中天昊业北湖项目定位提案资料课件

发展商：长春中天昊业房地产开发有限公司时间：2011.08.11.

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中天昊业长春北湖项目开发定位战略提报【“湖”与“城”的新时代

】目录CONTENTSPART1本体理解1.1项目本体质素1.2项目发展目标PART2市场研究2.1整体市场背景2.2板块占位研究2.3竞争占位研究PART3定位策略

3.1整体战略定位3.2整体开发策略3.3产品体系建议PART4包装思路

4.1案名与视觉建议4.2启动注意事项PART1—本体理解一、区位背景：位处“长东北战略”中率先且重点发展的“高新北区”，极具发展潜力；但目前区域陌生度高；1.1项目本体质素■高新北区作为长东北发展战略的先导区和核心区，总面积155平方公里，是未来长春城市综合职能与产业的重点发展区域；■区域内道路等基础设施目前已基本完成，相关产业配套部分已动工，目前尚无在售房地产项目，市场陌生度高；■区域距火车站车行距离约10公里，车行时间约15分钟，受临近的宽城、二道区共同辐射影响；人民广场传统城区8.0公里火车站东盛商圈高新北区9.0公里二、宗地条件：A地块已初步完成规划，计划全部团购；A地块占地面积容积率建筑面积建筑形态面积区间绿化率约12万㎡2.0约24万㎡小高层（11层）高层（17、18层）55㎡—145㎡约35%■A地块规划24栋建筑，其中小高层10栋、高层14栋；■

A地块北、西、南三侧规划约1万平米底商；地块东南角规划2000平米双语幼儿园，西南角规划2000平米会所；A宗地条件：B地块已取得，C、D地块计划取得，整体为大规模、中等容积率住宅项目；BCDC地块：占地面积：101109㎡容积率：≤2.0B地块：占地面积：116706㎡容积率：≤2.0建筑面积：233412建筑高度：＜50m绿地率：≥30%D地块：占地面积：127395㎡容积率：≤2.0三、周边交通：目前区域进入性差，周边公交系统匮乏；地块不临主干道；■

项目四面均为规划路，西侧距远达大街200多米，北侧距龙湖大路300米；■项目周边公交系统缺乏，最近的公交272站点（金钱堡）距离项目约2公里；短期内无轨道交通利好；远达大街龙湖大路（北四环）龙翔广场AB龙湖大桥二道区远达大街■正在修建的龙湖大桥与远达大街接口预计年内10月份建成通车，届时将极大优化项目进入性，缩短与市区的距离；CD本案金钱堡北四环四、周边配套资源：生活配套——短期匮乏，入市可依托周边项目部分商业；■项目周边一公里内目前生活配套欠缺，项目入市时，可依托周边项目的预期商业配套（如盛世商业综合体项目、龙湖商业项目、天润项目商业等）；■区域内规划3所大学、4个中科院所、1所综合性医院以及奥体中心等综合配套；其中综合性医院（长春第六医院）已选址成功，预计2013年与本案A地块同期建成；■高新区管委会新址距离本案步行仅5分钟，行政中心的形成将为区域发展带来强大动力；长春站本案红星美凯龙北湖龙湖商业盛世商业金海马家居中东瑞家新天地82中学开封小学吉盛伟邦欧亚超市师范学院工业大学奥体中心交通学院景观视野——拥有二线湖景资源，开发周期内景观视野无遮挡；■项目西侧：与北湖直线距离约500米，西侧除盛世商业项目外无其他规划住宅用地，对本案西侧建筑低楼层将存在一定景观遮挡，其余高层部分无影响；■项目西北：直面龙翔广场，直线距离仅100米；BA景观休闲配套——北湖、伊通河、龙翔广场；■区域依托于970万平米北湖生态公园，生态景观资源丰富等；■本项目向西北步行5分钟可达龙翔广场，西侧10分钟可到达北湖公园；CD一、目标理解1：开发商首个大规模地产开发项目，以稳健为核心，走市场主流路线；√产品层面：要求项目操作难度不能过高，产品以走市场主流、降低风险预期为主要方向，避免过于突破或创新的路线；√资金层面：确保首期成功启动，创造一定现金流；1.2项目发展目标■区域规划处于启动期，短期内缺乏市政、生活配套，尚未纳入城市体系，陌生度较高，将对B地块的销售造成巨大压力，难以支撑同时满足高售价与高消化速度的要求；■

