xx地产项目全程策划方案162

xx地产公司项目策划报告xx房地产服务机构二零零五年三月目录第一篇宏观市场研究 3第二篇地段研究51第三篇：项目区域微观房地产市场概况69第四篇：本项目竞争项目市场概况95第五篇：本项目产品定位方向131第六篇：公寓部分户型产品规划建议141第七篇：本项目营销定位概况153第八篇：本项目销售费用预算197第九篇：本项目销售定位概况200第十篇：项目营销团队组织结构203第十一篇：营销节奏242附件一：客户需求调查244附件二：营销节奏248第一篇宏观市场研究第一章北京市宏观经济状况整体经济持续快速发展近年来，北京市国民经济持续高速增长，2002年国内生产总值达到3212.7亿元，较2001年增长10.2%，经济增长速度高于全国8%的水平。2003年全市实现国内生产总值36亿元，按可比价格计算，比2002年增长%，增幅比上年提高个百分点。虽然2003年国际政治经济环境不是很稳定，中国又经历“非典”的严峻考验，但2003年北京总体经济运行并没有因为“SARS”等因素而受到较大的影响，整体经济的发展继续保持了快速发展的态势，为2004年北京的宏观经济发展奠定了良好的发展基础。2004年北京市国民经济继续保持了高速的增长，实现生产总值（GDP）4亿元，可比价格较2003年增长13.2％，经济增长速度高于全国整体9.5％的水平。数据来源：北京统计局经济发展进入新的快速增长阶段在经济总量保持快速增长的同时，北京经济的人均指标也大幅度提升，2002年北京市人均国内生产总值达到27746元，比2001年增长8.9%，按当前汇率折算，约合3355美元。2003年北京户籍人口数约为1149万人，据此计算，则2003年北京人均国民生产总值达31613元人民币，比2002年增长9.2%，按当前汇率换算合3822美元。2004年北京国内生产总值实现4283.3亿元，户籍人口数量约1163万人，依此计算人均生产总值达36830元人民币，比去年增长16.5%，按当前汇率换算合4453美元。从国外的经验来看，在人均GDP达到3000美元后，全社会往往会经历一个较长时间的高速增长期。如日本从1961到1973年保持了12年年均9.8%的高速增长；希腊从1961到1973年平均7.7%的增长速度保持了12年；韩国的高速增长也从1983年起持续了11年；而新加坡与香港的高速增长期则达33年之久。从国内的实际情况来看，人均GDP先于北京达到3000美元的深圳（1996年）、上海（1997年）和广州（1997年）在人均GDP达到3000美元GDP增速之后，虽然增长速度与国际经验有所差异（增速减缓）——上海的增长速度从14%以上回落到10.5%左右，广州从26.4%的最高增速回落到13%左右，深圳从36%回落到14%-16%之间。但是，即便是增速回落，超过10%以上的增长速度在全球经济低迷的背景下，仍属于高速增长平台。可见，目前北京所具有的经济发展趋势将继续保持，尤其在未来几年内，在WTO和奥运效应的刺激之下，还将有一定程度的升温趋势。只要保证社会稳定和政策的沿续，总体经济也将保持一个较长时期的高速增长。居民消费结构进入富裕阶段纵观世界各国经济发展的历程表明，在人们的温饱需求得到满足之后，会进入以公共交通、廉价住房、邮电通信为主导产业的小康阶段；之后将以私人轿车、高级住宅为主导产业的富裕阶段；最后进入服务业为主导产业、消费品需求高级化、丰富化为特点的高度富裕阶段。根据国际粮农组织按恩格尔系数划分富裕程度的标准，恩格尔系数在60%以上处于贫困状态；恩格尔系数为50-59%为温饱阶段（1000美元以下）；恩格尔系数30-50%为小康阶段（1001-4000美元），恩格尔系数20-30%为富裕阶段（4001-10000美元）；恩格尔系数低于20%为高度富裕阶段（10000美元以上）。自2002年，北京市按汇率计算的人均GDP约为3350美元，恩格尔系数为33.8%。2003年北京市人均GDP达到3822美元，恩格尔系数为31.7％，首次逼近富裕阶段。2004年北京市恩格尔系数较2003年略有上升，为32.2％，增幅0.5％，亦接近富裕阶段标准。按上述标准衡量，我市居民生活05年有望进入富裕阶段，消费结构将进一步转型，开始进入以私人轿车和中高级住宅为主要特征的富裕阶段。良好的宏观经济形势也给北京的零售业发展提供了比较有利的经济条件。从下面近十年来北京社会消费品零售总额的增长示意图可以看出，北京的零售业在这十年中有了较大的发展，总销售额增长了一倍多。数据来源：北京统计局当然，消费是收入的函数，收入的增加是消费水平提高和消费结构变化的前提，所以对居民的消费结构的分析，必须对居民收入水平进行分析。20世纪90年代以来，北京居民的收入水平迅速提高，2001年，城镇居民家庭人均可支配收入为11,577.78元，比1990年增长5.5倍，平均每年增长18.5%，扣除价格因素，实际增长1.3倍，年均增长8.0%。伴随着收入水平的提高，城乡居民各项支出全面增加，消费性支出大幅度增长。2001年，北京城镇、农村居民人均消费性支出分别为8,922.72元和3,871元，比1990年增加4.3倍和3倍，扣除物价因素，实际增长96%和76%。2002年城镇居民人均可支配收入12,463.92元，比上年增长13.5%，扣除价格因素，实际增长15.5%；全年人均消费性支出为10,285.83元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长17.4%。2003年，我市城镇居民人均可支配收入13,882.6元。2004年北京市城镇居民人均可支配收入水平达到15637.8元，较2003年增长12.6％，元，较2003年人均消费元增长9.7％；其中居住性消费元，较2003年居住性消费元增长11.5％，占整体消费比重8.73％，较2003年比重提高0.14％。显然，高速增长的居民收入水平，成为推动消费结构转变的主要动力，而土地及利率政策的调整也并未对居住性消费产生影响。此外，北京的消费结构已经并将进一步转变和完善，社会消费将会从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型。轿车、住宅等十万元以上级的商品正在越来越成为北京居民关注的热点，消费突破了以满足生理和安全需要为主的商品消费范围，逐步扩大到娱乐、休闲、文化、教育、旅游、医疗保健、健身等方面。对这种消费结构转型的认识和把握，对项目的开发和推广具有重要意义，产品的打造进入了比拼性价比的时代，因此后期产品的设计和推广要更加注重对于生活品位、居住档次等高度出发，才能继续在市场上占得先机。数据来源：北京统计局城市建设加速发展，房地产投资增长趋于稳定北京城市经济的快速发展以及居民收入的持续增长，也促进了北京市整体房地产市场的繁荣，包括专业房地产、旅游房地产和产业房地产市场的快速发展。在这样的经济背景下，近几年北京的房地产业发展很快，现在，房地产投资已经成为带动全市投资增长的主要动力。据北京统计局数据，2003年，全市完成房地产开发投资1,202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%。2004年全市房地产开发投资1473.3亿元，较去年增长22.5％，其中住宅开发投资776.0亿元，写字楼开发投资187.9亿元，商业地产开发投资94.8亿元，分别较2003年增长22.6％、31.7％、54.6％。首先，从基建投资来看，近两年基建投资在全社会固定资产投资中的比重在25%左右，基础设施建设投资项目较多，比如奥运项目建设、振兴现代制造业及统筹城乡发展等新增投资项目和领域明显增加，2004年起，奥运场馆设施已进入全面建设阶段，举办奥运本身所需设施的核心投资将增大。