新联康2011年8月北城国际中心市场简报

北城国际中心市场简报To：重庆北城置业有限公司新联康（中国）有限公司重庆轩阳房地产经纪有限公司2011.8市场环境概述竞品销售情况主要促销项目ONE重庆房地产市场—政策环境2010.4.172010.9.292010.10.202010.11.172010.11.232011.1.272011.7.7……【新国十条】政府重拳出击，新国十条拉开重磅调控序幕。【929新政】2010年国家二次新政出台，国家政策调控力度加大，随后各城市限购令出台。【土地增值税】房企以商品房销售收入为计税依据，上调土地增值税【契税新政】重庆一手房和二手房将从10.20开始执行契税新政【预售新规】取得预售证10日内一次性公开全部房源，按照1:1的比例确定交款户数，房屋按建面均价算，超过9层盖一半才准卖【房产税】上海、重庆房产税细则颁布【央行加息】央行年内第三次加息，五年以上商业贷款利率为7.05%……自2010以来，政府的多次政策出手，和央行的不断加息，为2011年房地产市场调控的延续奠定基调，展现出政府打压房价的决心！调控的决心和2011年上半年房价居高不下的矛盾预示，未来调控趋势不会改变，一系列调控措施还将继续出台。此次加息，势必会继续增加购房者的置业成本，也将进一步加重开发商的融资压力，将加大一线城市房价在三、四季度出现松动的可能性。在还有加息的预期情况下，部分购房者不得不考虑贷款总额是不是与自身还款能力相匹配，因此，有可能有部分购房者放弃高总价物业而去购买实际能够承受得起的稍低总价物业。重庆房地产市场—政策环境多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场或将进入较长时间的调控期。从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策紧缩；调控着手点“堵”大于“疏”，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的。当前政策与经济环境呈现出“去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性”信贷税收房产税限购规范货币紧缩重庆房地产市场—政策环境总基调：政策影响已经于2011年上半年逐步显现，政府调控的决心预示着未来房地产调控趋势不会改变，且本次调控的时间会比以往更长，市场是否回稳，最终看政策，市场调整的幅度越大，政策放松的可能性越大。房企：大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业抗冲击能力较强成交量：成交量整体下滑是2011年必然趋势房价：涨幅将受到明显遏制，不可能在2011年出现过快增长重庆房地产市场—市场走势2010年7月-2011年7月重庆市商品房供求走势图从重庆主城商品房市场供求关系对比图可以看出，2011年6月，重庆主城八区新增市场供应193.47万方，成交110.47万方，供需比为1.75，达到了11年2月新政出台以来的最高值。供应量上涨，成交量持平，供应量远远高于市场成交量。自2月新政出台以来，重庆市场已经连续4月供大于求，且供求比都在1.5及以上，整体市场存量增大，市场去化周期加长。春交旺季过去，夏季传统淡季到来，市场处于正常的低位；另一方面2010年底以来的各种调控政策频出，到现在调控效果开始逐步显现。政策的不断收紧，加上酷暑来临，初步预计市场仍将持续低迷，成交量或将继续下降。重庆房地产市场—价格走势2010年7月-2011年7月重庆市商品房建面价格走势图本月开始，多数开发商开始降价销售。今年3月以来市场供应量明显大于成交量，市场存量加大，且企业出现销售压力，因此不少开发商加大优惠力度，促进销售。今年，重庆商品房市场持续了半年的低迷期，而供应量却疯涨，市场去化压力明显加大。且目前严厉的政策给开发商带来了较大影响，一方面银行放贷的控制，导致不少开发商急需出售产品来回笼资金；另一方面开发商承受着销售压力，已有不少开发商开始采取促销措施。