项目物业前期介入主要工作内容

项目物业前期介入主要工作内容项目物业前期介入主要工作内容

前期介入

项目的成败，关键在于各个环节的有效控制，规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。

为集思广益做好规划设计，关注工程质量，同时配合支持销售，做好项目交接、业主入伙等工作，物业的前期参与不可轻视！

下面首先列举物业前期介入主要工作内容：

1.与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订物业管理方案、《物业工作计划》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订《前期物业服务合同》

a.了解工程进度：计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间；

b.了解销售时间、入住时间；

c.编制并确认物业管理方案、《物业工作计划》、《前期介入方案》；

d.签订《前期物业服务合同》.

2.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议

a.道路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理需要;

b.停车场的规划，应考虑：车位数量与未来的发展，进出的便利，消噪音、散废气、安全与管理，设备设施的选用;

c.围栏与岗亭，应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式;

d.安防设施的配置，应考虑：巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;

e.监控中心的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求;

f.商铺及便民服务点的规划，应考虑：功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制;

g.文娱活动场所的规划，应考虑：使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.

h.管理用房，应考虑：位置、面积、装修

i.生活用房，主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地址选择地面层靠围墙偏僻地方，以减少对住户的影响。还要考虑：面积、装修

J.垃圾收集点与中转站的规划，应考虑：

（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，对环境的影响；

（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、封闭的要求，以及对环境住户的影响。

K.绿化，应考虑：

（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种

a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐；

b:植物的生长期与开花期的适宜性；

c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物（媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc）.

（2）便于养护，有利于养护成本的降低

L.小区景观，应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响

M.建筑的外立面，应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否利于维护及维护成本

N.公共部分的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井

O.清洁、绿化的用水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识

P.公共用电，应考虑：满足使用功能，多回路控制，节约能源

3.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议

a.水、电、气的容量，抄表方式，应考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响；

b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑：位置是否合理，方便使用;

c.家居的安全性，应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗;

d.家居私密性，应考虑：户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;

e.住户对公共设施、环境的要求，应考虑：使用的便利、舒适、安全，如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.

4.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑：

1）、垃圾应分类放置，分为可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施；

2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪；

3）、节约资源：楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制，采用节能灯，采用自动感应开关与人工开关结合（既节能又符合消防）；水的循环利用等。

5.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对楼宇及小区智能化提出合理化建议

1）停车场，应考虑：

a：用IC智能卡，既节约了人力，降低了成本，又堵住了人为的车场收费漏洞；

2）门禁，应考虑：安全方便，用卡或密码或自家对讲，才能进入楼宇门、单元门，门应考虑减噪；

3）安防，应考虑：

a：围墙的红外线装置不能有死角；

b：闭路电视的安装位置必须合理，建议红外报警系统能与闭路监控系统联动；

c：室内防盗系统：除紧急报警按钮外，其它不实用，建议不要，如业主需要，自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理；

d：保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。

4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑：是否可行，由水、电、气供应商决定，系统软件应可以和财务软件接驳；

5）背景音乐系统，应考虑：实际需要和不影响住户，即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。

6.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对设备机房提出合理化建议，应考虑：通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。

7.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对机电设备的设计、安装、选型提出建议

1）电梯，应考虑：

a、采用变频技术既节能且运行平稳；

b、多部电梯可考虑群控；

c、承载应考虑住户数量的多少；

d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器；

e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统；

f、故障自动平层开门；

g、梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井。

2）消防设施，应考虑：

a、消防按钮必须在适当的高度和位置；

b、喷淋不能有死角；

c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度；

d、消防栓门应采用玻璃门；

3）供配电，应考虑：

a、发电机应与市电相互联动与互锁；

b、发电机应有减震装置，机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音器

4）给排水，应考虑：

给水：

a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施；

b、恒压供水选用变频电机可节能；

c、大型水泵应考虑日后的维修，宜采用卧式；

d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。

排水：

a、屋面必须有足够的坡度；

b、屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应；

c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应；

d、污水管与雨水管必须分开；

e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。

8.与地产公司项目部、施工单位沟通，对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议

1）施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。

2）隐蔽工程的阶段验收应注意事项：

a、楼栋避雷合格；

b、楼顶防水层；

c、水管试压合格；

d、室内卫生间防水合格；

e、房屋室内电线路接地合格，超载和漏电保护合格，各回路绝缘电阻合格（1000兆欧姆以上）。

3）设备安装调试过程中应注意事项：

a.路接地合格;

b.超载和漏电保护合格;

c.防触电措施（绝缘地胶垫、防护罩网）;

d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。

4）施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。

常见工程问题：地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等。

9.对项目的物业管理费标准提出建议

依据当地相关政策、法规；

调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准；

调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准；

调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力；

根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求；

成本测算。

10.协助地产公司在售楼前编制业主临时公约、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》

11.配合销售工作

a.参与买卖合同的评审、修改，特别是物业管理方面和产权范围界定（如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面;

b.将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖合同附件;

c.提供物业品牌宣传资料，如展板、荣誉证书;

d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的

保洁保安服务;

e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识;

f.在物业网站上介绍项目情况.

