商业写字楼市场调研报告课件

金谷系列市场调研报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联&华房数据所有，未经世联&华房数据书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2023/10/8金谷系列市场调研报告版权声明：2023/10/62客户目标通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价目标：2客户目标通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实目3世联对目标的理解及本报告需解决的核心问题我们的理解房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展的基础。本报告需要解决的核心问题报告主要从市场角度出发通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。3世联对目标的理解及本报告需解决的核心问题我们的理解房地产市商业写字楼市场分析土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析4商业写字楼市场分析土地市场特征分析45深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区行政区宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率宝安区30.51117561157544040.00%龙岗区31.71475592413070701.19%南山区621.262359621360098310.52%盐田区10.03200730109410.00%合计1323.518491825231592120.56%土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况2011年，深圳商业办公楼用地成交区域以南山区为主，占比超过了80%，平均楼面地价接近1万元/㎡。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会5深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商6办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松项目名称区域建设面积㎡规划建筑面积㎡成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方南山后海中心区南山4101580005940010241大成基金南山区后海中心区T107-0011地块南山4139414004900011836深圳市海王星辰南山后海中心区南山3727415004440010699中山证券南山区后海中心区南山525343100341007912中铁南方投资南山区滨海大道南侧、环东路西侧南山302429600231007804深圳市天威视讯龙岗区南澳街道桔钓沙龙岗4148722380139006211深圳市浪骑游艇会（万科子公司）南山区后海中心区T107-0022(G)南山3354-2596-天虹商场光明高新区宝安6632.975021382193光明新区城建投资龙岗区五联社区龙岗3557995200020101深圳市中油润德销售宝安区石岩街道宝安3074800180022500深圳市中油润德销售龙岗区五联社区龙岗2516755116015364中国石油化工宝安区沙井街道宝安20501025116011317中国石油化工盐田北四街北侧盐田20073010283.34941深圳市邮政局、深圳市金安信科技从商业性办公用地的分布来看：南山区占据了13席中的6席，且面积较大，多为股份制公司竞得，以建设企业总部。其余项目面积较小，主要分布在宝安和龙岗。市场供给十分有限。预计未来2-3年商业办公市场竞争更加激烈。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析数据来源：深圳市规划和国土资源委员会6办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有限，商7供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐年缩小销售面积近三年来最低值，但价格却一路飘升。2011年深圳写字楼空置率创四年来新低。随着“总部经济”的深入发展，以及开发商通过运营写字楼以获得稳定现金流和收益的意识增强，写字楼租赁趋势渐显，回购的现象也时有发生，2010年纯租赁型的写字楼占总量的49.87%，全市一半写字楼物业只租不售。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统7供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量接近于208近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶段土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析年份区域供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）2010年宝安区1.991.592010年福田区0.006.672010年龙岗区3.302.272010年罗湖区0.004.192010年南山区2.103.472011年宝安区0.250.002011年福田区7.723.752011年龙岗区0.750.072011年罗湖区0.000.462011年南山区0.002.11从商业写字楼的分布，近两年来，福田区是深圳写字楼市场的供应和成交大区；其次是龙岗和南山。从福田区商业写字楼的供求情况看，2010年第一季度至2011年第二季度均无新房入市，市场以去存量为主。2011年第三季度，由于世纪汇广场等的入市，使得市场供应量骤增，市场又进入去存量阶段。成交价格在2011年第三季度之后，再次上扬。注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统8近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成交大户；29福田2011年商业写字楼在售项目大部分位于车公庙地区，去化率高，成交均价在3.2-3.6万元之间土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析年份区域在售项目名称总面积（㎡）成交面积（㎡）累积成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）去化率2011年车公庙耀华创建大厦28160205280103200099.47%2011年车公庙时代科技大厦736749237367435671100.00%2011年中心区大中华国际金融中心4268237294404255657694.71%2011年龙岗中心城珠江广场28064674276131680898.39%2011年蔡屋围鸿隆世纪广场470664569464752879898.74%2011年前海田厦翡翠明珠3栋20962373443392803320.70%2011年前海振业国际商务中心3637117287274503117775.47%2011年商业写字楼在售项目销售情况从累计成交面积看，福田区特别是车公庙地区是2011年最大的商业写字楼成交区域；从成交价格看，关内、外存在较大差别，关内大致价格在3-4万元之间；车公庙地区价格在3.2-3.6万元之间。从去化率情况看，车公庙地区是去化率最高的片区。数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统9福田2011年商业写字楼在售项目大部分位于车公庙地区，去化102012年预计共有15个商业写字楼项目入市，入市面积达88.17万平米，主要集中在福田区，占了近一半的数量。土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析预计2012年深圳市场共15个商业写字楼项目入市，福田中心区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势项目名称建筑面积办公面积片区租售形式最新动态开发商

英龙国际中心555083780福田中心区租售，租赁为主预计2012年开盘，楼户型40-2200平，可租可售，预计月租金150元/平，售45000元/平英龙置业

荣超国际3600032000福田中心区出售荣超国际写字楼预计2012年6月封顶，2013年2月竣工荣超地产

华安保险总部大厦4500035000福田中心区--华安保险总部大厦在建，明年竣工，预计2012年开盘华安财产保险

深交所营运中心267300180000福田中心区出租深交所营运中心即将完工，预计2012年开盘深交所电力调度大厦5300048000福田中心区出售电力调度大厦装修中，由深圳市供电局投资兴建，地上29层，地下3层，可提供约600个停车位广东电网

