上海松江三湘四季河滨苑营销策划报告-36ppt-7.3m-天地行

1报告纲要卖什么？

1、市场背景2、卖什么样的产品？----产品定位3、卖什么样的价格？-----价格定位及价格策略4、资金回笼计划5、本项目利基点及核心价值怎么卖？1、项目风险及风险规避2、针对竟品的区隔性策划1）产品力提升2）策划力提升A.样板带及售楼中心形象建设B.企划推广a.企划总精神b.推广策略思考表c.分阶段推广计划3、销售策略

卖给谁？

1、本案房型面积特征2、目标客源分类３、目标客源特征分析４、目标客户特征总结报告纲要2篇胖一饲卖花什休么洗？3【P涂A瘦R浓T悠1市兼场熔背恳景】41埋.毅区丸域悟住某宅帅市较场止概疫况大感量近住击宅差供牺应傅量扩集生中呆上甜市屈，记造教成轮市水场斤竞阅争优激区烈由串于借没案能澡很冰好槽的币控衡制甲城险市弯开保发枯的垒速但度坊，溪前午期兽出凯让峡土倘地妥量索巨月大筐，遮仅俱2仙0蛮0系3脉年见松袍江亡新串城纤就鸣推盾出象了晨3把5烟2抓万寨平市方像米染土椒地翅，孔0卷4即、爱0上5脆、齿0旧6瘦年帜也刃始刷终像保帐持库较巾高厘的硬土祝地夕成飞交穿量活。宏桥观嘴调然控家出捷台盲，昨区糖域破住牌宅仙空池置停面验积笑上违升类，砌价严格盲出碗现秘波坛动受哈宏著观夹调删控额影琴响周，吸开钩发符商椅纷喜纷缝引滑发春价钳格朱战醋，堪而徐现耳有抛商供业感配裳套堪及尼居喉住立氛坊围裳不罢佳幸更饶使皇松艘江挺新灵城祸房叨地阳产利雪屠上贞加婆霜冰，商怎品妻房振空猎置穿面貌积猛急剖剧潜上铃升疲，港房冲地喉产丘价先格恩出欣现毯了懒异寄常雹波绣动新。投陷资非比称例粪较嫌大烦，示导箱致服入也住蚀率曾较欢低空调置恳房叨代僵表大的知是误潜何在贡供葡应蚊量固，衫一隐旦兄这鸽些度供果应齐集侮中承上防市邀，杀将阅给陪松泉江秒楼谎市装带劲来咱的缴冲脚击榴将隶是智不屿可务忽旧视息的镰。所按面脖临腥的童巨堤大拒存捕量牲无昼法肤去蜜化浊，碎交黎通欲以蹦及阿地晒理平位谦置无等坏因都素筒使获得批这合一横地流区杏楼夫盘等很辽难定出府租瘦，扎二宣手钞房微及劲租漏赁崭市盗场份非戒常吧冷竟淡爬。52届.歇个顿案透分从析板块案名占地面积建筑面积容积率绿化率总户数物业管理车位装修状况松江新城三湘四季花城2700005200001.6544％26851.451800毛坯松云水苑1800001980002.135％17810.95-1.35870毛坯文荟莑景690001100001.635％9271.3600毛坯名庭花苑400001000002.935％7451.35460毛坯松江九亭贝沙湾一期3200005000001.550％6891.83800毛坯奥林匹克花园二期2100002700001.360％20001.5-1.851300全装修九城湖滨2000003200001.540％27601.61800毛坯摩卡小城1300001800001.345％13521.55843毛坯松江泗泾祥和公寓55000600001.145％4900.7200毛坯宽景991450001600001.145％8000.8－1.35400毛坯竞州争杰楼编盘默基写本牵资徒料逗表6竞怠争犁楼友盘阶成留交缘瑞情喊况沈表板块案名开盘时间价格范围整盘均价今年均价主力面积总价范围纳入网上套数成交套数销售率松江新城三湘四季花城2005.65500－670061546385105-13558－902011162681%松云水苑2004.115000－690053786000100-12050－831426110177%文荟莑景2005.115300－60005913615282-12945－7592785292%名庭花苑2005.15000－630056965990110-15055－9574460982%松江九亭贝沙湾2006.126000－70006859680590-15054－10530029398%奥林匹克花园二期2004.67400－81007534769480-14059－1131536153499%九城湖滨2005.116300－700062056639100-13063－911466141396%摩卡小城2005.105500－62005310600885-12747－7955844880%松江泗泾祥和公寓二期2004.66000－64004865606292-14155－9040629974%宽景992004.85100－60004936535284-14743－8874458479%价编格让水进平福：该碗区筐域棉住紫宅单浅价要基师本进维董持切在5想8烧0丙0缴～粱6抚2厌0脉0防元敲/㎡之乌间右，侧总协价广段歉总遣体焦控鬼制吼在及5票0真-包7较5站万蛋/彼套羽左林右销惯售页情序况斥：上链述楚楼被盘竿销竭售婚时邮间裤跨菜度论均抓较韵长仪，漫期任间迹受利国汉家初宏举观缴调捎控卫的臂影证响承，枕市衣场炎泡溉沫符较狡为鸭严冠重门，易消女费桃市印场徐观宇望恒氛劝围蜜浓击厚阵，佳导耍致袍客男源摔逐捎步旦流绕失支，医除粥个能别买楼急盘届外去，赵在搏1映～悬2诉年误的算销喉售鬼周谈期久里谊5尚0挥～狡8灭0箩%处的斗销鄙售急成伏绩蜻不吃甚绍理仇想疫。7供申应然面停积草配失比楼盘〈7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180180〈合计三湘四季花城158

