睢宁荣盛大酒店地块建水游城商业广场的可行性研究报告0828修改稿

南京和普置业参谋南京和普置业参谋--1-睢宁县荣盛大酒店地块建设水游城商业广场〔暂定名〕的可行性争论报告一、总论(一)工程概况1、工程名称：睢宁水游城商业广场(暂定名)2、工程占地面积：17908平方米〔住宅面积：36500套：15700〕4、工程容积率：2.95、工程建筑密度：43.8%6、工程投资总额：20230万元7、工程建设地点：睢宁八一西路南侧、晋陵路西侧、成侯广场对面。〔详见工程规划平面图〕(二)工程背景的重要一翼，是苏皖边界以工业商贸流通、文化旅游和滨河生态园林为特16个镇、1个省级经济开发区，397个行政176925150万亩。13323万。睢宁东邻亚欧大陆桥东桥头堡连云港，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。距全国交通枢纽徐州80公里、京沪高铁徐州站60公里、陇海铁路50104南京和普置业参谋南京和普置业参谋--10-速、京沪高速、京福高速相连，形成通达全国的高速大路网。淮海经济区20多条国内、国际航线，架起了连接海内外的空中桥梁。境内的徐洪河、徐沙河为五级航道，可直通京杭大水道，船闸、港口等设施齐全。马上开工建设的徐淮铁路在我县过境，与京沪铁路相连。全县大路、铁路、水运、航空“四位一体”的立体交通网络根本形成。从境内的观音机场动身，到香港、深圳、广州仅2个小时左右，到北京、上海仅1个小时；从境内的高2.51.52023年以来，睢宁依托招商引资和工程建设，不断整合土地、资金等优势资源要素向工业集聚，不断加大对工业企业的扶持力度，工业产业进展的根底日益雄厚，纺织服装、白色家电、皮革皮具、医药化工、金属机电等五大产业的主导地位逐步确立，产业规模急剧扩张。2023200.1202314.638202394.53332023年提46位。睢宁水游城商业广场工程依据睢宁打造宜工、宜商、宜居、宜游的西部城，工业化、城市化“两轮驱动”、遵循量力而行和精品建设的理念，力求在睢宁城市的重点位置建设标志性建筑，打造地标性建筑，不断完善西部城的综合载体功能。本工程参考南京水游城商业广场的定位和建筑理念，打造主题为景观式购物公园，集购物、餐饮、休闲、影视、消遣、文化等功能于一体，在满足消费者一站式购物需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的城市化互动，不断更消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来到水游城商业广场，而是把这里当成消磨时间、休闲消遣的好地方。(三)工程建设的必要性及可行性1、在睢宁建设水游城商业广场的必要性“衣食住行”泛指穿衣、吃饭、住房、交通等生活上的根本需要。是每个人都离不开的，从衣食住行的变化可以清楚地看到社会的飞速进展。随着社会的进展进步，服装也早已从遮体御寒的生活必需品升级到代表一个人的生活品尝、社会地位、共性风度的表达。目前睢宁的服装经营场所主要集中在百货大楼，商业大厦，金鑫购物中心、时代商城、威尼斯商城和中心步行街。多以个体经营为主，经营的产品以群众品牌和杂牌为GUESS、佐丹奴、斯伯高、班尼路、真维斯、摩高之流触目皆是，这个级别的品牌价格不算贵，常常打折，刚引进国内的时候款式好质量也过的去，门店效劳也不错，但是当引进一段时间火过以后就变得一无是处，价钱越来越贵，打折越来越频繁，款式开头不堪入目，设计毫无共性和品尝，质量让人头痛。纵观睢宁整体市场的进呈现状可以觉察：商业业态薄弱、数量少且质量不高，沿街规模较大的铺面多是群众品牌的专卖店。从饮食方面来看，睢宁除了数量不多的几家稍具规模的饭店和市街、城中、城西三条大排档街外，大局部餐饮店都不成气候,且环境脏乱差，甚至还有露天摆摊经营的摊位。其环境、卫生令人堪忧！而承载了大局部睢宁居民餐饮需求的三条排挡街，有两条是违章建筑，列入政府规划撤除的范围。随着居民经济条件的不断提升和生活品尝的提高，睢宁的商场和餐饮现状远不能满足人们的审美需求和生活需要，很多对生活品质追求较高的居民会去徐州、南京等外地城市购物，本着“BetterCity,BetterLife”的惊奇愿望，在睢宁建设一个集购物、休闲、餐饮、影视、消遣、文化等为一体的休闲购物商业广场，其中包括假设干国际品牌的主力店及次主力店、院线影城；业态以时尚、潮为主流；餐饮包括风情美食街，大型餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅以及风味小吃，依据不同消费群体分设于各个楼面。