世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲xxxx年

荣耀之上王者归来

----中萃花城湾二期营销策略总纲2010年3月

3.市场与客户

2.目标解析

4.营销策略5.附件

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构协成辆：区滋域躁客器户化研旁究2挺4A本地原住民客户本孟地诊原邪住牛民盼客倡户梅的帐基伪本泡构营成愚：本稼地欺客蹄户后以候公损务继员滨阶钻层风、丝式私剥营泄企王业沈主座为料主洽；经沃济阔承浇受耀能预力炸较饮强江；目黑前别市融场间比暑例鄙较焦小浪，模基歉本完在1暑0替%以绒下犁；分类具体来源原因教师当地教师群体购买能力较强/福利医生大亚湾医院群体总价承受有限，还贷能力有限，动用多年积蓄公务员大亚湾周边镇区客户群体购买能力较强/福利市区国企中层管理人员和外企管理人员供电、供水、移动、联通等事业单位中高层管理人员和外企高企管理人员购买力强追求舒适原住民与私营企业家澳头原住民与私营企业家购买力强追求舒适喜好大户型白领和周边居民澳头普通职员有一定购买力换房需求大肌亚矛湾镇客继户钩发如展味历获程栗和均趋民势稳研弹判炭：2旅5A本地原住民客户非腐刚苦性嫂需碰求—挪—置养业伞急品迫字性司不漠高/选抖择藏太毅多/老隆镇盼区霉情接结征，鹅属聪于送市不场隔上毫慢毕热仰的兔“傅跟水随烤者叮”撤群复体壳，疲短忽期蔑快宾速熟放累大蹲可拆能寸性拴不撤高200620042002050%本地客户体量变化趋势图200820102012客户群量2滚6B产浮业唐客博户大纱亚浪湾纲客号户连发隶展体历彻程爬和骨趋滑势荒研丑判烤：产臂业乞客户懂的窑基傍本讲构铲成饱：大赌亚封湾德产秤业宏发斜展袍带乳来功的唐产墨业月新姿移执民年客锡户顽；主屯要舌一销是益沿惊大渡亚锁湾织产副业餐园晓区塔分蜻布去：两西离区央工谦业点园等、竹东葵区射石晴化注城彻和失和继黄嫌惠肿州筛港依；二颈是拆龙亿岗小大锄工艇业甚区津当险地链的迹中鹅低弃端祖客端户减；西区工业园东区石化园和黄惠州港2钞7从售产预业削园桐的哥发莫展渴规舅律遇看京：觉过傲渡弓阶旬段—半—以业工跳业滤园行产哥业盈带脊动冒大湖量杯居盲住程需必求述尚似未滔产孤生拔，泽短陆期秒内嚷很棒难隐构潜成召核缘瑞心截客心户赞群柏体B产悼业最客涂户阶段起步期发展期成熟发展期园区发展启动区建设，少量企业入住产业集聚效应，大量外资企业进入园区建设基本完成房地产市场对商品房需求很少需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来产业需求大量释放物业形态原有住宅新建商品房，租赁市场高档楼盘价格变化区域原有价格体系房价与区域价值同步增长房价升值拐点效应居住人群本地农户为主，少量开发区工作人员产业区技术人员；部分高端客户高端客户稳定增长配套及交通生活配套设施档次较低，交通很不方便基本生活设施逐渐完善，部分教育配套大规模商业配套设施建设大窜亚鸽湾林附鹅近径的狗工钢业左区葬目腥前斥普墙遍蜡处防于吸过痰渡弊阶显段新鼻兴驰产挣业悦园矮区猪与理房粥地幼产阶发锯展坡一刮般手规特律发叠展妨规歼律：早察期荐房享地帐产药主怒要孔是焰为堪产米业名服幸务遇的区生框产或和吨生退活粪配半套当日产拢业培规贫模擦和刺企躬业论人影口悠达嗽到疫一迟定欢数轨量丛并炊且尖人士口枣稳罚定受后辽，蝴逐丈渐位开葵始筐大虾规鼓模婚的堡居沈住纸物飞业工开欺发这抓一及阶俩段倚的鞠出丸现知一最般丹在1阔2年挂以坚上什；2雨8限狱制存因搁素母长梳期括存窑在犹，2紫0误1娃0恶-锐2作0老1绣1年量产喷业段客挑户闲对跃大缺亚在湾棍市野场罩不解会截有做明样显护的济支毁撑灯作皱用烈；B产怜业远客皱户2涝0须0递62执0乏0百42误0堡0超205叔0努%产裕业腾客征户忠体武量大变旺化队趋陈势踪蝶图2见0贝0撕82伴0课1度02贿0慕1杨2客返户库群潜量2呀9C深驾圳比客仗户深炎圳坚投励资凳客债户京的追基婚本反构斩成生和恳特薪点环：以您深张圳搂中壁小执投诸资德者章为奔主觉，绪普矿通咏白幼领脑、凑自说由沸职均业手者盛、裳中停层左管梅理捕者摩、蹲小这企烘业配主烫等颤；高夜学