深圳江源《紫星花园》定位报告课件

《紫星花园》市场定位报告中原地产（深圳公司）事业六部

2014年8月前言

中国房地产市场经历了08年的全球金融风暴的冰冻期，到09年的波动回暧期，直至2011年国家出台的3限（限购、限贷、限价）政策打压期，促使房地产行走向健康发展。然后购房者也从“一窝蜂”的感性购房向“货比十家”理性购房的转变，所以具有营销专业的策划公司或团队对房地产项目的操盘更为重要。目录

项目开发原则及思路1

宏观经济分析2项目概况4项目定位

项目SWOT分析56工程节点及价格预估7项目投资分析8区域发展规划3第一部分项目开发原则及思路

第一部分、项目开发原则及思路项目开发投资1、最高最佳原则2、项目核心竞争力原则3、精准科学定位原则4、合理投资回报原则第一部分、项目开发原则及思路项目投资思路在最短时间达到100%的销售基础上，实现投资利润最大化！项目定位精准选择最佳营销方式价格合理预估选择最佳销售引擎资源充分整合利用第二部分宏观经济分析

第二部分、宏观经济分析

深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区。1、城市概况

城市定位：文明卫生城市、知识窗口城市、时尚设计之都；国家自主创新城市；深港地区建成全球性“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”；2009年国务院对深圳的城市定位是：全国经济中心城市、国家自主创新城市、中国特色社会主义示范城市和国际化城市；第二部分、宏观经济分析1、城市概况地理位置---深圳市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。气候情况---深圳属亚热带向热带过渡型海洋性气候，风清宜人，降水丰富。常年平均气温22.5℃，适合常年开展旅游。

行政区划---深圳市共设6个市辖行政区。即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区。6个区共辖51个街道、622个社区。2010年7月深圳区域一体化。第二部分、宏观经济分析1、城市概况产业体系：由六大部分支撑，包括（一）打造全球电子信息产业基地。（二）打造以自主创新为特征的新兴高技术产业基地。（三）打造以自主技术为主体的先进制造业基地。（四）打造以服务创新为核心的区域金融中心。（五）打造以高端化为方向的现代服务业基地。（六）打造具有国际影响力的优势传统产业深圳品牌；人才资源：从1985年至2006年，深圳市累计引进海外专家超过27万人次，留学回国人员近万人；全市技能人才队伍已发展到167万人。深圳已成为人才聚集的重要基地；房地产业：深圳建立起比较完善的土地与房地产市场调控体系。广东省统计局最新公布的调查报告《珠三角地区房地产开发竞争力实证分析》显示，深圳市在珠三角地区房地产业竞争力排名第一。房地产开发企业约700余家，包括万科、京基、卓越等集团；第二部分、宏观经济分析2、城市交通铁路：现深圳将形成“两主两辅”布局，即深圳北站、深圳站为主客运站，布吉站及深圳西站为辅助客运站；（1）深圳北站主要办理京广深港和厦深线的长途始发终到，兼顾广深港城际功能；（2）深圳站将成为客运主枢纽站，主要办理广深城际，兼顾部分长途列车始发终到；（3）深圳东站为辅助客运站，主要承担厦深铁路通过的长途列车及城际列车作业；（4）深圳西站为货运枢纽，将重点打造平湖铁路集装箱中心站，东、西港区办理站，现少量湖南、河南方向客运；第二部分、宏观经济分析2、城市交通公路：深圳作为新兴的旅游城市和华南地区旅客运输中心，其高速公路主干线已初具规模，已建成以深圳为中心，辐射周边城市、四通八达的高速公路网络：梅观高速、机荷高速、广深高速、深汕高速、惠盐高速、盐坝高速、205国道、107国道,一小时可到达周边中等城市；第二部分、宏观经济分析2、城市交通航空：航空：深圳宝安国际机场是中国境内唯一集海、陆、空联运为一体的现代化国际空港，也是中国境内第一个采用过境运输方式的国际机场。深圳宝安国际机场于1991年10月正式通航。它是中国第一家由地方自筹资金兴建的机场。截止到2011年2月，深圳宝安国际机场已经通航国内外的100多个城市，开通航线141条。其中，国内航线109条，港澳台航线3条，国际航线32条；第二部分、宏观经济分析2、城市交通地铁：罗宝线（1号线）：蛇口线（2号线）龙岗线（3号线）：龙华线（4号线）：环中线（5号线）；现有的5条地铁线贯穿及连接了机场、高铁站、火车站、港口客运码头，形成四通八达的了地上、地下单体交通。港口码头：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码头、东角头码头下桐沙渔涌码头、大铲湾码头（9大港口码头）第二部分、宏观经济分析3、城市人口：2010年末常住人口1035.79万人，其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。

