中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

【大绿地·凤凰花园】营销推广策略思考谨呈：东莞大绿地房地产开发有限公司2005.5.10内容精要------三点思考

思考点一：项目市场定位项目虽为片区商业中心的辐射区，但目前开发所具备的优势并不明显，需要通过产品创新才能出彩。思考点二：项目商业本项目商业体量较大，商业部分的成败，将是本项目能否成功的关键。思考点三：项目操作如何利用中原的强大网络资源，与大绿地房地产产生互动，从而实现项目价值的最优化？地工块艘分骆析住齿宅催定候位市战场外分畅析项释目盘解百析项站目喂定波位市宵场保攻残击肿策岁略商雅业匆定轿位项既目由发李展困建哥议市升场产环菠境胳分分析东甜莞及市道国顽内皮生写产牵总蛛值东仔莞腔市胖总否体尸经糕济储水摔平饲的玻大安幅杨快哀速磁提邪高挖，单带树动芝了损东爬莞宋市润人话民德生雪活票水趋平弯不捕断递改拳善幅，秤消息费污能拦力苹和饥消场费瓶需签求么迅恼速垮提屿高拐。响对胆本例项芽目种的众销占售怠提蛛供肌了白良条好环的闷市文场郑背腊景棉。东颜莞少2啄0解0许3厅年驴恩获格糟尔局系箭数扫为恩3携1期.帽1杆％啦，亚根善据也国顽际累上倚恩帖格至尔绑系巾数筐标劝准织衡著量历,畅东躺莞中已央基败本宏达恩到富公裕荒型裁的条消耕费患水镰平。短对静房潜地笨产次的安消菠费厦要挥求精也拉逐爹渐推提贴高瓶。人佩均且消鹿费顿性兄支零出2安0促0氧4由年歇东辈莞取市孩房烛地暮产结投剑资广较颈2称0晨0门3犹急混剧生增脖长腹5要2奶.羊7师％位，跟说禁明谊东重莞液市示房壶地佩产哀正侍处备于俘一沃个沿蓬父勃贯发醉展岭的币阶锤段传。房甚地提产喇投脚资励的助放库量矛增歉长惰同洗时惧也隆存虾在承的战一毁定全的察风幅险争。东没莞茎市怎房点地快产翅投淡资陕状潮况歪分庆析2石0夫0咸4可年难房雨地剂产您施例工村面蓬积犁是肿竣荒工动面寒积跪的久6智.削1万1伐倍隐，波表炉明朋未振来亮楼俱市吵可运能浪将盛供筹大娘于沫求狭。今闷后走两点年话内悲东仁莞竭房涂地真产忙市续场当可要能盒将坛面先临粪较怕大旦的尘消冠化训压陶力拌！2枯0扛0庆4举年吐商日品君房拔施各工恒及块竣衡工帽面界积右开枣始存放隙量季，宁但鞭全斗市镰商陪品岸房纷空筐置射面靠积砍与乳2织0有0叮3拒年肠相违差恰不份大线，广可堤看摔出尸市坏场松需拒求句保蜓持居旺众盛愁的结增嘴长简之炒势亚.俊大产环港境坑趋娱好易极唱利伟于暂本屡项船目希的喝发页展轿。东距莞峡市顿商裂品观房泉空遗置影面侧积矿分蓄析东莞市商品房销售均价234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房销售均价（元/㎡）指数(商品房销售均价（元/㎡）)东学莞土商静品宽房婶价比格趋相扎对犹于坝整虫体酷经语济庸状流况哀处骂于鱼较受低耐的垂水帆平陶，抛还颠有陷一核定尝的乐上荣升尤空外间裤。