管历坏，2芳6厦-另3语5岁柳左夕右晋，讽财阻富魂的赢初课级岁积竟累创，丝式价身格拼承油受朱能士力币有雄限工；追姓求裳高竿回沟报张率驻的束城卡市僚未仓来甜价雨值额挖棵掘念者挣；35%大欠亚奴湾谋客吨户枯发丙展摸历持程罩和匆趋唤势镜研妈判叠：3测0C深眼圳撕客剃户1、附低昏投伐资御门景槛唇，课吸阿引乖深缠圳落中仪小低投凤资欧客喇；商肌品批房矛历疗年芳成倒交疲均从价茄（泼元/平辈米谣）深撕圳蒸房搏价施高盘企给对南投狮资哲转虫移畏的矛作絮用深圳惠阳-大亚湾1917239002009深孕圳慌投签资赏客犬户河的挥驱慢动田因店素夺：深俯圳讨房叉价躺高么位题运秘行3胜1C深轰圳全客死户2、冬深指惠感同歼城雪一修体果化谊，贝交线通鼓瓶援颈床打安破夺，盆为铜投芬资披大服亚妻湾鼻提博供茂了钳便披利岸；深佩圳成投领资械客钟户痕的放驱拨动猴因姿素冬：1232123深惠轨道交通线：厦深高铁新干线及深圳地铁3号线的延长线。城市轨道捷运系统，轨道同城化。深惠城市干道：南坪快速干道的延长线及深惠干道拓宽。城市干道一体化，便捷公共交通。深惠高速公路：深惠沿海高速、惠盐高速及深汕高速。便捷城际高速路网，高速同城化。3业2C深弱圳智客英户1、痰以交龙谢岗湾客彻户掌为拘主步，主威要帅来更自作于闷中依心旨城忍和相坑临梓文、手坪己山塔大济工时业辣区；龙推岗车客通户续中杆带呜自色住硬目稍的禽的逆客宿户抄占7成哲以饮上静。深牢圳摸其撞他叮区扛客歌户肯基弟本我以册投盘资线为量主候，筝投脱资贤客钟占秆近7成踩；数妈据衰来矩源已：壤德趣州笑城驶、皱美挑岸劲栖散庭别、冶熊纺猫债国颠际深评圳稠自虑住奔客颜户袄的世基想本尖构料成节和骨特前点片：3从32、桑以茅产扰业追客某为订主反，粒受载到医价粮格乏的板挤睛压乳和卸供全应负短霸缺弄驱北赶路到咬周弄边塌惠温阳环大霜亚牌湾旁区遍域辫置累业深圳客户工作行业深圳客户职位基替本管以嘉工锁业舒区愉的陵技邻术采人腿员怜和总中里层烫管雾理莫者棵为成主C深域圳肚客阀户3、连对邮总场价套敏妈感驳，玻价鲁格央承祥受豪能内力报弱汉，钩目撇前习主剩要烤集遍中痰在辅西桥区馆项章目深哨圳刘自严住归客年户也的却基喂本陈构啊成战和抹特忘点响：3错4C深术圳妥客争户区添域房淹价站梯尼级加明郑显寄，受纠龙舒岗证价映格享挤罪压剂外赴流铜；坑选梓中俯心浅城中绩心银城价激格杜驱拳赶价铸梯伤级11菊0豆0沟0充0筹-楚1厌3榨0掠0岂0元/范㎡坪节山惠资阳大摆亚州湾价灶梯瘦级26礼5悟0朴0柜-峰8帽5炮0匀0元/烘㎡坪摇山够坑塞梓价克格码、泥供秃应永驱块赶价繁梯裙级33届0良0讲0嗽-瞒4苍5享0终0元/剥㎡房顽地吼产跨价坦格为剪央刀兽差2让0炎0犁9年煤惠爪阳誉房钓价词比腐深推圳电最端低苗区悉的谋房盟价炼相估差饼约7铃0断0候0元/过㎡，第存衰在备相着当绩大恨的闹价段格素差瓜。侄随骨着宾未贷来利龙届岗假价剥值箱的援提亡升铲，虾这捡种贯价要格淘优芳势工将蠢更体加荷明请显；深搅圳嚷自港住乓客夕户喂的具驱介动随因开素辩：3勺5C深臂圳奥客茧户2田0珠0龙9年态后—调—依券然耕投粪资划客芒为株主浸，的客我户撇置悬业泪目如的鞋开就始锁多主元带化图，觉自胃主管比父例打慢纸速钞抬炊升深疲圳问客胳户筛置负业隔的针变饰化上：2汤0诉0颤9年端随伪着行市竹场处的口复紫苏匙，站投称资骗客辩重凑新菠回欲到煮大卵亚筑湾若市婆场租，跌成算为指市疤场刘主肾力神客痰户础群套体谈，洪但玻置熔业鹊用获途味开绞始污多芳元贸化如，唐从板早抹期身的喉投糕资鸽为劣主再开燥始乞向劲自夹住丽、停度桨假酿、涂养吵老短等勾多无元问化带变译化谎；惠蝇阳希大能亚吵湾完片症区限客君户刊置误业书目酒的“5呆+职2”族—眠—购真房惩安扑置办家旨庭仪，懒自六己贺关河内妖工孕作孕以诊关乏内辅白削领冲的陵首味次/二兼次亿换得房辰置追业通为息主关乓内中客非户驴为阳主所（8添0越%以尖上）捕，顽其纤中舌福贩田始、止南吹山榜居锄多府，缓以槽企炎业推专固业许技讽术端人谋员/行侮政锹事歉业圣单匀位槐等选中耽坚新白抢领林阶敞层崭为养主初，惊首现置鼻或星二蛛次局为存主割（7灿0劫%）随歉着亡交阀通爹的晚改凶善腿和暴区泳域泳的惩发潮展“5分+貌2阻”族的肤比榆例正巡寿在浸逐蚕渐似的增娃加，匠未扬来略将纷渐浴渐晨的愉成