同时，交通等基础设施加大建设力度，包括奥运地铁支线在内的几条地铁线路陆续开始建设，昂贵的成本将大大增加对建设资金的需求。因此，未来几年基建投资仍将基本保持目前的增长速度。其次，房地产投资在北京投资中的比重一直比较大，今后随着对房地产市场的规范、土地使用制度改革措施的出台，以及利率汇率的进一步调整，虽然从长期来看将有利于规范和理顺房地产开放投资，促进房地产市场的健康发展，但在短期内将会抑制房地产投资的较快增长。另外，北京市土地资源管理机制的改变也会在一定程度上影响房地产投资的增长。面对中国经济的强势增长，境外投资机构对中国经济未来发展持乐观态度，认为中国经济目前仍处于新的扩张周期的早期阶段，经济增长将持续加速，而由居民消费拉动的国内需求在推动经济增长中的作用将越来越重要。北京市人口发展变化未来几年中，北京社会经济仍将处于快速发展时期，与之相应的，北京市人口也在持续增长，城市的集聚效应仍会保持一定惯性，将“不可避免地引起城市规模的继续扩大”。到2003年底，北京市常住人口已达1456万人，其中户籍人口1149万人，居住半年以上的外来人口307万人，占北京总常住人口的21%。截止2004年底，北京市常住人口达1493万人，其中户籍人口1163万人，同比分别增长2.5％和1.2％。数据来源：北京统计局从北京市人口统计数据可以看出，北京市近几年人口增长又呈上升趋势，而造成北京市人口规模扩大的主要原因是外来人口大幅增长。根据2001年全国市第五次人口普查的数据，北京市外来人口增加占总增加人口的70.4%。近几年，外来人口向北京、上海等大型中心城市的聚集趋势更是有增无减，因此，北京的外来人口正逐渐成为北京社会和经济领域中越来越重要的一部分，他们对于北京的房地产市场也渐渐带来了越来越显著的影响。来自于外省市的购买者占据了北京居住类物业成交客户的五分之一还要多，而且这个比例还会随着外来人口的增多继续上升，可见外地客户将对北京市房地产市场带来较为深远的影响。因此，加强对外地客户需求的研究，关注他们对于住宅产品的要求，将对项目的开发和推广也会有非常实际的意义。第二章：2004年北京国民经济发展状况一、综合经济经济总量：全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。财政收支：地方财政收入增势良好。全年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。其中，增值税68.9亿元，增长21.9%；营业税333.2亿元，增长26.3%；企业所得税121.7亿元，增长29.9%；个人所得税73.3亿元，增长28.2%。全年地方财政支出898.9亿元，增长22.3%；地方财政支出剔除中央追加支出后，为862.6亿元，增长23.4%。其中，基本建设支出72.9亿元，增长1.3%；科教文卫事业费213.6亿元，增长21.6%；农林水支出33.2亿元，增长26.8%；社会保障补助支出22.5亿元，增长75.5%；城市维护费40.1亿元，增长11%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。其中，食品类价格上涨4.8%，影响总指数上升1.4个百分点；娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.5%，居住类价格上涨1.4%，烟酒及用品类价格上涨1.2%。除此以外，交通和通信类价格下降4.3%，家庭设备用品及维修服务类价格下降3.1%，衣着类价格下降1.1%，医疗保健及个人用品类价格下降0.8%。生产领域价格涨幅较高。工业品出厂价格指数为103%，比上年提高1.5个百分点；其中生产资料价格上涨3.7%，生活资料价格上涨0.6%。原材料、燃料及动力购进价格指数为114.2%，比上年提高9.5个百分点；其中黑色金属材料类、农副产品类、有色金属材料和电线类、燃料动力类价格上涨幅度较大，分别为24.5%、22.3%、20.9%和20%。投资：投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。投融资体制改革继续深化。非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。全年全社会非国有单位完成投资1773亿元，增长26.3%，占全社会固定资产投资的比重达到70.1%，比上年提高5个百分点。其中非国有内资单位完成投资1369.7亿元，增长22.5%，占全社会固定资产投资的比重为54.2%，比上年提高2.4个百分点。基础设施建设和运营市场全面开放。截止到2004年底，京承高速二期、卢沟桥污水处理厂、高安屯生活垃圾焚烧厂、亦庄路东新区燃气等16个项目实现市场化融资56亿元。全年基础设施投资447.4亿元，比上年增长7.1%，占全社会固定资产投资的比重为17.7%。重大工程建设进展顺利。我市确定的66项重大工程累计完成投资724.8亿元，占全社会固定资产投资的比重为28.7%。截止到年底，已有31个子项目交付使用。二、主要产业农业：农业生产保持稳定。全年完成农业总产值254亿元，比上年增长6.8%（按现价计算）。其中，种植业产值105.4亿元，增长3%；养殖业产值148.6亿元，增长9.6%。2004年以来，我市认真贯彻中央一号文件，采取了一系列扶持农业生产的重要措施。全面取消农业税，减轻农民负担8000多万元；对63.2万户种植小麦和玉米的农户实施直接补贴，兑付直补资金1.1亿元。在这些政策措施的积极作用下，全市粮食生产扭转了连续13年下滑的局面，出现恢复性增长。全年粮食播种面积231.7万亩，比上年增长9.3%；粮食总产量70.2万吨，增长20.9%。全年蔬菜产量489.2万吨，下降7.2%；鲜蛋产量15.9万吨，下降1.9%；肉类产量70.8万吨，下降3.8%；牛奶产量70万吨，增长10.7%；生猪出栏460.5万头，下降2%；家禽出栏17419.5万只，下降7.7%。都市农业取得成果。首次评定出30个市级观光农业示范园，观光农业项目近2000项。新建120家标准化生产基地，累计达到800家，通过安全食品认证达标的生产单位超过60%。全市有235家绿色、安全农产品物流配送中心。工业：工业生产快速增长。全年完成工业增加值1290.2亿元，比上年增长19.3%，增幅提高7.1个百分点。工业对全市经济增长的贡献率为43.4%，提高10个百分点。全市规模以上工业企业（即全部国有工业企业及年产品销售收入500万元及以上的非国有工业企业）实现增加值1259.5亿元，增长19.9%。其中，国有及国有控股企业实现增加值652.9亿元，增长17%；外商及港澳台企业实现增加值474.8亿元，增长24.9%。增长结构出现积极变化。在重点监测的13个工业行业中，专用设备制造业、交通运输设备制造业、医药制造业、石油加工炼焦及核燃料制造业等7个行业增速在20%以上，形成了多点支撑的发展局面。其中，交通运输设备制造业实现增加值123.1亿元，比上年增长58.6%；占全市规模以上工业增加值的比重为9.8%，对规模以上工业增长的贡献率为22.8%。全年汽车产量53.9万辆，比上年增长55.2%；其中轿车产量18.2万辆，增长1.5倍。高新技术产品制造业较快增长。全年高新技术产业实现增加值377.7亿元，比上年增长17.7%（按现价计算），增幅提高10.6个百分点。其中电子与信息增长14%，生物医药增长18%，新材料增长40.2%，光机电一体化增长22.6%；占高新技术产业增加值的比重分别为64.7%、8.8%、10.7%和12.6%。