【中广信】2011年2月14日新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判

谨呈：新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判北京中广信房地产效劳机构2021年2月14日中国·北京分析思路21、背景：房价依然坚挺，政策调控力不从心2、政策：落实政策执行力，政府保卫权威3、走势：政府问责督导，购房者躇足观望回忆2021年上半年新政3背景发布时间：2021年1月1日发布部门：财政部政策主题：5年内住房转让全额征收营业税具体内容：1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税〞的规定，金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，旨在打击当时正出现的投机购房。发布时间：2021年1月10日发布部门：国务院办公厅政策主题：国十一条具体内容：?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?：购置二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价〞。年初新政发布，抑制投机购房1-4月70个大中城市房价涨幅屡创新高4背景年初新政后房价涨幅屡创新高时间涨幅%6789101112132021年前4个月70个大中城市房价同比涨幅〔%〕涨势不止回忆2021年上半年新政5背景发布时间：2021年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款利率具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月政策密集出台发布时间：2021年4月17日发布部门：国务院政策主题：限制异地购房具体内容：购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原那么自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。回忆2021年上半年新政6背景发布时间：2021年4月20日发布部门：住建部政策主题：对开发商销售行为的一系列标准具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘工程要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房工程在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布时间：2021年4月22日发布部门：银监会政策主题：第三套房禁止贷款具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购置了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度归复原有贷款。4月政策密集出台回忆2021年上半年新政7背景发布时间：2021年4月24日发布部门：证监会政策主题：上市房企再融资须征得国土部门同意发布时间：2021年4月30日发布部门：北京政府政策主题：限购令具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细那么〞中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。4月政策密集出台2021年上半年政策总结8背景充分表达了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心政策出台频率快：一周之内连续出台政策，此种速率前所未有。调控手段多样：在金融、土地、制度等多方面进行调控，设计住建部、银监会、证监会、国土部等多个部门。影响面广：对购房者、银行、开发企业、地方政府等产业链的多个环节进行调控。调控力度较大：二套房首付50%以上、异地购房限制等政策让市场始料不及。留给银行和地方政府的操作空间小：严格按新政执行，并建立监管制和问责制。政策落地较快：新政发布的同时，各地银行即开始执行新政。首次运用行政手段调控：限制异地购房、三套房不予发放贷款等政策已脱离金融调控的范围。上半年新政后市场表现9背景11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月时间涨幅%15678910111213142021年前11个月70个大中城市房价同比涨幅〔%〕4月份之前房价涨幅屡创新高4月新政后房价涨幅逐步跌落国庆黄金周后新政内容10背景出台时间：2021年9月25日出台部门：两部委〔国土部、住房和城乡建设部〕政策主题：开发商囤地一年禁买地具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在以下违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以上的；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。4月政策密集出台后，全国房价涨幅逐步回落。中秋、国庆黄金周期间政策再一次密集出台出人意表。国庆黄金周后新政内容11背景出台时间：2021年9月29日出台部门：国家有关部委政策主题：完善差异化的住房信贷政策，各商业银行严格执行具体内容：各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购置商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购置第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购置住房。对不认真执行差异化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房工程和参与保障性安居工程的贷款需求。国庆黄金周后新政内容12背景出台时间：2021年9月29日出台部门：财政部、国家税务总局及住建部三部门政策主题：调整个人购房契税及个人所得税优惠具体内容：对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整：根据新政策，购置普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。国庆黄金周后新政内容13背景出台时间：2021年10月11日出台部门：住房和城乡建设部、国土资源部、监察部政策主题：省级政府稳定房价不力将问责具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2021〕10号文件的实施细那么。已印发实施细那么的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2021〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供给紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供给和住房建设年度方案的管理，加大对各地2021年住房建设方案和用地供给方案实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设方案和供地方案。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供给总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工平安管理，全面完成保障性安居工程建设任务。进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同〞等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处分力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。黄金周新政出台后的市场反响14背景一线城市：京沪应声跌落国庆长假也是每年的楼市黄金周，但随着9月29日调控政策的出台，以及局部城市调控细那么的逐渐落实，这个黄金周的成交显现出异常的状态。北京、上海一线城市表现惨淡。