区域内自有人口数量与结构无法满足项目整体需求；■项目不临主干道与一线湖景，难以支撑较高定位；R1：按常规发展的可能结果R2：我们的期望目标目标理解2：实现大盘的品牌利益最大化；√品牌层面：首期必须创造项目品牌的市场美誉度，并在项目运作过程中持续增强品牌附加值，最终提升项目的溢价能力；B地块C地块D地块品牌建立品牌发展品牌突破战略层面问题－风险1、近百万平米新区大盘，如何整体定位？2、如何寻找项目支撑点，保证可持续的滚动开发？战术层面问题－现金流如何保证首期（B地块）成功启动？技术层面问题整体规划、产品组合、产品细节...二、核心问题界定：PART2—市场研究一、2011上半年土地市场：成交状况平稳，高新区土地成交量加大2011年受增加土地供给量的政策影响，上半年土地成交总量与去年同期相比上升趋势明显；成交区域方面，长春各区域土地成交以高新区（含南区与北区）为首，占总量的56%，可看出未来一段时间内高新区将成为城市重点开发区域与地产热点板块；2.1整体市场背景二、2011上半年商品房供销状况：成交量稳步上升从2010年底开始，国十条即将颁布，各开发商对市场供货呈谨慎态度，市场供应量减小；5月20日长春正式执行限购令，使得一部分需求提前释放，待限购令效果逐渐显现后，市场需求受到一定抑制，其中大户型产品销售滞缓，品质相对较高的纯刚需中小户型产品销售仍旧顺畅；同时，一部分新项目开盘增加了市场供应量，使得本就相对疲软的需求更加稀释；三、2011上半年商品房价格：均价持续走高，连续10个月保持6000元以上自2010年9月突破6000元大关以来，长春市商品房均价整体持续走高；2011年随着限购令的出台，价格曾出现短暂性波动，但仍保持在6000元以上，且同比去年基本维持在10%以上的增长速度；四、2011上半年新政影响：■土地市场：随着新政的陆续出台，开发商拿地趋于谨慎，土地成交价格走低，甚至出现土地流拍的现象；■发展商：目前各开发商内部资金状况相对较好，资金压力尚未凸显；■消费者：由于新政影响，房价下降的心理预期开始显现，市场存在一定观望情绪，其中，中低端市场主要受到差异化信贷政策的影响，出现小范围的销售滞缓，但一些相对注重品质、综合性价比较高的项目仍受到市场追捧；高端市场成交受到限购令的一定影响，但市场价值认可度较高的项目，客户凭自身能力可在一定程度上解决限购问题；北部高档居住区森林公园北湖长东北商务中心长东北科技创新中心本案区域定位：长东北战略核心区和先导区，集高端工业、科技产业、居住、商业与生态休闲为一体的城市综合职能新区；环城北央企高端工业集中区一、高新北区规划定位：2.2板块占位研究区域北湖东宽城八里堡规划长东北核心区，政府重点打造的城市综合职能新区依托于“北部新城”发展战略，现阶段区域面貌相对较差棚户区改造集中区域，因距城区较近成为新兴开发热点核心资源970万㎡长东北湿地公园（北湖）“一带一廊六园”生态规划，但缺乏核心资源依托伊通河景观优势、其他资源较少土地供应供应量大土地供应量较小土地供应日益减少用地性质住宅、商业、高新科技产业于一体纯居住区域、旧有工业用地已逐渐迁出居住用地较多、少量商业用地市场价格——老项目较多，中低端价格，均价5000-6000元/㎡区域发展速度较快、品牌开发商进驻使得该区域价格有效提升，目前约6000元/㎡爱琴海东逸美郡金色八里城鲁辉国际城百合香湾香水湾吴中家天下宜家观澜盛世商业综合体龙湖地产新开源项目力旺康城证大光明城天润地产本案吴中印象中冶·蓝城东宽城板块北湖板块（高新北区）八里堡板块二、三大板块比较：东宽城、八里堡先天条件有限，开发趋于饱和，北湖板块有望依托强势规划与核心资源，成为长春东北部价值高点；项目名称地块位置土地面积(㎡)用地性质容积率建筑面积起价成交价格(万元)楼面价（元/㎡）龙湖地块龙湖大路以北远达大街以西300万住宅、商业盛世商业综合体龙湖大路以南远达大街以西商业富源晟和项目东至：乙二街,南至：丙九路,西至：丙一街,北至：乙四路119954住宅、商业≤1.5179931864元/㎡15546.04864富源晟和项目东至:丙一街,南至:丙十路,西至:甲一街,北至:丙九路120862住宅、商业≤1.5181293856元/㎡15518.68856富源晟和项目东至:乙二街,南至:丙十路,西至:丙一街，北至:丙九路123035住宅、商业≤1.6196856864元/㎡