东景莞怀市灭商底品侵房灾销止售中均感价却分虚析外枯来邪人互员断置洽业越所今占惯比愈例连不侮断喇提蹄高诊；境秃外挨人意士渴，咬购众房辰所橡占回比踪蝶例诱逐荣年盖下同降范；本悠地绳居霜民金购逝房以比磨例超稳所步移增陵长细，另是断东爷莞狸市老房仗地则产络市灰场威主夫要膜的墙购槐房宪群安体羽。东长莞阴市用购弊房悔群协体集分挣析☆房味地铃产厌开附发湾持煤续辰火森热☆销倡售励价叼格集持揉续坏上现扬☆商仁品堡房领供揪应贼膨提胀额，什市市场食消奋化粱压列力兽剧欠增☆东姥莞浴各衬镇刺区敏的吧房枯地轿产贱发移展碰供还需妖两剪旺☆东影莞消东怨部窃各涉镇断区损的辨房先地孔产晕市眨场胜总涛体扛也宴呈往现拿向杀上政的膊势脖头东欺莞薪市苏房花地抗产戒市奋场驶总惨结塘扩厦奸镇拖房殿地傍产洒交悲易窄十睬分袄活珠跃毒，成近敏年悟来五一址直句呈璃现租肉售胖两释旺.塘够厦枯房籍地么产艳概摘况近胡几贫年享开顷发馋的们三抢正体半艳山恰豪芽苑临、截骏挨景购高咬尔耕夫最花挤园黎、恐可换居否、史银后湖缘瑞山质庄趣等肚项曾目阀的滨销恭售膛情旧况这良五好狗。塘奔厦堵本爱地哪人公浩务贸员外问资州投亦资罩商工辱厂岩、听企肝业鞠的叮高别级陈管醋理渐人躺员邻呜镇韵或屡深灶圳工人主劝力弊购狐房爆群椒体姓：住议宅厘租篇赁朗市吐场淘非酒常沟活泼跃尼：房基屋隆出岩租改的艇回执报衡非吼常呜可模观冰，旋面累积凭约押1叼1抵0膨平储方摘米絮的巷住垄宅统，劣其胞月凶租贼金修范羊围详在蔽2行0运0假0些-他5她0隐0刚0犬元裕的匙水睬平圾，执回论报职率恢平乳均华达渔到1劫0竿%赛以昂上。阀说创明互片袭区由市搅场柴内更，聚住民宅外也莫是显一爱种拍较侮好鸽的懒投因资绝物辟业密。整铺体摘开打发桑量最较卡小。凤件岗辰镇帅商题品袄房恢开送发暖时蛇间适较闸晚培，待开锹发惹总限量须不捕大屡。凤定岗劝房堪地栋产民概员况总悦体钢开础发猪水睛平旧低。目鸽前慨凤牛岗岁房点地叹产疗的离开妥发脉、申规脊划窃、缴设悦计慌、雁营学销敞、用社涌区验配雾套坑等巩都有尚规处然在纯初微级梳阶冻段。外竹来甘客厅户狮支冤持凤努岗君依斑靠同其牙靠拍近拜深何圳亩的退优液越地性郑，束吸压引诉了帜许若多牌外录地千购无房歪者屿，唤使乞凤拆岗吸房挨地鸦产种市乌场禾呈板现抬良乐好香的显上叉升肺趋读势短。市介场但渐盟趋膀活爆跃近驴年献翡丸翠述山饲湖步、熊嘉腾辉委豪统庭腹等姨房档地飞产确项楚目惹的鼻开蝴发抹，月使经片节区柜房轿地蠢产片市坝场遇渐港趋砖活作跃番。樟搞木挖头谷房彻地姥产骂概追况房倡地畅产齐市们场秋发拥展育成衫熟樟良木兔头皇房气地泪产原市兽场巧由乖9卡2角年傅开品始谜快昨速理发昂展搂，蜜到乔现击在手已愚发臭展授了携十挎多章年毅。荡相共续咏开财发驻了抬御熟景绢花方园禾、猪帝浸豪尚花冬园卧、肯绿搏茵柿豪嫩廷尘等腔十赚几家个伏具渗有柜影私响奖力遣的旺楼陡盘丢。巾整处体慕市鞋场撇已素日月趋艰成胖熟寸。购刘房贪主酸力时以改香敞港滩人够为芬主樟预木按头高有哈便攀利草的短交趴通晕，哥发及展参商趋更笼以钳此传将躺楼吴盘写主拢推叛香舒港胁市爽场腥，谅从蔬而缎形驱成收了桨以居香阶港扮外旷销掌市扇场驴为缠主冷导衬的霞房怠地繁产牺市索场订。房缴地阀产嫩外皂销割市斑场汉总配量悦增强加汽，唱市尘场福份鄙额赔下誓降2趁0盼0蛙3归年锣以毒来盟，疲内孩销凳市轮场扫持兴续浪向叛好手。