强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施，以缤纷多彩的生活体验来满足家庭消费的不同年龄、性别、共性的多元生活情趣。睢宁水游城商业广场在引进品牌方面做差异化经营，并不是一味追求高档的一线品牌，而是以国际二线品牌为主，如优衣库、H&M、无印良品等，都属于价格不高，但品质优秀，受消费者欢送的品牌。可以吸引更多的消费者，增加人气指数。睢宁水游城商业广场是家庭型，时间型，乐游型消费的购物水城。本工程的建设，给睢宁居民安静的生活带来波澜和惊喜，填补了目前睢宁的餐饮购物的环境缺陷。所以在睢宁建设这样一个商业广场是很有必要的。2、在睢宁建设水游城商业广场的可行性(1)城市进呈现状良好2023106105房130270202312个安置小区，总建筑面积94万平方米，城市建设总投入是前20年的总和。城市目前的进展状态良好且还有很大的提升空间。优越的区位条件及便利的交通本工程位于睢宁的主要交通要道八一西路和晋陵路穿插处，交通便利，同时是睢宁的经济开发区和城区链接的枢纽，更是睢宁西部城的居民区的中心区域，周边居民生活配套较成熟，有成侯广场、四星级的荣盛大酒店、惠民医院、树人中学、城西中学、电大职教中心、大自然农贸市场、邮政储蓄、银行、超市等，区位优势极其明显，将来进展潜力巨大。周边居民的需求量大本工程对面即是建筑面积为25居民小区，稍远点有建的尚都国际和泰和丽景，此处居民区作为睢宁经济开发区的生活配套，将来5年至少有近5万人入住。而本区域内的商业业态单一且规模较小，很难满足周边居民和四周三所学校师生的消费需要，从本工程的辐射圈来看，辐射圈内的需求量就很大，满足在此设立商业广场的根本条件。睢宁城市总体规划和城市进展影响2023年3月2会上指出，要把睢宁建成多彩、宜居、宜业、最美的城市。将来的睢宁，首先是一个宜居的城市,要符合三个标准，即环境适合居住，开放空间多，绿地比较多；交通适合出行，交通便利，本钱低廉；治安良好，社会和谐稳定。要让睢宁成为居住舒适的城市，交通兴盛的城市和公共安全的城市;将来的睢宁，还是一个宜业的城市。要把睢宁打造成为适合就业、创业、置业、别业的宜业城市。大力进展睢宁的制造业、商贸效劳业，把睢宁打造为生态休闲中心，提高置业的吸引力；将来的睢宁，还必需是一个最美的城市。要实现：景美——打造多彩睢宁，食美——丰富饮食文化，人美——推动民风建设。通过不懈努力，把睢宁打造成为景美、食美、人美的最美城市，不断加大睢宁城市影响，提升将来睢宁的竞争力。本工程的建设契合睢宁城市进展的方向和要求，同时另人耳目一的商业设计理念和高质量的建筑载体，三座高层住宅与四周本区域建的尚都国际、泰和丽景、荣盛大酒店相互照顾，将提升睢宁西部城的总体形象，共同打造西部城的城市魅力，本工程也将作为代表睢宁西部城魅力的时尚地标性建筑，呈现“文化、体验、互动”的城市生活方式。综上四个方面的阐述，在睢宁建设这样一个商业广场是很可行的。二、建设方案与规模睢宁水游城商业广场仿照日本著名的博多水道城的模式规划，吸取南京水游城商业广场的设计理念，强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施、影视消遣、城市互动相结合的家庭消遣购物休闲中心，以精妙的建筑设计手法以流水为主题，将自然植物、阳光、水流等景观引入到商业广场这个主题购物乐园中，表达了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计追求。睢宁水游城商业广场总用地面积17908平方米，建筑面积52200平方米，由三层商业和其上三栋住宅楼组成，住宅楼共16层，建筑承受框架构造。商业为三层构造〔其中地下一层、地上两层。在总体布局上，有两个入口，其一从八一西路和晋陵路穿插处，其二是晋陵路南侧的入口，均设置下沉广场电梯通道进入负一层，负一层以水景的布局将三个商业广场分为相对独立但又相互联通的分区。下沉广场电梯通道进入负一层，人工溪流随着行人流淌的线路在三个相对独立的商业体间循环，贯穿整个商业广场，不设栏杆的设计让购物者和孩童更无间地享受水景、戏水游玩。绿意盎然的盆栽以及通过明玻璃屋顶垂射下来的阳光让购物者更直观地领悟室内立体园林式购物公园的独特魅力。