物业工程部维修管理制度

Word版本，下载可自由编辑物业工程部维修管理制度工程部职责：

1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。

2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。

3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施

4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。

5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。

6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。

7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。

8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核;参与公司分包工程的施工监理及工程验收。

9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。

10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐;

11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作;

12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。

13、完成公司安排的其他各项任务。

机电设备的维修保养与更新改造：

1、设备的维护保养

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。

（1）维护保养的方式：

主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查;对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。

清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。

紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。

润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到"五定'即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。

调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。

外观表面检查：

设备的外表面有无损伤裂痕;

磨损是否在允许范围内;

防护罩等安全装置是否完整、齐全;

温度压力运行参数是否正常;

电机是否超载和过热;

传动皮带是否过松、断裂或脱落;

振动和噪声是否异常;

设备密封面的泄漏状况;

设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀;

设备的防腐、保温层是否损坏。

（2）维护保养工作的实施：

分日常维护保养和定期维护保养。

①日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。

②设备的定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作：

a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通;

b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况;

c、调正配合间隙;

.-物业经理人

d、检查安全装置;

e、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞;

f、清洁油箱、检查油位指示器，换油;

g、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常;

作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。

（3）设备的点检：对设备有针对性的检查。

日常点检由操作人员进行，内容是：

①运行状况及参数;

②安全保护装置;

③易磨损的零部件;

④易污染堵塞，经常清洗更换的部件;

⑤在运行中经常要求调正的部位;

⑥在运行中经常出现不正常的部位。

计划点检，一般由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员协助，主要内容：

①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;

②更换零部件;

③确定修理的部位、部件及修理时间;

④安排检修计划。

2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行预防性修理。

(1)计划检修的种类：小修、中修、大修和系统大修四种。

①小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助;

②中修：除小修内容外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换;

③大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造;

④系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。

(2)计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。

(3)检修计划的实施和验收管理

根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。

根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。

在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。

同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。

3、机电设备的更新改造

(1)、设备的更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代原来使用的老设备。

(2)、设备的改造主要途径有：

1)对设备的结构作局部改进;

2)增加新的零件和各种装置;

3)对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有：

①原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题、设备发生的故障情况及原因;

②设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性;

③设备技术改造的部位和内容;

④设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能;

⑤预计设备技术改造后的经济效益;

⑥设备技术改造的费用预算以及资金来源计划;

⑦设备技术改造的时间及停机的影响;

⑧设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。

4、机电设备管理目标

用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。

(1)设备的有效利用率：A=T/(T+T，)

A设备有效利用率;T设备有效工作时间;T/设备停机或无效工作时间。

(2)设备的完好率：B=Sn/SB设备的完好率;Sn设备完好的台数;S设备总的台数。

完好标准：

①零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求;

②设备运转正常、性能良好，

③设备技术资料及运转记录齐全;

④设备整洁，无跑冒、滴漏现象;

⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。

篇2：酒店设备日常维修制度

丽湾酒店设备日常维修

1、酒店使用部门的设备发生故障，须填写维修通知单经部门主管签字后交工程部。

2、当值人员接到维修通知，应即在日常维修工作记录簿上登记接单时间，根据事故的轻重缓急及时安排有关人员处理，并在记录本中登记派工时间;

3、维修工作完毕，主修人应在维修通知单中填写有关内容，经使用部门主管人员验收签字，并将通知单交回部门;

4、记录好完工时间，并及时将维修内容登记在卡片上，审核维修中记载的用料数量，计算出用料金额。

5、将处理好的维修单依次贴在登记簿上。

6、紧急的设备维修由使用部门的主管电话通知工程部，由当值人员先派人员维修，同时使用部门补交维修单，

7、工程部在接单后两天内不能修复的，由当值主管负责人在登记簿上说明原因，若影响营业，应采取特别措施尽快修理。

篇3：家用空调设备维修服务制度

为加强空调维修队伍建设，提高服务质量，规范家用小型空调系统的维修服务工作，特制定本制度。

1空调维修人员必须穿工作服和戴工卡，仪表整洁大方。

2空调维修人员严格按预约的时间上门服务，轻敲门，短按铃，入门前要先行礼貌自我介绍，表明身份来意，得到屋主的许可，戴好脚套和备用塑料垫后方能入室作业。

3说话和气，不讲粗话，不涉及他人隐私;要尊重用户的家庭习惯，不向用户询问与工作无关的私事，不与用户争辩顶撞，诚恳接受用户的批评。服务工作全过程必须遵守维修安全操作规程。

