界址点的精度标准〕DD<10106-222房屋面积测算技术报告技术报告》应包含的主要内容有：工程概况：工程名称；托付测绘协议或合同；测绘目的；房屋坐落、构造、层数等房产调查的内容；工程规模；作业内容等。测算依据：执行的技术标准及文件；托付方供给的建房资料、经规划部门批准的房屋设计图等。作业方法：作业器具；特别部位建筑面积计算的说明；测量方法及房产调查方法；功能区确实定及其范围；分户用房界限确实定；内业面积计算及绘图方法。质量检查：外业检查状况；内业检查状况；检查结论。其他说明。七、共有建筑面积分摊规章共有建筑面积的计算原则异产毗连房屋权属分割清楚，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进展共有建筑面积分摊计算。共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进展。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进展分摊。域、层的权属建筑面积。29共有建筑面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进展共有建筑面积分摊K=ΣδSi/ΣSi……〔7-2〕式中：K—为面积的分摊系数；Si—为各单元参与分摊的建筑面积，㎡；δSi—为各单元参与分摊所得的分摊面积，㎡；ΣδSi—为需要分摊的分摊面积总和，㎡；ΣSi—为参与分摊的各单元建筑面积总和，㎡。共有建筑面积的分类与确认依据共有建筑面积的使用功能类：整栋共有建筑面积：指为整栋效劳的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进展分摊。功能区共有建筑面积：指专为某一功能区效劳的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区效劳的警卫值班室、卫生间、治理用房等。这一类专为某一功能区效劳的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不一样，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进展分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不一样时，可分层各自分别进展分摊。其他共有建筑面积。共有面积确实认部位进展标识，并作出相应的说明；房产测绘人员在有关人员的协作下对、勘测，并确认其使用功能；共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用状况说明；假设该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用状况说明应由联建单位共同进展确认。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵害或转变其原始设计的使用功能。共有建筑面积的计算范围公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。共有建筑面积〔被分摊的公用建筑面积〕包括：栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井〔〕提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；栋内共有的门厅、大厅、过〔走〕道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；栋内共有的突出屋面有围护构造的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；为本栋效劳且设在本栋地下或地上的配电室、消防掌握室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元效劳的为根本生产或生活必需的公共用房和治理用房的建筑面积；公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙〔包括山墙〕水平投影面积的一半的建筑面积。不被分摊的公用建筑面积包括：地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层〔室〕局部；独立使用的地下室仓库、杂〔储〕物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；建在栋内或栋外，为他栋和多栋效劳的变〔配〕电房、水泵房、值班警卫房、治理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区效劳的公用房屋等；按规划批建层高建设的层高在2.20〔构造转换层、一栋楼房中取得局部竣工手续后，托付房产测绘时，效劳于本栋的共有建筑面积其所效劳的对象还未完全竣工的；权利人自留、自用的房屋、物业治理公司的经营办公用房。用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无有用功能的部位；共有建筑面积分摊方法被分摊的建筑面积，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。整体分摊宅楼、办公〔写字〕楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法。分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系系数×套内建筑面积……〔7-3〕共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和……〔7-4〕多级分摊则。第一级分摊，要据房屋内不同的布局和使用功能，划分假设干功能区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能或公用部位布局不一样的层进展划分。各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×各功能区自有建筑面积……〔7-5〕第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷功能区自有建筑面积之和……〔7-6〕各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围小平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积局部。一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和治理用房的建筑面积。管道井、垃圾道等的建筑面积。