程控交换机、移动电话机和微型电子计算机等主要高新技术产品产量分别比上年增长63.9%、16.5%和15.9%。高新技术产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为30%。工业经济效益大幅提高。全年规模以上工业企业经济效益综合指数169.3%，比上年提高18.4个百分点。实现利润310.8亿元，增长32%；利税总额522.5亿元，增长23.9%。建筑业：建筑业生产平稳增长。全年建筑业实现增加值320.2亿元，比上年增长6.2%。建筑业总产值达到1505.8亿元，增长15.2%；房屋施工面积13073.6万平方米，增长7.5%；竣工面积4526.3万平方米，增长0.9%。建筑企业效益有所提高。全年实现工程结算收入1542.5亿元，增长16%；实现工程结算利润131.5亿元，增长16.4%。按施工产值计算，全员劳动生产率14.9万元/人，增长14.6%。交通运输、仓储和邮政业：全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值144.9亿元，比上年增长7%。货物运输一升两降。全年货运总量29988.5万吨，比上年下降3%。其中，民用航空运输56.9万吨，增长20.3%；公路运输27973万吨，下降2.2%；铁路运输（发送量）1958.6万吨，下降13.5%。公路、铁路、民航三种运输方式货运量比重分别为93.3%、6.5%和0.2%；与上年相比，公路货运比重上升0.8个百分点，铁路货运比重下降0.8个百分点，民航货运比重基本持平。旅客运输全面增长。全年旅客运输量48681.5万人，比上年增长48%。其中，公路运输41552万人，增长52.3%；铁路运输（发送量）5436.8万人，增长24.9%；民用航空运输1692.7万人，增长35.9%。公路、铁路、民航三种运输方式客运量比重分别为85.3%、11.2%和3.5%；与上年相比，公路客运比重上升2.4个百分点，铁路客运比重下降2.1个百分点，民航客运比重下降0.3个百分点。邮政业务基本稳定。全年完成邮政业务总量31.1亿元，与上年基本持平。全年订销报纸10.1亿份，下降7.8%；订销杂志3881万份，下降3.4%；收寄函件7.7亿份，下降7.9%；收寄特快专递1500万件，增长26.2%。年末邮政储蓄余额达到318.6亿元，年净增35.8亿元。信息传输、计算机服务和软件业：全年信息传输、计算机服务和软件业实现增加值317.8亿元，比上年增长10.8%。信息传输业快速增长。全市固定电话用户达847.4万户，比上年增长23.9%。局用交换机容量达1110万门，增长11.9%。固定电话主线普及率达到57.5线/百人，增长21%。全市移动电话用户达到1335.9万户，增长20.5%。移动电话普及率达到90.6部/百人，增长17.6%。批发零售业：全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。其中，新车30.4万辆，增长3.9%；旧车14.3万辆，增长24.8%。在限额以上商业企业零售额中，与住宅消费相关的建筑及装潢材料类商品零售额增长1倍，家具类商品零售额增长11.8%，家用电器和音像器材类商品零售额增长18.8%；通讯器材类商品零售额增长41%。新型业态进一步发展。年末全市连锁商业企业达到152个，实现零售额635.2亿元，分别增长4.1%和32.6%。连锁商业零售额占社会消费品零售额的比重达到29%。商业布局逐步改善。年末，郊区乡镇连锁超市、便利店达到443家，比上年末增长1.5倍。限额以上批发零售企业经营状况良好。全年实现销售收入5028.8亿元，比上年增长24%。其中，批发业4122.4亿元，零售业906.3亿元，分别增长30%和2.6%。全年实现利润167.4亿元，增长1.1倍；实现利税218.8亿元，增长70.5%。金融保险业：全年金融保险业实现增加值598.6亿元，比上年增长5.4%。信贷投放明显收缩。根据宏观调控的要求，金融机构严格控制信贷规模。年末，全市中资金融机构各项人民币贷款余额12600.2亿元，比年初增加1457亿元，新增贷款比上年减少646.2亿元。其中，短期贷款余额4721.6亿元，比年初增加420.4亿元，少增309.4亿元；中长期贷款余额6414.7亿元，比年初增加919.8亿元，少增244.6亿元；票据融资756.5亿元，比年初减少11亿元，少增161.1亿元。中资金融机构人民币存款余额21625.9亿元，比年初增加3327.4亿元，多增398亿元。其中企业存款余额12310.1亿元，比年初增加2080.1亿元，多增656.5亿元；居民储蓄存款余额6122.3亿元，比年初增加828.8亿元，少增75亿元。保险市场平缓发展。年末，全市有各类保险公司30家，比上年增加10家；保险中介机构184家，增加84家。全年保费收入278.9亿元，比上年下降1.3%。其中，财产险保费收入65.9亿元，增长26.9%；人身险保费收入213亿元，下降7.6%。全年各类保险赔款给付支出54.3亿元，比上年增长13.1%；其中产、寿险分别为33.2亿元和21.1亿元，分别比上年增长22%和1.3%。资本市场稳步发展。全年证券市场各类证券成交额18512.9亿元，比上年下降20.8%；其中股票成交额7247.7亿元，增长43.8%；国债成交额671.7亿元，下降42.8%；基金成交额78.9亿元，下降28.5%。年末上市企业（A股）达到82家；其中，当年上市企业（A股）6家，筹集资金16.7亿元。房地产业：房地产业保持较快发展。全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。旅游业：旅游市场恢复正常。全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。

三、对外开放进出口：对外贸易强劲增长。据海关统计，全年进出口总值946.6亿美元，比上年增长38.2%。其中，出口205.7亿美元，增长21.8%；进口740.8亿美元，增长43.5%。地方企业进出口总值为280.7亿美元，增长48.3%。其中，出口106.1亿美元，增长44%；进口174.6亿美元，增长51%。出口产品结构继续优化。机电产品出口71.2亿美元，增长46.9%；高新技术产品出口51.7亿美元，增长51.7%；占地方出口的比重分别达到67.1%和48.8%，分别比上年提高1.3个和2.5个百分点。出口市场保持多元化。在主要出口市场中，对亚洲出口49.3亿美元，增长51.7%；对欧洲出口30.4亿美元，增长29.2%；对北美洲出口16.4亿美元，增长42.2%。基础产品进口大幅增加,在地方进口商品中，矿物燃料、润滑油及相关原料增长1.2倍，动植物油、脂及蜡增长1.1倍。经济技术合作：对外经济技术合作保持良好势头。全年新签对外承包工程和劳务合作合同额8.1亿美元，完成营业额6亿美元，分别比上年增长68.8%和70.8%。年末在外人数2552人，比上年末增长22%。利用外资：外资流入继续加快。全年新批外资项目1806项，比上年增长33%；合同外资金额62.6亿美元，增长92%。实际利用外资30.8亿美元，增长43%。从外资的产业投向看，主要集中在第三产业。全年第三产业吸收合同外资金额38.7亿美元，占全市合同外资金额的比重为61.8%。投入较多的行业有租赁和商务服务业、房地产业、计算机服务和软件业。其中，租赁和商务服务业合同外资金额达到21.5亿美元，增长1.7倍。年末，在京的跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到7家、139家和189家。