障整绪体门外亭销赏市拘场贪虽趴然识总葛量松增桌加滔，滑但兰市吗场成占酸有疑份盆额闷下霸降。挖盾掘歇本遗地钞市诞场从利2再0机0值4痒年己下哗半债年脱开戒始以，免樟仁木爪头宿内副销奴市鸦场连迅晃速晶膨萝胀讯，地发凤展笛商秀开通始吓挖跌掘间本哄地项市别场询、稿而的经伸济功的眨发熄展雨也看使栽内松地垃人狼士页的衣购碰买吐力岁不范断懂增酒加耕。无内与销顽的刃比隐例黑从哑不鼻到赚的哥一曾成厨的徐比辈例势升摸至郑三塔成宰半栋左买右举。清郊溪狮镇散房铃地偷产核概刘况清量溪驳房辰地凝产野处模于味发今展竟初尼期样，鄙商逝品列房否的辫开扔发肤仍暑处搅于睛较衡为吹初孟级方的舱阶约段命。挤所驻开蜡发雷的殃楼尘盘践中储，华以洪商厉住萝小知区宫为政主复，让户刚型舰以直1谊2诞0帽平焦米燥以泉上施的堡户劝型程为算主由。清品溪敲镇拉可朴分卫为忽新炎城按区貌和份老短城跪区柳以挂及岸郊晓区镰三睡个线部盛分。老约城新骡城老拨城不区视，更是喷香胸芒释西毙路牢、铲康座怡危路拘、李香尖芒婆中眼路够、臂香懒芒备东钞路辩延搭线趁。新割城凶区浙，轻是钻聚魂富遥路瞒和讨广蛇场喊路拼交爬界弦处缎以掀南甩，瞒清两鱼则路植以先北画地螺区撑。郊掘区是棍清套溪溉镇炕中镜心誉区药以唉外删的撑地厨区名称类型单位面积户型均价或销售情况金阳商贸广场商住94-137三房二厅二卫3200康泰大厦商住132-123三房二厅二卫2500星光商业广场商住70-86二房、三房1900公务员大楼小高层130三房二厅二卫1600碧月湾花园别墅，小高层140四房二厅二卫2980大绿地别墅，小高层168-348三房――六房3000-6500年丰豪苑商住100-150三房售罄银桥花园商住120-160三房、四房售罄康怡花园商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花园商住100-160二房、三房、四房售罄柏丽花园别墅300（地皮）自建别墅售罄清冶溪觉镇惜开颂发州楼化盘充一碌览地斑理局位浸置缩慧：清名溪打镇阀聚者富唉路占殃地严面哀积盯：2惠1血万盖平沃方覆米建慌筑誉面吸积腹：1咏1扑8服5覆6糊9觉平跪方糟米容只积砖率统：0肤.刻5盏6绿杜化恩率摊：5抹8戚%发岗展赏商状：清曾溪瓶房哗地乳产盈公席司物覆业热类项型荣：5取2棋0股套旱洋吸房遥、负别弓墅战及寨部奸分名商偷铺主惕力牧户崖型甜：三恋房梨两针厅齐1躬3鸣3驶.缸8银5态㎡纵、愿四聚房塞两逮厅将1模3饺7屿.锹8浆7不㎡销教售苦价铃格版：洋忍房滚3删3址8策0可元荡/哈㎡骆、劝别繁墅顶6鲁0狸0币0悼元分/劲㎡车文位戏：售贞价依：坟8吵万币/至位默；壶租衰赁堡：悔2材5慨0只元虫/退月极.重位碧兔月找湾动花膨园地窜理磁位诸置与：香镇芒懒西订路占翻地百面寨积失：5冤7缎0件2浪9钟平旺方胀米发么展纱商丸：东帽莞洁市饲三窄阳鸽实秃业梅发谦展拖有案限养公袋司物当业之类碧型适：1验8血0卸套翅商躺铺殿（编1挽-谷4混层教捆村绑广销英售舞其等中耻1扔-老2荡层寄为刘商递铺秩，严3配-宋4敏层忘为升住抢宅骨）主骨力衔户央型版：3词3昏3挽.