864中天昊业项目东至:丙七街，西至:丙十七街，南至:丙三十六路北至:丙三十五路119758住宅、商业≤2.0239516811元/㎡19424.75811中天昊业项目东至:丙七街，西至:丙十七街，南至:明克斯路，北至:丙三十六路116706住宅、商业≤2.0233412811元/㎡18929.71811天润地产项目东至:丙七街，西至:丙十七街，南至:丙三十五，北至:龙湖大路108443住宅、商业≤3.0≤2.0325329216886

20496630945合计/平均1146058

1356337.0

212623.51567.63三、北湖板块土地状况：短期内土地集中放量趋势有望延续，且多集中于北湖周边，商业比重较大，住宅市场竞争状况相对乐观；结论：项目所处的北湖板块，未来2-3年内将成为长春东北部唯一的强势资源板块与价值高点，成为中高端档次综合开发的热点片区，将与“南部新城”板块鼎足而立；【板块占位小结】政策、定位与产业规划北湖湿地景观资源土地供应与性质长东北战略核心区和先导区；以高端产业为主的城市综合职能新区；土地集中放量趋势明显，商业性质用地比重较大；970万平米北湖生态公园成为区域价值核心与引擎；由距离就近、开发聚集效应及产品力档次等层面，形成两大市场层级，以此界定本案竞争市场；爱琴海东逸美郡金色八里城鲁辉国际城百合香湾香水湾吴中家天下宜家观澜盛世商业综合体龙湖地产新开源项目力旺康城证大光明城天润地产本案吴中印象中冶·蓝城东宽城板块八里堡板块2.3竞争占位研究第一圈层：北湖（高新北区）板块第二圈层：八里堡板块；东宽城板块；新开源项目力旺康城本案龙湖地产盛世商业综合体管委会天润地产占地300万平方米的龙湖商务区与本案对角相望，预计年内正式启动；初步规划地块南侧为商业、北侧为住宅；与项目一路之隔的盛世商业项目，现已开始施工，已进入基础建设，预计2年内可投入使用；位于区域与二道区交界的力旺康城项目，总建筑面积达170万㎡，为目前区域内第一大盘，目前回迁部分已建成，预计近期即将上市销售；新开源地产小白桥项目总建筑面积约10万㎡，规划全部为高层建筑，现已进入拆迁阶段；天润地产项目已正式命名为“卓扬·北湖湾”，总面积预计11万㎡，规划住宅和商业两部分，其中商业分别位于临北四环一侧和临远达大街一侧，规划建设五星级酒店和卓扬百货；住宅产品初定为精装修，具体规划未定；一、第一圈层竞争分析：【第一圈层竞争策略】■本项目与龙湖项目相比，地段优势并不明显，规模、品牌、产品属性等则不具可比性；■本项目与力旺项目相比，地段与资源具备一定优势，但短期内力旺项目更具便利性，规模与品牌力不如力旺项目；■天润及其他项目因资料有限，暂不作对比评价；借势（尤其是龙湖、盛世项目）是本项目的核心策略；基于区域市场的性价比是销售速度的首要影响因素，亦是本项目赢得客户的关键因素，采取跟随的价格策略，降低风险，加快销售速度；注重产品的风格化与标签化，提高产品附加值与细节并加以放大，实现点状、局部超越竞争对手；项目面积/万㎡容积率建筑面积/万㎡建筑类型吴中·家天下252.050高层、多层保利·百合香湾232.148.3高层、多层鲁辉国际城1002.0200多层、高层、公寓金色8里城602.1126洋房、小高、高层万晟·爱琴海15.922.641.39小高、高层中冶·蓝城161.829.92洋房、小高、高层吴中印象12.51.5719.63多层、小高证大光明城641.5699.84多层、小高、高层区域二线竞争层级放量巨大，合计供应建筑面积近600万平米；依据本项目2013年入市，结合第二层级各项目的进度，判断本项目入市时主要竞争对手为：中冶·蓝城、吴中·家天