汉国城市商业中田华强出租预计2012年12月竣工，或将2012年开盘，建成后将成深圳的标志性建筑广海投资

福田科技广场217000184500福田皇岗出租福田科技广场主体2011年12月21日封顶，预计2012年开盘福田区建工局

荣超英隆大厦6458845212龙岗中心区出售荣超英隆大厦预计2012年5月封顶，11月竣工，预计2012年开盘荣超地产

银信中心5949923607龙岗横岗出租预计2012年7月竣工，预计写字楼2012年开盘发售，具体推出时间待定，写字楼裙楼商铺纯租赁港信达投资

科技园金融基地7784862278南山科技园出租科技园金融基地期写字楼在意向登记中，预计到2012年1月以后公开招租，面积500平以上深圳科技工业园

田厦国际中山前海出售商务写字楼11月26日开盘发售，45-1400㎡可自由组合，40000元/平，写字楼和公寓预计2012年开盘田厦房地产

招商局广场6851661884南山蛇口--在建，规划有办公建筑面积61884平方米，商业3127平方米，预计2012年竣工，或2012年开盘招商地产

香江日航广场23204581216南山中心区--目前在建，预计2012年竣工，2012年开盘香江置业

正中商业广安中心区出售即将封顶，预计2012年开盘正中置业集团昊海君悦2965025203盐田沙头角出售临时营销中心预计2012年1月开放，接受咨询，2012年开盘，具体时间待定耀都房地产2012年深圳写字楼市场仍然是以市内为主要发展区，地段优势不容忽略，并有向外扩展的趋势，同时，这也是很符合城市的发展规律的。102012年预计共有15个商业写字楼项目入市，入市面积达811三级市场：2011年后半年相对前半年较为萎靡，成交价格起伏不大，较为稳定土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析深圳三级市场成交量在2011年前半年和后半年差别较大，而7月份成为了分水岭；成交价格则是稳中有降。福田区2011年三级市场成交量变化情况与全市类似；成交价格则是相对稳定，稳中有升。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统11三级市场：2011年后半年相对前半年较为萎靡，成交价格起12三级市场：福田、罗湖租金走势平稳，福田中心区和南山中心区是租金最高的区域；车公庙地区租金处于中高水平土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析从三级市场的租金走势看，福田、罗湖均为较为平稳，南山涨幅最大。福田区在经历一连串上升之后，于年底回归年初水平。从各片区的租金情况看，福田中心CBD最高，其次是南山中心区。车公庙片区处于中高水平。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统12三级市场：福田、罗湖租金走势平稳，福田中心区和南山中心区13三级市场：中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区；福田区、南山区空置率较低，其中，福田中心CBD、车公庙、竹子林分别为7.78%、5.68%、6.83%。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统13三级市场：中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的14深圳市商业写字楼市场分析小结土地市场特征一手市场二手市场市场竞争相对宽松新房价格仍有上涨空间二手房租金稳定商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；未来市场新房供给十分有限，新房市场竞争宽松。2011年供应量少、成交量下跌，价格上升；空置面积逐年缩小；福田区供应、成交大户；目前，市场又进入了去存量阶段；福田在售项目大部分位于车公庙地区，去化率高，成交均价在3.2-3.6万元之间2012年15个写字楼项目入市，体量达88.17万平米，福田区仍是主要的供应区域，并有向外扩散的趋势。成交量较低，成交价格较为稳定；租金走势平稳，车公庙地区租金处于中高水平；中心区CBD和车公庙地区是深圳办公总体量最大的两个片区，空置率较低。14深圳市商业写字楼市场分析小结土地市场特征一手市场二手创新型厂房写字楼市场分析土地市场特征分析创新型厂房一手市场分析创新型厂房二手市场分析15创新型厂房写字楼市场分析土地市场特征分析1516深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块可能作用为创新型厂房（写字楼）土地市场特征分析创新型厂房一手市场分析创新型厂房二手市场分析2011年深圳工业成交量大，集中在龙岗、南山区。2011年深圳工业用地成交区域分布情况地块名称区域土地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方宝龙工业城宝安区1.481.901010532中科华核电技术研究院南山填海六区南山区0.672.481931779科通通信技术南山区高新区南山区0.252.011567780北理工创新中心南山填海六区南山区1.554.764609968中科纳能科技司南山区科技园南区南山区0.372.2425251127四方精创资讯南山填海六区南山区0.819.93125701266百度国际南山填海六区南山区0.607.19125701748百度国际南山区滨海大道与科园路南山区0.528.00146001825深圳市投资控股南山区高新区南区南山区20.31121.842843002333深圳市投资控股行政区宗数(宗)土地出让金(万元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率宝安区51564320.7553.24294-19.44%龙岗区169115642.11175.065150.00%南山区833467225.08158.4521120.00%盐田区1750012.3518.004170.00%总计30448971100.29404.751107-0.83%将来有可能作为创新型厂房地块从楼面地价和建设面积看，右表列出的九块土地比较有可能用作创新厂房写字楼；但是从其竞得方公司的性质看，都不是房地产开发商，作为总部基地的可能性较大，或有少部分出租。新房入市的可能性较少。数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统16深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块可能作用为创新17供求状况：深圳创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格上升较快从历年深圳创新型厂房写字楼的供求情况看，基本处于供不应求状态，且价格一路飘升。土地市场特征分析创新型厂房一手市场分析创新型厂房二手市场分析数据来源及说明：华房数据--房地产数据资源管理系统、已剔除纯工业用途数据2010年创新型厂房写了供应为历年最高值，供应体量达20万平米，销售供过于求，尚有5.3万平米进入2011年创新型厂房写字楼市场，2011年市场呈现零供应，处于去存量阶段。17供求状况：深圳创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格182011年在售项目成交状况良好，产品去化率高。2012年预计市场新增三个创新型写字楼项目入市，主要分布在福田、龙岗区域项目名称建筑面积办公面积片区租售形式最新动态开发商

花样年福年广场4679237434福田皇岗租售预计2012年开盘，写字楼主力面积为150-500平，一层3000平，在租写字楼部分预计6月之后开始招商花样年集团泰然大厦168943100000福田车公庙出售预计2012年5月开盘，现正内部火爆认筹泰然地产