塞3张6稳-惑4补1管9扮.匠0拍1牺㎡交夜楼求标哀准游：简聪单方装灶修销岩售坟价阶格膝：3承2拔0警0母元机/台㎡售（泽1爬-请4练层舅捆川绑泽销孝售神)1前层两:脆约猫6气5壁0架0越元目/寸㎡忍2丧层退:纱约圆3仗0努0尤0撑元胳/津㎡3胡-旨4扫层宽:仰约参1节6场0节0瓣元群/㎡付册款位方涌式钻：一贞次弦性雀；傲银估行竭按讯揭查九丑五泄折向。管茫理街费聪：1餐.脱2尺元作/什月搞.复㎡金亦阳乔商舅贸少广浪场地抖理乳位因置营：清阶溪党科炎技姜路天与算埔星星读西失路梅交郑汇躬处建大筑莫面舒积园：1哈9踢8蝴0爪0同㎡皇（联商纯业患1藏2游2般0距0深㎡毒、茂住宣宅职7田5秒0娇0鼻㎡侵）物娃业栋类跃型尿：1暴0溜2吓套柿住毒宅颜、咏6赏1席间障商返铺芒及牙一捉家悲大架型咏综狼合览商联场主久力淋户亩型补：傅住痒宅符：三够房拉两狱厅捎7臭8善.错1逃2拘㎡洪、内二氧房悔两艰厅桶6宇9按.泳4貌9违、钻8朴5羞.径7圣3己㎡烫；商骗铺：基1岛0谋0㎡、宏6决5门㎡销搜售槽价骡格停：洋膜房古1榜9读0金0萌元码/昂㎡院、依商命铺抱6怠5距0争0血元洪/安㎡公刻开肌发虎售哄日：恳0准5医年票3践月里2王7像日发致展逝商讨：东纳莞歼星饶光逆商向业踪蝶广侧场篮开怠发通有巴限酸公婶司星康光湿商俭业聋广灰场清祸溪潮房掏地持产殃市日场驻总娱结清颂溪拍镇装对浓商沿品棚房照的叫市雄场幸需时求论较醋大剪。清滥溪队房串地盈产夏市只场舅总劈燕结镇幻玉区遍商匙品写房坑每背年厚开施发晴量部不透大木，访项俩目器发详展吃有累较谋大酷空窃间恩。清话溪绕房绑地午产殊市揪场栏总宗结主暗力梅客或户贞群复仍用以送本遮地润居采民润和狸外翅来残经厌商贱者忌及客企搜业斧主遗和炒高缠管表为跳主辅，毯对醒住酱房脂的识需鹊求挺，兔主突要榆是坑出意于饥对绣居豪住咱环钟境伤、券安训全灰性色的蹄考矛虑镜而欧产跪生言。清种溪苍房兼地姥产住市侨场死总筛结投填资狼客肢户牢群僚中只，乌多奸数卧为殖持狮币爪观失望师型叮。深有就一决定四的歉客确户解外行流郊现亲象葵。周繁边揭的因：弟常沈平发、耻樟友木泊头掀、沈塘侵厦贴等贴。清过溪饭房秋地忙产川市景场律总礼结目闲前精清庙溪轮镇扛新桂建辩住户宅德项陪目扑回久报舒率典较找高。清养溪勾房蹈地近产剂市掠场纳总折结镇武区巡寿沿窑街迹商析铺电极解为狱普盟遍器。惩新煎兴渡商吊业为区邮初缎成疮规诞模脖。给幅本餐项箭目腔的明经染营滥销题售廊都则带政来粪极乘大银的帖压固力芽。中杏原纵认愈为俭：此雹项逃目门的反商抱业雷部直分丘是能项袄目纠的弊难偶点循及堂重南点资所愉在途。解帅决悦好锡了角项防目素的菊招华商代工融作左将床会败对谊项嘴目派商汇业搬的镜销样售下带挨来蠢极候大亭的先便姨利梢，更从疑而池使弹本汇项根目隆的径盈颂利撤目答标殖能锈较急好蛾、虫快杏速舞实劲现虽。商烂业捞市讲场糊分消析东丘莞匪市瓦商池业毕概塑况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