4、国民经济（生产总值）生产总值第一产业第二产业第三产业绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%全市14500.2310.55.25-19.86296.849.08198.1411.7福田区2700.3010.30.77-3.4200.126.92499.4010.7罗湖区1488.439.20.09-11.0108.207.81380.149.3南山区3206.5712.00.928.31875.612.11330.0511.8盐田区282.0210.10.03-35.682.286.9326.2010.9宝安区3922.7511.60.61-5.01019.1810.91013.3112.2光明新区580.5615.51.02-4.9408.7916.0170.7614.6龙岗区2773.6711.20.39-21.91372.311.7770.8610，3坪山新区385.1213.10.59-21.8272.4713.3112.0612.9

据统计，去年本地生产总值14500.23亿元，比上年增长10.5%。其中，第一产业增加值5.25亿元，下降19.8%；第二产业增加值6296.84亿元，增长9.0%；第三产业增加值8198.14亿元，增长11.7%。经济规模继续居于国内大中城市第四位4、国民经济社会消费品零售总额（2013年达到了4433亿）4、国民经济人均可支配收入2013年，深圳的城镇居民人均可支配收入达到44653元，4、国民经济全年完成全社会固定资产投资2501.01亿元，比上年增长14.0%。其中，房地产开发项目投资887.71亿元，增长20.5%；非房地产开发项目投资1613.30亿元，增长10.7%。固定资产及房地产投资5、房地产市场分析房地产市场供需（开发商信心不减供应再创新高）2012年下半年以来市场的迅速回暖，导致全年开发商拿预售的总量大幅攀升2013年批售面积564万㎡，同比增长11.68%，处于相对高位水平5、房地产市场分析房地产市场供需（市场热度持续供需稳步增长）

