中原深圳长海龙岗项目营销策略方案整体定位-97ppt

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天健现代城1414

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6

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9.95

九州（万科）项目52.5

1042.5星河龙岗项目26.2

1016.2广业成龙城领地6.6

6.6宁佳置业爱联项目7.54

7.54鹏达项目10.510.5天基地块531043家乐园项目5.85.8合计2021074.8117.90孔8巴年钳市辉场喇供夫需未隶来夹街喇道迅办御推搞售胖项渴目举统岭计0呆7步年甘龙狗岗丧街谜道骡办碎供怪应钟量闷近舍7置5励万戏，包与踪蝶中但心悟城尼直傲接捏抢惊夺妇本床地雷客钻户套！0旺8本年棵泛倘中蹄心而城院整悟体框继涌续饺过尺剩文!数六据阵来努源犬：乒深岭圳绵中活原倾深姑港坚研吉究输中尚心项目/时间2006200720082008以后招商·依山郡龙城国际中央悦城欧景花园三期深业项目东方沁园二期和兴花园五期天健奥体城项目君悦龙庭公园大地君城项目爱地项目奥林华府佳兆业水岸新都陂头背项目九州（万科）项目星河龙岗项目

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鹏达项目

天基地块

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年棍过伐剩禁的秤市叉场拒面稠对匹0各8燥年运趋庸同福的惭户肃型葱面喷积已面何对犹0孤8牢年物同迫质既化帽的稳产秤品1、2005年轰动全世界的哈佛商战理论，该理论历时15年完成，广泛运用于各大企业。2、蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的“红海”，拓展新的非竞争性的市场空间，即“蓝海”，创造需求，突破竞争，系统性地应对挑战。3、利用“蓝海战略”的方法，打破传统价值定律，保证差异化和低成本，突破性的创造核心价值，并整合为一个价值体系。营销制胜----蓝海战略整味体掉策申略精兼装背住犯宅商扒务寨公族寓酒造店锻式锄公掉寓基拉于狗蓝万海名战测略喉的弹核抛心值竞断争值力迈塑葡造悼—域产围品风塑护造根植据翻目汗前许中袄心跟城欢状煌况侧:娇传孟统扫住荣宅羽(背红抖海寄)策-项-沙-庸相泽对垦空搁白榜物框业催／浆住余宅与(属蓝征海冤)将酒店管理或服务导入到住宅当中，充分到考虑发展商代租代管，户型设计与小户型公寓相同，但更加讲求公共空间的舒适性，如住宅大堂、公共楼梯间等；对物业管理要求高置业目的主要考虑办公+居住，所以讲求对空间使用功能的合理搭配。产品设计可以为极高的容积率，但对楼宇智能化要求极高。目前已不能用于公司注册址置业目的为自住，以满足基本居住需求为基础，在户型设计上需要考虑居住者的使用功能要求，如厅开间应保证在3.3米以上等；仅对装修有要求中萄原士监壳测遵0积7﹑0换8硬年骗龙芳岗惜中矩心巧城铺空促白扫(期住具宅凶)黎物暑业胁(汗5拆%歪以享内治为闯绝疑对贱空雅白真)方向开发条件项目收益分析客户特征市场风险项目自身条件酒店式公寓交通便捷；拥有良好的自然景观或位于核心地段；酒店式管理或服务。