廉为俭这块个这区爪域裳的主泽要勺客背户篇群由体撑；客钟户分隶类典泳型揭客蔑户碗：吴逃先前生酱，联在绸中荷心宁区腔上摔班轨，因当费前屑居显住穿在哪梅取林筋某告楼使盘丧中万（2房枕，7明8平避米烤）购棒房骡意芝愿患：所希排望1树-棚2年话内船换遗房每（2次乎置接业爆）置塞业筋目的的呼：自枯住（利女必儿逐要悄有诸独万立姻的削房腔间头，晚未渣来某考井虑承与诞母普亲射同要住泥）意购向争户镜型瓦：1琴2晓0上-同1胖3竹0平旷米凯的学大3房（4口胡之归家丈足绳够哗使酒用消）客纯户份语港录梨：“泽如惰果表太作贵途就驼只京能号出丽关袋，肥或昏者晶考蜂虑漫二卸手缸房糟，暖公呀房饼的供价好格候还凯是零相筝对门便墙宜直些盏。淋”“女扶儿雀大层了敢，争马升上洞就惭会炭希悔望俘有傻自海己类独雨立摩的虹空庄间偷，也狱需浅要身更糟好极的悄成谨长轰空赵间丢，乱学吼校姨也劝是协个轻大供问削题导，龙销华域没核有奋一营所秧好衫学肉校胁。”“柔想夸把弯母坐亲视接就过毫来卵住李，汪我触们乘夫刘妻须两星个豆上装班病平旁常滥都偷很站忙凑，缺母铁亲铅在注的亭话萄小映孩诵子替照吹顾辩会烈好利很亭多今，雀以宽后在上午下滴学拐也交有左人逝接间送筝，谋会汪比伐较汽放砍心第。暮但炒必谨须悔给锋母建亲抢一晋个隆独竟立过的帜房阴间墙。坊”“榆换死是返一寺定趟的盲，稍但敌不两会单一存次挑到成位克，鼻换讨特问别绕大愤，幅贵萍，伏而甩且良没寺必恒要怕，兽我锡个妄人是觉峡得1踏2颠0作-绸1金3肢0应杆该况就土比量较貌理伤想裳。朋”驱暖动斤原霞因吸：僚环往境+户牛型+配昌套首廉置不型乌：情典堆型薯的脏钟丸摆遥式护生蹈活遇者当勉前咬大错亚霞湾鼓市析场甩上暮也隶出搁现杀了趋部遥分且来音自胁关克内皱的亲首划置蕉客似户甘，膝受盆价千格灾和腥前顽景棋吸穿引漏，稻考塔虑锡待瓣条生件井成总熟掌后提自蔽用典津型获项肌目觉：球美惊岸顽栖素庭他屈们炒多裙为惜公菠司正白雹领/普绳通姓公幕务层员亮，翼月孝收吗入院约6栏0仙0助0元/月祖以搭上销，遣首赴付怀两训成凯，埋部搜分葵有洁交成通单工技具系私零家冈车1辆数迁据锐来到源猫：济美跌岸磁栖北庭售成销交激客她户客翅户分辅类每躺天脂两之端窗奔慈波晕，赞钟看摆规式趴生痛活委方楚式置拌业柱关肚键昆要顿素愧：高公胳交爹＋供价立格置什业贯用歪途防：租第麦一辽居很所/（厨未孕来俊）飞第彼一疮居宇所置勿业疏心源理氧：敢“叼一蓝个龙人冒也删要寇安米身淘落瓣脚健”严吐先鼠生2裤6岁华金患融泄业剧来悬深或圳3年稿未检婚来难到感深荷圳甜已劈燕经花三宿年革了黑，筐喜雨欢像这贝个红城凝市霸，蓄充煮满歪激主情杰和周活技力接，塞很情想在触这锋边扭安亮个乱家，展虽匠然洞是熊一移个种人济，恰但循也折要驱有革个梯房辞子隆，躁不报管旺多嫩大县，盟总蛾得鹅有武个无窝暴啊嚷！宪但摆是棕这疑两筐年琴深走圳恢的惰房隙价鸽实捐在似是忠涨狂的券太忌快趣了颗，天关渴内骗的奖看榴了坛，毒太躬贵阿了紫，抱根坟本嗽买隐不段起翻，2手蓬房盲也娱看隐了醒，茶没证有偶社炉区址，驶房雀子散得衡户辫型述也幻玉总呀不妇满相意松，梯其僻实签总逆价隔还售是面有说点坑高捷，观承拥受漂不僵起姓了悟。语去佳关笼外肝看盲了毕看岸，危也辆都1万眼多定了令，实油在井承脱受奋不盲起，修而梁且铜关唤外搂很搁乱逃，欢曾词经左在掩布艇吉义被摆抢型过售，异对似关晶外塞实却在但没匆什蛮么洗好坛感蠢，却有姐阴选影疏得灶，麻最谷主瘦要立得箩是交膏通蚊差撇，珠环谊境盼乱挑，免价驼格蓬又检高某得爪惊馒人，援小夹户篇型禁可笛选写的析也葱不过多涨。筹前劫段傻时悼间低，值我融有贫同凯事羽在煮大暑亚弦湾盖美渐岸吴栖晚庭旅买屿了谎房达，价删格骂很残低，斑开喘车链过重去1个病小筋时茎左聪右工，血我毫到汁那辱边杏看贯了扯一陆下盈，例那团边柿未规来冤发誉展秘不血错价，改高喉速雷、银地宇铁贫都植在搭修六，稠而纵且楼那裂边否有筒小蜓户旁型绩的器，蜂我澡现厨在夕正博在寸考愿虑旗也隔买苏一隐套高，霜总昨价浪低止，因这存样带我神还袋能锁买牵辆采车择，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大亚湾西区西二大道旁规模/建筑面积整体约63万平方米30万平方米小区配套商业街、社区幼儿园、超豪华会所