开发区：开发区建设和发展进入新阶段。年末，全市27个开发区累计入区企业29752家，其中投产企业24416家，分别比上年末增加5353家和4368家。全年各类开发区实现总收入4876.2亿元，比上年增长25%；实现工业总产值2796亿元，增长37.2%（按现价计算）；实现利润287.4亿元，增长20.9%；应缴税金209亿元，增长13.2%。中关村科技园区继续保持快速发展。全年新认定高新技术企业4268家，比上年增长3.1%。年末，高新技术企业总数达20364家，比上年末增长24.9%。全年实现总收入3625.2亿元，比上年增长25.6%；实现增加值760.9亿元，增长25.1%（按现价计算），占全市生产总值的比重为17.8%；实缴税金133.6亿元，增长11.2%。四、城市建设与管理危旧房改造和经济适用房：危旧房改造和经济适用房建设稳步推进。全年完成危旧房改造投资203.1亿元，与上年基本持平；拆除房屋72万平方米，下降61%，其中拆除危房29.9万平方米，下降57.3%；动迁居民2.4万户，下降54.3%。全年经济适用房投资98亿元，比上年增长6.3%；施工面积890万平方米，竣工面积308.8万平方米，分别下降1.4%和15%；销售面积306.3万平方米，下降4.3%；实现销售额90.4亿元，下降0.8%。城市交通：交通设施建设继续加快。全年完成交通运输投资148.8亿元，比上年增长15.2%，占城市基础设施投资的比重达到33.3%。轨道交通项目进展顺利，地铁四、五、十号线（含奥运支线）全面开工，在建规模达到。公路建设稳步推进,全年新改建公路953公里；其中，在建高速公路100公里，六环路黄村至良乡段24公里已建成通车。城市道路建设进一步加强，首体南路、圆清路、五塔寺路、白云路、马家堡西路等工程建成通车，道路通行能力不断提高。6座交通枢纽建设按计划进行，其中，动物园交通枢纽已经启用，进入试运行阶段；六里桥综合客运枢纽基本具备试运营条件；马驹桥一级货运枢纽年底已报竣工。城市公交体系逐步完善，服务效率进一步提高。年末，全市公共电汽车（含小公共，下同）线路达到599条，公共电汽车运营里程17206公里；轨道交通运营里程达到114公里，与上年末持平。全市共有公共电汽车运营车辆2万辆,比上年增加1204辆；客运出租车运营车辆5.2万辆，减少1.1万辆。全年城市公共交通共运送乘客51.2亿人次（不含出租车），比上年增长17.9%；其中公共电汽车运送乘客45.2亿人次，增长16.6%；轨道交通运送乘客6.1亿人次，增长28.4%。全年出租汽车客运量达到5.9亿人次，比上年增长13.5%。年末全市汽车保有量187.1万辆，比上年末增加19.4万辆；其中轿车保有量109.6万辆。私人汽车保有量达到129.8万辆，比上年末增加18.2万辆；其中轿车保有量80.3万辆。公用事业：公用事业综合服务水平不断提高。全年自来水售水量6.3亿立方米，比上年增长5.7%；其中生活用水5.4亿立方米，增长8%。张坊、平谷、怀柔等应急水源工程先后建成通水，为保证首都供水发挥了重要作用。在全国电力供应普遍较为紧张的形势下，我市通过采取一系列调配应急措施，夏季用电高峰日均削减负荷约30万千瓦，避免了大面积停电及非事故拉路。全年售电量451.7亿千瓦时，比上年增长8.9%；其中，城乡居民生活用电80.2亿千瓦时，增长13.8%。全年煤气销售量达1.8亿立方米，比上年下降23.1%；天然气销售量达23.3亿立方米，增长22.3%；液化石油气销售量达12.6万吨，下降13.7%。年末，全市燃气家庭用户达到385.3万户，其中天然气家庭用户252.8万户，占全市家庭燃气总户数的65%，比上年提高2个百分点。城市热力管网供热面积达到8777万平方米，比上年增长11.8%。五、社会事业科学技术：科技人员队伍稳步壮大，科技经费投入持续增加。年末，全市开展科技活动的单位4000家，拥有科技活动人员29万人，其中科学家和工程师（指具有中高级技术职称人员与无中高级技术职称的大学本科及以上学历人员）25万人，占科技活动人员总数的86.2%。全市科技活动经费支出总额510亿元，比上年增长10.6%，其中R&D（研究与试验发展）经费支出300亿元，增长17.1%，R&D经费支出相当于全市生产总值的7%。《中关村科技园区条例》、《关于进一步促进高新技术产业发展的若干规定》等一系列地方政策法规出台，北京的创新、创业条件得到明显改善。创业孵化体系建设成效显著，年末，全市孵化器总数66家，入孵企业约2300家，总孵化面积80多万平方米，建立大学科技园14家。创新服务体系初步建立。年末，全市共有科技中介机构5000多家，相关行业协会150余家，各类专业服务中心500多家。专利成果喜人。全年申请专利18402件，比上年增长8.2%；授权专利9005件，增长9.2%。技术交易日趋活跃。全年成交技术合同35549项，合同成交总金额425亿元，分别比上年增长10.5%和60.1%；其中技术交易额387.5亿元，增长71%。北京产权交易所累计挂牌项目2976个，挂牌总金额300亿元；其中高新技术项目成交749个，成交金额77.5亿元。首都“二四八”重大创新工程继续深化。一批重大科研项目如30米35kV/2kA高温超导电缆研发及产业化示范、电动汽车的研制开发、官厅水库流域水质改善关键技术研究等取得重大进展。教育：教育事业持续健康发展。高等教育体系继续完善。年末，全市共有普通高等院校77所，比上年增加4所；其中，本科院校27所。全年共招收本专科学生14.7万人，增长2.7%；本专科在校生达到50万人，增长9%；毕业学生9.96万人，增长18.9%。全市共有48所普通高校和115个科研机构培养研究生，全年招收研究生5.6万人，增长17.9%；在学研究生达到14.4万人，增长19.8%；毕业研究生2.95万人，增长31.4%。建立北京地区高校毕业生就业工作联席会制度，北京高校毕业生就业率达到89.43%。大学生公寓和高教园区建设步伐加快。60万平方米大学生公寓竣工并交付使用。高中阶段教育协调发展。普通高中招生9.4万人，在校生27.5万人。中等职业学校招生7.7万人，在校生25.7万人；其中，普通中专招生3.3万人，职业高中招生2.6万人，技工学校招生1.8万人。基础教育进一步调整优化。颁布实施《北京中小学办学条件标准》，调整了137所规模小、办学效益不高的中小学，其中小学112所，初中25所。农村义务教育条件改善。全年市、区县两级投入6000多万元，全面完成了半山区和农村平原地区113所办学困难学校的改造任务。在延庆等9个区县投入5000多万元建设教育骨干光纤网，建成600所校园网。为郊区200所中小学设立医务室并配套相应设备，提高了卫生防病和健康教育的水平。全市普通小学1504所，在校生51.6万人；初中422所，在校生38.7万人。民办教育健康发展。年末，全市共有79所民办高校，在校学生22万人；93所民办普通中学，在校学生3.6万人；12所民办小学，在校学生0.5万人。文化：文化事业欣欣向荣。演出市场硕果累累。大型京剧交响剧诗《梅兰芳》、大型奇幻儿童剧《迷宫》、大型情景魔术晚会《魔法传奇》、科普木偶剧《南极精灵》及评剧《刘巧儿新传》等精品剧目都取得了良好的社会经济效益。全市共有各类电影放映单位172个，其中电影院62个；放映场次18万场，观众达到814.4万人次，票款收入1.85亿元。继续实施农村电影“2131工程”（即到21世纪初实现每村每月放映一场电影），解决京郊农民看电影难的问题，为农村观众放映故事片5.3万场次，观众达到1656.6万人次。北京电视台动画频道开播，电视节目达到10套。全市广播电视综合覆盖率达99.5%，有线电视入户率为62.1%。