提升空间高投资客户为主，关注投资回报率。市场空间比较大，但有一定的同期市场竞争风险。产品差异化空间大，项目风险在于通常高成本拥有便利、快捷交通条件，优地段，但周边环境差。商务公寓交通便捷；位于核心地段；项目昭示性好；商务办公集中；对楼宇智能化要求较高。有较大的提升空间居住＋商务办公客户，讲究对空间使用功能的合理搭配。市场空间有一定限制，周边商务需求客户较少，有一定的风险拥有便利、快捷交通条件，优地段，但已不能作为公司注册地.精装公寓开发条件比较低，容易满足。项目价格与周边看齐，很难提升居家客户，价格中高，追求高性价比。产品差异化较大，但有一定的同期市场竞争风险(主要来自于酒店式公寓)。拥有便利、快捷交通条件，优地段.基牧于玻蓝众海舞战批略姻的屈核风心俘竞胖争幕力阿塑腥造连—许产汁品丧塑咽造根肌据级目杰前叮中销心羡城普状桌况踏:告传倒统释住嫩宅虫(桃红拜海逆)哄-由-例-夸相贝对等空颈白排物毛业谣(柄蓝狸海文)规慨模融脾合辜利井益括点赞与斧可脑行其性笨分察析核年心拥利完益仇点形任象可沫以径规梦避排项训目湾规寻模筝小直供接懂塑度造抽楼赚盘求高吹端闭形仗象竞醉争区植域勤差炉异引化日竞泳争齐，购蓝问海恩战嫩略利耕润比纸普膝通碗公遗寓宋高败3带0里%宿,田此杀利断润速下乏抗尊价交格凤风般险忘强亮．碌如细果转遇睬到宏移观笋调置控俱．瓣项练目间有爷资渴金禽回伶笼营，迈销枕售责价益格娱余缘瑞地容较阁大原．传钳播１斤／羊２盯半欠球匙理骨论丈，圈无当形飘而负有炕效数的渠传烧播融胆合话利尝益渣点属与题可记行彼性孙分修析可羽行汗性服光务硬萄件地膨段酒店式服务概念只需基于基本生活，不需经营．要求服务，硬件方面只基于会所目前处于老成熟圈，未来地铁商业圈客唯户本项目预计30-40%为首次置业，目前高房价，让首次置业客户更多穷于应付首付款，而装修款则为压力．精装修则相当于消除装修压力关粒于甘装双修视：中这原贿统势计寸：５之５终％中地心岂城邪客朗户笛对凶带情装依修沈没俯有仪概套念闪．客袄户乡丰专其向哪访名谈楼：东暂方曾明照珠辜城剃：１扇２魄％主栽动肌提已出巧过嫁带怎装萌修烫，伙或巴协叹助价装淘修缠适已宜惩．天剧集供雅梦苑１剃６惯％客叔户词主疾动翠提衫出叉过云带虏装堆修佩，耍或梳协流助症装酿修焰适初宜尾．风针临讨域絮：２删1薯％主巧动末提掩出闸过公带亡装隔修幅，扁或立协冠助葛装哑修兰适续宜裁．蓝驴海第战贱略绞确减定践：雾精联装票公认寓狗＋攻(幅酒咏店物式鸣)棕服辣务源概尾念第寺三今章翁项太目善策座略基垃于黎项满目肥－尘－胡－纪－娃营相销丘策揉略商拔业婶建朱议4盈9项查目咽策厚略高－业－蜡价垫值顽提纸升Ｃ斗Ｂ剃Ｄ弦成艺熟抱上贝游种生族活第歉一崇印内象毒：老泻中礼心消城新蜜中损心赠边惹缘嫌化非星主鼓流缺换乏切生抬活杜配鞠套农骆民刃房善﹑倾货童物证集忧散彻地档触次移较迟低新蹲印漂象筒：C浙Ｂ算D脊一服级机辐慰射法带与益东坟方邮明伞珠潜城部相炒望主羞流稠区金挎融津核扬心渔商哭圈毗商邻前繁唇华紧垦临贯核蜘心纺商忍务留圈C笔B赔D盆精酷英行生记活勇圈公督园乐与荡都午市薪共是舞C驼B影D国美万佳百货岁宝百货深发展银行浦东发展银行招商银行kfc麦当劳龙城中学龙城公园天虹商场龙城广场本煎项乘目策泰略自１提－染－荐－兵区堪域随形勺象亭转璃变未来交通规划良好，能有效拉近与中心城及周边各镇的距离，规划中的东部过境通道将项目与关内的距离大大缩短。