天安龙岗数码新城三期11788291744龙岗中心区出售三期在建，预计2012年4、5月份推出，四期预计2013年竣工龙岗天安数码新城创新型厂房写字楼供应为13.91万平米，占全市写字楼总供应量的1/5，主要分布在福田车公庙、保税区、龙岗中心区，创新型厂房竞争环境小。土地市场特征分析创新型厂房一手市场分析创新型厂房二手市场分析2011年在售项目包括金谷、天安和智慧广场系列，成交状况良好，产品去化率高。年份区域在售项目名称总面积（㎡）成交面积（㎡）累积成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）去化率2011年车公庙深业泰然雪松大厦4180125034180127958100.00%2011年龙岗中心城龙岗天安数码创新园11247027156978161253686.97%2011年华侨城智慧广场9508832053917974813096.54%2011年创新型厂房写字楼在售项目销售情况数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统2012年创新型厂房供应情况182011年在售项目成交状况良好，产品去化率高。2012年19二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成为一个投资热点二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势；目前平均价格已超过3.2万元/㎡。土地市场特征分析创新型厂房一手市场分析创新型厂房二手市场分析数据来源及说明：深圳市房管局、已剔除纯工业用途数据，价格经估价师审核19二手房市场成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成202011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，车公庙片区均价在2.3-3.5万元/㎡左右2011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，尤其是车公庙片区，均价大致在2.3-3.5万元/㎡之间。土地市场特征分析创新型厂房一手市场分析创新型厂房二手市场分析2011年二手创新型厂房写字楼分布区域项目成交情况片区项目名称出售套数出售面积(㎡)销售均价（元/㎡）车公庙福田天安科技创业园大厦4179132801车公庙泰然苍松大厦12214725662车公庙泰然海松大厦（金谷2号）10304833661车公庙泰然红松大厦（金谷4号）283233285车公庙泰然劲松大厦10224926955车公庙泰然水松大厦（金谷3号）10419533586车公庙泰然雪松大厦（金谷5号）5179834661车公庙泰然云松大厦（金谷1号）3133530853车公庙天安创新科技广公庙天安创新科技广场（二期）12600030554车公庙天吉大厦157515470车公庙天祥大厦6585423093车公庙天展大厦1112924990福田保税区万利工业大厦（三期）227049995福田保税区英达利科技数码园4138812778华侨城香年广场7268032829龙岗中心城龙岗天安数码创新园3126612475沙头角保税区黄金珠宝大厦216396991蛇口花样年美年广场1323065530397数据来源及说明：深圳市房管局、已剔除纯工业用途数据，价格经估价师审核202011年在售的创新型厂房写字楼主要分布在福田区，车公庙21深圳市创新型厂房写字楼市场分析小结土地市场特征一手市场二手市场未来市场竞争宽松；目前市场存在供不应求，价格上升的状况；二手房成交量稳定，价格呈上升态势。深圳工业用地成交量大；其中楼面地价高的地块可能作用为创新型厂房（写字楼）创新型厂房写字楼基本处于供不应求局面，价格上升，产品去化率高。2012年预计市场新增三个创新型写字楼项目入市，主要分布在福田、龙岗区域成交量较为稳定，成交价格呈现上升趋势，已逐渐成为一个投资热点。主要二手房交易集中在福田区，尤其是车公庙片区。21深圳市创新型厂房写字楼市场分析小结土地市场特征一手市场车公庙片区分析研究车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析22车公庙片区分析研究车公庙区域概况2223成立：车公庙片区是在1988年批准建立的深圳首批工业区之一。转型：随着城市的发展，车公庙承接福田中心区的办公西移，目前，片区内拥有5000多家企业，100000名左右员工；已经逐步由工业区向商务区转型。未来：将会成为深圳市继华强北成功完成工转商后的又一力作，逐渐成为深圳市中产阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一。车公庙已经逐步由工业区向商务区转型，为深圳市中产阶层白领和中小民营科技企业较集中地方之一