因此预计未来一段时间内市场促销现象较为明显。渝北区房地产市场走势渝北区房地产市场2010.7—2011.7成交量及成交价格走势图渝北区自2010年10月后（即2010年秋季房交会后）随着国家一系列房地产调控措施出台，成交量呈明显的下降趋势，在2011年2月即房产税出台后成交量跌落到近一年以来最低值，随后有一定量的回升，但进入夏季后，由于重庆市传统淡季的外因，成交量仍呈小幅下降趋势。因成交量的不断下挫，各开发商均采取了不同的优惠措施，价格也随之小幅下滑，7月份渝北区成交均价跌下8000元/㎡，仅7905元/㎡。随着价格的下降，成交量或将在9月天气转凉后逐步回升。江北区房地产市场走势江北区房地产市场2010.7—2011.7成交量及成交价格走势图江北区市场成交量亦是在2010年秋交会后呈下滑趋势，且在2011年2月（房产税颁布）后，成交量持续逐月下降，7月下降到2011年新低，仅11.29万㎡。成交均价，在进入2011年后，整体成平稳上扬趋势，在2011年6月达到今年的峰值，9632元/㎡，但进入淡季后，成交量持续的下降，致使个开发商打折促销，7月份均价便降为9355元/㎡，如成交量仍持续下降，后期价格或将继续呈小幅下滑趋势。重庆房地产市场—市场小结1.宏观政策尤其是信贷政策仍将严重影响房地产市场的发展，面对“史上最严厉调控”，稳健的市场策略与营销策略是房地产企业发展的最佳选择。3.宏观政策打击的主要对象为投资投机性客户，对于刚性需求客户及首次改善型客户影响相对较小，刚需型项目仍存在较大的市场机会。2.重庆房地产市场供大于求情况将长期存在，客户争夺激烈，精准的营销推广策略能最大限度的消化目标客户。市场调控期：谨慎定价，快速出货。市场环境概述竞品销售情况主要促销项目two周边竞品—长安锦绣城开发商长安集团.长安地产总建面积66万平方米物业地址新牌坊松牌路龙华大道99号容积率3.49开盘时间2011-5成交均价9600元/平方米在售情况23号楼物业公司长安物业周边竞品—长安锦绣城/面积配比房型面积（㎡）总套数比例销售套数去化率一房32-4143016.2%21650.2%二房51-77103339%99195.9%三房92-11192434.9%90197.5%四房115-1652619.9%18570.9%合计/2648100%229386.6%长安锦绣城自第一次开盘至今，共计推出了2648套房源；其中，二房户型和三房户型占了总量的73.9%，去化率都达到了95%以上；该项目销售情况较好，总体去化较高，达到了86.8%；目前剩余房源中，一房的余量最大；从目前的市场情况来看，刚性需求仍然存在，在后期销售中，压力较小；周边竞品—长安锦绣城/广告促销广告诉求：8月团购特惠季，最高优惠13万周边竞品—长安锦绣城/销售情况2011年该项目加推了2次，今年共计推出230套房源；在今年春交会之后，该项目进行了今年的第二次加推，成交量出现明显的上涨；随着市场形式向下，该案的成交量也出现了下滑；周边竞品—财信城市国际开发商重庆财信房地产开发有限公司总建面积30万平方米物业地址渝北龙溪镇街道金龙路259号容积率4.79开盘时间2011-3成交均价8100元/平方米在售情况8号楼，49-71㎡物业公司财信物管周边竞品—财信城市国际/面积配比房型面积（㎡）总套数比例销售套数去化率一房27-3297236%972100%二房46-72123745.8%122799.2%三房75-11149218.2%47797%合计/2701100%267699.1%财信城市国际共计推出2701套房源，销售2676套房源；销售率高达99.1%，销售情况非常好；该项目，二房的户型占据了45.8%的比例，去化率高达99.2%；目前一房房源已全部售罄，二房房源也仅剩余10套房源可售，剩余房源很少；周边竞品—财信城市国际/销售情况该项目在今年3月加推了254套房源，销售情况较好；该案在4月和5月的成交量最高，之后，也同样出现了成交量下滑的态势；周边竞品—升伟伟清泊客开发商升伟集团.