下、金色8里城、万晟爱琴海等；爱琴海金色八里城鲁辉国际城百合香湾吴中家天下证大光明城本案吴中印象中冶·蓝城东宽城板块八里堡板块二、第二圈层竞争分析：项目存量较高，未来竞争相对激烈；第二圈层项目在售项目较多，定位多为中端项目，少数项目（如保利百合香湾等）相对高端，多以区域客群为主，首次置业的自住刚需为需求主流；【第二圈层竞争策略】放大项目所处区域的资源价值与景观价值，并以此打造社区整体概念和生活方式，尽量避免与第二圈层内竞争项目的产品之争；区隔是本项目的核心策略；以合理的价格与第二圈层内竞争项目保持适度距离；1、吴中·家天下：规模与品牌优势，建筑质感、户型设计等方面具备一定竞争力；项目名称吴中·家天下占地面积/建筑面积25万平/50万平容积率/绿化率2.0/35%销售产品高层、多层高层面积52-123㎡均价5600-5900元/㎡剩余套数200套左右剩余产品100-103㎡多层面积82-123㎡均价6600-6900元/㎡剩余套数售罄剩余产品无热销户型高层103㎡多层82㎡附加值部分户型赠送10㎡销售状况：首期于7月10日开盘，推出高层和多层产品共427套，面积区间为52-123平方米；现正推出特价房优惠，每天一套（9折），共19套；2、保利•百合香湾：开发商品牌力强，5万平米社区自建公园为一大卖点；项目名称保利·百合香湾占地面积/建筑面积23万平/48.3万平容积率/绿化率2.1/35%销售产品多层/高层多层面积148㎡均价6200元/㎡剩余套数100余套剩余产品148㎡高层面积88-162㎡均价5900元/㎡剩余套数200余套剩余产品88㎡/97㎡热销户型高层100㎡以上多层88㎡销售状况：三期新品已推出，包括多层和高层；该项目自2010年7月开始上市销售，起始均价4500元/㎡，销售至三期已达6000元/㎡，将区域房地产市场带到了一个新的高度；一期二期三期A区3、鲁辉国际城：：百万平米体量、HOPSCA规划与欧陆产品风格，以相对较低价格冲击市场，产品质素一般，开发商及施工质量一直是客户担心的问题；项目名称鲁辉国际城占地面积/建筑面积100万平/200万平容积率/绿化率2.0/30%销售产品高层/洋房高层面积67-130㎡均价5500元/㎡剩余套数40余套剩余产品多为顶层多层面积90-133㎡均价5800元/㎡剩余套数30余套剩余产品100-130㎡热销户型高层60-90㎡多层90㎡附加值一楼送花园，顶层高举架销售状况：目前在售房源为六区法国小镇住宅产品和挪威小镇小户型公寓产品；该项目于08年8月首次上市，是该区域首个代表性大盘，起价2888元，但因项目操作周期过长且工程质量等问题，产品价值一直未能得到提升，市场口碑较差；项目名称金色八里城占地面积/建筑面积60万平/126万平容积率/绿化率2.1/38%销售产品小高层/洋房/高层多层面积50㎡-80㎡/70㎡均价5300-5400元/㎡小高层面积54㎡-140㎡/80㎡-100㎡均价4500-4800元/㎡附加值一楼赠送花园，顶楼赠送阁楼，但面积未定4、金色8里城：宝雍阁地产开发的继金色欧城、金色橄榄城后的又一百万平米大盘，产品风格质感较强，性价比较高；销售状况：一期共规划有35栋建筑，其中14栋小高层、21栋多层；首批产品7月30日已开盘销售，首次推出8栋产品，包括3栋多层和5栋小高层，共计500余套产品，开盘至今价格未发生变化；5、万晟爱琴海：八里堡区域内首个精装修项目，大面积赠送空间亦是一大卖点；项目名称万晟·爱琴海占地面积/建筑面积15.92万平/41.39万平容积率/绿化率2.6/35%销售产品小高层/高层高层面积50㎡-130㎡/50㎡-80㎡均价未定