广播电视“村村通”工程顺利推进。年内实现了让90个自然村的农村居民看上电视的目标。移动数字电视在公交系统试播成功，已有48条线路的1700辆公交车安装了移动数字电视。出版发行业经过改组改造，集约化程度不断提高。北京市属出版单位出版报纸51种，与上年持平；出版杂志168种，下降4.5%；出版图书4713种，增长36.1%。共有17种出版物在国家各类大奖的评选中获奖,其中图书4种、期刊5种、电子出版物2种、音像制品5种。文物保护工作取得可喜成绩。“人文奥运”文物保护计划进展顺利，年内安排项目30项，已全面启动，其中16项已完工。自2003年开始，对全市6处世界文化遗产进行全面修缮，并对其保护现状和管理情况进行了深入调研。积极做好城市建设中的文物保护工作，配合危旧房改造、城市重点整治工程、奥运大型场馆建设完成了相关文物保护和考古勘探发掘工作，并出土了一批珍贵文物。年末，全市拥有市级文物保护单位264处。全市境内注册登记的博物馆达到127个，博物馆馆藏文物226万件，固定展览200多项，临时推出展览400多项，参观人数达2500万人次。卫生：公共卫生建设与疾病控制工作取得较好成效。截至年底，北京紧急医疗救援中心已成立，10个远郊区县紧急医疗救援分中心全部建成，完成了32个远郊区县乡镇急救点的建设，市疾病预防控制中心防病业务楼已动工建设。医疗机构网络直报建设全面完成。针对“”非典疫情和禽流感疫情，迅速启动相关预案并及时采取一系列措施，取得了防治疫情的决定性胜利。农村卫生保健不断加强。全市农村地区新型农村合作医疗政策覆盖率区县级达到100%，乡镇级达到87%，村级达到90%。全市共有230万农民参加了新型农村合作医疗制度，参合率达到64%。13个郊区县均已开始为就医农民实施报销，年内已为25万人次提供报销服务。农村改水改厕取得新的进展，全市完成农村改水项目共计3661个，受益人口达到338.6万人；改造农村粪便无害化处理户厕32533座。体育：扩充全民健身设施，积极开展群众体育活动。当年配建1229个全民健身工程，总面积82.6万平方米，总投资1.17亿元，其中市体育彩票公益金投入达4200万元。截至年底，全市所有街道、乡镇和有条件的社区居委会、55%的行政村均配建了全民健身工程。全民健身晨、晚练辅导站累计4437个；年内开展全市各类群众体育活动共计3240项次，参加活动人数达到532.7万人次。举办了国际长跑节、万人太极拳表演、全国城市体育舞蹈公开赛、庆申奥成功长跑活动等；举办了第10届全民健身周活动，吸引了206万市民参与；举办全民健身大课堂近百场，万余人受益。竞技体育取得突破性进展。全市共有专业体育运动员近千人，共获得国际和全国性比赛奖牌125枚，其中金牌49枚，银牌45枚。在第28届奥运会上，我市运动员获得5枚金牌、1枚银牌、1枚铜牌的优异成绩，其中金牌数位居各省市之首。六、人口、就业与保障、居民生活人口：‰‰‰，增加0.8个千分点。据公安部门统计，2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。就业和社会保障：就业工作进一步加强，就业形势保持稳定。年末实有城镇登记失业人员6.46万人，比上年末减少0.5万人；城镇登记失业率1.3%，下降0.13个百分点；全年安排17.43万失业人员实现就业，失业人员就业率达到68.64%，提高0.56个百分点。其中，“4050”失业人员再就业率为69.8%。农村富余劳动力就业工作稳步推进。通过劳务输出、技能培训等措施，5.5万名农村富余劳动力实现了就业。岗位开发工作成效显著。全年共开发社区就业岗位14.32万个，比上年增长7.27%，安置失业人员10.63万人。全市社区公益性就业组织已发展到197家，累计安置就业特困人员1.3万人。其中，当年新增社区公益性就业组织47家，新安置就业特困人员4861人。社会保障体系建设积极推进。各项基金扩面征缴取得积极成效，参保人数不断增加。全市养老、医疗、失业、工伤保险参保人数分别达到460万人、484万人、308万人和259万人，分别比上年净增11.5万人、47.9万人、1.4万人和16.1万人。各项社会保险基金收缴率均达到98%以上。出台了外地农民工参加工伤保险和医疗保险办法。大力推进农村养老保险制度改革，确立了个人帐户与待遇调整机制相结合的制度模式以及个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的筹资方式，并在大兴、通州进行了试点，全市参加农村养老保险人数达到36.8万人。城市居民保障标准有所提高，失业保险金提高到347-446元，职工最低工资提高到545元，退休人员基本养老金最低标准提高到402-510元。全市共有16.1万城镇居民得到政府最低生活保障，比上年增加0.3万人；享受农村低保的农民7.5万人，比上年增加0.8万人。社会福利事业不断发展。全市各类收养性社会福利单位323家，床位2.9万张，收养各类人员1.7万人。城镇建立各种社区服务设施0.2万处，其中综合性社区服务中心168个。全年销售社会福利彩票15.5亿元，直接接收社会捐赠款0.26亿元。居民生活：城乡居民收入较快增长。全年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长11.5%。人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长8.6%。由于粮油及相关副食品价格上涨，城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。农民人均纯收入7172元，比上年增长10.4%，扣除价格因素，实际增长9.2%；其中，生产性收入6141元，增长11.2%。农民人均生活消费支出4886元，比上年增长5%，扣除价格因素，实际增长3.9%。农村居民恩格尔系数为32.6%，比上年上升0.9个百分点。居住环境有较大改善。全年竣工住宅2344万平方米，增长12.6%。城镇居民人均住房使用面积有望达到19平方米，比上年增加。农村居民人均生活用房面积，比上年增加0.3平方米。七、资源与环境土地资源：根据国务院和国家有关部门的要求，我市认真开展了土地利用现状和使用情况的调查、核查工作，开展了全市基本农田的核查工作，基本查清了耕地和基本农田情况、建设项目批准用地和违法用地情况。根据核查结果，加大了基本农田保护力度，全市自上而下签定了基本农田责任状，350.4万亩基本农田全部落实到地块，其中农作物用地254.9万亩。基本完成了治理整顿土地市场秩序的阶段性工作任务。清理整顿各类开发区用地，全市470个开发区减少到28个，核减规划面积46768公顷，核减率为53.4%；截止到年底，已退回土地，复耕土地。进一步加大对土地违法问题的查处力度，依法处置闲置土地，查处违法土地行为2411件，责令退还土地，复耕土地，收回闲置土地。规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度。全年全市征占地及农用地转用项目用地，比上年增长12.1%。72宗经营性项目土地使用权入市成交，成交土地面积，分别比上年增长46.7%和1倍。水资源：降水情况好于上年。全年降水539毫米，比上年增长19%，是多年平均降水量的92%。但水资源形势仍然严峻。年末，全市平原区地下水平均埋深，比上年末下降，地下水储量累计减少3.6亿立方米。正式组建水务局，开始建立水资源统一管理体制。加强水资源的统一调度，采取严格措施对水资源进行合理配置使用。全年向密云、官厅两大水库调水2.41亿立方米，其中从外省调水9400万立方米。