东部过境通道第嘱一撞印甲象递：老绕深特惠痰路交杰通尊单慢一拥智挤膜﹑酬堵避塞肝﹑伐扬钱尘新纳印怕象暴：深是惠留路企改寇造龙览岗北的水深此南答大业道景侧观僻绿循廊地得铁美３步号赚线交椒通芹便另利（询4谷0傻分砍钟挖到沾达仔关偏内清）策嗽略落２祖－皮－萌－帆交舟通舌级残别泪转养变地水铁椒＋驶城杀市驴动开脉坚物膝业策鲜略闻３旬－故－休－捡楼循盘拥产亩品揭档抵次单转桶变第埋一疗印姓象宁：普薪通魔高照层挪住甘宅小咬社苹区新区印必象揉：高主档喊精景装辆公欢寓酒矛店钓式远服拖务叔精志英歇社贿区高浇档虏精医英融社垂区策涂略敞４怕－伞－却－设景爬观粒园补林泰价慈值吃提识升第匠一越印密象丈：双点喷款泉剪？角捷落挪泳组池勤？虽员然筹设纲计朝上东各修角织落沫均比有熄水将景袄作册为灰景劣观期，沈但抵三望角姑型馆分拥布允使不景饰观畜分祖散幕，昌无杆核芦心堂景肥观观点禁，尤发其谈不费利出于且占果地减小跃楼照盘赔，秆眼预界帮分饱散端使村社扛区耳更柔显撕小卧．新烧印联象新：核离心揪景舌观裤绽香放魔，梳尽捧美的折中嫂心下水婆景完．双裙入侮口旁以斜及链第浸三塑角纺喷湾泉的红点着缀冠（呆均组可葛替居换罗为盛树我阵壤）针慎对尺项仁目喊用虽地营小炊的赴限擦制皂，将肤视避线畜集田中闯的津同煮时她，烟形迹成四辽目搞既饼景廉．策喉略欲４资－肝－锦－塑景胸观销园覆林留价凉值董提蛮升为实肉例中饥海竿豪真宅西逗岸灭华膊府万受科躺高烧端金在域文东智郡在宅趋粉同坦的补条超件苗下晚（芝用企地较与论建斗筑皮排倚列映）软，炭采头用愈中尸心渡核夹心沃景蜜观蛾，贱使随整要个汁社变区叔最葛大辱享耀受期景下观受耽到下客罩户逼追爽捧豪检宅菌标幸准秀打签造手中厚央炼风洽情真水孝景—丝式—痛热态带预园型林课风私格高折大禽挺嚷拔幕的括棕仿榈孙树茫，掀纯遮净满而丘碧粪蓝均的摧水市面咳，首郁眼郁聚葱炊葱难的株各垮式袍植塑物守，牢仿备佛形一惕瞬错间搬就文让兰你谣置扣身潜于溜浪奖漫吴而抓热捏情让的昏夏匹威旅夷再海评边受，锣让陪生陡活罢在园都恨市呈丛结林迅中袄的嘴现慎代双人蚁感米受习到杏了葱一幼份世生糖活饼的舱激许情陶。忙不讨难蚁发匀现疾，利随办着躁景久观拦设归计范的财普锅及绝，罢富绘有揉热典带宫风述情乒的甩园颗林供景晶观想营门造芬也单表秆现丹出岸强膀劲丑的奏生维命狮力架，牢从深刚圳之的冈阳妥光称·妥海茂滨亏城尤到赖广普州柔星赖河卫湾抢，袜热捏带片园途林果景行观肤在答南趁中胃国似大遍受输追殿捧。园娇区扣园寺林水粘景是满园忘林胸的徐关沿键统所的在究，汤能撇给畏视姥觉困带洋来月极康大舞冲业击毛，朽尤讲其进是甘在片入屋口受和园中具心腾广妙场国，纱水往景鹊表抖现滋力施强码，股易提彰者显汽项黑目没大床气轮、暑高描尚菠的微气泡质芳。滩在形园盆林菊的贡中辱心北地不带拍，专应刻有锡一怠个兆标庄志胁性表的坏水抄景桃喷基泉邻，销加慎深炒整葱个绳水买景索的统震宽撼下力粮。权具浅体旬体旺现总可息围疑绕“高盏、所阔蔬、置起”的匹特促点抢。档即铺喷菜泉坦高办、犹水高面雷阔凝、荣水赛势福高轨低轰起威伏父的旺特吉点亚。入沙口中粱心遵广坏场园痒区贤园扬林细宅节蛙处洁理采探用蛾热深带搂园狭林络风本格先，闸更御需团注阀重虹园慌林偷小想品坦配圣套养，雄建踢议鲜设蚁置葱长沸椅洽、新水急池列、榜雕予塑龟、辅植擦被读、呀护陪栏哥、往林报荫停道幕等捆，唉加反强应细斗节德的住营瞎造疤。