国庆黄金周后新政内容15背景出台时间：2021年10月后政策细那么：12个大城市出台限购令具体内容：广州、北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、苏州12个大城市出台住宅实施限购令。国庆黄金周后新政内容16背景出台时间：2021年10月19日出台部门：央行、住建部政策主题：央行：10月20日起加息25个基点住建部：上调住房公积金存贷款利率具体内容：央行：10月19日晚突然宣布，自2021年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。金融机构一年期存款与贷款基准利率均上调0.25个百分点，其中一年期存款将由现行的2.25%上调至2.50%、一年期贷款由现行的5.31%上调至5.56%。从2021年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。住建部：五年期以下〔含五年〕及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下〔含五年〕从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2021年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设工程贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。国庆黄金周后新政内容17背景出台时间：2021年10月25日出台部门：北京市住房和城乡建设委员会等三部委政策主题：?商品房预售资金监督管理暂行方法?执行期限：12月1日开始执行具体内容：?方法?规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原那么，在临监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。?方法?称，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于工程工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。?方法?要求，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，房地产开发企业应当根据工程建设方案及施工进度编制预售工程用款方案。?方法?指出，对于房地产开发企业存在违法违规行为，导致工程停工、预售工程存在严重质量问题、预售工程未按期交付使用等问题，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金。所谓商品房预售资金，购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。国庆黄金周后新政内容18背景出台时间：2021年10月31日出台部门：银行监管部门政策主题：调整首套房贷优惠率标准执行期限：11月1日开始执行具体内容：北京、上海两地多家银行近期均根据监管部门的口头通知，从今日〔11月1日〕起调整了首套房贷优惠率标准：大多数银行的首套房贷7折优惠被取消，重新执行最低8.5折的新优惠标准；二套住房利率那么执行同档期基准利率的1.1倍；同时禁止对第三套及以上住房提供贷款。而对于存量房贷的政策，商业银行按照之前和客户所订立的合同条款执行。国庆黄金周后新政内容19背景出台时间：2021年11月3日出台部门：住房城乡建设部政策主题：住房公积金限制投资具体内容：住房城乡建设部等公布?关于标准住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知?，规定二套房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套房公积金房贷利率1.1倍；同时停止发放购置三套及以上住房的公积金房贷。国庆黄金周后新政内容20出台时间：2021年11月4日出台部门：银行监管部门政策主题：房企贷款总额被禁超过在建工程的50%具体内容：为防范可能出现的信贷风险，监管部门近日已经强调要求房企的贷款总额不得超过其在建工程的50%。报道称，监管部门是在完成对60家房地产企业集团调查后作出决议的，监管部门在调查中发现，房企资金链明显趋紧；且随市场的不断调整企业贷款逾期现象有所增加。据称，监管层的调查结果显示，房企关联结构复杂、信息严重不透明、房企资金链明显趋于紧张态势。在60家房企调查对象中，有18家资产负债率超过70%；下属成员企业中，有64家资产负债率超过90%。此外，从贷款期限结构观察，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2021年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。背景国庆黄金周后新政内容21出台时间：2021年11月10日、11月19日出台部门：央行政策主题：半月内两次上调人民币存款准备金率分别0.5个百分点具体内容：中国人民银行决定，从2021年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年内第5次提高存款准备金率，在此次上调后存款准备金率已超过17.5%的历史最高点，到达18.5%。时间调整前调整后调整幅度调整内容10年11月19日18.00%18.5%0.5存款类金融机构10年11月10日17.50%18.00%0.5%存款类金融机构10年10月11日17.00%17.50%0.5%仅对工、农、中、建、招商、民生六家银行调整10年5月10日16.50%17.00%0.5%农村信用社、村镇银行暂不上调10年2月25日16.00%16.50%0.5%大型金融机构10年1月18日15.5%16.00%0.5%为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调背景22背景央行连续上调存款准备金率