在保障城乡用水安全的前提下，密云水库蓄水量达到8.5亿立方米，比上年增加1.29亿立方米；官厅水库蓄水量2.3亿立方米，增加1699万立方米。南水北调北京段工程进展顺利，永定河倒虹吸主体工程建设基本完成。强化节水管理，全面建设节水型社会。制定了节约用水管理办法和分阶段工作方案。综合水价由上年的4.01元提高到5.04元。全年农业新增节水灌溉面积20万亩；工业和生活完成节水技改措施51项。生态环境：城市环境综合整治工作加强。全年拆除违法建设和临时建筑75.3万平方米，城市市容不断改善。大气污染防治工作继续推进。控制大气污染第十阶段措施继续实施，严格控制燃煤污染排放，完成燃煤锅炉改造1037台，对重型汽油车和摩托车新车实行第二阶段排放标准，加强机动车排放检测监管。全年空气质量达到二级和好于二级的天数为229天，比上年增加5天，占全年总天数的62.5%。水环境治理力度加大。开展了水源三、四厂防护区内的污染源调查，加强了对密云、怀柔水库的水质保护；启动了永定河、潮白河砂石坑生态恢复及整治工程。污水处理系统逐步完善。卢沟桥污水处理厂和清河污水处理厂二期建成，城近郊区污水处理厂达到8座，污水日处理能力达到188万立方米/日。城近郊区污水处理率达到58%，比上年提高2个百分点。再生水利用取得新进展，新建再生水利用管线，污水再生利用率达到25%。积极推动其他环境污染防治工作。完成五环路内28个暴露垃圾堆的治理任务；全年清除各类施工渣土3259.5万吨；全市第一个医疗废弃物集中处理厂竣工。按照北京市生活垃圾治理白皮书确定的目标和任务，城近郊区生活垃圾无害化处理率达到93.8%（按产生量计算），远郊区县达到33%。完成首都机场及周边地区噪声功能区划，对四环路两侧部分道路进行了交通噪声治理工程。绿化美化步伐加快。全年共完成绿化造林40.48万亩，植树4230万株；全市林木覆盖率达到49.5%，比上年提高2个百分点。三道绿色生态屏障建设取得新进展。其中，绿化隔离地区新增绿化面积4.76万亩，平原绿色生态屏障建设新增绿化面积4.02万亩，山区绿色生态屏障建设新增绿化面积31.7万亩。野生动物保护及自然保护区建设得到加强。启动了密云水库湿地、汉石桥湿地建设工作，保护区面积占全市总面积的8%。城市园林绿化水平进一步提高。城市楔形绿地建设进入前期准备阶段。城近郊区新增绿地面积848公顷，其中新增大型绿地20余处，共117公顷。城近郊区绿化覆盖率达到41.8%，比上年提高0.7个百分点。人均公共绿地面积达到10平方米，增加0.4平方米。附表：国民经济核算表项目单位2004年2004年为2003年（%）地区生产总值亿元第一产业亿元第二产业亿元工业亿元建筑业亿元第三产业亿元2570交通运输、仓储邮政业亿元107信息传输、计算机软件业亿元批发和零售业亿元住宿和餐饮业亿元金融、保险业亿元房地产业亿元其他服务业亿元房地产行业统计表项目单位2004年2003年2004年为2003年（%）房地产开发投资亿元住宅亿元776633办公楼亿元商业亿元1本年购置土地面积万平方米完成土地开发面积万平方米商品房施工面积万平方米住宅万平方米商品房竣工面积万平方米3067住宅万平方米2344商品房销售面积万平方米2472住宅万平方米1771.1商品房销售额亿元898住宅亿元商品房空置面积万平方米存量房成交面积万平方米390存量房成交金额亿元

项目单位2004年2003年2004年为2003年（%）危改完成投资额亿元危改开复工面积万平方米住宅万平方米危改竣工面积万平方米住宅万平方米本年新开工房屋面积万平方米拆除房屋万平方米7239危房万平方米70动迁居民户2410252772安置居民户4029262152经济适用房完成投资额亿元98住宅亿元经济适用房施工面积万平方米890住宅万平方米经济适用房竣工面积万平方米85住宅万平方米经济适用房开工面积万平方米经济适用房销售面积万平方米320城镇居民家庭生活基本情况统计项目单位2004年2004年为2003年（%）调查户数户2000平均每户人口人人均可支配收入元/人人均消费性支出元/人食品元/人居住元/人城市居民家庭恩格尔系数%各类消费价格指数（单位：％）项目2004年2003年增减百分点居民消费价格指数101服务项目价格指数食品居住商品零售价格指数1工业品出厂价格指数103原材料、燃料动力价格指数房地产销售价格指数房地产租赁价格指数房地产土地出让价格指数农产品生产价格指数固定资产投资价格指数数据来源：北京市统计局和国研网，北京市房管局综合来看，与北京市整体经济增长相适应，投资结构趋于合理化，北京市房地产市场也进入了一个良性的快速稳定增长阶段。房地产宏观市场的良性发展，给本项目的开发和销售，提供了较优的背景环境，这无疑会对本项目以及项目所在区域的发展提供了持续稳定的发展动力。第三章北京整体房地产市场分析在连续6年保持高速增长的发展态势之下，2004年北京房地产市场在经历了包括土地政策、金融政策宏观调整之后，仍然保持了良好的增长势头，供应和需求持续稳定增长，整体市场呈现出较为乐观的发展态势。从商品房的建设方面看，2004年全市商品房施工面积达9931.3万平方米，竣工面积3067万平方米，销售2472万平方米。数据来源：北京市统计局一、2004年回顾1、市场运行情况（1）：宏观调控下，房地产开发投资增速放缓2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的减低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。投资结构与2003年相比，也有较大变化，主要体现在商业投资速度有明显上升，表明2004年成为商业地产繁华的一年，但过于盲目的商业地产开发，在今年的销售市场已体现出其消极因素的影响，2005年商业地产的放量会进一步加剧商业地产的竞争强度。（2）：商品房空置面积减少，空置率明显降低，销售额持续增长在2004年销售形势一片大好的情况下，商品房空置率与2003年相比有明显降低，许多滞销多年的老盘销售情况在2004年普遍得以改善，尤其是东部的高档公寓，由于高档公寓总量供给的减少，不少老盘销售状况都表现良好。2、市场供应与销售情况（1）：开发方向郊区化趋势进一步明显。从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的51%，四五环间的供应量为24%，三四环间为15%。从侧面反映了土地市场的动向，就是政府在加大对别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后，开发商纷纷将目光转向郊区。远郊区的房地产市场异常活跃，应该是2004年的一大典型特征。(2)：供应结构倾向于中低档次从新盘价格来看，2004年新盘销售均价结构与2003年相比，单价6000元／平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82%。(3)：新盘开盘价格普遍上涨2004年新开盘的住宅项目开盘均价比2003年同期同品质项目有明显提高，主要受到今年市场整体情况良好以及土地价格不断攀升的影响。通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显。3、销售情况(需求的体现)：(1)：在主观上宏观调控的影响下，市场供需状况反映的客观结果是，2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。从总量上看：根据北京房管局的销售报告统计，北京房地产市场成交面积为2472万平米，超过2003年全年成交量万平米的3%，总成交金额为亿元，住宅部分成交价为元，分别比去年同期增长3%、%。