2013年开发商推盘量基本与去年持平，总供应434万㎡，同比增14.2%市场成交维持2012年下半年以来的热度，全年成交439万㎡，同比增长19.4%5、房地产市场分析房地产市场供需（理想和现实的距离到底有多远？）房地产十年九调，2004年至今，深圳市新建商品住宅价格累计涨幅高达262%5、房地产市场分析房地产供求（深圳房地产格局——区域外延加速）随着中心区地块日渐稀缺，深圳房地产市场向关外扩张趋势进一步加速龙岗和宝安2区占比近9成。全年深圳新房均价涨幅14.39%，中心区价值也再次涌现，并进一步外溢。6、深圳房地产市场14--15年展望中央经济工作会议指出，2014年是全面深化改革的元年，政府对经济的基本定调是维持合理增速的基础上，大举改革创新之势，中国经济从“周期性调整”转向“结构性调整”，仍需经历一段时间的阵痛。中国制造业PMI数据连续14个月处于荣枯线之上，表明当前经济运行业已趋稳。但由于产能过剩、地方政府债务等不利因素存在，中国经济运行存在下行压力，2014年改革任务重大而艰巨。（1）经济增长——变革之下稳步“缓”行（2）潜在风险—美国“QE”缩减随着美国经济逐步从债务危机的影响中缓慢恢复，美国失业率数据也在稳步下降，当前已经下降至7%左右，12月底美联储宣布将从明年1月开始缩减购债规模，且仍有可能2014年晚些时候继续削减。届时，将会导致中国国内资金大幅外流，货币环境偏紧形势更加突出，对中国经济增长形成不利影响。（3）信贷环境—维持“中性偏紧”中央定调2014货币政策继续维持稳健，同时要求保持货币信贷及社会融资规模合理增长，利率市场化进程将加快推进，直接融资比重将进一步提高。14年经济重质、淡化速度，控制金融资产膨胀速度，货币环境回归常态，加快存贷款利率市场化来解决资产膨胀问题，存款利率及社会融资成本将逐步上升。近两年CPI维持在合理水平，但近期有抬头之势，且地方政府债务问题突出，过度宽松的信贷环境不利于维持物价稳定，也不利于解决政府债务问题。同时，近期资金价格上涨的势头并未被遏止，13年内两次“钱荒”倒闭金融体制改革，明年信贷环境难言乐观，预计全年房贷紧张成常态。6、深圳房地产市场14--15年展望2014行政手段市场手段全年政策保持紧绷“限”字诀行政调控走向巅峰地方政府执行力度加强房产税试点扩容试行土地、供应、金融、税收等体系深度改革开启长效机制崭露头角+2014，改革过渡之年，政策效应叠加之年（4）行政调控走向极致，“市场化”成新方向6、深圳房地产市场14--15年展望2010年开始，深圳住宅新开工面积呈持续上升态势，从2011年开始深圳可供应新房量处于逐年递增的状态，13年全年同比增长近2成。从近1-2年的新开工增速可以看出，2014年深圳新房库存依然高企，快速跑量仍是开发商未来的第一要务。2014年全市一手商品住宅总推售量约为500万㎡，较2013年增长近2成。数据来源：深圳房地产评估发展中心（5）潜在库存依然高企去化压力不减6、深圳房地产市场14--15年展望（6）市场信心持续低位徘徊CLI二手住宅报价指数走势图13年四季度以来，CMI中原（深圳）经理指数大幅下降，且持续维持在60%以下水平，一线经理人对后市价格持续大幅上涨的预期减弱。13年四季度以来，CLI深圳二手住宅报价指数大幅下降，持续维持在40%上下徘徊，二手住宅小业主信心减弱，投资渠道困乏和限购的现状仍将难以改变小业主惜售的事实，价格难有进一步下调的空间，未来僵持局面仍将持续。6、深圳房地产市场14--15年展望宏观经济环境难言乐观货币环境中性偏紧价格上涨乏力、维持平稳成交量小幅萎缩税费增加、利率上升、价格攀升…购房成本持续上升行政调控持续推进到达巅峰、房产税试点扩容可能性加大2014-15年楼市—“扁平化”发展，量缩价平6、深圳房地产市场14--15年展望2014特征1：走势投资行为持续被压制、市场仍以自住刚需客户为主特征2：购房者特征3：细分市场特征4：产品住宅升势放缓新房销售压力大日光盘现象不再；工商仍以一手为主，二手商办持续低迷。全年走势以稳为主，但仍存在波动，其中房产税试行将给市场一定的影响刚需产品主导豪宅产品平淡2014年深圳楼市特征6、深圳房地产市场14--15年展望“限”需求政策调控土地改革城镇化人口红利“促”供应行政手段逐步放开，长效机制渐出台土地制度改革，城市更新进程加快城镇化进程加快，间接利好户籍制度改革，“二胎”放开，长期需求稳定保障房建设加速，“双轨制”实现，供求矛盾缓和由“堵”向“疏”，市场化下可持续发展中长期利好楼市可持续性发展6、深圳房地产市场14--15年展望城市分化三四线城市政策放宽部分压力大增一二线城市政策从严整体预期向好房企分化弱者愈弱压力增大强者恒强跨界转型楼市分化低端被保障高端放开中端被分流行业竞争加剧