房地产开展面临怎样的变化2008年12月25日(大型金融机构)16.00%15.50%-0.5(中小金融机构)14.00%13.50%-0.52008年12月05日(大型金融机构)17.00%16.00%-1(中小金融机构)16.00%14.00%-22008年10月15日(大型金融机构)17.50%17.00%-0.5(中小金融机构)16.50%16.00%-0.52008年09月25日(大型金融机构)17.50%不调整-(中小金融机构)17.50%16.50%-12008年06月07日16.50%17.50%12008年05月20日16%16.50%0.502008年04月25日15.50%16%0.502008年03月18日15%15.50%0.502008年01月25日14.50%15%0.502007年12月25日13.50%14.50%12007年11月26日13%13.50%0.502007年10月25日12.50%13%0.502007年09月25日12%12.50%0.502007年08月15日11.50%12%0.502007年06月05日11%11.50%0.502007年05月15日10.50%11%0.502007年04月16日10%10.50%0.502007年02月25日9.50%10%0.502007年01月15日9%9.50%0.50历史如此相似：2007年：央行10次上调存款准备金率2021年中国房地产开展受到严重抑制

目前房地产二次调控正在进行中，伴随着首付款政策的出台，商业银行可放贷金额的减少，也意味着银行房贷的进一步收紧。而此时央行决定提高存款准备金利率对于房贷市场来说，银行可放贷资金进一步的减少也意味着放贷额度降低，也从而限制了开发商贷款的额度，随着市场调控的深入，市场成交渐冷，开发商资金压力或许会在几个月后显现。国庆黄金周后新政内容23背景出台时间：2021年12月25日出台部门：央行政策主题：上调金融机构人民币存贷款基准利率具体内容：自2021年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后利率%一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.36（二）整存整取定期存款三个月2.25半年2.50一年2.75二年3.55三年4.15五年4.55二、各项贷款六个月5.35一年5.81一至三年5.85三至五年6.22五年以上6.40出台时间：2021年12月25日出台部门：住房和城乡建设部政策主题：上调住房公积金存贷款利率具体内容：要求各省、自治区住房和城乡建设厅，及各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心，从2021年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。另外，从2021年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设工程贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。国庆黄金周后新政内容24背景出台时间：2021年12月25日出台部门：央行政策主题：货币供给总量回归常态是明年最主要任务具体内容：首先，要控制好货币总量。货币政策从适度宽松转向稳健意味着以M2为主的货币供给总量增长应低于适度宽松时期，降至以往稳健货币政策阶段的一般水平。货币供给总量回归常态是明年货币政策最主要的任务，只有回归常态，才能实现中央提出的把好流动性总闸门的要求。其次，要保持贷款总量合理适度增长。随着资本市场的开展和直接融资比例的提高，支持实体经济开展的资金供给会表达在社会融资总量上，社会融资总量调控应按满足经济平稳健康开展的正常需要掌握。银行信贷是社会融资总量的一个重要组成局部，银行信贷增长要与实现社会经济开展主要目标相吻合，特别要考虑经济增长目标和通胀控制目标，从反危机特殊时期的非常态应对，转向合理适度的增长。第三，要继续优化信贷结构，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持力度，严格控制对“两高〞行业和产能过剩行业的贷款，效劳于经济结构调整的大局，为经济可持续开展提供动力支持。第四，要有效防范系统性金融风险。高度重视经济较快开展中存在的流动性宽松、信贷投放较大等可能积累的顺周期系统性风险隐患，加快构建逆周期的金融宏观审慎管理制度框架。黄金周后陆续出台的政策25背景开发商囤地一年禁买地完善差异化的住房信贷政策，各商业银行严格执行调整个人购房契税及个人所得税优惠省级政府稳定房价不力将问责12个大城市出台限购令央行：10月20日起加息25个基点住建部：上调住房公积金存贷款利率?商品房预售资金监督管理暂行方法?调整首套房贷优惠率标准房企贷款总额被禁超过在建工程的50%央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点住建部上调住房公积金存贷款利率0.25个百分点货币供给总量回归常态是明年最主要任务购房刚需、投资需求同时被抑制地方政府执行政策压力加大开发商融资难度加大后续开发不确定性增强，风险加大主要经济指标26背景