436207234957214183

2011松云水苑1702

231648040456231196

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25744贝沙湾

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55321632300奥林匹克二期11676330

36217259046

48841536九城湖滨

778140

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61466摩卡小城

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35572祥和公寓二期

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11217412111433351744合计户数52378610151413285982975999536700131424410132合计比例5.16%0.77%6.02%14.94%13.11%5.90%29.36%9.86%5.29%6.91%0.13%0.14%2.41%100%推艺出放的溉房把源唱中完，丸大刃多播以阔二芒房纷和勒三饱房啦为梢主昌，喷可伴推猴测分当洒地启消仰费耗者凭的鸦家翻庭传结疲构怖也例基上本紧以口3扑～料5若人盘为宽主本。8成趟交残面级积违配园比楼盘〈7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180180〈合计三湘四季花城128

3852772328441785

1626松云水苑120

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三代同堂新婚夫妇单身合计百分比35%0%40%25%100%学历小学-中学高中-技校大学大学以上合计百分比5%30%50%15%100%3反8Ｃ绍类情客篮户煮特旋征裕：①鸟年们龄阅年冒龄膏层灭分徒析妙：C斤类冰客爹源通主凑要烫面瞎对蛛的步是厦总负价傍在脚5板2宽－茎7尿0黑万博元盟的桨房求源使,活以炎三迈房扛为血主篮，祥面塞积山在誓1托0认0境－习1喊2观0衬㎡课之待间策，示这崭类宁房逮源咽对接年织龄玩在3含5盗岁祸以狗上便的删中融年扯人源士较荡有冰吸协引亩力半，李同垮时浑小练二冠房韵可扛以求照思顾摆到秘这涉一娃年庙龄邀层结家卷庭历规庙模替的位实散际杀需附要彩，湾且形面暂积浅相附对折不垂大瓣。②钉教去育狼背罚景瓦分叛析军：客壁源蹲年侮龄掌层克比注较忘分捆散弟。横同笨时初三叹房内面如积弊的损房借型名及烟总遥价坡比李较沿受鱼本驱地趁人授士自的巷欢胆迎殿，剧考诞虑驳到准将谋有卵外炎籍业人惧士樱购福买致，练因恳此圣学改历能以景大膝学伐及嫁大瓜学诊以涌上绳为他主泄。③轧家掘庭律规经模馆分宾析渐：C服类琴客宗源婆因眉房妄型惯面身积顽相顺对偷较尺大锐，千总溜价鬼较限高过，极因址此则对三容口遍之饰家削的峰事哥业设稳牛定滴人幅士逆，有求较惊强肚的书吸伸引抄力麦，畅非尘常像适块合跃他凳们俘购栗买移，篮同百自湿己乓子白女拒共衫同妨居笛住挡。年龄28-35岁36-45岁46-55岁56岁以上合计百分比30%35%30%5%100%家庭规模三口之家三代同堂新婚夫妇单身合计百分比65%15%15%5%100%学历小学-中学高中-技校大学大学以上合计百分比0%10%65%25%100%3躺9Ｄ宫类阻客从户两特楚征赛：①端年蕉龄晚年盲龄茫层剪分惜析骑：D挎类丸客纷源宁主倡要醉面石对使总遍价鬼在滨7输0借－峰8具0述万滋元治的她房筋源帝,的以盐三盯房分为宋主鉴,虹面田积被在鞭1航3霉4孕-保1漫3净7初㎡道之厦间绣的狗景图观针房狠，幸因究为您面漫积秀及龙总玻价狭较疾高叨，未所赴以购醉买华主鸭力冒将陶是聚事秧业驱有归成眯的认商牙务艇人捡士便，纽奉年拒龄恼普门遍狠在扑3聋6马－筋5北5采岁迫之瞧间满。②窗教酸育航背使景则分年析就：8石0业%筒的愚客耐源房诚年浊龄己在绳3承5阀－报5紫5部岁吓之娱间枝，度2怕8听－贞3唯5贴岁活的填人扁士月也蛇在芝增吧加秒，思由辨于蔬面苹积麻较尤大公总仿价瞒较倒高轨，功本敏地贤人就士原可画能室因定地买段怪区秤域课等胖原帖因夏抗闲性开较酷大和，番而傻外饶省馒、父外旷籍窝人武士沸对兼区沈域昌、柱地脏段大不阅太趁敏闯感厅，飘因跃此去维化雕主债力丽将茄是湿外残省涌人厚士。③厉家兴庭拿规品模详分贵析急：D记类枪客狱源去因射房裂型炭面越积缝较膨大挺，任总肆价颈较水高索，主托要与购基买端客略源啊为潮三叫口预之慎家构和脏三泻代租同扫堂。厚单葛身源人分士偏完屯全叼不危在厕这值个甚客念源昆层快中锈出基现肥。年龄28-35岁36-45岁46-55岁56岁以上合计百分比50%30%15%5%100%家庭规模三口之家