车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析车公庙工业区车公庙商务区23成立：车公庙已经逐步由工业区向商务区转型，为深圳市中产阶24车公庙地区已经形成的内部产业结构：70％～80％的企业是科技创业型企业；银行基金公司投资机构在这里扎堆；以时装设计、印刷、平面设计、广告公司、动漫、网络游戏公司、企管咨询公司、媒体公司为主体的创意设计型公司纷纷入驻；物流基地也已形成集聚效应。规划成为融商科技产业、金融、物流、创意产业、餐饮及配套等于一体的新城。车公庙业已形成极具特色的产业结构和产业特色，以科技创新型、金融、物流为主导，吸引了众多国内、外知名企业入驻车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析企业类型知名企业名称国外企业杜邦中国集团有限公司、大冷王运输制冷有限公司、百安居、安奈物网络（深圳）有限公司、麦当劳餐厅（深圳）有限公司、联邦快递、佳能、日立、花旗银行、韩国IBK银行、皇冠、好富顿等国内企业五矿建设、中建钢构、花样年集团、泰然集团、精量电子、香港东方技术、深广源实业、深圳燃气、爱施德实业、海川实业、招商银行、华商银行、中国移动、步步高、德润、万利达、金立、云海、中意橱柜、筑博设计等数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统24车公庙地区已经形成的内部产业结构：车公庙业已形成极具特色25车公庙具有得天独厚的投资、办公环境和重要条件，主要表现在：企业数众多：深圳CBD西门户，汇集了5000多家企业（以科技创新型民企、金融业为主）交通便利：深圳东西中轴上，坐享深南、广深高速入口，地铁站，汽车站，滨海便利节能：基本以自装空调为主，为企业加班节约办公成本物业使用率高，户型方正，楼层层高，办公环境成熟，视野开阔车公庙日渐形成的区位优势车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析农科豪宅片区香蜜湖高尚居住、旅游度假区车公庙办公区莲花山深圳高尔夫中心区25车公庙具有得天独厚的投资、办公环境和重要条件，主要表现在车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析26车公庙片区创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投资价值明显从深圳创新型厂房写字楼的分布看，车公庙是当之无愧的大片区。从历年来各个系列的产品的租金走势看，车公庙片区稳中有升。从空置率情况看，车公庙各系列的厂房写字楼空置率均很低；特别是金谷系列和天安系列，均在4%以下。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统车公庙区域概况26车公庙片区创新型厂房写字楼稳中有升，空置率27车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析2011年车公庙创新型厂房呈现前半年成交活跃，后半年业主惜售纷纷转租，价格稳中有升车公庙片区创新型厂房三级市场供需比维持在6：1左右，4月、5月、10月是成交最为活跃。前半年市场成交量稳中有升，5月达到最高峰。下半年市场业主惜售，放盘量减少，以租赁为主，成交价格上升趋势明显。说明：成交数据来源深圳市房管局、价格经估价师审核27车公庙区域概况2011年车公庙创新型厂房呈现前半年成交活28近半年以来，车公庙片区写字楼租售活跃，价格水平维持稳定状态近期车公庙写字楼租金水平波动幅度较小，整体波幅在10%以内近半年来，车公庙区域报盘量最大是深南路沿线写字楼，报盘均价到达3.7万∕㎡车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析28近半年以来，车公庙片区写字楼租售活跃，价格水平维持稳定状29车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金水平稳定，报盘价格基本在2.8-3.8万之间金谷系列写字楼租金水平走势稳定，其中金谷五号的整体水平最高，维持在140元/平米·月左右。报盘价格基本在2.8万-3.8万之间，其中金谷5号的报盘价格最高。29车公庙区域概况金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析30商业写字楼与创新型厂房写字楼价格差距0.92万元/㎡2011年车公庙片区商业二手字楼成交项目项目名称出售套数出售面积(㎡)销售均价（元/㎡）绿景广场主楼（NEO安数码时代大庆大运世纪大厦12185738335喜年中心1294139083英龙展业大厦6125529994本元大厦4209736713盛唐商务大厦224038007中国有色大厦1174419802011年车公庙片区二手创新型厂房写字楼成交项目项目名称出售套数出售面积(㎡)销售均价（元/㎡）福田天安科技创业园大厦4179132801泰然苍松大厦12214725662泰然劲松大厦10224926955泰然海松大厦（金谷2号）10304833661泰然红松大厦（金谷4号）283233285泰然水松大厦（金谷3号）10419533586泰然雪松大厦（金谷5号）5179834661泰然云松大厦（金谷1号）3133530853天安创新科技广安创新科技广场（二期）12600030554天吉大厦157515470天祥大厦6585423093天展大厦1112924990商业二手房成交均价在2.9-4.4万元/㎡之间，均值为3.76万元/㎡。创新型厂房二手房成交均价在1.5-3.6万元/㎡之间，均值为2.84万元/㎡。数据来源及说明：深圳市房管局、价格经估价师审核车公庙区域概况30商业写字楼与创新型厂房写字楼价格差距0.9车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析31福田区新房商业项目主要集中在中心区、新洲片区，新房成交均价维持在4.6万元/㎡左右，车公庙无新房商业项目由于下半年福田区商业新房大量供应，下半年成交量大幅上涨，价格下降。11年年底至12年2月成交量价小幅上升，市场前景看好。在售项目主要集中在中心区，成交面积占60%，车公庙无新项目。数据来源及说明：深圳市房管局、华房房地产数据资源系统2012年福田各片区商业在售项目成交情况片区项目名称销售月成交套数成交面积（㎡）均价（元/㎡）新洲嘉葆润金座家园（新洲中心广场）2012年1月75295843301新洲嘉葆润金座家园（新洲中心广场）2012年2月74283645666新洲君临天下名苑（国都高尔夫花园三期）2012年1月28740955新洲君临天下名苑（国都高尔夫花园三期）2012年2月961442131中心区世纪汇广场2012年1月547846471中心区世纪汇广场2012年2月745542449车公庙区域概况31福田区新房商业项目主要集中在中心区、新洲片车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析32福田区三级市场商业成交从11年上半年成交火爆转为下半年的平稳过渡，车公庙片区成交量少，价格稳定福田区三级市场商业成交从11年上半年成交火爆转为下半年的平稳过渡。商铺价格维持在4.2万元/㎡左右，商场价格稳步上升。车公庙三级市场商业主要成交在丰盛町、深南路沿线写字楼商业、盛唐商务大厦底商，成交量较少，底商价格在15-25万元/㎡。数据来源及说明：深圳市房管局、价格经估价师审核2011年车公庙片区三级市场商业项目成交情况项目名称物业类型成交楼层成交套数成交面积（m2）估价师参考均价（元/m2）成交时间丰盛町A区商业街-2117117706201105丰盛町A区商业街-2110240833201106丰盛町A区商业街-1113241297201106丰盛町BCD区商业街-217240061201108丰盛町BCD区商业街-215239316201109丰盛町BCD区商业街-119219730201112本元大厦写字楼裙楼3152037506201110金运世纪大厦写字楼主楼67108032994201104金运世纪大厦写字楼主楼12113838438201105金运世纪大厦写字楼主楼6463935993201108盛唐商务大厦写字楼底商12281152470201107阳光高尔夫大厦写字楼底商129163495000201106车公庙区域概况32福田区三级市场商业成交从11年上半年成交火车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析33车公庙入驻企业多为自主创业型、商务服务类企业；但金融业企业能承受租金最高车公庙地区入驻公司行业以通讯设备、计算机及其他电子设备制造业，批发业，商务服务业占据了绝大多数。车公庙地区入驻公司以金融行业承受的租金最高，其次是商务服务业。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统车公庙区域概况33车公庙入驻企业多为自主创业型、商务服务类企34从企业种类来看，民企占据了绝大多数；

从企业来源地看，深圳企业占据了主体民营企业占据了绝大部分比例。来自本土的企业是入驻企业中的主体。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统车公庙区域概况办公及工业物业市场商业市场情况客户特征分析34从企业种类来看，民企占据了绝大多数；

