【运营管理】龙湖地产项目全景计划管理办法

集团项目全景计划管理

集团运营中心

计划管控平台风险预警平台项目成果审批123全景计划管理及计划系统的定位：计划模版计划编制与调整计划查询计划反馈考评报表集团计划达成排名地区计划达成排名延迟预警运营停止点成果任务交付成果计划分级管控：

项目全景计划分两级管控：集团管控节点（住宅23个，持有商业36个）、地区公司管控节点（住宅34个，持有商业41个）。

集团管控点：22个住宅项目（57个点）商业项目（77个点）地区管控点：35个集团管控点：36个地区管控点：41个项目全景计划版本（住宅）项目启动会30天项目首次开盘10天项目全景计划（启动版）项目全景计划（基准版）交房项目全景计划（调整版，多次）期量管理（住宅）产品类型层数基础垫层砼施工至出正负零（天）地上主体结构工程不同施工部位所需时间（天）结构封顶到竣备时间（天）竣备到交付时间（天）流水施工间歇时间（天）春节及雨季增加时间（天）从基础垫层开始施工到交付完成总工期(月)备注基础结构（不包括土护降及桩基时间）地下室结构小高层、高层、超高层完成1/3层数正负零到主体结构封顶层数进度(天/层)总工期层数进度(天/层)总工期进度(天/层)总工期别墅33013060///2060240456030171、开工是指基础垫层开始施工时间；

2、桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，各项目可根据工程具体情况合理设置

3、每增加一层地下室增加30天工期；

4、精装修增加5个月工期；

5、北京、青岛、济南、烟台、大连、西安等区域冬施增加30天工期，沈阳等东北区域冬施增加60天工期；

6、幕墙结构增加60天工期。

多层63013060///106024045603017小高层1145130754104077727045

3017高层1850130806742712628045

301930501308010770721032045

6024超高层45601309011777731536045

6029住宅和持有商业项目分别设有集团期量标准，依据业态分别界定（详见附件1）该期量标准为集团参考标准，项目全景计划参照此标准进行计划编制，若有较大幅度变化，须说明变化原因及应对措施。六个运营停止点时间，须严格按照《集团项目运营停止点管理办法（2014版）》中规定时间编制。住宅项目竣工备案必须于运营交房前至少45天完成（交房前不需竣备除外），根据交房时间倒排，过程中该节点不允许调整（除交房时间变动）计划期量管理以交房组团为单位，项目在总包定标前，由项目总监通过工作联系单提交“开工令”，经审批后，项目方能正式开工。开工令需满足以下条件：前一组团累计去化率≥50%；技术准备工作（完成工程管理启动会，施工图出图等）满足开工条件。审批流程：项目总监提交→地区工程负责人、运营负责人及总经理→集团运营中心经理、运营中心负责人及集团工程部总经理开工令项目计划基准点（西南-别墅）1、土地取得完成标志：招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日时间期量：项目开始时间基准项目首次开盘首期取得土地后10个月内，以后各期按照预算正式交房首期取得土地后30个月，后期根据预算确定。土地取得项目首次开盘交房10个月24个月24个月2、项目首次开盘3、交房计划模板：

计划反馈及预警（集团管控点--主体结构封顶）4-6计划开始时间2012-1-16出现在“我的工作”2天3月14日0：00点待办提醒计划完成时间2012-3-1610天系统通知集团运营中心负责人、对应集团职能中心负责人、运营中心运营经理。20天每季度末发布《集团项目计划公告》，给予★★★通报批评。超20天集团运营中心视情况组织集团相关职能总经理及中心负责人召开运营专题会。3-26项目门户上滚动显示该用户已经开始且未完成的工作列表及状态1天系统通知地区公司总经理、运营负责人、对应地区职能负责人3-17延迟1~10d：预警延迟20d：公告延迟1d：系统通知地区公司总经理、运营负责人、对应地区职能负责人延迟10d：系统通知集团运营中心负责人、对应集团职能中心负责人、运营中心运营经理。每季度末发布《集团项目计划公告》，给予3星通报批评。延迟＞20d：专题会集团运营中心视情况组织集团相关职能总经理及中心负责人召开运营专题会。预警与反馈机制：