2004年北京房地产预售市场整体呈现上升趋势；过户市场则在2004年出现一定幅度的回落，主要原因是今年经济适用房供应比例的下降导致。二、2005年预期1、市场供应情况2005年供应量将有所减弱，郊区县集中供应趋势明显。4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。这种趋势将一直持续下去。从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于2005年投资的增长，供应量将有所减弱。此外，土地拍卖计划不明确、拍卖制度不完善等情况导致此类土地供应稀缺，土地购置价格提高，这些都导致2005年土地供应量的减少。2、价格走势整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同。对比2004年的销售成交情况，我们可以看出2004年北京楼市发展的根本动力更多的是来自于市场的需求，而非单方面的市场供应量的减少。目前，北京市房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势，从而带动销售上升。形成这种态势的原因主要有以下几点：首先，北京城镇化进程逐渐加快，大量人口进城居住、就业，将大大增加房地产市场需求；其次，居民对住房的消费观念在逐渐发生变化，也将有效增加市场需求。分析北京、上海等城市的房地产市场，可知近几年消化的商品房中，升级改善居住条件性质的住房需求比例越来越高。随着居民消费观念的变化，尤其是房地产市场发展十几年以来,换购住房在未来几年还将继续保持增长的势头；此外，拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。近几年，北京市加大城市危旧住房改造力度，因拆迁而需新购住房的需求将保持稳定的增长。因此，我们在对2005年的市场价格走势作出预测前，最重要的是把握市场需求状况是否会发生变化，其次是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响。第一，市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再是北京人的北京，而更加成为全国的北京，外地入京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示，2004年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到45%。由于北京投资置业环境的改善、奥运会效应等原因，吸引了大批外地及外籍客户在北京置业投资，从而很大程度拉动了北京住宅市场需求。第二，开发量及开发速度的放缓。将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高。第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，我司认为2005年北京楼市的价格(住宅市场)将依然延续2004年的形势，呈现上升趋势。三、近期房地产政策盘点1、“8.31”土地大限2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，8月31日2、经济适用房戴上“紧箍咒”2004年5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式出台，经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。2004年5月11日，北京市相关部门下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。从2月20日起，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。3、央行加息2004年10月29日，央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。4、物业明码标价2004年7月底，国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。这一规定将自2004年10月1日起施行。规定要求，物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格等。5、地产泡沫论再起2004年10月，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在各种场合一再指出，中国房地产存在严重泡沫，甚至断言上海是这次经济泡沫的地震中心，这种危机将会在几个月内爆发，而不是一年之后。随后建设部的一份研究报告对其进行了反驳，该报告认为在目前真实需求支撑的前提下，不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。此后，全国各地兴起了规模宏大的地产泡沫论争论。6、2005年央行再度出击为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。从北京房地产整体市场发展情况，和近期房地产相关政策有关情况来看，北京房地产整体市场发展态势良好，尤其是住宅市场持续活跃，供应和需求均保持增长。此外，经过多年发展，市场也逐步趋于规范，各项政策和法规的先后出台，也将引领北京房地产市场更加健康理性的发展。整体结论：1、市场供应：2004年，供需两旺交投活跃；2005年，供应放缓、郊区化趋势进一步显现。城区新增项目竞争相对趋弱。2．需求走势：2004年，销售市场火爆；2005年继续坚挺。有利于房价的上升和开发收益的实现第二篇地段研究宏观地段分析宏观地段分析的核心工作目的是通过对本项目所在区域以及临近的关系区域进行分析，充分挖掘本项目的地段价值，并对后续的产品定位进行指导。宏观地段分析工作采取的工作方法是首先对项目所在区域以及临近的关系区域进行单独分析，找到这些区域单独的突出特性和最大价值。再对这些区域进行综合交叉分析，研究它们之间的相互关系，寻找这些区域价值的合力与交叠价值，规避互斥的价值关系。本项目所在区域与周边关系密切区域本项目位于中央学院区板块，属于北京西部各板块中的东端，与西部的部分板块发生关系。从城市地理关系角度，我司认为本项目所在的地段，受到了中关村金融走廊板块的直接影响和中关村核心区板块的辐射影响以及学院区居住板块的影响。中关村金融走廊区域的核心特点中关村金融走廊的规划金融走廊东起学院路，西至万泉河，自东向西沿北土城西路、知春路、海淀南路展开，全长约4公里，向路南北两侧延伸200米。金融走廊分别与苏州街、中关村大街、科学院南路、清华南路相交，形成十字路口，四条主干道把金融走廊分割成四块，分别承担金融走廊不同功能。苏州街沿线是办公、商住集中的地段，金融走廊的西端将成为中介机构的聚集地段；中关村大街路口现已形成较为完善的配套产业，为金融走廊提供餐饮配套、休闲聚会等服务；科学院南路路口可利用用地相对比较集中的优势，来集中建设金融走廊上的形象物业，成为金融走廊的亮点地块；清华南路路口向两侧延伸道路比较通畅，南北分别与三环路、四环路直接联通，交通便利，成为出入金融走廊的主要交通要道。中关村金融走廊的建设状况"金融走廊"预计在4年内会发展成为拥有60～100家金融服务机构的"金融走廊"，资金盘将会达到上千亿元。"金融走廊"概念的提出就是为了更好地给中关村高新技术企业提供服务与支持。金融走廊由银行、证券、保险、担保、律师、评估所等金融机构组成。