重庆伟清房地产开发有限公司总建面积9.05万平方米物业地址渝北松牌路87号容积率4.5开盘时间2010-9成交均价8600元/平方米在售情况剩余尾房，面积70-80㎡物业公司重庆鸿果物业周边竞品—升伟伟清泊客/面积配比房型面积（㎡）总套数比例销售套数去化率一房24-4022423.2%224100%二房54-6254556.5%545100%三房78-8419620.3%15579.1%合计/965100%92495.8%该项目主要是以刚需产品为主，其中二房户型最多，占到总量的56.5%；该案仅剩余三房房源，仅有41套房源可售；目前该案处于尾房销售，后期无新加推房源；周边竞品—升伟伟清泊客/销售情况该项目体量较小，可售房源在2010年已全部加推，目前处于尾房销售；今年以来，月成交量非常低迷，这也正是受到市场大环境的影响所致；周边竞品—东原黄山大道东开发商重庆国展房地产开发有限公司总建面积14万平方米物业地址北部新区光电园1号大道容积率3.5开盘时间2011-1成交均价9800元/平方米在售情况2号楼、5号楼，面积70-145㎡物业公司新东原物业管理有限公司周边竞品—东原黄山大道东/面积配比房型面积（㎡）总套数比例销售套数去化率一房34-4770464.1%63089.5%二房56-6813612.4%9368.4%三房84-8918616.9%14276.3%四房97-145736.6%4257.5%合计/1099100%90782.5%该案主要是以刚性需求的小户型为主，占总量的64.1%；去化率最高的也是一房产品，达到了89.5%该项目有部分洋房产品，在已加推的房源中，有25套洋房产品；目前在加推的房源中，已销售907套，去化率达到了82.5%周边竞品—东原黄山大道东/销售情况该案于年初有加推新房源，1月去化较其他月份多；由于该案价格较高，受到市场政策环境的影响，从2月-7月成交量都保持在低位运行；周边竞品项目名称成交均价产品类型主力面积长安锦绣城9600元/平方米高层51-111平方米财信城市国际8100元/平方米高层46-72平方米升伟伟清泊客8600元/平方米高层54-62平方米东原黄山大道东9800元/平方米高层、洋房34-47平方米在本区域内，最低报价为9500元/平方米，最高报价为11000元/平方米；在价格方面，差异不大，价格竞争较小；本区域都以高层产品为主，仅有东原黄山大道东有部分洋房产品销售；长安锦绣城的主力面积跨度最大，面积覆盖率也最大；其余项目主要以一房和二房产品为主，可以看出，目前市场上，仍以刚需产品为主导；市场环境概述竞品销售情况主要促销项目three今年重庆市场面临严峻的市场环境！国家政策频出，信贷机构银根紧缩！在进入七月这个传统的房地产淡季后，各开发商也相继拿出促销措施，以求快速跑量，以达到资金回笼，平稳度过“楼市寒冬”目前，市场上促销力度较大的开发商有：国奥村、龙湖江与城、中冶北麓原、复地新城就、华润中央公园、中海国际社区等！尽管采取了不同程度的促销手段，但去化速度依然不容乐观，新一轮降价潮或将来临！项目名称国奥村所属区域板块江北农场板块物业地址江北北滨路国奥片区大石坝D标准分区（宏帆中学旁）总占地面积320000平方米容积率2.03总建筑面积750000平方米建筑形态低层、小高层、高层最近开盘日期2011.7.14交房日期销售报价7800-8700元/平米物业管理费暂无开发商重庆国奥实业有限公司物业管理重庆国奥村物业服务有限公司国奥村该案产品形态丰富，景观效果较好，在目前市场环境不容乐观，政策压力较大的情况下，于2011年7月14日推出15号楼小高层产品，主力面积84㎡、113㎡国奥村于2011年7月14日推出15号楼产品类型：T4小高层（18F）面积区间：84-121㎡产品套数：72套产品价格：7800-8700元/㎡销售套数：27套去化率：37.5%优惠折扣：一次性付款98折