从企业来源地看，深35房地产市场总结从宏观形势看，深圳市的经济发展仍将保持良好态势，居民消费信心指数高，而商办物业作为政策调控的“漏网之鱼”，或将成为投资热点。从商业写字楼市场状况看，市场竞争相对宽松，新房价格仍有上涨空间，二手房租金稳定。从创新型厂房写字楼市场状况看，未来市场竞争宽松；目前供不应求，价格上升；二手房成交量稳定，价格呈上升态势。金谷系列写字楼租售情况与区域市场情况相仿，租金水平稳定。车公庙地区区位优势明显，创新型厂房写字楼稳中有升，空置率低，投资价值明显；金谷系列产品在市场中表现良好；商业市场成交价格稳定。创新型厂房写字楼市场态势良好，竞争较为宽松；在市场中已逐渐成为一个投资热点。35房地产市场总结从宏观形势看，深圳市的经济发展仍将保持良好金谷6号项目概况项目位置项目简介及开发现状项目周边及交通情况36金谷6号项目概况项目位置36农科豪宅片区香蜜湖高尚居住、旅游度假区项目区位解析

——区域位置优越，地块稀缺区位：项目位于深圳两条城市交通干道之间，交通优势非常明显。人文：固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。发展方向：中心区西移，而项目占据中心区写字楼市场向西发展的重要区域-——车公庙办公区的核心位置。金谷6号项目位于深圳市福田区泰然工业园区泰然十一路和泰然八路交汇处西北角，属于车公庙片区西南部。项目位置项目简介及开发现状项目周边及交通情况37农科豪宅片区香蜜湖高尚居住、旅游度假区车公庙办公区莲花山深圳高尔夫景田中高档住宅区中心区农科香蜜湖高尚居住、旅游度假区项目区位解析

38项目四至：矗立于金谷系列写字楼群之间，片区发展成熟北临：泰然六路，与雪松大厦相对。项目位置项目简介及开发现状项目周边及交通情况东临：泰然十一路，双向2车道，与海松大厦相对南临：泰然八路，双向2车道，与云松大厦相对西临：与京港澳高速毗邻（接驳口尚未打通）NEWS38项目四至：矗立于金谷系列写字楼群之间，片区发展成熟北临：39项目将与原金谷系列协同，以工业写字楼形式面市，预计上市时间为今年五月泰然金谷系列现已形成了相对独立的工业写字楼园区。其中已建云松大厦、水松大厦、海松大厦、红松大厦和雪松大厦，目前已完全投入使用，空置率很低，为本次定位定价研究的主要对象。金谷6号项目目前正在建设中，预计正式上市时间为2012年5月。项目位置项目简介及开发现状项目周边及交通情况项目名称金谷六号项目周报地块用地性质工业用地规模及类型分A、B、C、D、E、F区/工业厂房建筑设计深圳市筑博工程设计入市时间预计2012年5月产权有效期2007年—2056年，50年楼体高度(M)98.95米总户数259套主力户型300-500平米装修状况交楼毛坯容积率5.35绿化率30%实用率73-86%面积占地面积(㎡)24521平米建筑面积(㎡)168943平米办公面积(㎡)10万左右商业面积(㎡)约3万标准层(㎡)2300平米左右层高标准层层高(M)3.8米裙楼首层5.9米裙楼其他层(M)5.5米地下室(M)5.3米/3.95米停车场共1000个，地下998个，地面2个39项目将与原金谷系列协同，以工业写字楼形式面市，预计上市时40外部交通较为便利；微观可通达性尚可，但存在不足之处项目位置项目简介及开发现状项目周边及交通情况外部交通图微观交通图项目所处宏观区位路网交通较为便利，南北方向从东到西依次为香蜜湖路、泰然九路、京港澳高速路；东西方向则拥有深南大道、滨河大道两条城市主干道；城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。此外，地铁站车公庙距离项目近900米左右。从项目微观位置上看，对外可通达性尚可，现状项目南边接近滨河大道辅道（出入口），可直接与外部交通网衔接，北边可通过泰然九路直通深南大道，交通可达性好；不足之处在于西行未能与高速路打通接口，且泰然九路太窄，容易发生堵车现象。金谷6号金谷6号40外部交通较为便利；微观可通达性尚可，但存在不足之处项目位竞争环境项目主要竞争对手分布典型案例41竞争环境项目主要竞争对手分布4142新近上市的工业写字楼主要分布在华侨城、车公庙片区；产品系列以天安、金谷和花样年为主；花样年福年广场或将成为项目的竞争对手项目主要竞争对手分布典型案例新近在售（刚售完）工业写字楼清单行政区片区系列名称楼盘名称状态南山华侨城其他智慧广场售罄/出租完毕南山华侨城花样年香年广场售罄/出租完毕南山蛇口花样年美年广场售罄/出租完毕福田车公庙地区金谷雪松大厦售罄/出租完毕福田车公庙地区天安天安数码时代大厦售罄/出租完毕福田车公庙地区天安天安创新科技广场售罄/出租完毕福田保税区其他花样年福年广场待售龙岗龙岗中心区天安龙岗天安数码创新园售罄/出租完毕南山华侨城、蛇口福田车公庙福田保税区龙岗中心区智慧广场香年广场美年广场雪松大厦天安数码时代大厦天安创新科技广场福年广场龙岗天安数码创新园近两年来，深圳工业写字楼上市项目较少，主要分布在南山的华侨城片区、福田的车公庙地区以及龙岗中心区。产品以天安系列、金谷系列以及花样年工业写字楼为主。从运营状态看，普遍非常乐观，基本上市项目售罄或出租完毕。目前，待售中的花样年福年广场或将成为金谷6号项目的主要竞争对手。42新近上市的工业写字楼主要分布在华侨城、车公庙片区；产品系43典型竞争对手运营状况良好，特别是同关内的工业写字楼；关内写字楼售价集中在3.2万-3.6万元/㎡之间项目主要竞争对手分布典型案例项目名称智慧广场香年广场美年广场天安数码

