酒店可行性报告

铜陵市大通油榨土菜馆建设工程可行性争论报告工程单位：大通油榨土菜馆工程建设地点：工程编制时间：目 录第一局部 工程总论工程背景工程名称开发公司争论工作依据工程的建筑规模和内容可行性争论结论其次局部 市场分析工程投资环境和市场争论工程投资环境分析市场争论市场宏观背景2023区域市场分析工程所在区珠江城市场分析第三局部 工程分析及评价地块解析工程技术建设指标交通条件及周边配套分析景观价值分析3.2.风险与对策分析风险人力资源风险市场竞争风险客源影响带来的风险行业特点打算的风险对策人力资源风险对策市场竞争风险对策客源影响对策行业特点风险对策3.3第四局部 资金来源和建设进程4.1.投资概算及资金筹措投资概算融资金额4.2融资方式融资资金用途公司治理与投资者保护4.5．年度投资打算工程实施期限及进度安排工程建设期限工程建设进度安排第五局部酒店推广5.1．推广模式、促销措施、传统手段的综合应用、运用现代促销手段第六局部 销售及经营收入各类酒店效劳销售收入估算酒店客房局部价格定位及收入酒店大堂商业效劳局部价格定位酒店餐厅及消遣中心，会议设施月收入第七局部财务评价、酒店收入和营业税及附加估算、利润表、现金流量表、财务分析第八局部 环境保护与安全保证8.1、建立绿色酒店、本绿色酒店的核心、本绿色饭店的含义、本绿色饭店的指导思想、本绿色饭店的四个特点第九局部营运和治理根本业务流程营运治理初步打算效劳工程和根本设施安排建立并实施完善的质量标准建立并实施完善的财务内把握度机构设置人员配备治理团队遵循的标准第十局部社会效益和影响分析、完善城市功能，推动片区的星级酒店进展进程、增加财政税收第十一局部结论第一局部 工程总论〔治理责任公司KTV、桑拿浴取得收入并实现利润列的四星级商务酒店。酒店，给投资者以良好的回报。工程背景工程名称广州名人酒店开发公司建设单位：江门越秀城建房地产开发公司规模：1000公司介绍：越秀城建地产是香港联交所上市公司越秀地产股份的主体〔股票代码00123〕；迄3001000700800争论工作依据《房地产开发工程经济评价方法》《建设工程经济评价方法与参考数》《房地产评估标准》《旅游涉外饭店星级的划分及评定》《珠江城规划检讨》以及其它国家、省、市级法规、标准、文件、通知等。工程的建筑规模和内容广州名人酒店占地面积近4000〔80*50〕平方米，高十五层，地下一层，承受框架构造，玻璃幕墙。600002008000KVT60〔5000〕，桑拿浴20232500可行性争论结论2023-2023的市场调研后认为：工程的酒店的建设是可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近几年内广州市商务酒店市场是乐观的；商务酒店更适合工程的整体进展与规划，更适宜市场的需求。2023-2023考虑目前贵司的房地产开发阅历、实力以及资金贮存、企业进展需求等因素，工程的正式运营条件根本成熟；其次局部 市场分析工程投资环境和市场争论工程投资环境分析州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。90年月初。广州市政府提出建设珠江城。1992年，市政府打算以美国托马斯公司方案为根底，编制出把握性具体规划，依据这个规划，珠江城将建成广州将来的“中心商务区〔CBD〕”，6.1917—183540就业岗位。1999年，广州市政府提出，对珠江城前期规划和建设治理状况进展全面检讨，空间形态。还有共划分为１４个2040区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划进展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化沟通与合作的基地。市场争论是猎德地铁站，有多条公交路线通过，交通格外便利。这些人群兴建。是很少。在者，2023年的亚运会开幕式就在酒店四周的海心沙岛，这带来的商机是巨大的。在亚运过的较好时机，虽然在珠江城也有着不少高端的酒店，但商务等的一些中端酒店却很少。所以广州名人商务酒店还是有着很强的竞争力。市场宏观背景2023从已公布的统计数据来看，2023年上半年广州市国民经济连续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量连续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、GDP规模连续扩大，增长速度再创高。广州市海珠区生产总值完成304.59亿元，比去10.32.22、工业生产连续快速增长，主导地位不断增加。我区工业企业累计完成工业增加值99.4612.3%；3、市场消费富强，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成116.63亿元，比去年同期增40.8%；4、社会消费品零售总额累计完成215.8122.2%；5、出口逐月上升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电进展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信念指数提高。区域市场分析工程所在区珠江城市场分析珠江城位于北二环与东二环的交汇处120240250008集合城市全部单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、效劳治理等设施为一体。