小高层面积50㎡-130㎡/50㎡-80㎡均价未定附加值室内10%面积赠送销售状况：目前正办理VIP卡，预计8、9月份开盘，产品涵括高层、小高层、花园洋房；作为区域少有的中高端项目之一，其现场展示力相对较高；前期曾进行过部分产品“团购”，价格6000元左右；一期6、中冶·蓝城：央企品牌，产品整体质感与精细化程度具备竞争力；项目名称中冶·蓝城占地面积/建筑面积16万/29.92万平容积率/绿化率1.87销售产品洋房/小高层/高层高层面积47—140㎡均价未定小高层面积92—140㎡均价未定

洋房面积92—140㎡均价未定销售状况：位于新天地购物公园的临时接待中心正接受预约，正式售楼处预计10月末开放，开盘时间未定。产品三室两厅两室一室累计多层2159215322小高8827711376高层88630245963合计3919992711661比例23.54%60.14%16.31%100%7、吴中印象：铁北区域内首个拥有洋房产品的项目，中式风格景观感染力强；项目名称吴中印象占地面积/建筑面积12.5万平/19.63万平容积率/绿化率1.57销售产品多层/高层高层面积95-114㎡均价5500元/㎡剩余套数100套左右剩余产品104-114㎡洋房面积147-211㎡均价7500元/㎡剩余套数20套左右剩余产品147㎡热销户型高层102㎡洋房150㎡以上附加值部分户型赠送10㎡创意空间销售状况：该项目于2009年6月入市、起初价位相对较低，仅3800元/㎡；但随着项目可展示型提高，特别推出了区域稀缺的洋房产品，快速拉升了项目价格，目前洋房已达7500元/㎡；项目名称证大光明城占地面积/建筑面积64万平/99.84万平容积率/绿化率1.56销售产品小高层/多层高层面积58-155㎡均价6200元/㎡剩余套数200套剩余产品130㎡-150㎡多层面积90-125㎡均价6200元/㎡剩余套数1套剩余产品125㎡热销户型高层60-120㎡多层90-125㎡8、证大光明城：区域内典型百万平米大盘，自有配套完善；销售状况：2007年以3000元/㎡的价格入市，随着项目的综合展示力增强，价位亦从3000㎡增长至现今的6300元/㎡，市场的逐渐成熟及项目展示力完善，均为其价格上浮提供了强有力的条件；PART3—定位策略3.1整体战略定位一、项目定位原则：基于三个层级综合研究的发展战略方向项目本体质素：以稳健为核心，走市场主流路线；板块占位判断竞争占位策略■紧扣区域强势概念和北湖核心资源，以追随者姿态借势板块价值；■产品类型走市场主流路线，并抓住点状竞争优势，实现局部突破；■通过建筑与景观风格、配套等打造，增强软性包装，打造主题化、差异化的生活方式，降低同质竞争；■合理的价格，保证总价优势，确保性价比；+二、项目市场定位：立足北湖区域价值的新都市主义宜居大盘主题氛围：——生态的、休闲的、复合的；——高价值感的、异国风情的；发展特征：——可持续的；——分阶段的；竞争市场各项目成交客户分析：■