12.向地产公司项目部提出项目标识需求。如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等

13.与地产公司项目部一起，参与竣工验收

14.与地产公司项目部沟通，主持接管验收

15.与地产公司项目部沟通，入伙应交费用的确认（如有线电视初装费、管道燃气开户费等）

16.与地产公司项目部沟通售后服务:保修期内的工程问题处理

17.与地产公司营销部沟通，做好入伙准备。如入伙通知、入伙仪式等

篇2：左邻右里小区前期介入物业管理

左邻右里小区前期介入物业管理

物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。

一、前期介入的主要内容

（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解

根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。

（二）察看工程建设现场

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

（三）建立与业主或使用人的联络关系

1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

3.参与售房部门同业主或使用人签约。

（四）为后期管理做好准备

物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。

二、人员安排

按进度陆续入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握小区设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。

2、小区综合验收前，按照小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

3、业主入住前7天，管理处挂牌办公，交付前5天所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

三、前期管理及监督

管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

车辆管理：设计安装小区道路标志，建立完善车辆管理制度；

垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

四、配合工作

与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常使用。

篇3：物业前期介入管理内容

物业前期介入的管理内容

一物业前期介入，是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。

有物业前期介入的楼盘，总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后，购房者对物业前期介入的成果满意吗？这里发表一组购房者的意见，也许对物业公司、对发展商都会有所启迪。

细节更体现品质

物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司，都是些品牌企业，经验丰富，也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关，使我们买房更加放心。

然而交房入住后，我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务"均好性？的今天，这些遗憾的细节，正好成为衡量楼盘品质高下的座标。

乱装表具我们买的是一梯两户的房型，得房率很高，从电梯出来后，楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里，我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装，但将它们统一地安装在一个合适的位置，正是物业公司应提醒发展商去协调的。

污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，由物业人员定时收集清除，这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾，垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味，这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱旁边。但业主们应者寥寥：一来不方便，二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在着的问题，物业公司在前期介入时怎么就忽略了呢？比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱，最好是在每栋楼前设计一个"内置？式的、与建筑浑然一体的垃圾箱，类似某些别墅门前的那种。

在有的高层住宅，每层设一个垃圾箱；如果不配置工作电梯，物业人员如何将垃圾运往楼下？是从消防楼梯一层层地往下挪，还是与业主共乘客梯？垃圾筒脏了又如何清洗？这都是前期介入中的物业公司应提醒发展商解决的问题。

避免违章从设计开始

买楼时，物业公司经理告诉我们：工程监理有时会对不规范的操作网开一面；而物业公司绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司。这话很有说服力，我们小区的建筑质量也很不错。

今天是想结合装修中的一些问题，对前期介入的物业公司提出更高的要求。

代业主审视设计我们小区所有的主卫都是"明？的，所以就不再设排风管。于是，家家户户安装排风扇或浴霸时，都会在窗户上方、那段唯一的外墙上凿个洞，以通排风管。这时，物业公司却告知说：窗上面是梁，梁上开洞会破坏承重，是违章；接着又说，这是设计的问题，既然洞已开了，就算了。但我们业主心里依然发毛：每层楼在相同位置破梁开洞，这对整栋楼的安全会构成什么影响？

这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑，物业公司应该是熟悉和了解的，因此在前期介入阶段，除了督促施工单位按图施工，物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地方，比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题；当工作阳台的功用越来越为人认同，那么阳台上是否有合适的热水器位置？是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水？……

治一治"空调病"空调一装，新楼变旧。在窗户安装铁栅栏、晾衣杆伸出阳台外等问题得到控制后，空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号"杀手"。原因主要有两点：1、空调孔的位置不合适，业主为了把室内机安装妥当，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的"疤痕"。2、连接外机的空调管从墙上歪歪斜斜挂下来，大煞风景。

这是个迟早会解决的问题，只是希望有物业公司前期介入的楼盘能领先一步。其实这不是难题，只需为室内布局确定一个恰当的空调孔位；将空调管"藏"入墙内，或为它装上盖管，就行了。

省大钱别省小钱

如今物业公司在竞聘的时候，往往会压低物业管理费以"取悦"发展商。其实这是种恶性的低层次竞争。在一些品质较高的楼盘，购房者是乐意为高水准的物业管理服务，支付相当的、合理的物业管理费的；相反，没有一定水准的收费，也难以保证有一定水准的服务。

但另一些大笔的费用，却是物业公司可通过前期介入为业主节省的：

电梯维修费一般0.55元／m2的设备运行费，只包含了电梯日常运行的开支，维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的售后服务有"全包"和"清包"之分，这需要发展商在购买电梯时作出决定。"全包"的费用较高，但日后的维修费用全部由厂家承担；"清包"的费用较低，发展商往往会选择这一种，但维修时一切费用由客户（也即业主）承担，往往更换一个小零件就得几百元。所以，从维护业主的利益出发，物业公司应该尽量"鼓动"发展商选择"全包"；因为这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售，所以物业公司的建议是较容易被接受的。

会所运行成本会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司必须为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

可能

的话，物业公司应要求发展商将会所设在小区的边缘，在保证业主正常享用的前提下对外开放，采用内外有别的收费方式"以外养内"，贴补会所运行成本，使业主得实惠。如果会所只能对内开放，则物业公司须要求发展商提供一定的其它经营场所，用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准

篇4：项目物业管理前期介入工作内容

项目物业管理前期介入工作内容

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退

色的油漆管（以减少高空作业）。

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过

管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压

应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工