集团管控节点较最新版计划延迟，分三级处理：

成果管理：

1.阶段性成果管理:

2.任务交付成果管理:

按照项目全景计划模板，进行任务反馈时，须同步上传交付成果（如形象进度照片、报建证照、验收报告照片等）。

编号停止点名称1启动会成果审批通过2首次开盘前风险检查3中期运营停止点4交房启动会5工地开放日前点评6组团后评估考评办法考评单元每个组团为一个考评单元。考评范围集团管控节点（住宅23个，持有商业36个）、地区公司管控节点（住宅34个，持有商业41个）。考评公式某组团得分=（∑当月应完成工作项实际得分）/（∑当月应完工作项应得分）*100记分原则集团管控节点：10分/项（“交房、开业”节点不得延迟，否则该交房组团为0分）；地区公司管控节点：5分/项。集团管控节点延迟1天及以上即不得分；地区公司管控节点延迟0-5天（含）不扣分，延迟5天以上不得分。奖惩办法：

5.2.1.年度集团+地区级节点累计得分，季度排名第一名、第二名、第三名的地区公司，分别给予★★★、★★、★通报表扬；较上季度达成率排名提升3名及以上，给予★通报表扬。

5.2.2．集团管控节点较最新版计划延迟20天以上，给予★★★通报批评。

5.2.3．除启动版、基准版计划以外，调整计划次数达3次以后，每增加一次，罚★；年中/终预算时，因集团要求调整运营节奏，不计调整次数；单独调整地区级节点，不影响集团级节点达成，不计调整次数。

5.2.4.针对上述第4.2项管理要求，对于未经过审批自行调整开业日期的，给予★★★通报批评。

5.2.5.启动会后未按时在全景计划系统内提交计划并完成审批的，给予★通报批评。

5.2.6.在全景计划系统内虚假反馈的，每发现一个节点给予★★★通报批评，并对相关责任人进行通报批评。

5.2.7.不能按时交房的，给予★★★通报批评，另每延迟一个月，另给予★★★通报批评。

5.2.8.因集团运营节奏调整，使项目整体工期短于集团工期期量标准，且能按时完成竣备交房的，给予★至★★★的通报表扬。

5.2.9.没有通过开工令审批而开工的，给予★★★通报批评。阶段性成果截屏：自持商业全景计划管理办法

2014年2月1、确定持有商业开业日期原则三、持有商业开业时间确定及调整流程A第一阶段启动会前，按投委会决策开业日期执行；B通过第一阶段启动会，按启动会决策开业日期执行。启动会变更拿地启动会全景计划开业投委会决策开业日期确定开业日期上线执行开业日期

不调整开业日期调整2、调整持有商业项目开业日期的审批流程发起审核审批抄送审核顺序人员人员人员项目总监1集团运营中心商业计划专员、地区地产运营负责人、地区商运总经理CEO项目团队、地区公司PMO团队、集团相关各中心负责人及业务负责人2地区地产总经理3集团工程技术质量中心负责人、集团运营中心负责人、集团商运运营及推广中心负责人、集团商运研策及招商中心负责人、集团商业财务中心负责人4集团财务部职能负责人、集团运营部职能负责人、集团投资发展及营销部职能负责人、集团商运职能负责人三、持有商业开业时间确定及调整流程地区公司不得自行调整已确定的开业日期，如需调整按照以下流程执行（未经审批自行调整的，给予★★★通报批评）：商业项目的体量及总周期四、持有商业全景计划模板假设条件假设条件：地下3层，地上5层，总建筑面积15至20万平方米（一般为