4维修工作过程中，要注意环境美观的保持和物件的保护，如需借用用户物品的，必须先征得用户的同意，损坏东西要道歉，要照价赔偿。

5拆旧或新安装，必须先征得用户同意，对不符合规范的安装，应向用户耐心解释，取消或改变安装意图，如若用户坚持，必须要求用户在施工单上签写意见承担责任。

6维修发现问题，要向用户认真说明，要更换材料，必须先向用户说明材料型号、收费标准，得到用户同意，方可更换。

7安装维修完毕，应按规定会同用户一起进行全面检查，尤其是验电和漏气检测，确认无问题后，清理好施工现场，收取应收的款项，主动将施工单交用户签名和签写意见。

8不得接受用户的任何东西，不得以任何理由向用户索取小费，不得以部门的名义从事纯个人利益的经济活动。

9不准以任何理由和用户发生争吵，遇到解决不了的问题，打电话请示，事故问题直接报上级主管，并做好现场保护。

10严格按照国家建筑业保修规定为用户服务，属包修期免费服务的，不得巧立名目收取费用。

11施工完毕后，必须向班组汇报;当时当天不能解决问题的，须向用户明确解释，并向主管领导汇报。

12因安装不当引起设备故障或损坏的，维修员工将承担全部损失。

13服务工作中做假者，扣除当天工资，重复维修同一故障者(三个月内)，扣发当月奖金。

14不准穿拖鞋上班，不准酒后上班。

15维修人员在服务过程中，应严格遵守操作规程，在不违反安全与技术规章的前提下，要努力满足用户的要求。

附：家用空调设备维修安全操作流程

1整体检查

如果需要检测机器的压力、系统各点运行温度值等参数，若为分体机必须在连通室内、外机的情况下进行。如果需要连接压力表检测压机排气压力，请在机器静态时连接好压力表，避免在运行时连接造成高温烫伤。

如果需要用手感触压机排气口至冷凝器段管路的温度，请先用手指快速试探，以免造成烫伤。

2焊接操作

如果需要进行焊接操作，必须先放掉系统里的氟里昂，并且在焊接时请戴好防护眼镜。

放氟过程中，操作人员都不能面对工艺管口，高、低压阀门口或对着他人排放，避免被氟利昂冻伤或油污溅到身上。

更换电磁四通换向阀，焊接时应用湿毛巾对电磁四通换向阀主阀体进行包扎保护，如果湿毛巾受热温度上升过快，应马上往湿毛巾上面淋常温水进行降温处理，避免主阀体受到高温影响其工作性能，同时一定要注意防止水珠进入电磁四通换向阀内。

铜铝连接管的加长管焊接操作，必须从铜铝连接管两端的铜管处焊接紫铜管加长连接管，喇叭口切割长度应尽可能短，焊接时应用湿毛巾对铜铝焊接部位进行包扎保护，避免铜铝焊接处受到高温影响。

焊接时请遵守相关的焊接安全操作规程。

3压力检漏

如果需要对系统实施压力检漏，必须使用氮气进行，严禁使用其它易燃易爆气体。充入系统的氮气压力不允许超过3MPa。

在使用充氮接头进行充氮时，接头不得对着人和其它可能造成损害的地方，以免接头飞出伤人或导致其它损失.严禁在压缩机工作的情况下充入气体检漏。

4通电运转

在单独对分体机室外机组维修时，不得在高压阀门或低压阀门关闭的情况下通电运行，避免压力过高产生系统爆裂事故或压缩机真空运转产生爆炸事故。在对室外风扇系统进行检查时，如果需要通电运转，必须保证在空调面板和风扇网罩安装好的情况进行。在通电的情况下检查机器请遵守相关的电工安全操作规程。

5压缩机检查

检查压缩机故障时，首先应对压缩机的机壳外观、电气元器件部分，外置保护器等电器部分进行检查，检查无误时，再进行通电运行检查。

如果需要用手感触压缩机机壳外表面温度时，请先用手指快速试探，以免造成烫伤。

如果需要对压缩机进行吸、排气性能检测，可单独拆下压缩机在空气中通电运转，严禁在封死压机排气口或吸气口的情况下运行压缩机。不允许对压缩机三个接线端子线路插错和利用压缩机进行抽真空操作。更换压缩机时，新压缩机应在要试用安装焊接时才拔掉吸、排气口橡胶塞，换下的压缩机要求及时用透明胶或其它胶带、橡胶塞封、塞好吸、排气管口，再水平放置。

