长沙展新置业·湘江大道项目定位与整体发展战略

开篇之前，

我们先从建筑与城市关系说起……纽约帝国大厦帝国大厦（EmpireStateBuilding），是位于美国纽约市的一栋著名摩天大楼，地上建筑381米高的帝国大厦，自1931年以来，雄踞世界最高建筑宝座达40年之久。帝国大厦始建于1930年3月，建成于西方经济危机时期，成为当时美国经济复苏的象征。时至今日，帝国大厦仍然和自由女神一起，成为纽约永远的标志，一方面象征美国工商业文化；另一方面也是纽约、甚至是全美国的永远地标。吉隆坡双子塔：吉隆坡双子塔(PetronasTowers)是马来西亚吉隆坡的标志性城市景观之一，是世界上最高的双子楼和第四高的建筑物，是马来西亚经济蓬勃发展的象征，是马来西亚向世人展示自己经济发展成果的骄傲。双子塔大厦非常壮观，巍峨挺拨，气势雄壮，就象两座高高的尖塔刺破长空，是马来西亚的骄傲，是当今世界名冠第一的超级建筑。我们发现：当一座城市的历史被改写、一座城市正逐步趋向伟大的时候，总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来代表这座城市。从纽约到伦敦，从东京到香港……帝国大厦、瑞士再保险大厦、六本木新城、香港ICC……辉煌时代崛起的伟大建筑，他们成为城市永恒的标志和城市精神的象征……屈贾之乡、楚汉名城，全国“两型”社会综合配套改革实验区，中部崛起的引擎之一，长株潭融城的中心，武广贯通、地铁修建、轻轨规划，构建千万级人口的大都市……此时，我们再审视这座城市：当长沙加速迈入伟大城市行列的时候，长沙迫切呼唤一座能够助推长沙经济腾飞、承载城市荣光与梦想的伟大建筑！展新·湘江大道综合体项目必将成为长沙迈向国际化的精神象征，承载城市荣光与梦想的伟大建筑……我们预测：改变城市的力量我们相信：展新·湘江大道综合体项目中原（湖南）房地产代理有限公司展新置业营销项目组2011-6-10为“长沙梦”插上腾飞的翅膀—展新置业·湘江大道项目定位与整体发展战略—本报告思考、回答的核心问题：对区域怎么理解？

——在城市多极发展的格局之下，对于南湖区域价值的理解、认知与升华；对地块怎么理解？

——在对南湖区域价值认知的基础之下，对于本项目价值的理解、认知与升华；开发战略如何选择？

——在对城市综合体模式研究的基础之下，对于本项目每种物业形态的结构与组成的研判；产品如何定位？

——在对本项目物业形态研判的基础之下，对于每种物业形态的面积配比、属性定位的确立；产品价值如何塑造？

——在对本项目产品定位的基础之下，对于每种物业的功能确立、价值塑造的研究；一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择2010年全国楼市表现一片红火：全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；房屋施工面积增长26.6%；土地购置面积增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

整体市场情况分析注：数据来源于国家统计局表一：2010年全国房地产开发投资面积表二：2010年全国房地产开发投资金额2010年全国楼市表现涨声一片：全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%；新建住宅销售价格同比上涨7.6%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。整体市场情况分析2010年商品房销售面积增长10.1%2010年商品房销售金额增长18.3%新建住宅销售价格同比上涨7.6%2007200820102009政策平稳过渡政策先紧后松政策持续收紧政策先松后紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO；提高土地增值税预征税率；打击假按揭、假首付、假房价等行为；减免住房交易税；支持住房消费；下调资本金比例；取消税收优惠；收紧房贷政策；加强土地监管出台限购令；政策走势：09年下半年开始楼市量价齐飞，导致2010年史无前列的收紧政策，2011年政策持续严峻。2010年开启了政策调控时代，从10年年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到11年年初巩固调控成果的“新国八条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。落实地方政府责任；加强税收征管；提高购房门槛，收紧房贷政策；加大限购力度；2011政策分析2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》2010.11.3《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通

知提出四项要求2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2010年开始，限制房价的政策频频出台：10年4月17日10年5月6日10年9月29日11年1月26日2011.1.26“新国八条”2011.3.4《进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（长沙限购令）2011年3月湖南省岳阳颁布“限价令”。政策分析历次调控抑制需求的限贷和限购政策历次调控政策限贷政策限购政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.17”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限购2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停贷15个大中城市先后限购2011年“1.26”新政首付3成利率优惠取消首付3成利率优惠取消首付6成以上利率1.1倍停贷各直辖市、计划单列市、省会城市全面限购限贷政策：步步紧逼首套优惠利率取消，2套房首付6成，3套房停贷、停购，政策砝码不断从严、加重政策分析长沙限购令内容明细表户籍类别拥有住房套数小于或等于90㎡大于90㎡环长株潭户籍家庭无能买一套不限1能买一套不限≥2不能买不限非环长株潭户籍家庭有居住证无能买一套不限≥1不能买不限无居住证无不能买不限≥1不能买不限限购令：有松有紧36个城市已出台限购令，要求户籍居民家庭限购两套住房，提供1年以上纳税证明或社保证明的非户籍居民家庭限购1套长沙限购令以家庭为单位，限小不限大，限内不限外，限新不限旧，相对而言较为宽松长沙限购令的整体特征：以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。限大不限小：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。政策分析限购令

3月31日晚，长沙市政府办公厅正式下发《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》，明确规定，2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。长沙市2011年的目标是涨幅控制在13%以内。

2011年年初国务院规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

最近，北京、上海、深圳、武汉、成都、西安、沈阳等地，均传出了政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证的消息。对房价进行分片区限制。即楼盘在申请预售证时申报的房价均价不得高于去年整体均价或楼盘均价的5%，对于新上市楼盘，以周边去年成交均价为主要参考点。而暂停发放高价房预售证则是一种暗中操作，如一些市区的高价豪宅很难拿到预售证。限价令：从点到面