经过两年的建设，金融走廊初具规模，已有32家金融机构入驻，其中包含保险机构两家，证券机构5家，银行24家，其中支行14家，并有两家自助银行，分理处和储蓄所4家。金融机构分布在金融走廊上，三年后入驻金融走廊的金融机构将翻一番。3、金融走廊建成后四大特征：（1）高科技与财富对接金融将与IT产业互动：IT业为金融业提供投资机会，金融业回馈给IT产业资本上的支持，最终双赢。（2）中介机构集聚一堂银行、保险、证券机构特别是风险投资机构在未来的金融走廊集聚，使得中介机构有巨大的市场空间。（3）街区形象与众不同经整合和新建的建筑将构成富贵的建筑群落，呈现豪华王者之气。整个街区从道路、绿化、户外广告、路口形象等具有统一风格，交通顺畅，车位充足。（4）保安功能配套到位各家金融机构电子眼、24小时监控、保安等构筑第一道防线，金融单位直通110报警，固定警力及机动警力，各单位联防等构筑第二道防线。运钞车直接停靠自家门口，降低搬运风险。4、中关村金融走廊区域内的项目状况该区域的项目多为高档写字楼，另有一些酒店，住宅项目非常少，银行、证券、保险、担保、律师、评估所等金融机构众多，商业配套齐全，商务氛围明显。目前区域内的写字楼售价12000－16000元/平米，租金3.8－6元/平米·日。主要代表项目有国恒基业大厦、豪景大厦、学院国际大厦、盈都大厦、锦秋知春、银网中心、新中关、远中悦莱国际酒店公寓等等。中关村金融走廊区域内的客群状况本区域的功能定位决定了区域内的物业类型是以写字楼、酒店为主的商业项目，所以也就决定了区域内的主要目标客户群是以公司为主，另外也吸引了一些投资型客户。区域内的公司多以IT技术、IT贸易、会计师事务所、律师事务所、咨询公司等中小型公司，同时由于区域的功能定位也吸引了众多的银行、保险、证券、担保、评估等金融机构的客户。中关村核心区板块核心特点中关村核心区的发展过程1988年5月，中国第一个国家级高新技术产业开发区——北京市新技术产业开发试验区在“中关村电子一条街”的基础上建立。1999年6月，国务院批复加快建设中关村科技园区，并要求积极推进以软件产业、信息服务和信息制造业为代表的特色产业发展，力争在十年左右把中关村建设成世界一流的科技园区。2000年，中关村颁布实施了《中关村科技园区条例》，该《条例》至少在10个方面有重大突破或填补了我国目前现行法律方面的空白。经过二十多年的发展，中关村在IT、生物医药、电子技术等多个行业的研究、生产都位居全国之首，是名副其实成为了我国科技发展的核心。中关村核心区的现状经过了二十多年的发展，目前中关村已成为中国境内最大的电脑设备集散地，同时在IT、生物医药、电子设备等领域的研究领先水平。目前中关村核心区内写字楼林立，商业配套完备，特别占地51.4公顷，并已初具规模的高科技商务中心区——中关村广场的建设和投入使用，更加标准着中关村核心区的高科技商务贸易中心的地位的形成。随着各项商业设施的投入使用，区域内办公人口明显增加，同时交通设施方面发展相对滞后，造成了区域内交通压力激增，交通拥堵严重。中关村核心区的规划中关村核心区住宅稀缺，带动辐射区域置业投资升温。中关村核心区由中关村广场（即中关村西区）、中科院、清华科技园、北大科技园四部分构成。大学科技园和科研院所占到了核心区规划总面积的一半以上；中关村广场总占地面积51．4公顷，规划中总建筑面积100万平方米，规划建设成北京的高科技商务中心区。中关村核心区的物业状况由于中关村核心区原则上不再审批新的住宅项目，直接带动该区域的商业类物业的发展。区域内物业目前主要已写字楼和酒店为主，规划档次非常高，售价除投资1＋1大厦的12000元/平米外，其余基本在15000元/平米以上，主要有企图ATT中心、盈科资讯中心、理想国际大厦、中关村金融中心、中国电子大厦、投资1＋1大厦、银谷大厦等等。由于其售价明显偏高，而且中关村广场内写字楼集中放量，导致供给大于需求，写字楼的空置量明显高于其他区域，租金价格也是持续走低。中关村核心区的客群状况本区域的物业类型决定了区域内的主要目标客户群是以公司为主，另外一些商铺项目和酒店式公寓也吸引了一些投资型客户。区域内的公司多以IT技术、IT贸易为主，又由于中关村广场的整体定位，也吸引了众多国际跨国公司将办事处、驻华总部或分公司设立于此，而且目标客户多以租赁办公为主，购买较少。四、亚奥板块为了加强对本项目以及区域的更深刻理解和认识，我司还针对临近的亚奥板块进行了一定分析研究。随着奥运场馆总体规划的逐步实施，亚奥商圈在北京市的地位已经日趋重要，但由于其仍处于发展初期，帝胄之尊尚未形成。亚奥商圈的范围

从严格意义上讲，现在亚奥商圈并未真正形成。在奥运村建设完毕之前，亚奥商圈仍旧主要依托于亚运村地区的商业环境。所以，亚运村虽然不是亚奥商圈的全部，但却是他的起点与依托。根据奥运规划和商业网点的集中分布，可以将亚奥商圈轮廓定义为：北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西的范围。在地理位置上属于本项目所在区域周边板块。目前亚奥板块的核心区仍为安立路附近亚运村段，主要包括：亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。2、亚奥板块的发展现状（1）、现状交通问题严重亚运村地区有五条主要交通干道：四环路、安立路、北苑路、北辰东路、大屯路。安立路是亚运村的核心腹地，是亚运商圈的依托，但安立路的拥堵却是有名的。安立路上紧邻的大屯等三个路口都有交通转向限制，而且常常成为主要的交通拥堵点。本还算宽阔的安立路到了与科荟路的交叉口却突然变窄几近中断，大部分车辆不得不由大屯路口右转绕行北苑路，而南部安慧桥也常常成为安立路的瓶颈。

主要承担与亚北地区联络的北苑路，交通条件不容乐观，其南端靠近四环路附近的路面很窄，车辆只能绕行安立路，而北部的立水桥更是障碍。

位于安立路西侧的北辰东路主要用于缓解安立路的交通压力，但此路与北辰路一样属于"断头路"，严重影响交通。而一向被看作四环"辅路"的大屯路随着亚运村核心区的北移也逐渐拥堵起来。

路网设施不甚完善仅是交通问题的一个方面，而运载能力尤其是公共交通承载能力的不足也是此地不容忽视的一个缺点。奥运交通的规划将令此地交通大为改观。沿北苑路而行的地铁5号线将缓解安立路的交通重压，而城铁的开通也已经缓解了亚奥地区的部分压力。奥运规划中北辰路的打通、沿中轴路而行的地铁奥运支线、从火器营横穿而来与奥运支线交叉于熊猫环岛的地铁十号线都将改善奥运村地区的交通问题。（2）、商业未成规模，整体氛围尚待改善亚运村地区的商业环境目前还没有真正成熟起来，商业配套设施不完善，商业氛围不够。餐饮业在亚运村地区可谓一枝独秀，不仅餐馆林立而且各家门前车水马龙，生意火爆。慧忠路、安慧北路、北苑路口至安立路北四环路段和慧忠北里华汇金润酒店附近是亚运村的饮食街，但大餐馆数量较少，主要是小规模经营。百货业的繁荣程度是一个商圈人气、商气的重要指标，而亚运村地区只有北辰购物中心和阳光广场飘亮购物中心两家比较上档次，北部的华汇商厦虽然规模不小但档次明显不够，区域内的商业规模决定了商业氛围不足。与大型商业机构的相对匮乏相比，亚运村地区的社区商业可谓欣欣向荣。小商店、菜市场、便利店、洗衣店、美容美发店及餐馆等小型商业应有尽有。这些社区小商业充分满足了此地居民的日常生活，但规模与档次显然与亚奥商圈在城市定位中的整体形象难以合拍。商住公寓及酒店是亚运村地区最具发展潜力的物业。目前这一地区有五洲大酒店、名人国际大酒店、北京国际会议中心、凯迪克大酒店、金海马大酒店、华汇金润酒店等。该区域酒店虽然已经不少，但相对于今后几年的需求来说，仍旧不足。由于该区域短期内商业配套难以提高到一个很理想的水平，因而