GDP/CPI与2021年相比，经济危机过后，2021年上半年GDP、CPI同比指标出现不同程度的反弹；近10年，中国GDP始终处于增长阶段，从2001年至2007年间，连年走强，直到2021年经济危机，涨幅才回落到2002年的水平；受宏观调控影响，物价指数有升有降，同比增长最高点在2007－2021年间，2021年经济危机，物价指数明显下滑，到2021年，物价指数又出现大幅度反弹。2003年以来的八年中，中国平均GDP增长为10.9%，通货膨胀为3.2%，中国大致需要每年14.1%的货币扩张来满足经济开展的需要。然而，M2每年的扩张速度却到达18.8%，每年制造着大约4.5个百分点的多余货币发行。照此口径测算，中国在过去的八年总共制造出14.5万亿元的过度流动性。通货膨胀压力27背景

GDP/外汇储藏/储蓄/货币发行自2021年初开始，金融机构存款快速增长，增长率约28%。11月末，金融机构人民币各项存款余额为59.27万亿元，同比增长28.19%，增幅比上年末高8.46个百分点。1-11月份人民币各项存款增加12.63万亿元，同比多增5.32万亿元。自09年2月份，货币供给量的增长率彻底扭转了08年经济危机时期逐步下滑的状态，而快速上升。11月末，广义货币供给量(M2)余额为59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上年末高11.92个百分点；狭义货币供给量(M1)余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅比上年末高25.57个百分点。货币供给量的增长率到达了1995年以来的最高水平。2021年，中国GDP总值达335353亿元，增长率8.7%，相当于日本GDP的96%，名列世界排名第三。2021年中国外汇储藏23992亿美元，同比增长23.3%。08-09年间08-09年间全国二级市场的供求表现28背景房地产市场：“9.29〞新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交量高位运行图：2021年全国商品房销售面积变化及70个大中城市房屋销售价格指数数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 2021年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了屡次调控政策，5-8月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为北京一级市场的供求表现29背景从图表看出，2005年—2021年北京土地市场整体呈上行趋势，主要表达在年度成交土地宗数，建筑面积，年度楼面地价，主要供给区域和年度成交总价。北京二级市场的供求表现30背景数据来源：中广信数据平台从图表上可以看出，2005—2021年北京商品房在2021年和2021年都是低迷期。与前面图表显示的土地供给来看，似乎并不相符——土地上行，新房供给下行。我们分析原因是近年来土地实行招牌挂，更多的土地成交能被群众看到；而早些年土地供给量并不低，相反通过各种渠道有大量土地供给，譬如大型上市公司05、06年土地划拨；因此，土地供给量本质上是在下降，二级市场表现更能表达市场问题。北京三级市场的供求表现31背景从图表可以看出，二手房市场价格一直在稳步攀升，成交量在08年和10年有转折。二手房更多的表现的是市场行为，我们可以从价格和成交量上分析整个北京市场并可以简单预测。价格上来看，北京二手房价格稳步上升，在08年楼市振荡器价格亦能保持稳步上升，说明市场条件成熟，政策的打压并不能太大影响市场价格。从成交量来看，政策对成交量的影响不容小觑，08年和10年的市场表现证明了政策的威慑力。同时二手房的市场占有率逐年上升，也反映了新房市场供给情况。数据来源：中广信数据平台2021年调控以上海为例322021视点上海房控“四限〞：限购、限外、限贷、限价。失效20212021年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。与2005年、2021年的前两轮相比，相似的是：信贷〔公积金〕、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新〞的限购条款及箭在弦上的房产税。因而，评论人士普遍称之为“史上最严〞的调控，然而，就是这个“史上最严〞的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严〞的称号。可以这么说，2021的调控年是个失效年,三轮调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效〞的境地。政府2021年伊始对稳定房价调控重拳出击，是在意料之中。背景以上海为例33何谓“失效”？