时代大厦创新科技

广场一期创新科技

广场二期龙岗天安

数码创新园福年广场办公总体量（万㎡）9.715.237.3010.501.096.909.96在建已租（入驻）面积（万㎡）9.064.956.2410.141.046.468.31空置面积（万㎡）0.650.281.060.360.060.441.65空置率%6.695.3014.523.395.136.3316.59平均租金（元/㎡/月）16013011815012014560平均售价（元/㎡）48000360003100038000320003500012500投资回报率4.00%4.33%4.56%4.74%4.50%4.97%5.76%主要竞争对手典型项目运营情况从具体运营情况看，关内、关外差别较大。关内工业写字楼空置率（除较慢上市的美年广场外）普遍较低，关外空置率较高；从租金、售价看，关内差不多为关外的两倍多；智慧广场的价格接近于甲级写字楼的价格；关内工业写字楼的售价范围集中在3.2万-3.6万/㎡之间。从投资回报看，则出现相反情况，关外的投资回报率高于关内。数据来源：华房数据—中国工商地产决策支持系统43典型竞争对手运营状况良好，特别是同关内的工业写字楼；关内44典型案例分析

——智慧广场项目名称智慧广场区位板块华侨城地块用地性质工业大楼性质非涉外开发商深圳市中核兴业实业有限公司物业管理公司世邦魏理仕入市时间2010年10月租售形式出售楼体高度(M)99.80总层数22大楼等级甲级容积率3.70得房率88.00面积建筑面积(㎡)164875.00办公面积(㎡)97100.00标准层(㎡)2060.00主力户型（㎡）730-1295㎡层高标准层层高(M)4.5停车场停车(个)1063.00电梯客梯数量34品牌OTIS停车收费标准停车收费标准500物业管理费(元/㎡/月)20.00项目主要竞争对手分布典型案例44典型案例分析

典型案例分析

——智慧广场智慧广场为深圳高档工业写字楼中的典型代表。层高达到了4.5米，停车位配比达到了91:1；标准层达到了2060㎡。该项目2010年10月上市，2010年年底，766㎡的户型便全部售罄；2011年5月，所有户型均已进入封盘期。优点：交通便利；绿化率高（40%）；实用率高（85%）；设计前卫（大开间、三面采光、层高较高）缺点：位置较偏，减弱吸引力；缺乏商业配套；工业性质用地。项目主要竞争对手分布典型案例45典型案例分析

—46典型案例分析

——香年广场项目主要竞争对手分布典型案例项目名称香年广场区位板块华侨城地块用地性质工业大楼性质非涉外开发商深圳市康年科技有限公司物业管理公司深圳市花样年物业管理有限公司入市时间2008年12月租售形式租售楼体高度(M)98.00总层数20.00大楼等级乙级容积率4.0得房率71.00面积建筑面积(㎡)56346.00办公面积(㎡)52276.00标准层(㎡)1143.00层高标准层层高(M)4.80停车场停车(个)399.00电梯客梯数量5.00品牌日立停车收费标准停车收费标准600物业管理费(元/㎡/月)7.6846典型案例分析

香年广场为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高达到了4.8米，停车位配比131:1；标准层达到了1143㎡。该项目2008年12月上市，2009年4月，便进入尾盘，去化周期5个月。优点：地段优越，交通便利；自然景观丰富；实用率高（85%）；4.8米层高，大空间布局缺点：停车位配比一般；缺乏商业配套；工业用地性质。典型案例分析

——香年广场项目主要竞争对手分布典型案例47香年广场为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高达到了4.8米48典型案例分析

——天安数码时代大厦项目主要竞争对手分布典型案例项目名称天安数码时代大厦区位板块车公庙地块用地性质工业大楼性质涉外开发商深圳天安数码城有限公司物业管理公司深圳天安物业管理有限公司入市时间2002年租售形式租售楼体高度(M)108.00总层数26.00大楼等级乙级得房率80.00面积建筑面积(㎡)110000.00办公面积(㎡)105000.00标准层(㎡)2836.00层高标准层层高(M)3.60停车场停车(个)430.00电梯客梯数量6.00品牌Fujitec停车收费标准停车收费标准400物业管理费(元/㎡/月)7.0048典型案例分析

天安数码时代为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高仅3.6米，停车位配比244:1，车位配比较低；标准层达到了2836㎡，一般水平。该项目2002年8月上市，2003年5月，便进入尾盘，去化周期10个月。优点：区位优越，交通便利；周边配套齐全；物业服务周到。缺点：楼内配套一般；车位配比不足；工业性质用地。典型案例分析

——天安数码时代大厦项目主要竞争对手分布典型案例天安数码时代大厦天安数码时代为深圳中档工业写字楼中的典型代表。层高仅3.6米50典型案例分析

——福年广场福年广场位于福田保税区内市花路与紫荆路的交汇处。总用地面积18717.77㎡，建筑面积46792㎡，容积率2.5。楼体由3栋建筑围成一个U字形和一栋花样年总部建筑组成。预计竣工时间为2012年。项目主要竞争对手分布典型案例效果图位置图工地图周边配套50典型案例分析

项目主要竞争对手分布典型案例典型案例写字楼项目客户组成：以民营企业为主无论是香年广场、智慧广场还是天安数码大厦，民营企业客户均占据了绝大部分比例。工业写字楼一直以来便是民营企业的入驻的首选。民企70.06%民企90.54%民企83.5%51项目主要竞争对手分布典型案例写字楼项目客户组成：以民营企业为项目主要竞争对手分布典型案例同类项目优劣势比较：金谷6号在区位、交通，环境，开发商三个方面都处于优势行列