全国主要大城市纷纷实行限价政策、长沙房价涨幅控制在13%以内政策分析政策之下的发展趋势：商业地产成政策调控“避风港”，引来开发热潮，万科、金地等介入商业地产，20%的资金会投向商业项目20%的资金会投向商业项目万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。金地集团董事长凌克和总裁张华纲就在日前的投资者见面会中表示，集团将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。据悉，集团今年在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。商业地产成调控“避风港”

随着住房市场的调控力度不断加大，商业地产在国家调控政策范围之外，当前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地，开发商投资商业地产的热情明显升高，当前许多资金已经开始加大对商业地产市场的开拓力度。

商业地产开发热潮袭来近年来我国经济发展较快，商业地产正面临良好的发展机遇。如万科、绿地、保利地产等大开发商都在调整以住房为主的业务结构，增加对商业地产的投资。政策之下的发展趋势“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样，只有大连万达一家。”——金地集团董事长凌克政策步步紧逼，房价依然坚挺，不排除会有更加严厉的政策出台：

从10年年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到11年年初巩固调控成果的“新国八条”，长沙市房价却持续走高，更加严厉的抑制房价过快增长的政策有可能再次出台。长沙限购令尽管“温柔”，但是在房价持续增长的情况下，有重新修改的可能长沙的限购令主要是“限小不限大，限内不限外，限新不限旧”打压房价的力度不够，在房价持续走高的情况下更加严厉的限购政策有望出台。全国各大城市纷纷出台限价令：

2011年年初各地纷纷呈报房价控制的涨幅目标，长沙市控制在13%，从第一季度的成交数据看，成交价格已经远远超出此范围。北京、上海、深圳等一线城市和湖南的湘潭均出现限价，长沙市不排除有出现的可能。结论：住宅调控密集，商业地产成调控“避风港”，商业地产将迎来发展契机

住宅调控密集，商业地产成调控“避风港”，商业地产将迎来发展契机宏观市场结论一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择2010年城市GDP排名（1-10）

1、上海市16872.42亿元增长9.9%(沪)

2、北京市13777.90亿元增长10.2%(京)

3、广州市10604.48亿元增长11.0%(广东1)

4、深圳市9510.91亿元增长12.0%(广东2)

5、苏州市9168.00亿元增长13.0%(江苏1)

6、天津市9108.83亿元增长17.4%(津)

7、重庆市7894.24亿元增长17.1%(渝)

8、杭州市5945.82亿元增长12.0%(浙江1)

9、无锡市5758.00亿元增长13.1%(江苏2)

10、青岛市5666.19亿元增长16.0%(山东1)2010年城市GDP排名（11-20）

11、佛山市5638.47亿元增长14.0%(广东3)

12、武汉市5515.76亿元增长14.7%(湖北1)

13、成都市5500.00亿元增长16.0%(四川1)

14、大连市5150.00亿元增长15.2%(辽宁1)

15、宁波市5125.80亿元增长12.4%(浙江2)

16、南京市5086.00亿元增长13.0%(江苏3)

17、沈阳市5015.00亿元增长14.0%(辽宁2)

18、长沙市4500.00亿元增长15.5%(湖南1)

19、烟台市4358.46亿元增长14.9%(山东2)

20、唐山市4300.00亿元增长13.0%(河北1)2010年城市房价排名（41-50）

41 日照市 570042 郑州市 568943 惠州市 564944 宜昌市 563745 太原市 563546 扬州市 563047 南昌市 557348 长春市 544549 兰州市 544050 西安市 53982010年城市房价排名（51-60）51 威海市 536352 长沙市 533953 常州市 530254 江门市 520555 鞍山市 515056 秦皇岛市 511457 漳州市 511058 泰安市 510059 廊坊市 509060 镇江市 5052附件：2010年全国房价排名长沙房地产市场现状：房价选低于GDP排名，长沙房价被低估2010年长沙整体房价约为5340元/㎡，排名全国第52位；同年全国百强城市GDP排名中，长沙GDP约4500亿元，在全国省会城市中排第7位，全国第18位。长沙房地产市场现状整体市场情况：整体表现供需两旺，成交活跃长沙市2010年商品房供应1374.49万㎡，环比上涨55%；2010年成交量1363.29万㎡，同比上涨14%。长沙市近年商品房供应呈迂回上升的态势，经过2008年短暂的市场调整以后供应量快速反弹。长沙市2010年商品房供应1374.49万㎡，环比上涨55%。2010年成交量1363.29万㎡，同比上涨14%。市场整体表现供需两旺的态势。近一年内长沙市商品房供应量呈“w”形走势，供应量主要集中在2010年10月份。商品房成交量的峰值主要集中在2010年年底，月成交179万㎡。新国八条颁布以后经过2月份短暂的低迷之后3月份又恢复到正常水平。目前的政策对长沙市房地产市场影响有限。长沙市场整体情况整体价格情况：整体价格坚持，节节走高长沙市房地产成交均价持续上升，2010年底达到历史的最高值5548元/㎡，2011年初达到历史新高6490元/㎡长沙市商品房成交均价呈显著上升的态势，受2008年经济危机影响，在2009年成交均价涨幅较小。2010年达到历史的最高值5548元/㎡近一年长沙市商品房成交均价呈缓慢上升的态势。在2010年年底均价突破6000元/㎡大关。2011年2月受到新政影响全市成交量显著下降，高价房成交量的比重增加。成交均价达到历史最高的6490元/㎡。长沙市场价格走势房地产投资总额近年长沙市房地产投资总额呈现明显的上升趋势2010年1-11月份长沙市房地产投资总额为624.31亿元，达到历史之最。施工与竣工面积近年长沙市商品房竣工面积稳步上升，在2010年达到峰值692万㎡，主要是由于2010年需求的集中放量2010年长沙市施工面积达到6501万㎡，市场的潜在供应巨大。未来供应情况：2010年长沙房地产投资总额达到历史之最，施工面积连年增大；未来供应量巨大，潜在供应量达到约6500万平米，按照目前的速度，可消化4-5年时间长沙市场未来供应结论：价格低，供应量大，长沙市场迎来最好的时机，带动未来2-3年的持续发展长沙市房地产市场供需两旺，受新政影响较小:

2010年长沙市共成交1363.29万㎡，同比上涨14%，2011年新政出台后2月份成交小幅度下降，之后逐渐恢复平稳，新政对市场影响有限。2011年在持续的大势环境下有望创历史新高。

竞争格局将日趋强烈：

2010年房地产投资金额达到历史最高的624.31亿元，施工面积、竣工那个面积持续上升，2010年施工面积达到6501万㎡，竣工面积692万㎡，在目前较好的市场下市场供应量有望集中引爆。长沙市成交均价持续上升，新政效果不够明显：

2010年长沙市房地产成交均价5548元/㎡，比2009年同比上升34%。2010年年底以来成交均价均在6000元/㎡左右，新政对房价的抑制效果不是很明显。长沙市场结论价格低，供应量大，长沙市场迎来最好的时机，带动未来2-3年的持续发展。一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择北辰三角洲星城书院华远金外滩保利国际广场橘洲湾泊富国际广场南湖一号本项目泰贞国际金融中心万达广场湘江一品供应情况：沿湘江带板块是未来长沙市高端楼盘的集中地，产品类型以“高端综合体”为主，其中已知项目共10个，总体量约为710万平米，市场供应量巨大长沙市沿江带分布了长沙市大部分高端豪宅。沿江带的项目以综合体为主，仅有少量的住宅+底商产品。沿湘江板块在近几年共有709万㎡的潜在供应，市场竞争激烈。项目名称建面（万㎡）形态状态泊富国际广场30.75综合体在售泰贞国际金融中心20.37综合体在售万达广场82综合体在售北辰三角洲380综合体在售保利•南湖广场72.6综合体在售星城书院6.6住宅+底商在售南湖一号11.1住宅+底商待售中建橘洲湾33.5综合体待售华远•金外滩（北区）64.9综合体待售湘江一品8住宅+底商待售合计709.82产品形态：片区未来供应的物业形态以住宅、写字楼和商业为主；公寓和酒店为辅；其中，住宅供应约428万平米；商业供应约72万平米；写字楼供应约69万平方项目名称总建面（万㎡）住宅面积（万㎡）公寓面积（万㎡）商业面积（万㎡）写字楼面积（万㎡）酒店面积（万㎡）泊富国际广场30.750812100华远•金外滩（北区）64.9290

18.5513.154.2泰贞国际金融中心20.370未定0未定未定万达广场8240020184北辰三角洲38030016212122保利•南湖广场72.65380.86.84星城书院6.66.300.300南湖一号11.1未定未定未定未定未定中建橘洲湾33.5未定未定未定未定未定湘江一品8未定未定未定未定未定合计709.82428.33272.6568.9534.2片区未来已经确定各物业形态：住宅供应面积约428万平米；商业供应约72万平米（以集中式商业为主）；写字楼供应约69万平方；公寓供应约32万㎡；酒店供应约34万；典型项目分析、泊富国际广场城市中心超高层城市综合体，办公+商务公寓+商业多功能物业并存，销售均价实现全市天花板20000元/平米最高价，成为全市写字楼标杆物业30万㎡中等规模城市综合体，三种物业形态临近芙蓉北路，交通便利；写字楼20000元/㎡的价格，全市最高

228㎡超高层写字楼项目经济技术指标：总用地面积47196㎡总建筑面积约30万㎡商业面积12万㎡公寓面积:8万㎡写字楼建筑面积：10万㎡车位数：1500个（地下二层）典型项目分析、华远•金外滩五一商圈综合体物业，住宅+商业+写字楼+酒店65万㎡大规模城市综合体，物业类型丰富五一商圈核心位置，一线江景，符合价值，起点高；写字楼+酒店+住宅+大面积商业的双重物业组合，成就268m的湘江沿岸新高地项目经济技术指标：总建筑面积约64.9万㎡容积率：6.0商业面积18.5万㎡住宅面积:29万㎡写字楼建筑面积：13.15万㎡酒店面积4.2万㎡典型项目分析、北辰三角洲•项目开发规模庞大，物业类型丰富，城市功能综合，属于城市的新区开发，价值更为复合，起点更加高；•项目以“新城”的形象和功能呈现，其带来的居住价值远远高于一般的住宅项目。380万的超大规模，城市中心超大综合体物业，住宅+商务（甲级写字楼）+商业+酒店+公寓等多功能物业并存项目功能内容城市功能属性超大型居住社区300万㎡超大复合社区居住功能中央商务区写字楼21万㎡工作功能酒店22万㎡公寓16万㎡商业娱乐中心21万㎡游憩功能滨江休闲风光带4万㎡两馆一厅附属文化功能目前住宅销售价格8000元/㎡典型项目分析、保利国际广场城市中心综合体，住宅+商务（5A甲级写字楼）+五星级酒店+商业多功能物业并存项目开发规模庞大，物业类型丰富城市功能综合，一线江景，价值更为复合，起点更加高；写字楼+酒店的双重物业组合，成就238m的湘江沿岸新高地项目经济技术指标：总用地面积123620㎡总建筑面积约72.6万㎡容积率：6.0商业面积0.8万㎡住宅面积:9万㎡写字楼建筑面积：10万㎡公寓面积8万㎡1、沿湘江带板块是长沙市高端楼盘的集中地，主要以综合体供应为主，未来市场供应量巨大，竞争激烈。2、沿江带板块综合体供应类型以住宅、商业、写字楼为主，公寓和酒店为辅3、片区楼盘主要依托五一商圈的中心位置、一线江景和沿江风光带的景观资源。楼盘的档次普遍较高、均以超高层为主。区域市场小结：沿江带版块将会集中放量，是未来市场的热点，但是机会中面对着挑战，竞争与发展机会并存。沿江带版块将会集中放量，是未来市场的热点，但是机会中面对着挑战，竞争与发展机会并存。区域市场小结一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择湖南地位：湖南地处中部地区的核心区位，是沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域，是中部地区发展的排头兵湖南靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，湖南在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有无可比拟的优势。长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙湖南发展：建设国家级城市群实验区，长株潭两型社会城市群将成为中部崛起的重要发力点之一07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等8个城市长株潭城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭2个城市在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙长沙历史3000多年，被称为“屈贾之乡”、“楚汉名城”2010年实现地区生产总值达4500亿元，同比增长15.5%，人均GDP超过1.1万美元，比2005年增长1.87倍。在全国省会城市中稳居第7位，GDP百强城市排名中第18位。