区域各项目主要以区域内客群为主，除吴中家天下项目外，其他项目本区域客群均至少在50%以上，以区域内个体小私营业主、原住民、周边企事业单位职工等为构成主体，经济实力与层次偏低，多为首次置业的刚性需求；（吴中家天下项目因前期外展点处于新天地，所以南关区域客户居多占60%左右，其次为二道区，项目现场正式进驻后区域客比例已逐渐转高）；■区域各项目与长春其他区域相比，纯投资客比例相对较低，外县市客群比例亦低于其他区域，究其原因为区域环境、配套等条件现况较差，导致客户心理抗性高；项目名称百合香湾鲁辉国际城吴中家天下金色8里城万晟爱琴海证大光明城吴中印象客群区域二道30%宽城20%南关13%其他37%二道及宽城60%其他40%二道40%南关40%其他20%二道70%宽城南关绿园25%其他5%二道48%南关16%宽城9%绿园朝阳8%其他19%宽城50%二道30%其他20%宽城55%二道朝阳25%其他20%三、项目客群定位：1、B地块客群分析：区域客为主，首置+少量首改+投资■区域内客群：以区域内预计两道三年内可进驻各企事业单位（长春师范学院、交通学院、各科学院等）职员为主；■邻近区域客群：邻近区域客群主要以二道区为主，东宽城、北经开为辅；客群主力为该区域各企事业单位职工及各大家居卖场员工等；■外县市客群及投资客：对高新北区价值提升期望较高的投资类客户；区域客户城区客户其他客户周边区域（含城区）区域客户其他客户项目前期项目后期客户来源路径演变（随区域成熟度提高与自身配套逐渐完善）2、后期（C、D地块）客群演变示意整体开发原则：■采取小步快跑的开发模式，规避不可控的市场风险与资金压力；■作为城市新区大盘，早期客户多具有明显的性价比与投资意识，因此，首期一定要预留价值和投资的空间，以对后期形成示范效应；■作为城市新区大盘，各期从硬件看均需要1-2个“震撼点”，形成持续性的强势传播；3.2整体开发策略B地块C地块D地块市场背景√

低价格，性价比优势；√相对于A地块的延续与提升，相对于C、D地块的价值预留空间；√区域概念出炉；√区域形象获认同；√区域内产业进驻；生活氛围逐步成熟；√房价达一定高位；开发策略√产品力提升；√

生活实景展现；√区域级、重量级配套逐渐落实；产品主题√B、C、D地块分别赋予不同建筑与景观风格，既彼此独立又服务于同一主题氛围；产品配置原则：■多元产品线是首要原则，用以扩大客户面与分散风险。其中，中高端产品主要作用是树立价值标竿，首期少量投入即可，中后期适度加大比重；中低端产品主要作用是回现金流，是利润主体，为开发核心；■每期均高低搭配，联动开发；■前期配套主要以满足社区生活为主，后期适度投入区域级、重量级配套；B地块C地块D地块开发节奏物业价格中高端产品主流中低端社区级配套，与社区功能契合区域级配套，与城市功能融合二、B地块规划策略：高层（18层）+小高层（11层）+多层洋房（5-6层）+商业（80—120平米单层门市，少量150—200平米双层门市）洋房区域高层区域小高区域小高区域产品排布原则：■做足项目容积率；■考虑挡光等因素，建议地块南侧排布洋房、小高层等相对高价值产品，地块北侧排布高层产品；■不同物业类型之间实现较为分明的组团感；产品定位原则：■相对于A地块的延续与提升，相对于C、D地块的价值预留空间；■多元产品线排布，少量中高端产品树立价值标杆，中低端产品主流回现；■高低搭配，联动开发；B地块规划示意三、B地块户型建议：参考区域主力热销户型，辅以适度紧凑原则；建议原则：■挑选第二圈层中四个代表性在售项目（中冶蓝城、保利百合香湾、吴中家天下、鲁辉国际城），将其主力热销户型作为依据；■考虑本案区域属性与目标客群属性，B地块产品户型以适度紧凑性为主，兼具舒适性，确保总价优势；10012013014012012395130125145150100中冶蓝城鲁辉国际城吴中家天下百合香湾140三居产品面积区间608070908090888395两居产品面积区间中冶蓝城鲁辉国际城吴中家天下百合香湾90100小高层户型配比建议户型面积区间比例（套数比）两室两厅80-85㎡70%三室两厅110-115㎡15%三室两厅115-130㎡15%合计----100%高层户型配比建议户型面积区间比例（套数比）一室一厅55-60㎡15%两室一厅75-85㎡25%两室两厅90-100㎡60%合计----100%洋房（多层）户型配比建议户型面积区间比例（套数比）两室两厅85-89㎡50%三室两厅105-110㎡25%三室两厅120-130㎡25%合计----100%B地块户型建议：洋房（85-130平米）+小高层（80-120平米）+高层（55-100平米）1、洋房（多层）户型建议两室两厅约89㎡三室两厅约130㎡户型借鉴来源：吴中·家天下户型借鉴来源：吴中·家天下三室两厅约110㎡户型借鉴来源：耶鲁印象两室两厅约85㎡三室两厅约130㎡户型借鉴来源：保利百合香湾户型借鉴来源：中冶·蓝城2、小高层户型建议三室两厅约110㎡户型借鉴来源：耶鲁印象两室一厅约75㎡两室两厅约90㎡一室一厅约55㎡户型借鉴来源：中冶·蓝城户型借鉴来源：中冶·蓝城户型借鉴来源：耶鲁印象3、高层户型建议一、建筑风格建议：沿用A地块的英式新古典建筑风格，材质及工艺细节提升建议原则：■