按揭付款99折

参加团购另行优惠0.5%成交比例：84㎡x18套（70%）113㎡x9套（30%）该案此次开盘去化率仅37.5%，主要因为目前市场环境下，客户对于江北农场板块的认知度比较低，登记客户较少，因此成交量偏低。该案客户主要来自“三北”区域，其他区域的客户仅占当天成交量的15%。在去化的27套房源中，113㎡的3房户型仅售9套，而84㎡的2房户型售出18套，可见目前市场需求仍以刚性需求为主。本次开盘单价在7800-8700元/㎡不等，在小区环境打造尚佳，未来配套较为齐备的情况下，去化率偏低。面对较大的去化压力，该案在未来的销售过程中，还有价格下调的可能性存在。龙湖江与城项目名称龙湖江与城所属区域板块大竹林板块物业地址北部新区高新园大竹林(国家电网大楼左侧)总占地面积1800亩容积率1.09总建筑面积130万平方米建筑形态高层、洋房最近开盘日期2011.6.25交房日期2012.12销售报价8859元/平米物业管理费2.4元/平米开发商重庆龙湖地产发展有限公司物业管理重庆新龙湖物业管理有限公司龙湖江与城因开发周期较长，库存较多，在进入传统淡季后，去化压力极大。因此近期该案推出洋房和高层的特价房源，以求快速出货，缓解去化压力。江与城房型面积段（㎡）推量售量存量高层二房70-92359220139三房100-140745311434四房140-2351307555洋房/////合计1234606628高层产品目前在售楼栋：5、6、7、9、10、11、12该案2房产品70-92㎡，应为刚需产品，去化率61%，余量较多，100-140㎡三房产品因其总价较高，去化率仅41.7%，去化情况较差140-235㎡四房产品总量较少，因此去化情况较为正常，余量42%总体来看，高层组团总推1234套房源，仅销售606套，去化率仅49%，在目前政策情况愈发趋紧的情况之下，高总价房源给项目带来的去化压力相当大，后期销售形势严峻，在进入淡季之后，随着各大开发商的降价措施出台，该项目的价格极有可能出现松动，降价促销。华润中央公园中央公园于2011年7月14日推出6号楼产品类型：T6高层（33F）面积区间：66-97㎡产品套数：186套产品价格：8300-8700元/㎡销售套数：28套去化率：15%客户到访量项目当天9：00开始正式选房，没有举行开盘仪式，客户先到先选，高峰期为9：30-11：00，现场到访客户约60组，累计当天到访客户约100组。车辆到访量项目累计当天到访车辆约50辆。优惠活动一次性9.8折，按揭无；当天认购9.8折；按时签约9.9折。客户来源分析项目本次加推当天到访客户主要来自“三北”区域为主，其他区域到访量约占当天来访比例的20%。热销户型分析68.75㎡的户型，去化情况相对较好，两室两厅单卫设计，户型方正、紧凑，功能分区明确，私密性较好，朝向小区外围，视野开阔。华润该项目价格由9800元/㎡下调至8500元/㎡后，到访客户有所增加，但成交量仍然不容乐观，后期仍有继续降价促销可能性。中冶北麓原发展商：中冶置业重庆有限责任公司建设指标：占地186亩，总建29万平方米容积率：2.0项目地址：北部新区金开大道1122号(中国西部建材城旁)产品类型：高层、花园洋房工程进度：主体在建在售户型：125-145㎡中冶北麓原中冶北麓原于2011年7月30日推出3号楼（2T3户高层产品）产品类型：高层（33F）面积区间：122-148㎡产品套数：96套产品价格：9700-10500元/㎡销售套数：27套优惠折扣：认购1号房优惠60000块/套

认购2、3号房优惠70000块/套

一次性付款94折

按揭付款96折此优惠基础上：特殊职业及人士额外优惠2%

博士及特级教师额外优惠3%

社会荣誉人士额外优惠5%成交比例：122㎡x7套（25%）142㎡x13套（50%）148㎡X7套（25%）该案降价幅度虽大，但由于品牌价值，项目优势呈现较为模糊，客户认同度相对较低，销售情况极不理