长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。长沙市总面积11819.5平方千米（即1.18万平方千米），长沙市总人口689.5万人；其中长沙市区面积969平方公里，长沙市区人口313.3万〈2011年〉。长沙城市概述长沙，别称“星城”,享有“中国工程机械之都”美誉。是华中地区主要的中心城市及经济中心之一。长沙有文字可考的历史3000多年，因屈原和贾谊的影响而被称为“屈贾之乡”。长沙又称“楚汉名城”，马王堆汉墓和走马楼简牍等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蕴，位于岳麓山下的岳麓书院为湖南文化教育的象征。长沙历史沿革2010年长沙市实现地区生产总值达4547.06亿元，同比增长15.5%，人均GDP超过1.1万美元，比2005年增长1.87倍。在全国省会城市中稳居第7位，GDP百强城市排名中第18位。长沙拥有三个国家级开发区：长沙经济技术开发区（位于长沙县），长沙高新产业开发区（位于长沙市高新区）和宁乡经济技术开发区(位于宁乡县)。长沙经济情况长沙的中等基础教育在湖南省内甚至全国都有较高知名度。湖南师大附中、长沙市一中、长郡中学、雅礼中学有长沙四大名校之称，每年考入清华、北大人数约120人。更有百年名校明德中学周南中学。其师资配备、教学设施和教育质量等都处于领先水平。拥有毛泽东、朱镕基、任弼时、周立波、陈赓、黄兴、陈果夫等著名校友。长沙文化资源长沙城市面貌长沙卫星地图明代长沙古城长沙经济技术开发区贺龙体育场中南大学杜甫江阁橘子洲头在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力向心力的产生湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙长沙地位：长沙作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的发展潜力及吸引力将进一步提升长沙角色：长株潭“两型”社会的建设，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色2007年12月14日，国务院批准，长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；中部崛起中，长株潭扮演了重要角色，成为中部崛起的引擎之一；努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。实现城市群在湖南省的非均衡极化发展、跨越式发展。在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙附件：长沙市十二五规划建议长沙发展：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市融城扩城，带来长沙发展的大飞跃2010年长沙城市化率约65%，2010年实现地区生产总值达4500亿元，同比增长15.5%，人均GDP超过1.1万美元，在全国省会城市中稳居第7位……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长期GDP高速增强带来强劲支持在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙《长沙市城市总体规划(2003-2020)(2010年修订)》

根据《总体规划》，规划区范围由原来的总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城区1200平方公里；将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规划区范围。在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里，中心城区将承载629万人口。

长沙规划：长沙扩容，构建千万级人口的大都市，

规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方公里，中心城区将承载629万人口在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙长沙发展趋势：城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙长沙发展趋势：武广贯通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线贯通高档次物业地铁效果图地铁修建在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙长沙新城长沙城市发展研究小结：

经济发展方面：长沙将会成为中部区域经济发展的引擎

城市发展方面：长沙将进入城市全面升级扩容的阶段

房地产发展方面：长沙房地产业将会迎来新的历史发展机遇123长沙城市发展将会迎来新的历史契机。一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择区域概念：滨江南湖新城长沙主城核心区南部，湘江东岸，直接与城市核心区对接，未来发展更具地段与景观上的天然优势火车站岳麓山国家风景名胜区市委、市政府岳麓滨江新城南湖新城橘子洲头杜甫江阁省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街新河三角洲长沙主城区二环线城市核心区区位：长沙主城核心区南部，湘江东岸，江岸线5.3公里规模：总用地面积357.11公顷四至：北起城南西路；南至南二环；西滨湘江；东抵书院路

南湖新城的天然优势：

1、直接与城市核心区对接：北部为城市核心区，以商业金融、文化娱乐、居住、综合服务功能为主；区域东部为以教育和居住功能为主的城市居住区

2、现状开发强度低，建筑密度低，区域综合容积率为0,45，整体开发强度较低，建筑质量低劣，拆迁成本相对低廉，容易实现使得南湖新城成为长沙当前城市核心区发展外溢空间的最佳也是唯一的选择；

3、相对其他外围新城，南湖新城的发展更具地段上的天然优势，无需克服心理上的区域陌生与距离感。湖南第一师范序号用地性质用地面积(公顷)比例(%)1居住用地154.9043.38

二类居住用地154.9043.38其中中小学用地16.57

绿地7.28

2公共设施用地36.8810.33其中行政办公用地6.481.81商业金融用地19.855.56文化娱乐用地9.272.60医疗卫生用地0.460.13其它公共设施用地0.820.233道路广场用地60.6519.684市政公用设施用地6.961.955绿地97.7227.366总计357.11100.00区域整体定位以居住功能为主，打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段区域功能：复合功能“城市滨水区”