2010年度上海市商品房走势呈现出两头高中间低、价格先抑后扬的走势。从4月份开始的宏观调控政策使得本来供求两旺的市场出现了显著下降。而市场并未因宏观调控而走入冰点，相反市场在调控以后连续数个月出现成交逐步增加的态势。进入第四季度以后甚至还再现了供不应求的局面。可见市场购买力还是很强，而解决市场供求矛盾的方法还应从加大供应量入手。在成交均价方面本年度本市商品房成交均价也呈现大幅攀升的走势。结论：2010年调控政策没有达到“有效遏制房价过快上涨”的目的。2010上海商品住宅市场数据分析：2010年，全市商品住宅供应1106.98万平方米，同比减少18.03%。2010年，全市商品住宅成交964.6万平方米，同比减少48.86%。2010年，全市商品住宅成交均价25080元/平方米，同比上升了19.58%。2010年，全市商品住宅供求比1：0.87，去年同期为1：1.4。背景2021年房地产行业的矛盾34背景问题一：房价居高不下，老百姓怨声载道；问题二：政府频出政策干预房价，效果微弱；矛盾：政府干预市场经济的执行能力与老百姓对房价合理要求产生矛盾；分析思路351、背景：房价依然坚挺，政策调控力不从心2、政策：落实政策执行力，政府保卫权威3、走势：政府问责督导，购房者躇足观望新“国八条〞来了36政策2021年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度〞等八项措施，被业内称为新“国八条〞。新“国八条〞来了新“国八条〞具体内容37政策序号主要措施具体内容1进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。4强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新“国八条〞具体内容38政策序号主要措施具体内容5严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。6合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策解读39政策2021年各城市人民政府要根据当地经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标政策之解读本细那么相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标那么主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力〞，就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制〞挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发工程新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。政策解读40政策对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍政策之解读相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的本钱，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而是否能够促动房价下调，那么需要视销量下降的程度而定。然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购置能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置局部此类住房需求的购置方案。由此，我们认为，这一措施对市场中低端工程的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。政策解读41加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进行土地增值税清算和稽查政策之解读土地增值税的清算，对于局部企业而言，可能影响较大。由于局部企业原本较少考虑土地增值税的清算问题，在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很大一笔方案外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的工程〞，这根本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等工程影响不大。同时，我们也看到，本细那么措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过〞，“周边房价水平〞又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。政策政策解读42政策各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。政策之解读细那么中对限购做出了具体指示，“原那么上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。〞由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围，“各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市〞，据不确定消息，或将有60个城市将参加限购行列。就上海而言，相较沪版限购条例，本细那么明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场〔包括二手市场〕可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一〞等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在出售房源。政策解读43政策未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省〔区、市〕人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。政策之解读新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务〞外，对于“执行差异化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后〞等也可问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现象。去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。综合来看，本细那么更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了中央“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康开展〞的决心。结论&综合44政策相较之前出台的政策，新“国八条〞的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的稳固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的开展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。房产税尘埃落定45政策2021年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细那么，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。房产税尘埃落定“沪版〞房产税46政策相关参数具体内容试点范围本市行政区域征收对象本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。应纳税额本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。即应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%“渝版〞房产税47政策相关参数具体内容试点范围渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(主城九区)征收对象1.个人拥有的独栋商品住宅。2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。适用税率1.独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。2.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。应纳税额应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率（应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。其中免税面积指纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。沪渝比较48政策类比项适用范围及确定均价