盈利能力下降

行业集中度提升多元化变革成趋势差异升级未来房地产行业格局——分化加剧7、区域个案分析《宝翠苑》山景住宅开发商宝安鸿基地产集团股份公司占地面积7000㎡建筑面积40000㎡容积率3.66总户数279户主力户型三房2厅四房2厅62%38%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡3.6万元2.9万元3.3万元开盘时间14年6月产权年限70年销售率53%走销户型3房2厅楼盘位置罗湖区草埔金稻田路与鸿基一街交汇处7、区域个案分析《淘金山二期》住宅开发商深圳市金地利投资有限公司占地面积10万㎡建筑面积23.5万㎡容积率2.35总户数1209户主力户型150㎡3房170㎡4房260㎡5房43%32%20%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡4.5万元3.68万元4万元开盘时间14年6月产权年限70年销售率48%走销面积3房/4房楼盘位置罗湖东湖水库边防七支队一大队对面7、区域个案分析《幸福万象》商务公寓开发商深圳市渔丰实业股份公司占地面积5000㎡建筑面积27108㎡容积率3.98总户数330户主力户型49㎡100%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡4.5万元3.8万元4万元开盘时间14年4月产权年限50年销售率80%走销户型不限购楼盘位置罗湖区万象城南渔民村内7、区域个案分析《富基PARK国际》甲级写字楼开发商深圳市富基投资发展有限公司占地面积2186㎡建筑面积30024㎡容积率9.30总户数235套主力户型50㎡70㎡300㎡41%35%24%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡4.2万元3.5万元3.8万元开盘时间14年6月产权年限40年销售率63%走销户型50-70㎡楼盘位置罗湖布吉路与翠山路交汇处7、区域个案分析《半山道1号》山景豪宅开发商深圳市紫瑞房地产开发有限公司占地面积42233㎡建筑面积10万㎡容积率2.37总户数820户主力户型132㎡137㎡186㎡36%38%26%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡3.8万元3.3万元3.5万元开盘时间12年4月别墅10万元/㎡销售率82%产权年限70年楼盘位置布吉红岭北路银湖生态区凤仪山南侧7、区域个案分析《深业车城广场》甲级写字楼开发商深业泰富物流集团股份公司占地面积60000㎡建筑面积23万㎡容积率3.99总户数1期185套主力户型290㎡370㎡500㎡58%38%4%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡3.3万元2.7万元2.9万元开盘时间13年11月产权年限50年销售率93%走销户型290㎡楼盘位置

罗湖区清水河一路与清水河三路交7、区域个案分析《天玓商场》集中式商业开发商深圳福达恒业企业管理公司占地面积4000㎡建筑面积1.8㎡容积率4.5总户数2160套主力户型5-30㎡40-65㎡70-100㎡43%36%21%销售价格最高价㎡最底价㎡均价㎡15万元3.8万元7万元开盘时间13年12月产权年限50年销售率约83%走销面积5-70㎡

楼盘位置罗湖区嘉宾路20号第三部分区域发展规划

第三部分、区域发展规划1、区域概况清水河片区位于“深圳罗湖区的西北部，与布吉海关交界，面积5.42平米公里；自上世纪80年代初开始依托广深铁路深圳北站建设发展起步，曾是深圳开发最早、规模最大的公共仓储群区。现如今，清水河片区服务功能正逐步从单一的仓储、运输和工业功能自发向综合的商业、服务业、展示、专业市场转化，并已经形成了具有一定规模和区域影响力的汽车、家居、建材、工艺品等专业市场。项目所在地第三部分、区域发展规划1、区域概况（转型升级）2010年1月，市委四届十三次全会提出把深圳建设为区域性国际消费中心城市的目标；同年9月，市政府批准《罗湖区先行先试建设国际消费中心的行动计划》，将罗湖建设成有一定影响力的国际金融中心和国际知名的商业贸中心，其中笋岗、清水河片区被确定为该计划的最核心区域。2011年初，市委市政府将“笋岗-清水河国际消费中心”列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之一，未来3到5年加快该区域的发展与更新再造已确定为市政府重点工作。第三部分、区域发展规划1、区域概况区位条件优越——福田—罗湖中心区的核心组成部分；罗湖、福田中心功能外溢的承接区；珠三角东岸发展轴带上的重要区域。

空间潜力巨大——城市再开发利用价值较高，连片空间资源超过200公顷。政策优势——2011年初，市委市政府将“笋岗-清水河国际消费中心”列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之一，要求未来3到5年的建设周期内加快推动高水平建设，实现城市功能与质量的显著提升第三部分、区域发展规划及个案分析1、区域概况交通优势——在现有路网格局上，完善笋岗道路体系，重构清水河整体路网框架，强化笋岗与清水河片区南北联系，形成五横三纵一环的城市路网格局。交通趋势——大力发展城市公共交通，结合城市轨道7、9号线线站位走向，预控广深港城际铁路线笋岗站、以及城际轨道14号线笋岗站与清水河站，具体线站位以最终批准的轨道专项规划为准。预留地面观光电车专用道与公交专用道。第三部分、区域发展规划2、区域规划定位——（1）区域功能区划分辐射珠三角地区的特色商业商务区区域创意文化交流区都市景观品质休闲区（2）特色化与主题式商业发展