同类项目优劣势对比备注：本次针对以上典型项目的区位、交通、规划、配套等外部主客观因素，邀请了世联10位写字楼研究专家进行了评分。每个单项满分为100分，总分满分为500分。金谷6号在区位、交通，环境，开发商三个方面都处于优势行列。待售中的主要竞争对手福年广场由于位置较偏，加之商业配套严重不足，综合评价不高。52项目主要竞争对手分布同类项目优劣势比较：金谷6号在区位、交通金谷系列客户特征分析基本特征交叉分析对产品提升的建议53金谷系列客户特征分析基本特征5354客户基本特征使用面积小于500㎡的小客户受访者占比最高；使用面积超过1000㎡的占据了26%；中客户则占据了24%。受访者中，民营企业占比最高，达到了89%，为主流群体。受访者中，首次置业者占据了68%，为主流群体。受访者中，购买者占据了68%。与首次置业者相同，说明，首次置业者基本为自用，投资类客户较少。基本特征交叉分析对产品提升的建议54客户基本特征使用面积小于500㎡的小客户受访者占比最高；55民企是主力军，且偏好于中小户型；国企、外企偏好大户型；购买动机以自用为主基本特征交叉分析对产品提升的建议各类型企业的购买面积国企基本上都是大客户，购买面积均超过1000㎡；民营企业是主力军，但以中小户型为主，集中在500-1000㎡之间；外企也是大客户，但由于采访数据有限，不具备参考性。各类型企业的购买/租用动机国企基本上都是自用；民营企业则是三者兼备，但以自用为主；外企一般也是以自用为主，而且大致为租用。55民企是主力军，且偏好于中小户型；国企、外企偏好大户型；购56不同置业类型的置业动机以自用为主；受访者对市场持乐观态度，普遍认为价格会上涨，至少是持平基本特征交叉分析对产品提升的建议不同置业类型的购买动机不同置业类型的价格心理趋势不同置业类型的购买动机集中在“自用”;其中，迅速增值和保值期望均出现在首次置业的客户中。所有受访者都不认为“价格会下跌”;近一半的客户对价格趋势持模糊态度;在首次置业的客户中“价格看涨”者远多于“持平，不会有大波动”者;未置业者多认为“价格看涨”。56不同置业类型的置业动机以自用为主；受访者对市场持乐观态度57对车行进入性不太满意，对公共交通较为满意基本特征交叉分析对产品提升的建议受访者对车行进入性不太满意。主要有如下原因：①拥堵：因为唯一北行的泰然九路太窄，车流量大；②进入主干线的出入口少：建议增加进入滨河路入口，打通泰然六路西行出口；③路旁存在乱停车现象。受访者对公共交通较为满意。个别提出，园区距离地铁站较远，步行费劲；另外，建议在园区内增加公交站点和公交线路。57对车行进入性不太满意，对公共交通较为满意基本特征受访者对58受访者普遍对导视系统不满意，而对停车场服务比较满意基本特征交叉分析对产品提升的建议导视效果受访者普遍对金谷系列的导视效果不满意：建议加强项目标示的显现性，如增加门牌；完善小区导视系统建设有利于提升泰然品牌的影响力。较大部分受访者对停车场服务表示满意。表示不满意者，提出：减少地下室视频广告，抑制噪音；完善停车场防盗监控；降低停车场对临时停车的收费；注意礼貌等。58受访者普遍对导视系统不满意，而对停车场服务比较满意基本特59对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意

对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均表示较为满意。基本特征交叉分析对产品提升的建议59对于金谷系列产品的层高、户型、实用率三个方面，受访客户均60认可泰然品牌，但是提出了金谷系列产品的提升方向，增加商业配套、提高档次

基本特征交叉分析对产品提升的建议受访者对泰然品牌的认可度较高，“认可”+“非常认可”占据了88%；受访者对于金谷系列产品的提升方向共指出了五个，包括“增加商业配套”、“提高档次”、“改善交通”、“改善绿化”以及“提高服务质量”。其中，最为期望的是“增加商业配套”和”提高档次“。很多受访者反映招进中高档次餐饮品牌、增加娱乐设施；完善空间规划布局，提升泰然金谷系列的档次。备注：经过随机抽样，本次选取了38位客户进行了深度访谈；访谈时间2月8日-2月10日。60认可泰然品牌，但是提出了金谷系列产品的提升方向，增加商业项目定位项目SWOT分析产品定位客户定位61项目定位项目SWOT分析6162项目SWOT分析

优势-----Strength劣势-----Weak地块稀缺性无与伦比，仍有一定的溢价空间商务区、住宅区、交通枢纽区黄金三角区位良好的商务办公区，成熟高档居住社区，原业态对周边形成一定影响项目频临城市交通干道，交通便利，商业价值相对较高项目运营经验丰富，开发商品牌认可度高微观交通存在不足，未能充分利用外部交通资源项目周边及内部配套不足。项目昭示性不强机会-----Opportunity威胁-----Threaten政策利好，房地产投资受限，商办成为“漏网之鱼”；民营企业自用型及长线投资型购买力拉动市场需求；同类型同档次写字楼产品运营情况良好，去化周期较短；市场放量小，同类产品造成的直接竞争较小，竞争环境宽松周边的商业氛围没有形成。主要是低档次，排布零星的社区型商业，形象不好；工业性质用地，减弱投资吸引力；项目昭示性不强62项目SWOT分析

优势-----Strength劣势-63发展战略描述针对本项目选择的SO战略描述：以充分展示项目区位交通优势，通过完善商业配套，打通与周边交通网络的链接，提升物业的档次，结合先期项目的运营经验和客户资源，形成项目核心竞争力。稀缺性优势：地块稀缺性无与伦比，仍有一定的溢价空间；地块价值优势：黄金三角区域优势地缘优势：通过商务办公、周边成熟高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户交通优势：解决昭示性问题，打造项目中央位置的商业价值市场机会：充分挖掘民营企业中有意于提升档次的自用客户以及长线投资客户写字楼断层：细分客户、明确目标商业机会：完善社区商业配套，提升档次，打造“泰然城”概念；提升溢价空间。63发展战略描述针对本项目选择的SO战略描述：以充分展示项目64基于市场分析和项目SWOT分析，判定项目的产品定位：判定依据如下：战机：市场态势良好、竞争宽松，创新型厂房写字楼成为投资热点之一；地利：区位优势明显，但原系列中的产品定位偏低；人和：客户普遍认可泰然品牌，但认为金谷系列必须提高档次，增加商业配套。创新型厂房写字楼中的高端产品+完善商业配套产品定位64在金谷系列客户研究的基础上，结合产品的户型，判别客户定位如下：企业类型：以民营企业为主体客户类型：以提升自身形象定位的、购买动机为自用的企业为重点；且集中在中小型客户。客户定位65在金谷系列客户研究的基础上，结合产品的户型，判别客户定位如下价格建议66价格定位风险提示世联建议价格建议66价格定位价格测算测算方法1、市场法2、租金收益法（修正）结合以上两种方法，根据深圳本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。具体内容根据本项目的特征，特选择与本项目有较大可比性三个项目：福田天安创新科技广场、泰然雪松大厦、泰然海松大厦与本项目进行类比分析，假设本项目的各项目指标为100，低于100表示该子项比本项目差，高于100表示该子项比本项目好。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。67价格测算测算方法具体内容67项目综合比较表比较因素权重估价对象可比实例A（范例）因素打分调整系数权值可比实例价格（元/m2）---交易情况100%10095105%105%市场状况(价格指数）100%10395108%108%房地产状况区位状况位置优劣度10%10095105%11%交通便捷度10%10095105%11%外部配套完善程度5%10095105%5%商业繁华程度5%10095105%5%环境质量5%10095105%5%实物状况使用现状5%10095105%5%完损程度5%10095105%5%规模5%10075133%7%楼层10%10095105%11%层高5%10095105%5%临路状况20%10095105%21%设备设施5%10095105%5%产权状况剩余使用年限5%10095--规划限制条件（容积率）5%10095111%6%68项目综合比较表比较因素权重估价对象可比实例A（范例）因素打分69参考项目对比比较因素估价对象福田天安创新科技广场福田泰然雪松大厦福田泰然海松大厦房地产状况