珠江城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯穿汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。人口规模推想可达17-183021〔GCBD21〕的重要组成局部，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化沟通与合作的基地，是集中表达广州国际性城市形象的“窗口”。城市主次干道将珠江城划分为14个街区。作21注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的进展优势，比方大型的开发规模、较强的综合性、完善江城商务办公区域的建设将得到有效的带动CBD1、交通状况：珠江城，从居住小区或办公大厦出来一小时之内就能到达广州的各个角落。据介绍，珠江城东西向交通主干道为花城大道它西接广州大道东下穿华南干线与黄埔区联系同时与华南快速干线设互通式立交。地铁３号线自体育西路进华夏路后跨珠江城进入海珠区，向南与番禺区连接并于花城大道与华夏穿插口设置地铁站。 公共交通上，进入珠江城的公交线路从原来只有一路增加到四〔东区增２路西区增金穗路和星汇路２路〕，地铁三号线也正式确定站名，必定使珠江城的知名度大大提高。2、投资导向3、海珠区投资导向工程改善根底设施，改善生活条件的工程材料，零配件，电子元器件等根底工业工程资金，技术密集的大型工业工程市场宽阔，附加值高的大型工业工程仓储运输工程旅游观光农业工程房地产开发工程供给深、港市场的基地化农业生产工程第三局部 工程分析及评价地块解析工程技术建设指标酒店大堂F为酒店大堂，面积2500平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、广州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅2F－3F800060108强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。消遣中心4F－5F7000MODERNBOSS〔现代商务老板俱乐部〕。消遣中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV5F2023客房6F-13F202302001080502035中显共性，力求舒适、温馨、有用。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳30015-3014F-15F底蕴，表达企业丰富的共性内涵。交通条件及周边配套分析1、位于商业中心，各种配套完善；25003、紧邻临江大道一侧，人流旺盛，工程所在区域商业气氛较浓，并且进展空间很大。景观价值分析工程的景观资源丰富，坐拥临江位置，视野开阔，对面是珠江，还有海心沙岛也在江上，四周风光秀丽。风险与对策分析风险人力资源风险现代星级酒店具有学问密集和劳动密集的特点削减和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。市场竞争风险由于旅游也具有宽阔的进展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前照旧存在较猛烈的竞争。客源影响带来的风险而影响公司的进展和盈利。行业特点打算的风险大的国内外政治、经济形势变化、突发大事、自然灾难和急性传染病等因素，如2023年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。对策人力资源风险对策酒店将供给由竞争力的薪酬和事业进展空间吸引酒店行业高级治理人才加盟酒店，为到以员工满足为根底，以客人满足为导向，以经济效益满足为标准，通过全面、科学的人力资源治理，发挥鼓舞机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增加酒店的分散力。市场竞争风险对策酒店将亲热关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的状况，提出有针对性、有效性的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。客源影响对策针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知供精品效劳，提高客人的回头率；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依靠度。行业特点风险对策酒店针对有可能消灭行业特点风险，将评估、制定应急预案，当消灭该类似风险，可以依据应急预案妥当应对，以尽量削减不必要的损失。3.3由于该工程上市时机良好，产品稀缺，估量销售压力不大。另外，从将来长期投资量保证明现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高进展商的品牌形象。第四局部 资金来源和建设进程投资概算及资金筹措投资概算购地：8560*4000=34240000〔85604000〕大楼主体：65400000大楼装修：45000000设备添置：34000000申请经费：500000流淌资金：8000000不行预见支出34240000+65400000+45000000+34000000+500000+800000*10%=18714000元总投资额：205854000(2.05854融资金额本工程总投资2.05854〔不含打算第六年利用酒店自有资金重装修投资15000558540001585400040000000158540004.2融资方式本工程打算承受多样化的融资方式，可承受如下一种或者几种方式搭配的方法融通资金：，全部股东均享受同等的权利，在公司清算前通过分红取得投资收益，在12年经营期限届满，或通过清算，依据投资比例收回剩余财产，或各方协商全都，连续经营。