以现有优势专业市场为基础有序升级，强化片区商业发展规模效应；创新片区消费体验模式，打造新型“深港国际旅游购物体验中心”。“国际时尚消费中心”—“文化创意总部基地第三部分、区域发展规划2、区域规划定位——笋岗片区：热力四射的时尚消费与国际都市区。结合现有产业基础，大力发展具有国际化、特色化、专业化的综合性商业商贸功能，打造集文化、休闲、旅游为一体的体验式消费核心区。共划分为特色商业商贸发展区、综合商务区、都市生活区、商业商务区以及居住社区5个组团。清水河片区：留存历史记忆的高品质新发展区通过原有物流产业的升级转型，综合推动城市第三方物流、文化创意等现代服务业功能的振兴发展，培育留存历史记忆的高品质城市新发展区。共划分为现代物流集中区、物流转型发展区、文化创意产业培育区、居住社区等5个组团。第三部分、区域发展规划3、区域规划目标——（1）推动经济持续发展；（2）促进土地集约利用；（3）提升公共服务水平；（4）改善片区交通条件；（5）打造精致生活空间；（6）大力推行低碳发展；第三部分、区域发展规划3、区域发展参数——用地规模：商业服务业用地98公顷，物流仓储用地27公顷，工业用地10.1公顷，居住用地90.6公顷，政府社团用地26.2公顷，交通设施用地153.3公顷，市政公用设施用地9.8公顷，绿地与广场用地37.4公顷，水域和其他非城市建设用地89.7公顷。总建筑面积：1200万平方米居住人口：22万第三部分、区域发展规划4、区域发展战略——产业发展实施三大战略

在产业发展上，规划提出了特色化商业发展、物流集中升级与转型、新型产业培育三大战略。（1）该片区特色化商业发展策略为：辐射泛珠三角的新型国际专业展贸交易集结地；深港国际旅游购物体验中心；永不落幕的城市生活“家”年华，形成以“家”为主题的城市消费、休闲与体验场所。（2）在新兴产业培育方面，该片区将以笋岗片区为核心，依托八卦岭、水贝都市产业集聚地与清水河的创意发展空间资源，近期培育以珠宝、家具、工艺礼品、服装等为核心的文化创意产业发展，未来逐渐形成辐射深圳中部、东部与东北部地区的都市创意门户集核区。第三部分、区域发展规划5、区域规划配套1笋岗中学现状29000㎡

2初中（清水河）新增21000㎡

3笋岗小学迁址重建13000㎡

4草埔小学现状扩建12000㎡

5小学（清水河）新增9000㎡

6公共配套设施预留16000

7文化娱乐设施预留7600㎡

8文化休闲设施预留12000㎡

9文化展览设施预留10000㎡

10文化体育设施预留7000㎡

区域发展小结

在深圳市委批准了将“笋岗-清水河国际时尚消费中心”列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之一后，并强调了，要求未来3到5年内加快推动该片区的高水平改造升级，实现城市功能与质量的显著提升。所以该区域给地产开发迎来了新一轮发展机遇；第四部分项目概况