区位状况

位置优劣度

车公庙西南片区车公庙东南片区车公庙西南片区车公庙西南片区交通便捷度

临滨河大道、车公庙地铁站，交通便利临深南大道、车公庙地铁站，交通便利临滨河大道、车公庙地铁站，交通便利临滨河大道、车公庙地铁站，交通便利外部配套完善程度

一般，餐饮娱乐设施较为缺乏较好，餐饮娱乐设施较为齐全一般，餐饮娱乐设施较为缺乏一般，餐饮娱乐设施较为缺乏商业繁华程度

商业氛围较淡薄商业氛围较浓厚商业氛围较淡薄商业氛围较淡薄环境质量

很好较好较好较好实物状况

使用现状

很好一般较好较好完损程度

新房较完好（偏旧）完好完好规模

办公面积10万㎡办公7.14万㎡办公4.21万㎡办公10万㎡楼层

25层20层9层和17层25层层高

3.8m3.6m3.8m3.8m临路状况

连接城市交通主干道连接城市交通主干道直接城市交通主干道直接城市交通主干道设备设施

完善较完善较完善较完善产权状况

剩余使用年限

45404339规划限制条件（容积率）

容积率5.35容积率4容积率6.36容积率4.2469参考项目对比比较因素估价对象福田天安创新科技广场福田泰然70比较因素修正系数表项目福田天安创新科技广场福田泰然雪松大厦福田泰然海松大厦可比实例价格（元/m2）30,38134,66133,661交易情况修正系数105%100%100%市场状况调整系数105%101%102%房地产状况调整系数104%103%102%综合修正系数115%105%104%比准价格（元/m2）34,91936,23435,169权重

1/3

1/3

1/3加权平均值（元/m2）35,441评估单价（元/m2）取整36,000经市场法测算，若金谷六号的商业配套提升，项目售价可为3.6万元/㎡可比实例价格为2011年成交参考价市场法计算公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数70比较因素修正系数表项目福田天安创新科技广场福田泰然雪松大结合收益法修正:按目前工业办公的投资回报5%计算，价格修正为3.54万元/㎡租金回报修正深圳目前商办土地还原利率为5%目前本项目区域内创新型厂房写字楼租金115-145元/平方米/月，取平均值，130元/平方米/月；考虑到目前创新型厂房写字楼市场去化率很高、市场表现良好，加之，如果项目提高了档次，提升了商业配套，未来预计可达到130-160元/平方米/月之间，取中值为145元/平方米/月。售价=月租金*12个月*回报年限=145*12/5%=

34800元/平方米与以上通过市场方法计算结果，相差较小。取市场法与收益法两者平均值，故修正为=（36000+34800）/2=35400元/平方米。71结合收益法修正:按目前工业办公的投资回报5%计算，价格修正72价格定位：价格定位写字楼售价：35400元/平方米采取租售结合的形式：商业面积出租并统一管理以完善商业配套，办公楼采取出售形式。72价格定位：价格定位采取租售结合的形式：73目前创新型厂房写字楼新推项目——福年广场，定位为低密度生态总部，正紧急施工中，预计2012年6月竣工，年中开展销售工作，售价在2.5万元/平米左右福年广场总用地面积18717.77㎡，建筑面积46792㎡，容积率2.5。楼体由3栋建筑围成一个U字形和一栋花样年总部建筑组成。销售模式部分对外出售，部分企业自持。效果图位置图工地图周边配套目前市场可能的竞争项目福年广场位于福田保税区内市花路与紫荆路的交汇处，由于区域不同，与金谷系列价格差异明显。73目前创新型厂房写字楼新推项目——福年广场，定位为低密度生市场处境：从阶段来看，以住宅为主房地产市场目前处于全面促销和局部降价阶段，二手房受此牵连成交下降目前市场处境市场处境：从阶段来看，以住宅为主房地产市场目前处于全面促销和75资金压力下，大部分房企加快销售速度和促销力度，且拿地态度趋于谨慎，减少土地储备以保留充足现金流应对调控政策2010年底有7家房企在两项榜单上均有进入前十的情况相比，今年上半年只有万科、中国建筑（含中海）和保利上榜，而万达、恒大、绿地及碧桂园在获得不俗销售业绩的情况下，出手拿地的规模则略显相形见拙企业名称2011年1-6月份土地储备面积（万平方米）2010年末土地储备面积（万平方米）净增减（万平方米）2011年1-6月份销售面积（万平方米）拿地金额占销售额比重恒大96569819-16361210.20%万科56475761-11456614.10%绿地50525257-20535211.80%保利476147491234126.90%世茂417740968110948.50%雅居乐35233585-62138——碧桂园34503741-291345——绿城343332661678434.90%中海34063444-3836121.90%龙湖316