以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段山水居住区面向湘江滨水带，在公园绿地之间的山冲谷地间建设山水居住区滨江商务区沿南湖路两厢布置公共配套服务设施，设置地标建筑高度为二百米高尚公寓区劳动路南、南湖路北，依托城市核心商圈构建城市高档公寓区酒店金融区西湖路和劳动路间设置高档酒店和高级写字楼、银行等办公建筑生命科学主题公园革命陵园及公墓规划为生命科学主题公园南郊公园西侧临湘江地段继续扩建，面向湘江敞开渗透湘江风光带一个开放的都市滨江悠闲地带一带两园四区酒店金融区城市高尚公寓区滨江商务区生命科学主题公园山水居住区南郊公园南湖路本项目区域规划：“一带两园四区”规划，长沙国际化城市的名片高端规划与定位，比肩上海外滩、香港维多利亚港的国际级城市滨水区一带两园——城市公共休闲空间升级，为城市居民提供环境更好更亲民，城市居住，城市商务功能的全面升级四区：酒店金融区&滨江商务区——城市商务空间升级，享受江景与便捷交通，城市核心配套的高端商务，酒店。更新长沙商务环境。高尚公寓区&山水居住区——城市居住空间升级，居住在长沙湘江东岸的最后机会。火车站岳麓山国家风景名胜区市委、市政府岳麓滨江新城橘子洲头杜甫江阁湖南第一师范省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街新河三角洲长沙主城区二环线城市核心区城市发展轴城市发展北部带城市发展南部带南湖新城区域价值：在“一轴两带”的城市总体发展趋势当中，是核心版块

长沙市城市发展趋势规划为“一轴两带”，南湖新城为湘江发展轴的核心版块《长沙市城市总体规划(2003-2020)》(2010年修订)》《总体规划》从城市发展大趋势，提出了沿“一轴两带”发展的总体趋势：“一轴”：指湘江发展轴；“两带”分别指：北部发展带(串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等)南部发展带(串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等)。《长沙市城市总体规划(2003-2020)》(2010年修订)》

沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、六组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“六组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团、并增加了黄榔高铁组团和黄花空港组团。1、城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模146万人。规划强化综合服务功能，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。2、河西新城河西新城位于湘江以西，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规划城市建设用地65平方公里，城市人口规模为65万人。在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业，使之成为环境一流、水平一流的文化科教产业中心。3、星马新城星马新城位于城市主体东面，规划建设用地64平方公里，城市人口规模为53万人。以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，扩大高新技术产业基地的规模，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。长沙市城市总体规划（2001-2020）区域价值：在“一主两次六组团”城市发展空间结构中，是城市主体部分南湖新城是城市规划与发展空间结构趋势“一主两次六组团”中“城市主体”部分的中心与极核南湖新城1、河东CBD：长沙芙蓉中央商务区：东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路、中山路，东西轴线五一大道与南北轴线芙蓉路形成中央商务区的“金十字”地带，核心区面积约2.7平方公里，并以此辐射周边，形成约8平方公里的协调区，一、二类存量用地约为3000亩。2、河西CBD：市府板块中央商务区：是以长沙市政府为中心，向四面辐射，范围东到湘江二桥、西到雷锋大道、南到咸家湖、北到望城界的板块。时至今日，市府板块现已成为河西房地产发展乃至城市化进程的重要力量与核心区域。3、暮云组团暮云组团位于城市主体以南，北至绕城线，西至湘江，东南至都市区边界，包括暮云镇全部、大托乡部分及洞井镇部分，规划城市建设用地12平方公里，城市人口规模为9万人。利用其区位和资源优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。4、捞霞组团捞霞组团位于城市主体以北，东北至都市区边界，西至湘江，南至浏阳河，包括捞霞开发区和丁字镇，规划城市建设用地20平方公里，城市人口规模为14万人。结合城市主体内货运码头和火车北站的搬迁，布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，成为水运、公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量的工业基地。5、高星组团高星组团位于城市主体西北部，东至湘江，西北至都市区边界，南至市区边界，包括高塘岭镇和星城镇，规划建设用地16平方公里，城市人口规模14万人。利用现有工业基础以及河西高新产业的辐射，规划为以机械、食品工业为主的综合性产业区、市区新产业开发及置换外迁企业基地。6、含浦组团含浦组团位于城市主体西南部，西南至都市区边界，东至湘江，北至市区边界，包括含浦镇和坪塘镇，规划城市建设用地9平方公里，城市人口规模为9万人，主要为岳麓山大学城的远期发展用地以及与之配套的生活居住用地，对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。南湖新城区域价值：在河东、河西两大CBD中，是城市中央的CBD长沙城市多点开发，南湖新城核心区处于河东、河西CBD的中心位置，是城市中央的CBD地带中原观点：多点开发的格局之下，长沙城市发展的“区位”强于“概念”多点开发的格局之下，“区位”强于“概念”长沙城市发展多概念的规划理念；长沙城市发展多点开发的格局；案例一：纽约曼哈顿——纽约市发展的催化剂曼哈顿是纽约的市中心，纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿是世界上最富裕的地区。曼哈顿CBD的中央核心商务区是“华尔街”，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现在：依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%曼哈顿高楼林立的繁华景象案例二：香港中环——贵为香港的心脏和金融市场中心中环是又称中区（Central），是香港的政治经济及商业中心，很多银行、跨国金融机构及外国领事馆都设在中环。香港的政府总部、立法会大楼、终审法院，以及前港督府（现称礼宾府）都位于中环；中环是香港的政经中心及高级购物商业区，在中环有数不尽的金融中心、各种各样的餐饮食肆和品牌时装专卖店，是游客和香港当地人最喜欢逛街的地方。此外中环有很多的新旧建筑，成为标志性的建筑，如上海银行大厦等。中环，贵为香港的心脏和金融市场中心，是香港的心脏地带，也是港岛开埠后最早开发的地区，也是香港的商业中心。维多利亚湾勾勒中环的发展与繁华案例三：上海陆家嘴——上海最具魅力的地方、改革开放的象征外滩角度的陆家嘴夜景陆家嘴街道位于浦东新区西北部，东起浦东南路、泰东路，南沿陆家渡路，西部和北部紧靠黄浦江，陆地面积为2.10平方公里；与浦西外滩隔岸相望的陆家嘴是近代浦东最早发展起来的地方；上世纪90年代开发浦东后,陆家嘴金融区成为上海知名度最高的地名之一；上海陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD；是1990年开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区；浦东陆家嘴，现在已是上海最具魅力的地方，改革开放的象征。是上海的金融贸易区，和外滩隔着黄浦江对望，全国高楼最多、最高地方。黄浦外滩勾勒陆家嘴的发展与繁华启示：一个大都市崛起的本质是“中心区CBD”的崛起Urbancenters,toupgradetheengineforthecityUrbancenter,whichfocusedonthecity'slandmarkbuildings,tomaximizethevalueofurbancommercialembodiment,