园逆区杜园杨林第局三役章狼项咳目胜策杯略基顺于狠传拔播界－燥－叠－艇－鹊推口广亿策糊略商陕业炕建天议5听9中纹心再城取主斩流吨客平户计梯斧层奥图第斑一绣梯份层津：尽人输群绍逐浊年扇增摔多鞠，洁总诊量同仍旦偏伐少撞，惜目侄前便适许合叨物白业梦选友择祥少鸽。第浇二铜梯吸层孔：拼群框体注庞灭大怕，傻是蒸目记前群在抽售谅楼药盘觉极受力松争订取扯的抱客复户型，协但骑经键过田近倘两区年枝井钓喷星释裤放丽，跃需用求细放愧缓锄。第安三娇梯笑层笋：历群怎体贪庞俊大乓，尼置猎业贤需义求彻未反受晌足吉够应重踏视浙，墓受蚊中间心献城艇面灶积客过策大冈、汉总庆价后过疏高其的知制察约乡丰，挪需尺求眨远膨未钻得肥到该满妥足订，嘉挖泼掘填潜补力研巨围大麦。公沸园伐大厅地侄、筑依铃山象郡泽T士H钳类龙候城运国尤际摸、璃中步央铃悦关城河、伶大讯面翁积演单崖位较劳旧导物闹业雪中绑小面厚积雀单踪蝶位政府高官高端商务人企业主/高管层一般公务员、本地居民、工厂中高层、私企主、周边城镇客户大量周边白领、小型个体业主等，关内客户、规划中新产业所带来的新增需求，主景流虽客栗户数唱据图来剂源彩：馒深即圳验中岂原守深所港早研独究柔中在心客双户镰定殊位项润目潮主切力坟客舍户项目客户群次鞠要卵客迟户◎剧深活圳倦其酱它堤区设域洽消号费挎群持体◎根珠较三招角棚消否费估群乔体重耀要网客弊户龙折岗军有森初昂期米资监金扶积识累红专闭业湿人落群（浙医析生温、症教呜师剃、方律护师音等推）厌◎核肚心察客慰户◎荐龙蒜岗街私裂营售企遭业队主脊，担个梦体继经球营也者◎剂龙伙岗严中揉心幅城钓区洋企徒业卷中布高逼管物理仓层事辣业康初皆起闷步度的确公扇务电员敏◎重壁要班客碍户外魂籍逢消获费纱群渔体(取韩谣国便及逝台袍湾丙的乎部歇分峡商敏客涛)◎投紫资麦客泄成咳散炼点遣分糖布专在婶中敢高犯端夏客句户陶群疼中本栽项寨目嫌主手流肾客瞧户迹职筑业短状扑况龙康岗繁首搁次使置钱业冈年壳轻兼家嘴庭厉◎客瓣户嘴定狂位主淹要拾客级户瓦：私显营混企斯业夹主摆及乱初叔期少资啊金瘦积乘累允中蕉青冷年夹(配2鸟7查-遗-购-返3禁5陷岁议)部淋分捎关特内右白调领扔◎项锤目浇主锻流拆客处户尾群假描全述他升们对漠楼国盘葡存钳在碎不恩理科性烛比脱较泉，益给概谢念切营浸销留浅下尚了圾较幻玉大凳的六空胃间他跃们是舞本丙地煎的轿中效高镰收烟入锻人丑群城，在陈各牲个造工缝作留领裁域冒体挑现睡着亚自沾身梢的铸能胃力他飞们购讲房购除腰了绍获古得倘自舰我劝的结空描间欣，范更南重促要之的柔是汇想棍肯招定雕自卸己州的归碑属耗感他评们他念们思也崇蛇尚碧高音档林次鸽，匠但雨有改一洗些歉固允有抽的番消铜费狭模榨式富．客份户丧形胃象架演抽绎推汉广逆形栗象整椒体啊形吵象拿定丈位(吴基慎点帝)Ｃ哀Ｂ绝Ｄ只上罚游也地扭铁休口盘精死装俱公搬寓（耐需招形库象菜定白位彩语搭演旁绎仆替肢换与）策期略殿５夹－惯－焦案相名钳营傍销艺占顽位行扇业扶上卷也捧称哗之杂为娇第牺一小印臂象章征滨服皱力项胁目坐卖揭点小净户收型观低渴总抗价毗浅邻桨Ｃ卸Ｂ封Ｄ产竭品地津段精拨装短公之寓地溜铁阴沿拴线习物肆业打见造漆符缺合承客甜户腾需胸求看并翁且委领松先拼市锤场炮的威楼夸盘际服败务通跃过策软烦硬亮件寇创映造脆出喜现棋代笑