三代同堂新婚夫妇单身合计百分比35%0%40%25%100%学历小学-中学高中-技校大学大学以上合计百分比5%30%50%15%100%4驱0４泳.秤目州标智客告源湿特舞征委总玩结双：◆本布项共目美的赞目票标膜客剑源捉整纪体猴呈渠现逃年纺轻工化理趋旧势鹊，以同2乱5练-菊4喘0变岁纲年胡龄考段揭为罩主颤，喷同钩时佩拥孩有命较贵高汽的棵文斗化挎水喜平悠，黑学索历茶普蛇遍师达门到刘大房诚专粉以伴上露。◆家吓庭羞结沟构音以法单肉身仍和抛新董婚补夫厚妇草为加主胶，辅钥一布定君数环量悲的雀三拴口承之在家谎，尽甚颜少漏三龟代蠢同洲堂倚。◆骆本管案叼目蜘标竹客耳户太群忧整踢体收担入城状晒况恰在问上标海拳属赴于鼻中料等痰水呆平。◆搭从贴目怒标根客谣户湿的纺所踏属尝区身域淘来破看馆，振将偏是松竭江前本笋地屈客爷，静上育海励市姿区揭客材源策与寻外婶省艘人碑士妈（仙新痕上群海休人蛮）显三雾分技天劣下屿。4历15甜.雹目婚标卖客薪户棋需萌求份分肺析昏:①裁从规内江地辩来唐到竖上钥海线的乡丰年崭轻舰人咸，厌有备谋茶生话的解能帖力腊，胀但叉是绣无鸡力蛾支孕付疑上财海甘的诊高绕额鸡房窑价柱，崖但如是背又厌坐倦驶了国不断饥搬宁家栏，妇急青需午一虚个廊属闯于上自高己挨的敢窝贩。②威从顶事们压送力甜比闹较真大红的修年闻轻抚人胶工摸作紧，椒虽历然劝收探入距尚粪可平，搞但许由扭于笼工势作喂忙趴和友人简生叼很舒多选选众择译不介定姐，暂唉时局无暇粪考菠虑誓该绕买齐什呆么埋样剪的广自挨住撤房沃，颠就枕想租先见有公个甜小固房旗子苗混草着腐，要肺住抹得泽热强闹爸点隆、根现县代薄点年，献可松以坟发功展灯朋友带圈颂的母最哑好登。③臭松蚂江条工柏业茂园匪的超香挡港随、销台慕湾对等字外放地专到线上殊海婶来漆的痒小俱老触板么或伟员膛工形，腿大催部赖分米不歌会牌带蛙家牛眷槽前浙来华，他惰们毙嫌弃疾老声工灯房反，掌又口无筹力蛙支特付森高葛档湾小税区栏小叮户余型泊房上租余，跃也辞不艘愿尽支扫付煎酒涉店炼式纱公脂寓股的睁高感额物物茫业饼管报理守费花。④备未夫婚旁的唉O慌F民F欧I冒C寒E导L朴A申D使Y帆，蔽通田常鸭对弱自浮己暮的读婚寻姻驶心嫁气晃比货较母高锅，顷将浇房哥产叙寄饿托亮在失对柔方炸身俱上时，喂但耳是催自宁己窄又有散一锋定哥的绪理敞财认意苦识涨，余因细此选拥购确一马套泳地迟段色好狗的隆小钓户浮型介作驰为子婚诉前银财脂产富，糟为导将蚕来晶可姓进骂可姻退极做侍打惹算。⑤生一唉批粉从校事番设挪计拖、顾广木告漆等己脑怠力杜活喇动既的狸员戏工僵，升很碗多挤从肯在返外句面廉接耽私踩活谦开丙始牛做蓝起驱，保发赛展虑到炒成霉立桃自翼己宵的小妹工市作息室百，蓄但末这炎种酱随淡着危项昌目诵随远时伏自粒生榨自依灭纺的超小碌公发司砖不阔可温能玻去框租纸用塞办裁公苹楼介，扁一霸般域都海在铁家毒S伏O事H另O饭，这奋样钩的基人杰特烤别砖中双意茎小期区蚊规锈模叶大睡，冷公隶共乖设插施度多抵，似年虹轻书人喘多脸的兼社症区禾。⑥及急佩于衬结乡丰婚库的秀年闯轻鹊小拼白东领受，院夫蹄妇掉月珠收告入共在里一义起迟不汇超咏过逮8组0吴0龟0们元优，胃出帝行裳主味要填依必靠腊轨受道复交茅通宫。⑦戴投着资锣客捷。设