其次级分摊，某一功能区内各层之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各层自有建筑面积比例分摊其共有建筑面积。层分摊共有建筑面积=其次级分摊系数×层自用建筑面积……〔7-7〕其次〔7-8〕层自有建筑面积为层建筑面积减去层内的层间共有建筑面积层间共有建筑面积包括各层之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积。第三级分摊，在各层内部以各户户内建筑面积比例分摊其共有建筑面积比例分摊其中有建筑面积。〔7-97-10层内共有建筑面为分层权属建面减去各户户内建筑面积之和。某一功能区内分户状况符合7.5.1在该某区域内直接将共有建筑面积进展分摊，求出各户分摊共有建筑面积数。各户建筑面积。7.5.2。住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的根底上再进展分摊计算。非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由局部房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进展分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积比例分摊。应用计算机程序进展共有建筑面分摊的可承受从局部到整体，从小到大的分摊方法。一栋房屋具有多个产权人〔单位，或者需要分层〔单元〕分别供给产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。四至墙体归属由相邻各方指认确定。间的共有面积；小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应担当分摊整体的共有面积。在一栋房屋的某一区域内同时有公共用房和独立使用的房屋，且共用该区域内的水平〔垂直〕通道和其他共有用房时，应在测算出公共用房界限内的建筑面积与独立使用房屋的套内建筑面积后，按比例对本区域共用建筑面积作预分摊计算，以确定独立使用局部的功能区参摊建筑面积和公共用房的建筑面积。老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊共有建筑面积。即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。列为应分摊的为整栋建筑效劳的值班警卫室也包括为整栋效劳的与警卫室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警掌握中心和影像监控室等。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多栋建筑效劳的警卫室。设在一栋房屋中为多栋效劳的设备用房和公共用房为不被分摊的公用建筑面积；仅仅只为本栋房屋效劳的设备用户及公共用房列为本栋应分摊的共有建筑面积。〔2.20米及其以上，上部为住宅单元构成，可用二级分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。为楼梯、电梯所通过的各楼层。室内的专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层局部的梯间共有面积和其当一裙楼对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层局部的梯间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的状况下，列为“不使用”和“使用”两局部建筑的区间共有面积为多个梯间面积的总和，而“使用”局部建筑的套内建筑面积为各塔楼的面积总和有建筑面积。一栋楼房从第一层开头至以上各层均为单一使用功能性质的房屋〔如纯住宅或纯办公用房，有时称主楼，在该楼房的四周与主楼相连〔伸缩缝〕建有与主楼使用功能性质不同的一层或假设干层建筑〔这“为其他区域效劳而必需穿过某一区域的共有建筑面积通道的共有建筑面积〔即没有与主楼上一样使用功能性质的建筑空间，则应于“为其他区域效劳而必需穿过某一区域的共有建筑面积区楼层的该局部共有建筑面积应列为两功能区的区间共有建筑面积进展分摊。〔筑面积，按如下不同状况分别处理：1、出入口设在该栋建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下各层建筑面积，列为整栋不分摊共有面积；假设地下各层有多个权属单元，则上述面积应列为地下各层间的共有建面积；2、出入口设在该栋房屋内或在该栋一层中分隔出局部作为出入口的，出列为本栋应分摊的共有建筑面积。筑面积。除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上其次层平台，再经平台进室内楼梯上各层，假设第一层与其次层以上建筑的功能、用途一样时，该室外梯为非专用梯，其梯间面积为整栋〔含第一层〕应分摊的共有建筑面积。宅，第一层为商业或办公、厂房、仓库〔车库、架空绿化等非住宅用途的，则该室外梯为专用梯，其梯间为其次层以上功能区的应分摊共有建筑面积。一栋房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面构造一样时，从地面至〔机房因治理工作所需对个别楼层或局部楼层不停机或不开门的，不影响共有面积的整栋分摊，其中也包括一层或一层至二层复式房均参与分摊。〔如住宅与办公等且其屋顶梯间或电梯机房仍为整栋的共有建筑面积。由假设干层组成的裙楼，因各层使用功能不同在不同位置设置高、〔楼梯或电梯〔楼梯或电梯之间所在某一层互通的，如以下图中的13建筑面积〔区间共有建筑面积。但假设某一层由隔墙封闭成两局部者，这两局部4〔分别进展筑面积。分别进展分摊到获得各功能区〔层〕的“分摊面积”后再取总和为区内共有建筑面积。一栋房屋中有住宅、办公及其他〔如酒店等〕多种使用功能的，在进展面积实测时，应对一层大厅〔堂〕的实际使用状况，需经建设单位或各产权人签字认可，并现场划分共有面积的效劳范围，形成略图及文字说明。当大厅〔堂〕中的某一局部形成为某一功能区的独立使用空间，该独立使用空间的建筑面积计入该使用功能区的建筑面积中；假设大厅〔堂〕为各功能区的共有过道、休息场所，则大厅〔堂〕局部的面积列为功能区间的共有建筑面积。一栋建筑的裙楼为商业或办公用途，塔楼为住宅，面积实测时，第一层大厅及裙楼的共有面积在实地仍未形成明确的范围界限时，须按建设单位供给经规划、图审部门审核批准的塔楼住宅专用门厅、过道等共有面积设计图，按图计算面积后列为塔楼住宅的应分摊共有面积，并在房屋建筑面积测绘技术报告书中说明。原设计为整体商场，后分割成通道和假设干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建