的扭精温品墙社困区本忠项艘目鸣案输名姐基伶点客总户剥心从理给需吓求产她品所网居旺住液的闹项渴目妹和早环庙境队能个给查居批住怕者昼带膨来似切攻实友的绿生乖理勤上阻的良舒设适核，甩这放是喉最拾基污本测的汉心感理快需姿求符授号符钓号掏就嫁是剧一狸个伯标貌签岩或当一夫张扭名支片兆，敢自根身努所筋独瘦有致的碎特其质虫能色使检其拴拥泼有哑者华区归别畏于蛋其枯他区人阶或繁人宵群群宅体更成末就某再一春事妖物援带弃给棵特船定梅的受一怨群勇人尖所肠拥冷有物的剂共海同守的炮自势尊凝，杀人良与疾人娘之顽间魄互肉相抄激蔬励鸽，工渴期望禾、若享谦受戏并姥维哪护辟这牵种恢成堵就本腥项认目吹案胸名午方速向案倡名的推毙荐中瘦央赶星摩际释摔义叮．中危央吊－锻－河形张成烛地询段月占下位案萍名命推淡荐长悲海秧星廉园释悟义虫．长鱼海戒－宪－霸发摧展昼商砖品昆牌仍延僵续星还园－骆－净借摸势活星窑系绳品雁牌中哥央药星阻际是/通长毙海足星勉园推艳广希谐甲音茧：灾x孕i巷n区／旁x限i杨n迈g“唐新堪”漏的冲生涛活刮，突未微来体更月精页彩“忧星拔”删的臂待顷遇拌，率全大方悦位良服篇务客．车（匠星育级义物像管碎）“炎兴迷”杀兴艺盛经的咬区容域肠，样Ｃ冲Ｂ开Ｄ泡上肚游卷地修段（坐其邪他伞谐腰音搂：袍心肯欣相馨前）S垫t绒a码r漫l嫌i妨g限h村t歇l璃i斯f拔e备坏选防案欺名(续详类见培案瓣名秘建金议互文阿本歉)概读念铲式标震榜铜现适代党式异斯域支风蜜情芹式其闷他波钻尔点多长冲海歉星蹄域中健央钱星勇际M地o则r折a赢l长层海州领鼻地香雨榭成里地校铁镇优巧客策承略糊6崭－且－推－咏入烘市切时商机扁：第抢姻占犁龙涝城根请据素中巨原厕调漂查玩，股龙精城僚大择规待模雾供乓应椒将颗出漠现裕０捎８酱年绕下单半校年赚，画项裙目剪需笼要目避败开文竞暮争桌高休峰奶期文，抢愈占存先窑机址，粥消统化测客偶源衡，聚并扇后窃期传借可势颠，拼截毒流眨客因源冷．工购程绑进赠度绩:按翻工耕程参进只度防，钓预涝计竞明胜年榜４歌月犬份结可踪蝶达街到急销攻售煤条卖件秩.淡痕旺道季彼:5溉月肚为变房去地们产殖旺盛季风璃险籍控叹制尽样量挪赶誓在顷奥别运旗前翅发拌售劣首施批炎单料位推设盘狭策其略挎：建潜议辜４胞月肾中炒公替开摊发匠售推鞋盘亡策占略违：5测月蓝借骆势硬，虎热炒销阶壁段晌考秒虑航：６末月抛－粪7扎月险强撑推判，话清吗尾策伏略末７饺－白－协推羞盘体节惰奏时间营销阶段阶段细分推售单位预计销售率2007/12-2008/4第一阶段蓄水形象导入期--------预热期/活动--------客户积累——2008/4-2008/5第二阶段开盘开盘/活动整体55%开盘热销期/活动整体25%2008/6—2008/7第三阶段清尾清尾期/活动所有剩余单位20%策酷略常8岔-渴-哲-廉-巷-沸资降源抗启鸣动“与网浪动们”暗网具点昼分以布在灭大南势堵低树迷耽情冒况猪下缩慧,匙进邀入萍7泉月暮龙笨岗搂整挤体密开枪盘奇皆山为过平碑淡型,晕然紫而哭包党括艺徽史王市府竟﹑拣万吓科恶第棉五课园拉三阶期狠景观偿高限层碰在颜内前的例楼恭盘浙通呀过洪中洋原炼内蔑部粘转惊介井资牢源周平丈台缠,雹有县效丝式整从合泳.束后掏期梦蓄慨力团,分释别怖增何加致3捐5兼%锡,垒2化9垒%定成制交白.目畜前散天对集鸦雅士苑坛整守合宇中狮.网醉动使龙同城项爆目柔策银略淡总争结方种向庭一亮－次－