isnotonlythelabel

ofurbancultureandthesoul,butalsothedrivingforceofurbaneconomicdevelopmentengineandthedirectionofurbandevelopment.城市中心区，城市升级动力之源城市中心区是城市文化与灵魂的标签，集中了城市的标志性建筑，是城市商业价值最大化的具体体现，是城市经济发展的动力引擎，是城市发展的方向。一个大都市崛起的本质是“中心区CBD”的崛起观点：长沙大都市的崛起，同样是从沿江CBD带开始南湖新城——长沙城市升级的第一承载者，与湘江一桥沿江段共同构成沿江CBD带火车站岳麓山国家风景名胜区市委、市政府岳麓滨江新城南湖新城橘子洲头杜甫江阁湖南第一师范省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街新河三角洲长沙主城区二环线城市核心区

南湖新城的天然优势：

1、直接与城市核心区对接：北部为城市核心区，以商业金融、文化娱乐、居住、综合服务功能为主；区域东部为以教育和居住功能为主的城市居住区

2、现状开发强度低，建筑密度低，区域综合容积率为0,45，整体开发强度较低，建筑质量低劣，拆迁成本相对低廉，容易实现使得南湖新城成为长沙当前城市核心区发展外溢空间的最佳也是唯一的选择；

3、相对其他外围新城，南湖新城的发展更具地段上的天然优势，无需克服心理上的区域陌生与距离感。长沙的中心区南湖版块将是引领长沙城市升级的区域。结论：结合区域价值点与相关案例，对区域发展前景描摹：南湖版块——长沙城市升级的第一承载者，开启中央CBD崛起的新时代！长沙城市升级多点开发，核心区功能不足，在城市升级过程中，急需引领者，推动升级的加速与裂变。南湖新城位于湘江东岸主城核心区南部，总用地面积357.11公顷，拥有5.3公里江岸线，是主城区内仅存的大规模滨江区域。功能分布在空间上由北向南形成四大功能分区，其中根据与核心区的地缘远近关系，北部更偏重城市综合功能发展，南部更偏重生态公共空间与大规模居住空间发展，以南湖路为分界线。南湖新城，北部位于五一商圈延伸区域，随着城市商业的进一步发展和城市升级的推进，理所承担城市升级的第一承载者。沿江CBD带对南湖版块价值分析的小结：初步构123区域功能定位：比肩世界的滨江CBD区域形象定位：长沙城市的名片、会客厅区域发展定位：长沙城市升级的第一承载者，长沙未来3-5年发展的核心区南湖版块将会发展成为长沙的“浦东新区陆家嘴”。对南湖版块价值的属性定位：南湖——中央滨江CBD中央滨江CBD定位解析：

中央：界定区域的地理位置，城市中央，河东、河西中心区的中心位置；

滨江：界定区域的天然优势与自然资源，毗邻湘江、橘子洲头等的天然资源；

CBD：强化区域的功能，突出中心金融区的功能与形象；长沙梦想，从这里起飞————一个伟大时代与一座伟大城市【基于中原城市洞察的区域形象】一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择地块指标分析：商业用地，综合商用物业发展方向