6加氟操作

如果需要在低压侧进行动态加氟操作，请使用复合式压力表缓慢地进行，不允许把制冷剂钢瓶倒置，并尽可能保证加入系统的为气体状态制冷剂。若为分体机必须保证此过程中室内、外机处于连通状态。

如果在系统完全无氟的情况下加氟必须先对系统抽真空，在保证真空度的前提下才可以充氟。

加氟过程中同时观察系统的压力情况，如有异常请及时终止操作。

7外机清洗

如果需要对机器进行清洗，必须先拆下相关的电气零部件，接上电气部件必须在各连接处完全干燥之后进行。

清洗过程中压缩机接线柱必须做好防水保护措施，如果不慎沾水，请用干净的布擦干，并尽可能使之在最短的时间内完全干燥。

篇4：柴油发电机维修保养制度

维修保养内容

(由于各款发电机组性能及使用状况差异，所列标准仅供参考，应视具体情况来操作)

日常维护：

1、检查各旋转件联接螺栓是否松动，及时拧紧;

2、检查油底壳中机油平面，不足时，应添加机油;

3、检查油箱油量;

4、检查水箱水面;

5、检查油、水管路接头;

6、检查进、排气管与气缸垫片的密封;清除表面油渍和灰尘，保持机房整洁;

一级技术保养：

(50-80小时)在日常维护的内容上增加

1、清洁空气滤清器，必要时更换;

2、更换柴油滤清器、空气滤清器、水滤器;

3、检查检查传动皮带的紧张程度;

4、对所有注油嘴、润滑部位加润滑油;

5、更换冷却水

二级技术保养：

(250-300小时)在日常维护和一级保养的内容上增加

1、清洗活塞、活塞销、气缸套、活塞环、连杆轴承并检查其磨损情况;

2、检查滚动主轴承内外圈有没松动现象;

3、清除冷却水系统水道内的水垢、泥沙;

4、清除气缸燃烧室和进排气道内的积炭;

5、检查气门、气门座、推杆和摇臂等配合磨损情况，并进行研磨调整;

6、清洗涡轮增压器转子积炭，检查轴承、叶轮磨损情况，必要时应予以修换;7、检查发电机与柴油机联接器螺栓是否松动、滑牙，发现问题应予修换。

三级技术保养：

(500-1000小时)在日常维护、一级保养、二级保养的内容上增加

1、检查调整喷油提角;

2、清洗燃油箱;

3、清洗油底壳;

4、检查喷油咀雾化情况

小修：

(使用时间：1000-1200小时或3年)

l、检查柴油发电机组气门，柴油发电机组气门座等磨损程度，必要时进行柴油发电机组修理或更换;

2、检查柴油发电机组PT泵，喷油器的工作状况，必要时进行修理、调校;

3、检查、调整柴油发电机组连杆及各紧固螺丝的扭力矩;

4、检查、调整柴油发电机组气门间隙;

5、调整柴油发电机组的喷油器行程;

6、检查调整风扇充电机皮带的张紧度;

7、清洗进气支管的积炭;

8、清洗中冷器芯;

9、清洗整个柴油发电机组机油润滑系统;

10、清洗摇臂室、油底壳的油泥及金属铁屑

中修：

(使用时间：2500-3000小时或5年)

1、含柴油发电机组小修项目;

2、分解发动机(除曲轴外);

3、检查缸套、活塞、活塞环、进排气门、等曲柄连杆机构、配气机构、润滑系统、冷却系统的易损零件，必要时更换;

4、检查柴油发电机组燃料供给系统，调校油泵油咀;

5、发电机电球修理检测，清净油污沉积物，润滑电球轴承

大修：

(使用时间：5000-6000小时或8-10年)

1、含柴油发电机组中修项目;

2、解体全部柴油发电机组的发动机

;3、更换气缸体、活塞、活塞环、大小轴瓦、曲轴止推垫、进排气门、全套发动机大修包;

4、调校油泵、喷油器、更换泵芯、喷油头;

5、更换柴油发电机组的增压器大修包、水泵修理包;

6、校正连杆、曲轴、机体等部件，必要时修复或更换

篇5：物业管理处维修值班制度

物业项目管理处维修值班制度

一.目的

为了保证各管理处设施设备安全运行,解决业主报修,特制订本制度。

二.适用范围

公司各管理处

三.管理要点和内容

3.1值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有效上岗证书。

3.2值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

3.3值班人员在值班期间须密