浅析武汉市公积金个人住房贷款结构

浅析武汉市公积金个人住房贷款结构

文章对近年来武汉市公积金个人住房贷款，从贷款规模和贷款结构方面进行数据分析，提出了住房公积金贷款的变化规律和应注意的问题。

【关键词】公积金个人住房贷款贷款结构

自1996年开办公积金个人住房贷款以来，武汉市公积金个人住房贷款历时近12年，12年中个人贷款在贷款规模、贷款结构等各个方面都表现着不同的变化，既反映了时代的变迁，也提出了新的研究课题，文章从个人住房公积金贷款变化的不同侧面寻找相应的规律。

一、公积金个人住房贷款规模

武汉市在1997年以前办理的个人住房公积金贷款的贷款总金额为亿元，1998年贷款金额为亿元。从1998年6月起，中国停止了实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化，从此进入了住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段。武汉市的公积金个人住房贷款也进入了的高速发展阶段，贷款发放金额逐年稳步大幅增长，到2005年，全年新增发放贷款金额亿元。从1996年到2005年9年时间，武汉市历年发放个人住房贷款亿元，贷款余额亿元，共支持70949户职工家庭购建住房面积达755万平方米。

二、公积金个人住房贷款结构

1、按购房面积统计贷款发生情况

根据武汉市房地产年鉴统计数据显示，公积金贷款逐渐向大面积的房型转移，主要原因：一是大面积的房型需求逐渐加大，很多人倾向于买大房子；二是大面积房型总价较高，个人意愿申请公积金贷款缓解购房压力。从图1可以清晰地看到：100米以上户型所占比重逐年大幅增加，而60平方米以下的户型需求比较稳定，所占比例起伏平稳。

2、按购房种类统计贷款发生情况

有关资料表明，公积金贷款主要用于经济适用房和商品房的购买。从趋势上看，经济适用房的贷款额基本上是呈下降趋势，而商品房的贷款则相反，呈上升趋势，这主要是受住房货币化改革的因素影响，相关数据如表1所示。

3、根据贷款额度统计贷款情况

表2反映的是1996年到2005年住房公积金个人住房抵押贷款结构情况。随着贷款额度的逐步放开，以及购房着的意愿差别，贷款额度发生了很大的变化。10万元以下的贷款比例逐步变小，而10万到20万区间的贷款额度逐步增加，当出现更高贷款额度时，反而有所下降。一方面是由于贷款额度有所放宽，有更多的贷款额度选择；另一方面，有可能是人们更愿意多贷款，将其它钱用于投资。

4、按照贷款年限统计贷款情况

根据有关数据显示，如表3所示，贷款年限的选择有较大的差别，1996-1997年最长贷款年限是10年，1997年末-1999年最长贷款年限是15年，在这四年里，人们普遍选择10年以内，总比例达到82%以上。这可能都跟人们的谨慎态度有关，虽然此后贷款年限逐步放开到20年以上，但人们很少选择超过16年的年限。从2000年起，人们逐渐关注中间三个年限区间，这三个区间成为主流选择。而从1997年起，1-5年的短期贷款逐年呈大幅下降，到2005年已经由1997年的%降到%，相反16-20年则增加到%。

三、住房公积金贷款带来的新研究课题

1、大户型带来的风险控制问题

对于购买大户型商品房的公积金贷款客户，购房者的资金压力会增加，在物业税开征的逐步推进和不断加息的情况下，大户型的未来持有成本风险会增加，随之带来的还贷款的压力也会增加，从而导致逾期还款的风险，因此，如何控制这些潜在的风险是一个不容忽视的问题。

2、规模日益增加导致的加强管理问题

住房公积金作为住房保障体系的一部分，随着公积金的归集和放贷规模的逐渐加大，如何管理这些资金和贷款变得更加紧迫，这都需要我们建立起完善的住房公积金机构、资金筹集、资金管理、资金运营和监督制度，使住房公积金形成良性循环的发展态势。

3、不同购房种类带来的新问题

二手房、经济适用房、商品房等，将来都会成为公积金贷款购房的主要选择对象，尤其是中低收入人群，通过购买二手房和经济适用房公积金贷款解决自住房问题，如何使住房公积金作为一项住房保障政策，更好地惠及中低收入人群，也是住房公积金要进一步研究的问题。

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[1]刘萍：个人住房抵押贷款分析[J