占地面积约2.8万㎡（约41.822亩），规划建面约22.3万，中等规模与体量总面积：27881.57

㎡建设用地面积：27881.57

㎡规划建筑面积：223052.56

㎡容积率：≤8.0出让年限：40年建筑密度：≤30%规划用途：商业建筑高度：≤209米南湖新城版块本项目书院路湘江大道南湖路宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气；红线内完成房屋拆除和人员安置补偿。地块交地标准：地块经济指标：项目地块处于规划南湖版块，毗邻城市核心五一商圈：西临湘江大道；东接书院路；南近白沙路；地块地理位置：地块基础分析项目地块分析：长方形地块，项目西邻湘江路，东接书院路与第一师范相望，南临白沙路。目前地块有少量需拆迁改造，西北角电厂需要改造。北面书院官邸，西北角目前为电厂及电厂宿舍东面书院路，与第一师范隔路相望西面为湘江路中段，并远眺橘子洲，一线江景尽在咫尺南面临正在改修扩建的白沙路地块现状：西临湘江大道；东接书院路；南近白沙路；北靠书院官邸；地块四至：地块四至：顶级区域价值：中央滨江CBD、比肩世界的滨江CBD地块价值理解之一：区域价值二比肩世界的滨江CBD长沙未来3-5年发展的核心区中央滨江CBD区域价值长沙城市的名片、会客厅区域功能区域形象区域发展区域属性本案顶级景观价值：四重立体景观，垄断长沙最核心的景观资源。近在咫尺的湘江风光带、一览无余的橘子洲头、尽收眼帘的浩渺湘江、隔江而望的岳麓山脉，垄断长沙最好的景观资源湘江：项目处于湘江第一排，近揽湘江水，无敌江景资源；橘子洲头：项目位置正对橘子洲头，天下第一城市内洲，伟人雕塑尽收眼底；湘江风光带：长沙最大的城市休闲绿带，由十余个休闲健身广场、绿化带以及历史文化景观组成，集防洪、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体。岳麓山：国家级重点风景名胜区，是南岳衡山72峰之一。由丘陵低山、江、河、湖泊、自然动植物以及文化古迹、近代名人墓葬、革命纪念遗址等组成，为城市山岳型风景名胜区。地块价值理解之二：景观价值杜甫江阁灯塔水上邮轮放飞的孔明灯放飞的孔明灯水上KTV孔明灯湘江风光带夜景顶级人文价值：囊括上下3000年历史，坐拥长沙最丰富的人文资源。杜甫江阁、碧湘宫故址、文津渡、四羊方樽广场、第一师范等丰富的历史人文资源。悠悠历史，人文积淀，浓厚湖湘文化精神和古老长沙余韵杜甫江阁作为北端视觉焦点，保障视线视廊，形成其与古城、新开发建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的对话

；碧湘宫故址，立碑于湘江风光带中，诉说着“城中烟树绿漫漫，几方楼台树影间”的意境文津渡（朱张渡）、一师范地段，利用街道、游园、广场、轴线、节点、标志等手段，串联起湘江风光带、商业街、一师范标志建筑及妙高峰的地域历史脉落电灯公司旧址、四羊方樽广场等遗址在风光带中诉说着长沙悠远的历史文化与近代发展的话题。规划在南湖广场中，保留一段火车铁轨，并设置蒸气机火车头的小品，昭示着历史滚滚车轮在此碾过。地块价值理解之三：人文价值顶级商业价值：滨江休闲商圈与传统核心商圈的聚集处。处于五一路、侯家塘、东塘三大商圈一级辐射圈，同时临近湘江休闲风光带、橘子洲头，属于核心商圈与旅游休闲区的交集，商业价值不可限量地块价值理解之四：商业价值为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，真正观山、观水、观橘子洲。还能给业主良好的投资升值空间。五一商圈东塘商圈侯家塘商圈本案五一路商圈：市级商业中心，目前已拥有6000余中大型商家，年消费额数十亿元，日均客流量30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心；圈内汇集了9家大型购物场所，三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所东塘、侯家塘商圈：是仅次于五一广场商圈的商业旺区，这里汇集了大量的车流人流，商业氛围非常浓厚。主要进驻品牌：平和堂、友谊商城、百信鞋城、新一佳、百年老店火宫殿、麦当劳、肯德基、沃尔玛、华银旺和、必胜客等品牌店；顶级居住价值：百万平米超大体量的顶级滨江豪宅区。周边住宅体量达200万平方，包括万达公馆、保利国际、华远外滩、中建、万科等顶级住宅项目项目名称住宅面积（万㎡）华远•金外滩（北区）29万达广场40保利•国际广场53星城书院6.3南湖一号11.1中建橘洲湾33.5湘江一品8合计180.9

万达公馆华远•金外滩南湖一号保利•国际广场项目周边分布了长沙市大部分高端豪宅。众多全国知名开发商共同打造滨江豪宅片区。片区将有超180万㎡的潜在供应。将成为湖南高端富人居住区。地块价值理解之五：高端豪宅住区价值顶级教育价值：长沙乃至近代中国最伟大的教育配套。包括近千年历史的城南书院、伟人辈出的第一师范、朴实沉毅的长郡学校等，既是顶级的教育配套，也是人才的摇蓝地块价值理解之六：教育价值城南书院原是南宋大儒张栻之父张浚在潭州的居所，建于绍兴三十一年（1161），张栻和朱熹曾在此讲学论道，因而声名远扬。第一师范南省立第一师范学校（湖南省立第一师范、湖南省立一师范）位于湖南省长沙市天心区境内，地处书院路中南段。自2008年湖南第一师范学校升为普通高等本科院校后，更名为湖南第一师范学院。城南校区各系部，陆续搬入河西东方红校区。长郡中学原湖南省长沙市系省重点中学，位于长沙市黄兴南路309号，是全民所有制正县级单位，学校占地58亩。学校创立于1904年，当时正值清朝末年，废科举，兴学堂，长沙知府颜钟骥创办长沙府中学堂，是当年唯一的府立中学堂。第一师范长郡中学城南书院完善的城市地面交通价值：项目四面临路，同时临近两条城市主干道。项目西邻湘江路，东接书院路与第一师范相望，南临白沙路，北有规划区间路，四面临路，交通通达性良好，拥有完善的城市交通体系。地块价值理解之七：交通价值湘江中路书院路规划路白沙路本项目湘江中路书院路稀缺的双轨道交通价值：项目同时临近两条地铁线。临近地铁1号线劳动广场站，3号线书院路站，未来可设置连体商业，发展空间巨大。地铁1号线地铁1号线起于汽车北站，终于万家丽路站，全长23.86公里，共设站20座（包括6座换乘站）。由北往南依次为汽车北站、福元路站、三角洲站、开福寺路站、湘雅路站、营盘路站、五一广场站、人民路站、城南路站、侯家塘站、南湖路站、赤黄路站、金色大道站、铁道学院站、友谊路站、省政府站、时代阳光大道站、披塘路站、大白路站和万家丽路站。本项目3号线：起自星马片区，经开元路、洪山路、双拥路、车站路、劳动路、白沙路、麓山路，接入坪塘。作为主中心的对外辐射线路，联系星马、主城、坪浦组团；3号线站点分别为：汽车西站站、溁湾镇站、橘子洲站、五一广场站、芙蓉广场站、袁家岭站、长沙火车站站、火星大道站、体育新城站、新长沙站站。地铁3号线地铁1号线地铁3号线独享的水面交通价值：毗邻湘江千年渡口文津渡，未来规划为游艇码头，将成为长沙最顶级的水面交通配套。文津渡又叫朱张渡，位于天心区上六铺街与中六铺街相接处的湘江边。南宋乾道三年朱熹、张拭来往讲学于岳麓、城南两书院时，从此过渡，因此得名。文津渡文津渡文津渡文津渡橘子洲风景区在总体布局上规划了4个码头，即：北搭桥码头（对外联络码头）、朱张古渡口（交通停靠站）、游船码头（环洲游码头，该码头为游人提供水上运动项目服务，包括小型游船和环洲游游船）、游艇码头（私人游艇码头，设置在傅家洲，满足高端论坛和会所水上休闲及交通要求）。4个码头各具特色，展现了不同时代、不同风格的码头形态。交通停靠站本项目生命科学主题公园规划用地：共约53公顷功能形态：在功能和形态上将基地及其周边用地整合为一个生命科学为主题的大型开放场所，以认知与关爱生命、热爱生命、缅怀生命和生命在于运动等文化命题，分别形成生命科学展示区、游乐设施区、生态景观墓园和户外运动区四个大的功能活动区。规划构筑“两园一带四区”的总体功能布局：两园：即生命科学主题公园和南郊公园；