关资产转移至广州名人酒店治理保物，广州名人酒店依据商定还本付息后解除担保。商定期限届满，外部投资者可选择连续持有股权或依据原先商定的价格将股权转让给公司，如外部投资者选择转让股权，则公司负有依据商定价格收购该局部股权的义务。利。融资资金用途一期融资取得的资金将用于广州名人酒店购置设备和营运启动资金。公司治理与投资者保护本工程拟承受如下方式建立健全公司治理构造，保障投资者〔融资方〕的利益：公司章程中可商定每年利润用于安排红利的比例并通过有效法律文件加以保证。用于抵押，不得为他人担保。年度投资打算第一年的投资期分为两期，第一期二月份到五月份，投入为50000000元，其中10000000为地皮的首付，剩下的购地款分十二个月付清。其次期六月份到十二月份，投入为54000000。次年的投资期也分为两期，第一期一月份到五月份，投入为45000000，用于装修；其次期42023000，用于购置设备同流淌资金剩余未第三年投入。工程实施期限及进度安排工程建设期限2023112023828101工程建设进度安排202325202377,8,9,1011,121F.2F,3F；1、2、3、4、5、6、7,8,94F-15F在快速期的同时，酒店的地下停车场也同步开头装修，大堂的局部装修也将在这期间完成；20231020231281在装修期间实行同步装修，即各楼层进展同步装修；8月份为预备阶段，各部门的人员要在这期间全部到位；月份正式开业第五局部酒店推广5.1．推广模式进展。数字旅游是的旅游经济生产力，通过技术克隆、形象活化、智能交互，建立景区的放大，为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定根底。、促销措施、传统手段的综合应用广告l 在电视、报纸、杂志、网络及播送等群众媒体和主要交通干道、车站等载体进展高密度广告宣传，引起游客的广泛关注。l 效仿其他商务酒店，设置酒店专车，连接市区与景区。l 与酒店网站相结合，开拓多种渠道。公共关系促销l 在主要客源地的有关媒体发表宣传文章；在正式营业前，召开记者招待会、闻公布会，供给闻性文章和图片等。l 以人际关系为主导进展销售和效劳，建立一个良好的关系网。营业推广l 对输送量大的旅行社供给优待和年终嘉奖；l 在主要客源地，选择一些节假日推出优待活动；l 政府鼓舞景区推出不同形式的“人性化”效劳内容；l 对方需求不定期举办夏令营、冬令营活动，并供给优待。、运用现代促销手段1.运用网络手段建立自己的网站，对酒店的根本概况、特征进展介绍，公布最的住宿信息，宣传酒店〔图片呈现〕。逐步建立网上游客互动，实现网上订房功能，最终到达网上促销的目的。第六局部 销售及经营收入各类酒店效劳销售收入估算酒店客房局部价格定位及收入类别ABCDE合计类别ABCDE合计商务豪华套月经营本钱〔元〕50%计算1，132，850月预期收益〔元〕1,132,850客房种类经济房标准房一般套间豪华房房客户数量〔间〕40110103010200月出租率〔%〕456040503045实收房价〔元/间/天〕180280580380780440实际客房月收入〔元〕97，200554，40069，600171，00070，200962，400其他营业收入1，303，300注：〔1〕依据酒店客房现有出租率水平及后续经营进展趋势，估量酒店客房出租率在短期内有5042.0645%的水平进展计算。6.2商业业态定位于中高档品牌服装、扮装品、珠宝首饰等。业局部月租金价格定为500/㎡〔±5％〕80017001200600,0006.3703，300酒店餐厅：40,0000消遣中心：25,0000会议中心：5,3300第七局部财务评价、酒店收入和营业税及附加估算20231012房收入、餐饮收入、消遣收入、旅游商品收入和其它收入等。测算承受综合计算法，以游客人均消费水平进展测算。营业税按酒店收入的5%估算；城市维护建设税、教育费附加、价风格控基金分别按营业税5%、3%、1.5%估算具体如下：金额金额项目说明〔万元〕一经营收入2718.84〔1—8〕项合计5会议中心63.96会议接待，网络效劳，场地出租二经营本钱1060.35〔1-4〕项合计1经营本钱679.7125%测算2营销费用135.945%测算3治理费用81.573%测算4销售税金163.136%测算三四税前利润所得税1658.49经营收入减经营本钱414.6225%测算五税后利润1243.86616.61餐饮中心480特色餐饮、宴会等1餐饮中心480特色餐饮、宴会等2客房部1154.88各种客房等3酒店大堂商务中心720场地出租4消遣中心演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心、桑拿300中心利润表会企01编制单位:广州名人酒店2023年单位:元行项目本年金额上年金额次一、营业收入2718.84减：营业本钱1060.35营业税费135.94销售费用135.94治理费用81.57财务费用〔收益以“－”号填列〕108.75资产减值损失加：公允价值变动净收益〔净损失以“－”号填列〕投资净收益〔净损失以“－”号填列〕二、营业利润〔亏损以“－”号填列〕1658.49加：营业外收入减：营业外支出其中：非流淌资产处置净损失〔净收益以“—”号填列〕三、利润总额〔亏损总额以“－”号填列〕1658.49减：所得税414.62四、净利润〔净亏损以“－”号填列〕1243.86五、每股收益：〔一〕根本每股收益×〔二〕稀释每股收益×现金流量表现金流量表会企02编制单位:广州名人酒店项目年度行2023单位: 