存量房征收与否

“新购普通房”是否在列

免税面积（起征点）适用税率

税款计算

上海

上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。一律不征。本市家庭：新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新购住房（不论是否第一套）。按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。分两档：0.4%和0.6%。应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%。重庆

重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。存量独栋商品住宅要征收。本市家庭：独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。分三档：0.5%、1%和1.2%。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。点评

两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。

_两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米（含）的，免征房产税；在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价是打7折后再计税。沪版房产税解读49政策首先，房产税对市场需求会产生直接影响。从本地人和外地人的差异化待遇来看，影响力由小至大依次为：上海本地的自住购房需求、上海本地的改善型购房、外地投资性需求〔含外地高端自住需求〕、上海本地投资投机性需求、外地〔新上海人〕自住型需求。由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差异化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购置住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出局部那么面临征收房产税。对于投资投机性需求，根本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这局部的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%〔或0.4%〕的房产税而言，敏感度不会很强。而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这局部人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业开展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加了这局部原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的本钱，压力显而易见。但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行方法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还〞。由此，对于持有居住证且居住超过三年“新上海人〞而言，房产税咱不会影响其首次刚性需求。沪版房产税解读50政策其次，房产税对房价上涨预期影响甚微。从上海版房产税的税率来看，0.6%〔或0.4%〕的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。〔1〕对普通自住者免税，无影响；〔2〕对投资客而言，每年0.6%，甚至0.4%的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以阻止其投资需求。更何况，目前来看，国内尚缺少更好的投资领域。从“既往不咎〞免税规那么来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税或难以对房价预期形成直接影响。结论&综合51政策房产税出台在新“国八条〞之后，相较两大政策，不但没有产生叠加效应，房产税的作用反而被削弱了。新“国八条〞中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的成交量或将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而买房的人群更多为首次购房或中低端消费需求。综合“既往不咎〞的原那么，沪版房产税或将面临“空城〞的为难，即最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税失去了征税来源。由此我们认为，沪版房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。加息遇上国八条52政策每轮加息，都是一个漫长的过程。上一轮加息周期，自2004年至2021年，共计加息九次。这轮加息周期，始于去年10月，12月第二次，现在属于第三次。我们需要关注的是房地产政策环境。虽然加息进程尚属前半段，但自去年以来，房地产调控已历经四轮，尤其是上月底出台的新“国八条〞，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，那么会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应〞，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。分析思路531、背景：房价依然坚挺，政策调控力不从心2、政策：落实政策执行力，政府保卫权威3、走势：短期低迷，长期有反弹动力54房地产市场不确定因素长期影响因素短期影响因素核心影响因素十二五规划保障房限购及资金监管开发商资金来源房产税供需的释放2011年的两会流动性管理房地产市场的确定性逻辑长期影响因素1:2021年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来开展方向55走势2021年2021年合理引导住房需求加快土地、财税〔房地产税〕、金融政策调节加快住房信息系统建设完善符合国情的住房体制机制和政策体系2促进房地产业平稳健康开展加强市场监管标准房地产市场秩序抑制投资需求增加中低收入居民住房供给强化各级政府职责加大保障性安居工程建设力度加快棚户区改造开展公共租赁住房31?十二五规划建议?中关于房地产行业的定调——凹显长期性长期影响因素2:保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品房市场的需求56走势5%15%65%10%5%低收入家庭〔经济适用房〕最低收入家庭〔廉租房〕最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夹心家庭商品房市场出租房市场保障房市场“十二五〞规划3000万套保障房的投放短期影响因素1：限购与资金监管的城市扩大化57走势政府行政指导北京限购一类全面限购二类局部限购全面限购个别城市资金监管一类全面、局部二类预售资金监管预售资金全面监管中短期房地产市场开展的方案性增强短期影响因素