人工湖，9000多平方的商业街大型超市酒店式会所阳光游泳池中央公园娱乐厅健身房文化中心等区域配套西区一中、熊猫国际幼儿园、阳光幼儿园、好宜多、西区邮局、工商银行、区医院

好宜多超市，西区中学，熊猫幼儿园等建筑外立面现代风格建筑欧式风格资源景观无莱茵湖景户型60--72㎡的两房90--114㎡的三房44平米的1房，86-89平米的两房，119-125平米的3房，赠送超过17%，赠送具有实用性。竞壤争分哪析产浆品评同详质目，嗽配蛇套逢难贿分党伯照仲大疼亚执湾嫌纳围入当深锯圳眉核仪心榨城夫区尊半系小建时芳生衰活傅圈貌，膝同晒时塘大傲亚常湾鸣片键区外同营质史化膝竞葵争益严翅重深柏莞含惠置一康体磨化片卵区稿逐团渐护融联入雀深夹圳木半镰小孔时喉生杀活箩圈政聚策呢预分计环平转稳大那量矩同法质演化救产威品跨，不提具堡备浸明竞显竿的蛮竞筛争锹优沿势总个结无沉论爬从允地对段狮还悉是津产疏品静，召相锦对染于览竞言争和项地目骨，昼本剥项植目避都彼不朋具派备幸明尿显武的烤竞丸争尼优找势吸。风截险机葛遇随俊着坛大曲亚岂湾亮逐哥渐刚融耐入插深绑圳春半越小史时缺生跌活沿圈猜内皮，恰片尸区脚偏排刚绳性自需盆求工也置逐在步摘增柏长棋。市羽场系面运临涝大当量承的容同撑质疗产爱品米的菊竞植争在幅如聪此沙充烂满流着喜竞乡丰