一带：即湘江风光带；已基本建设完成，规划加强滨江用地建设与风光带的相互渗透呼应；四区：即滨江山水居住区、滨江商务区、城市高尚公寓区和酒店金融区；南湖新城总体规划布局本项目顶级休闲价值：26公里湘江风光带，89公顷两大主题公园，长沙最稀缺的休闲旅游资源地块价值理解之八：休闲价值南郊公园规划用地：总用地36.17公顷功能形态：现状已有的南郊公园是南湖片区不可多得的生态景观，是天然氧吧，规划在其西侧面向湘江的地段利用大桥五处的用地扩建，使其面湘江敞开渗透，在沿江立面天际线设计上，保留该地段柔和的山形地貌，丰富城市整体天际线，使城市形象更显亲切，充满生机活力。8大体系，24大价值点：八大核心价值顶级区域价值顶级景观价值顶级交通价值顶级休闲价值顶级人文价值顶级商业价值顶级居住价值顶级教育价值比肩世界的滨江CBD长沙城市的名片未来3-5年发展的核心区中央滨江CBD近在咫尺的湘江风光带一览无余的橘子洲头尽收眼帘的浩渺湘江隔江而望的岳麓山脉杜甫江阁、碧湘宫故址文津渡、四羊方樽广场等三大商圈一级辐射圈滨江旅游休闲商业区百万平米的顶级滨江豪宅区知名发展商顶级住宅项目近千年历史的城南书院伟人辈出的第一师范朴实沉毅的长郡学校四面临路两条地铁线两条城市主干道一个湘江码头26公里湘江风光带53公顷生命科学主题公园36公顷南郊公园荣耀在城市中心最有价值和最为光芒的段章之上项目地块价值小结：荣耀在城市中心最有价值和最为光芒的段章之上项目地块价值确立：垄断城市核心价值的领袖聚合体垄断城市核心价值的领袖聚合体城市核心无限种可能————全资源全价值系领袖聚合体【基于中原市场洞察之项目地块价值】项目开发的核心问题思考：基于对市场的洞悉与地块价值的深入理解，接下来摆在我们面前的核心问题是：本项目应该打造什么产品？如何来打造？如何来运营？核心问题分解：对核心问题进行分解，得出项目开发的三大难点与关键问题：做什么？做多少？怎么做？问题一问题二问题三本项目应该做什么物业形态，做什么产品？每种产品与物业，分别做多大面积、多大体量？每种产品与物业，档次如何，定位如何，应该如何来打造？项目开发的三大难点与关键问题：接下来，论证第一个关键问题：做什么？一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场研究与写字楼定位九、发展战略选择都市综合体分析（complex）：三项以上的城市生活空间进行组合，使各物业形态价值最大化的物业集合体Office办公Shopping商业Apartment居住Hotel酒店Traffic交通Exhibition展览Entertainment文娱Restaurant餐饮Complex都市综合体都市综合体（Complex）是将城市中商业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合，使之各物业形态价值最大化。都市综合体的特点：功能的复合性、综合价值的最大化和重新定义区域价值等123潜在的综合价值非常大，公寓和写字楼承担回现的功能，而商用物业和酒店承担着形象提升和品牌打造的功能，也沉淀了项目相当部分的利润项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到颠覆性的提升项目往往要通过多种功能复合，形成城市生活新的一极，促使区域价值的重新定义45项目成功的重点在于提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发，项目开发强度往往较高，容积率较高项目开发与城市发展大势紧密联系，往往要承担城市结构更新、功能体系更新的责任都市综合体的开发模式：我们对国内都市综合体进行了广泛研究，着重选取了以下三个案例、三种模式万达广场模式：全国经营最成功、复制最多的综合体项目华润万象城模式：深圳经营最成功、最高档的综合体项目大中华模式：深圳经营比较成功、非住宅的开发模式的综合体项目注：单一主力店项目多业态商业广场项目城市综合体万达全部商业地产项目分布图万达综合体项目分布具体情况序号城市城市级别数量状态上海哈尔滨宁波重庆苏州成都西安无锡沈阳其他北京1098765243121一线一线