集体土地确权登记五大难题

Word版本，下载可自由编辑集体土地确权登记五大难题集体土地所有权确权登记,是明晰土地产权、保护农民利益的重要手段,是为村集体占用、使用土地提供法律保障的有效方法。农村集体土地所有权发证工作中,在确认边界、审核权属、量算面积等工作的同时,还要解决居民点交叉、边界争议等问题,否则将对工作进度及确权登记率产生直接影响。

问题之一

用面积分摊的方法,解决居民点交叉、相邻村之间边界无法划清问题。一个自然村分成两个或两个以上的行政村,分村后的行政村之间村民住房交叉繁乱,致使确权过程中无法划清行政村之间的权属界线,主要表现为单户居民住宅用地面积小,多数在200平方米~400平方米之间,住宅之间犬牙交错,在1:10000现状图及村级宗地图上无法标注,给上图带来一定困难。

解决问题的办法,可以用面积分摊的方式将自然村居民点面积,作为分村后各行政村的共有宗地,单独计算每个行政村居民户用地面积,而后分摊,不划分居民点行政村界线,在登记卡、土地证书和宗地图上注记。

问题之二

用固定争议位置面积的方法,对有争议双方或多方确权。相邻权属单位之间因种植条件的改善、土地收益增加等利益驱动而引发土地所有权争议,争议发生后,争议各方因不能提供有效证据使争议得不到及时解决。若待争议解决后再给予确权,会给工作带来极大被动,影响发证进度和确权率。

.-物业经理人

解决的方法,可将无争议权属先给予确认,对有争议部分采取固定争议位置、面积的方法将争议位置、面积标注在现状图上,对争议部分用不定界标明,暂不确认,待解决后再给予确认,该方法即能有效加快发证进度,提高发证率,同时也能固定原有争议数量,避免新的争议发生。

问题之三

用距离标注的方法,解决宗地图上无法按比例标注飞地的问题。农村集体土地所有权确权登记,各权属单位为一宗地单元,即每个行政村或各独立集体经济组织为一个所有权单位,这就需要为每个所有权单位制作一张宗地图,而飞地又是一个客观存在的事实,有的飞地距权属单位较近,可以按比例在宗地图上标注,而有的飞地距权属单位较远,受制图版面限制无法按比例在权属图上标注,采取距离标注的方法将飞地标注在宗地图上,即体现了一个权属单位拥有的土地所有权总量,又能直观地显现飞地距权属单位的距离,还能达到图面美观、工整的效果。

问题之四

充分利用土地利用现状数据库成果,反算坐标辅以界桩,确定宗地拐点在大地位置。权属边界经实地踏勘,相邻权属单位确认后,如何确定被确权宗地在大地坐标上的位置便成了需要解决的问题。用全解析法完成肯定能达到数据、坐标位置准确的效果,但投资过大,一般地区无力支付。采用数据库数据、反算坐标的方法即能达到确定宗地位置,又能达到节省经费的双重功效,反算界标辅以界桩,更使边界认定准确无误。

问题之五

用从线状地物相邻图斑中扣除相应地类的方法,解决图标宽度与权属宽度不一致问题。现有河流、道路等国有现状地物的图标与实际权属宽度多数不相吻合,表现为图标宽度与实际权属宽度不一致,主要原因在于农村集体经济组织成员着眼于既得利益,违规开垦、种植、占用道路两侧,河流堤坝外侧土地。确权时划清权属,不仅能避免诱发新的权属争议、清除不稳定因素,而且还能起到保护国有道路、河流所有权的作用。

篇2：共有物业须由业主大会登记确权

共有物业须由业主大会登记确权

权利和义务是对等的，绝不能一方面强调自己的业权，一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库，居然车库被开发商占有（许多当初的楼盘，地下开发的建筑是不计算容积率的，是属于人防工程归全体业主防空使用的），而且被他们经营，收取车库的停车费，但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理？

报载，广州逸雅居的业委会，近日入禀法院，要求撤销“关于业委会不具备对物权登记提出主张权利的判决”。原因是这个楼盘的五楼架空层，原是开放为公共活动场地的，忽然间被封闭了。小业主们有意见了，认为物管方侵害了公共利益，但发展商拿出了“架空层”的房产证。而业委会通过信访得到规划部门给出的复函证实：此架空层的“原规划报建审批为架空支柱层，属于小区全体居民活动使用的公共开放空间”。于是业委会要求法院判决房管局依法撤销房产证。但法院认为：业委会不具备对物权登记提出主张权利。”

首先，我们必须弄清楚，共有物业是小区居民生活所必须的物业，它的权属已经随业主专有物业的权属一起，归于业主。《物权法》第七十三条明确：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但长期以来，我们对这些属于业主共有的物业却没有登记确权。

开发商拿出的“架空层房产证”是什么证明呢？是在房屋出售之前，房地产管理部门出具的开发商建筑区划的全部确权。也就是说，没有出售房产之前，这些共有物业属于开发商整体拥有。但在出售部分房产之后，其共有物业就产生了共有人，这个共有人当然应该对共有物业的权利提出物权的登记主张。这也是其房产证中“分摊面积”所实体赋予的权利。

我们多次主张要明确住宅小区的共有物业，并且登记确权。因为，我们缴纳的物业管理费用，是用于共有物业的管理的。共有物业的管理费用是按专有面积的大小来分摊的、按使用共有物业的频率来确定缴费标准的。

如果开发商拿着“架空层房产证”，强调架空层属于开发商所有，那么架空层就成了开发商的专有物业，应该按规定缴纳物业管理费，而且由于架空层使用的人多，应该按住宅物业管理费的2倍缴纳。如果开发商拿着大确权的产权证，显示他拥有全部共有物业，那么这个建筑区划内就没有共有物业，全部业主就无需要缴纳物业管理费。

权利和义务是对等的，绝不能一方面强调自己的业权，一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库，居然车库被开发商占有（许多当初的楼盘，地下开发的建筑是不计算容积率的，是属于人防工程归全体业主防空使用的），而且被他们经营，收取车库的停车费，但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理？

在一再呼吁之下，广州市国土房管局20**年第424号文印发了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，规范了广州市“房地产开发项目公共服务设施的房地产权登记，明晰各类公共服务设施的产权归属和登记要求”。该规定明确“不纳入分摊面积的，一般包括建筑物内的架空层……”，并且专门指出“不作为分摊面积的业主共有的设施，已由开发企业领取了房地产权利证书的，如该设施未办理分割登记，由登记机构在房地产登记簿上加以注记‘某建筑区划内的全体业主共有’”。

开发商拿出的“架空层房产证”，其实就是一个未加以注记“某建筑区划内的全体业主