第三章　国有土地上房屋征收制度与政策

第三章国有土地上房屋征收制度与政策（8~10分）第一节房屋征收概述一、房屋征收的限制条件征收只能是为了公共利益的需要；以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。二、房屋征收的前提条件（-）公共利益的界定（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。三、征收与征用的异同（1）适用对象不同。征收的财产主要是不动产,征用的财产既包括不动产也包括动产。（2）前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要,征用是因抢险、救灾等紧急需要。（3）所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变,被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。（4）补偿内容不同。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。《物权法》只是规定应当给予补偿，补偿办法可以由双方依据法律规定协商确定。第二节国有土地上房屋征收与补偿一、国有土地上房屋征收的管理体制.房屋征收主体。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。.房屋征收部门。是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。.房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。二、国有土地上房屋征收的程序（一）拟定征收补偿方案（二）组织有关部门论证（三）征求公众意见对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30Ho（四）房屋征收决定作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;作出征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。（五）与房屋征收相关的几项工作.组织调查登记。在房屋征收决定前，应调查登记被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。.对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理。作出征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。（对违法建筑物的认定）.暂停办理相关手续。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；否则不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停期限最长不得超过1年。.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。三、国有土地上房屋征收的补偿（-）房屋征收补偿的内容（1）被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（-）房屋征收补偿的方式房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种,由被征收人选择。（三）被征收房屋价值的评估房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。（四）订立补偿协议或作出补偿决定房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市、县级政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。（五）公布补偿情况和审计结果第三节国有土地上房屋征收评估一、房屋征收中的评估工作房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：（1）被征收房屋的价值；（2）用于产权调换房屋的价值；（3）被征收房屋类似房地产的市场价格。二、房屋征收评估机构选定及委托L首先由被征收人在规定时间内协商选定;没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过少数服从多数决定、随机选定等方式确定,如进行摇号、抽签等。.房地产估价机构选定后，房屋征收部门作为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。.房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产估价机构公章。三、房屋征收评估原则和要求（一）房屋征收评估原则房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。（二）房屋征收评估基本事项.评估目的。被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值。.评估时点确定。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。.评估对象界定。房屋征收部门应做到以下几点：一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；未经登记的，应当按市、县级政府认定、处理结果评估。.评估价值内涵。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（三）实地查勘、评估方法和技术协调（1）实地查勘要求：房地产估价机构应当进行实地查勘,房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。（2）评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济谑的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。（3）评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。（4）技术协调要求：同一个房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担。征收范围较大的，可由两家以上估价机构共同承担，并明确一家房地产估价机构为牵头单位。（四）评估结果和报告送达估价机构应当将分户初步评估结果提交房屋征收部门，包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门向被征收人公示。公示期满后，估价机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人整分户评估报告。四、房屋征收评估异议处理和争议调处（-）房屋征收评估异议处理房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。（二）房屋征收评估争议调处被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（不能直接申请鉴定）评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内进行审核，出具书面鉴定意见。对鉴定意见不服的，可以申请行政复议或行政诉讼。（三）评估专家委员会及其工作机制（1）省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。（2）评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。五、房屋征收评估收费房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担,即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变