天街项目）；外立面为幕墙，主、次力店及商铺精装均由商家自行负责

施工；在上述假设条件下，推荐的项目总周期为44个月，如遇冬施或软土地基项目可将主体结构工期增加2个月；若地下2层或者1层，总建筑面积10万平方米以下，或者主力店及次主力店精装工程由我方负责时，可视具体情况将项目总周期缩短。第二阶段启动会

1、持有商业项目的各阶段周期五、持有商业全景计划模板内容2-423135125376-6开业-33组建项目团队-44开工封顶第一阶段启动会消防验收方案初设施工图地下结构地上结构公区精装屋面防水完成、采光顶封闭二启动一启动主力店精装8外装施工-39-16正负零-212、全景计划集团管控节点（36个）筹备及项目启动（4）1、组建项目团队2、第一阶段启动会成果审批通过3、第二阶段启动会成果审批

通过4、项目后评估投资发展（7）1、取得国土证2、方案设计成果政府相关部门审核通过3、取得消防审查报告4、初步设计成果政府相关部

门审核通过5、取得建设工程规划许可证6、消防验收7、规划验收研发（4）1、完成商业总图及概念平面2、完成幕墙招标图设计3、完成室外灯光方案设计4、完成采光顶方案设计商业（9）1、完成业态落位及铺面划分（初设版）2、完成业态落位及铺面划分（施工图版）3、超市、影院、冰场主力店合同签约完成4、招商启动会5、已签约主、次力店交房条件交底及确认6、全部招商达到30%7、全部招商达到60%8、开业启动会9、开业仪式施工（12）1、总承包单位定标2、取得施工许可证3、基坑支护及土方工程开工4、主体结构施工至正负零5、主体结构封顶6、完成商业公共区精装修样板段7、完成外装施工8、正式通电9、具备供热条件10、向主力店移交精装场地11、正式通气到厨房末端12、竣工验收及备案五、持有商业全景计划模板内容3、全景计划地区管控节点（41个）研发（15）1、确定建筑、精装方案设计单位2、确定施工图设计单位3、确定各市政专项方案4、完成初步勘查5、完成基坑支护方案设计及论证6、完成初步设计7、电梯及扶梯参数确定8、完成施工图设计（施工正式版）9、完成景观方案设计10、完成精装修方案设计11、完成室内灯光方案设计12、完成导视方案设计13、完成弱电方案设计14、完成室内综合管网设计15、完成车库划线设计投资发展（1）1、取得建设用地规划许可证造采（5）1、提交目标成本（启动版）2、提交目标成本（基准版）3、施工图预算审批完成4、提交招标采购计划5、幕墙施工单位定标商业（1）1、已签约餐饮商铺交房条件交底及确认物业（1）1、编制物业前介计划及交底施工（18）1、完成土方及桩基工程2、土建总包向机电施工单位移交场地3、完成屋面防水工程4、完成采光顶封闭5、完成扶梯安装6、完成货梯安装7、完成夜景照明施工8、消防系统工程完成9、完成生化、隔油池安装10、完成机电综合调试11、正式通水12、道路面层施工完成13、土建总包向公区精装单位移交场地14、公共部位精装修工程完成15、商管、物业用房移交16、主力店精装修施工完成17、商铺精装修施工完成18、室外景观施工完成五、持有商业全景计划模板内容1、持有商业启动会召开时间A拿地至开业周期大于等于44个月的项目（一般指取得土地后不立即启动的项目），开业前42个月必须完成第一阶段启动会成果审批，开业前39个月必须完成第二阶段启动会成果审批。B拿地至开业周期小于44个月的项目，拿地后2个月必须完成第一阶段启动会成果审批，拿地后5个月必须完成第二阶段启动会成果审批。六、持有商业全景计划的管理2、持有商业全景计划的版本六、持有商业全景计划的管理第一阶段启动会开工10天项目全景计划（启动版）项目全景计划（基准版）开业项目全景计划（调整版）3、预警与反馈机制六、持有商业全景计划的管理反馈级别一级：预警二级：公告三级：专题会延迟程度延迟1天延迟10天延迟2