元上年金额一、经营活动产生的现金流量：1销售商品、供给劳务收到的现金211548800收到的税费返还3收到其他与经营活动有关的现金415639600经营活动现金流入小计527188400购置商品、承受劳务支付的现金63850000支付给职工以及为职工支付的现金73424000支付的各项税费84478600支付其他与经营活动有关的现金92023000经营活动现金流出小计1013752600经营活动产生的现金流量净额1113435800二、投资活动产生的现金流量：12收回投资收到的现金13取得投资收益收到的现金14处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额15处置子公司及其他营业单位收到的现金净额16收到其他与投资活动有关的现金17投资活动现金流入小计18购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金19104000000投资支付的现金20500000取得子公司及其他营业单位支付的现金净额21支付其他与投资活动有关的现金22投资活动现金流出小计23104500000投资活动产生的现金流量净额24三、筹资活动产生的现金流量：25吸取投资收到的现金2615854000取得借款收到的现金275202300收到其他与筹资活动有关的现金28筹资活动现金流入小计2921054000归还债务支付的现金30安排股利、利润或偿付利息支付的现金31支付其他与筹资活动有关的现金32筹资活动现金流出小计33筹资活动产生的现金流量净额34四、汇率变动对现金的影响35五、现金及现金等价物净增加额3612023000加：期初现金及现金等价物余额375000000六、期末现金及现金等价物余额381834950007.4财务净现值〔FNPV〕i和。计算公式为:公式中：CICO为第tni银行短期借款〔1年期〕5.31%，长期借款利率为5.94%。考虑到目前资金本钱较低，以及资金的时机本钱和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i12%〔下同〕，此时，FNPV=1250.24〔万元〕，远大于零。计算期内盈利力气很好，投资方案可行。第八局部 环境保护与安全保证本酒店致力于建立AAA污染；准化治理，符合卫生防疫标准.、建立绿色酒店：是在酒店建设和经营治理过程中,坚持以节约资源、保护环境为理念,以节能降耗和促进环境和谐为经营治理行动,为消费者制造更加安全、安康效劳的酒店。、本绿色酒店的核心是：为顾客供给舒适、安全、有利于人体安康要求的绿色客房和绿色餐饮，并且在生产经营过程中加强对环境的保护和资源的合理利用。、本绿色饭店的含义：绿色饭店的“绿色”，其含义有三层：第一，供给的效劳本身是绿色的。即要为顾客供给舒适、安全，符合人体安康要求的绿色客房和绿色餐饮等。其次都是通过正规厂家供给的，有品质保证，并在酒店内部建立厂家信用质量记录。第三，经营治理过程中留意保护生态和资源的合理利用。总之，要在确保效劳品质的前提下，做到尽量节约能源、降低物质消耗，削减污染物和废弃物的排放。如在大楼的顶端安装太阳能热水器，给各个客房供给24小时安全热水。、本绿色饭店的指导思想：以环境友好为理念，将环境友好行为、环境治理融入饭店经营治理中，贯彻环保、节约、安康和安全的宗旨,坚持绿色治理和节约资源,建设绿色消费，保护生态环境和合理使用资源的酒店。、本绿色饭店的四个特点：环保、安康、节约、安全。a.环保是指酒店在经营过程中削减对环境的污染，实现效劳与消费的环境友好。b.安康是指酒店为消费者供给有益于群众的身心安康的效劳和产品。c.安全是指酒店在效劳中确保公共安全和食品安全。d铺张。第九局部营运和治理根本业务流程酒店住宿的根本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房治理、客房效劳、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的根本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐效劳、账单核对、总台收银等。营运治理初步打算效劳工程和根本设施安排⑴效劳工程安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的效劳工程：①接待效劳工程，如停车、行李运送、问询、外币兑换效劳；、电传、电报、图文效劳；打字、复印、秘书、翻译效劳；租车、订票、医务及各种会议接待效劳；贵重物品存放效劳等。②客房效劳工程，包括客房效劳及房内冷热水供给，、电视、叫醒效劳、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋效劳等。③餐饮效劳工程，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐效劳等。④消遣效劳工程，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商场效劳工程，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。⑥其他效劳工程，如代办旅游汽车出租、商务租车效劳、自行车出租效劳等，及幼儿托管、宠物托管等。⑵酒店根本设施安排酒店的根本设施打算