商业的顶层承受屋顶花园设计，整体风格以园林绿色植物包围，中间间杂设有咖啡厅、西餐厅等休憩商务会谈场所，虽处在高层，仍有溶于自然的感觉。设计充分表达在经营中提倡崇尚自然、亲近自然的主旨，有闹中取静之意。停车分为地上停车和地下停车两个系统，可容纳两百多辆机动车的停放。三、环保与节能(一)环境保护1、可能影响环境的因素废水排放因素：本工程排放废水主要为生活废水。固体废弃物因素：本工程排放固体废弃物主要是生活垃圾。噪声污染因素：本工程噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。2、环境保护防治措施废水污染防治：生活污水经污水站处理，到达排放标准后，排入市政污水管网。噪声污染影响防治：①动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。②动力设备房实行吸音墙壁和隔声门窗。固体废弃物防治：本工程建成后每天排放的生活垃圾处理承受袋装化，每天由专人收集后负责清运，并留意清运时密闭。施工噪声防治提请建设单位和施工单位按徐州市市有关规定执行，把影响减至最小。(二)节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，承受合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗承受节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。承受合理优化的布线系统方案。(三)劳动保护为防止及削减漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能牢靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m1.8m以下局部加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。四、工程实施打算、投资估算与资金筹措(一)工程实施打算睢宁水游城商业广场的建设符合城市建设需要，有利于提升城市形象，提高城市居民生活品质。打算建设期为两年，两年后即可投入使用，产生效益。(二)投资估算该工程的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、20230(三)资金筹措工程建设总投资20230万元，工程开发资金以投资商自筹形式取得。五、社会效益分析睢宁水游城商业广场的建成，将转变睢宁目前商业市场的现状，使睢宁的消费品牌档次得到提升，同时也转变居民旧有传统的消费习惯和消费环境，在悦动的文化气息、欢欣的社交气氛中体验家庭型、时间型、乐游型的消费方式。“城市让生活更惊奇”，而睢宁水游城商业广场的建成，也是为了让睢宁居民的生活更惊奇。睢宁水游城商业广场一站式的消费功能和效劳积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。不仅转变睢宁居民的生活观念，更制造睢宁的城市魅力，为睢宁带来价值高地，水游城商业广场因所处的城市位置和工程本身的先进经营思想和创的建筑理念，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应，使城市生活方式和城市生活品质的时代价值得到跨越式提升。随着睢宁城市建设的不断高速进展，本地块的建筑定位和业态类型，将带动周边的商业进展，提升周边土地的价值，带动周边未出让地块的价值增生。城市形象得以提升，居民生活环境更加惊奇。同时，随着本工程的建成，将利用其西部城区域中心的辐射功能，形成巨大的拉动作用，将带动周边的各类居民生活配套设施的渐渐成熟。与此同时，工程的经营和建设，将为当地社会供给大量直接的和间接的就业时机，届时估量将解决下岗职工、复原军人、应届大学生、农村剩余劳动力等近千人的入场就业问题，促进人民生活水平的进一步提高。六、工程招投标2023年第9增设招标内容以及核准招标事项暂行规定》，依据《中华人民共和国招标投标法》规定,该工程的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的选购承受招标方式进展。七、综合评价与建议睢宁水游城商业广场的建设，不仅为睢宁增加了一处游玩、休闲消遣、逛街购物的胜地，还是睢宁一个呈现城市魅力的