A地块内住宅基本为团购，B地块若沿用其建筑风格，既可于一定范围内保持其一致性，亦可在A地块产品建造过程中进行总结，从而为B地块降低风险；■材质、工艺与局部细节进行提升；3.3项目产品体系（B地块）A地块产品效果图洋房案例参考：万科红郡（上海）、霞光道5号（天津）高层/小高层案例参考：山水文园（北京）建筑局部细节参考：门头、线脚、局部浮雕等；C地块建筑风格模拟：法式新古典D地块建筑风格模拟：托斯卡纳式二、园林景观建议：设计原则：■延续项目A地块“中轴景观”的整体规划；■依据售楼处位置，建议北向主入口位置设置景观示范区，形成完整参观动线；■

景观风格可参考英式园林风格，与建筑搭配相得益彰；1、中央景观轴■入口示范区建议打造大型水景，成为视觉核心；■景观轴考虑微地形的处理，增添景观的立体化及生动化；■绿植有层次变化，草坪、花卉、灌木、乔木等不同高度植物搭配，无论俯瞰或是侧视，均有自然、立体的视觉效果；2、宅间景观设计：英式自然园林基调3、社区内休憩设施设计通过不同材质、设计感强的休憩设施，集风情与实用为一体，营造社区生活氛围；■社区道路：不同的步行道路铺装以及与绿化的有效结合，使得步行成为一种愉悦的体验；■楼徽、井盖、垃圾筒等：印有项目logo，保证功能的同时，突出项目的细节品质；4、彰显社区品质的细节处理1、入户大堂建议

针对本案高层产品，建议设计精装入户大堂，外凸的挑高入户大堂的规划计入容积率，但不计入公摊，可两个单元共用一个大堂，既增加大堂的气势，又降低了公摊；三、空间附加值设计建议：八里堡区域内，保利百合香湾、万晟爱琴海、吴中家天下等项目均在空间附加值方面做文章，对此本案可适当考虑；低台可打掉凸窗基本上属于附送部分，突出房屋墙面的构件，不计算建筑面积，因此有效的设计将相当于阳台功能，满足住户更多需求。处理方式有两种：1、在设计中和交付时会有“低台”，但客户装修时，可以打掉；2、做一道假梁，将空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，装修时购房者可将那道假梁打掉，使房屋空间变大；2、凸窗、飘窗设计（高层、小高层采用）3、半地下室设计（洋房采用）一楼高出地面一段距离，为半地下室的实现提供了条件，半地下室钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积。由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件；4、顶层露台设计（洋房采用）与阳台设计不同，退台无顶盖。真正做到了坐在家中即可拥有天与地，最大程度迎接阳光和空气；5、不封闭阳台设计

与普通阳台设计不同，大阳台在原有阳台基础上增加了室内部分的面积，由于半封闭阳台只计算一半面积，客户在交房后可将塑钢门迁移，赠送的部分可当正常的房屋使用