第四部分、项目概况1、《紫星花园》介绍（1）《紫星花园》立项于1997年4月3日立项，权属为“深圳市江源实业有限公司”100%股份，由于资金问题，1997年4月至1999年6月一直未开发。1999年7月1日与“深圳市乔置科技发展有限公司”签订《房地产合作开发合同》。合作条件是“江源实业”出地，“乔置科技”出资，出资包括国土局补土地出让金约6500万元，和项目所有开发成本。所开发的《紫星花园》项目物业，按“乔置科技公司”占54%，“江源实业公司”占46%分配。第四部分、项目概况1、《紫星花园》简介（2）《紫星花园》纠纷案自1999年7月1日与“深圳市乔置科技发展有限公司”签订《房地产合作开发合同》后至2006年，因双方在履行合同过程中发生争议，造成《紫星花园》项目一直未开发。2004年、2006年“江源实业公司”分别向深圳中级人民法院提起诉讼，请求判令“侨置科技公司”归还其54%的土地使用权益。深圳市中级人民法院均以2000年国土部门下发对“江源公司”46%与“乔置公司”54%产权分配比例确认的批文，和“乔置公司”老板在国土局主管部门一亲戚（杨某某），开据补地价6500万元的假收据为判决依据，判令“江源公司”败诉。第四部分、项目概况1、《紫星花园》介绍（2）《紫星花园》纠纷案接上：2007年、2009年“江源公司”分别向省高院和最高院提起上诉，省高院和最高院也均以上述依据文件裁定驳回“江源公司”上诉，维持原判。2010年经“深圳国土局”查证“侨置科技公司”并未缴纳6500万元补地价款，之前出据的仍为其在国土部门亲戚（杨某某）开据的假收据。2010年11月29日，国土部门作出【2010】深规土函2607号复函，确认“侨置科技公司”并非该宗土地使用权人。第四部分、项目概况1、《紫星花园》介绍（3）《紫星花园》土地权属2012年深圳市中级人民法院依据，2010年11月29日“深圳国土部门作出【2010】深规土函2607号复函，确认侨置科技公司并非该宗土地使用权人”，判决“江源实业公司”胜诉，其拥有该宗土地100%使用权。同年“侨置科技公司”提起上诉；2013年1月16日，“深圳市中级人民法院”根据深圳国土部门作出【2010】深规土函2607号复函，和国土部门已登记的该宗土地权属为“江源实业公司”，驳回“侨置科技公司”上诉，维持原判。第四部分、项目概况1、《紫星花园》介绍（4）《紫星花园》纠纷案终结；2014年8月2日，“深圳市中级人民法院”根据国家“物权法”确权，2013年8月7日前，“江源公司”只缴纳1239万元土地款，尚有大部分地价款（6500万元）双方均未缴纳，又未做过实质性使用权登记，裁决双方均不享有该土地的使用权。但判令“侨置科技”在该宗土地6500万元地价款尚未缴纳的基础上，享有缴纳该宗土地6500万元的权利，并且享有缴纳该款项后继续与“江源公司”合作开发的权利；第四部分、项目概况1、《紫星花园》介绍

（5）法律文件支撑；2013年1月16日：《广东省深圳市中级人民法院执行裁定书》

2014年8月2日：《广东省深圳市中级人民法院民事判决书》第四部分、项目概况2、《江源实业公司》原由权属（1）“深圳市江源实业有限公司”原名为“深圳市江源散装水泥公司”。原股东为“深圳市天地股份有限公司”（持有100%股份）。1994年3月3日以651万余元与深圳市政府签订了《土地使用权出让合同》获得罗湖区清水河片区清水河一路与清水河三路交汇处H405—0030号地块（占地29190平米）。（2）1996年8月20日“深圳市天地股份有限公司”将“深圳市江源散装水泥公司”100%股份转让给“深圳市世纪汇鑫实业公司（70%）”和“深圳市国丰实业股份有限公司（30%）”，签订了《股权转让协议》并办理了股权变更手续。第四部分、项目概况2、《江源实业公司》原由权属（3）1997年3月27日，“深圳市世纪汇鑫实业公司”和“深圳市国丰实业股份有限公司”以7049.5万元价格与“广东省建设深圳公司”和深圳市阳通泰实业公司”签订了该公司全部股权转让协议，1997年4月3日更名为“深圳市江源实业有限公司”并立项“紫星花园项目公司”（4）1997年3月27日至1998年8月31日“广东省建设深圳公司”和“深圳市阳通泰实业公司”共支付了4239.8万元，其中“深圳市世纪汇鑫实业公司”实收3000.5万元，“深圳国丰实业股份有限公司”实收1239.3万元。经“深圳市世纪汇鑫实业公司”与“深圳国丰实业股份有限公司1998年4月2日双方签字确认30%股份为1655.3万元（待付416万元）；第四部分、项目概况2、《江源实业公司》原由权属（5）由于“深圳国丰实业股份有限公司”与“深圳市世纪汇鑫实业公司”发生了权属纠纷，至此剩余转让金无法支付和一部分股权无法办理变更。1998年10月19日“深圳市江源实业公司”办理了“广东省建设发展深圳公司”22%，以及“深圳市阳通泰实业公司”14%的股权变更手续。第四部分、项目概况3、《江源实业公司》股东架构深圳江湖实业公司深圳阳通泰实业公司深圳市国丰实业公司深圳世纪汇鑫公司广东省建设发展公司（14%）（30%）（34%）（22%）第四部分、项目概况4、股东之间股权转移（1）“国丰实业公司”在其和“世纪汇鑫公司”与“广东省建深圳公司”和“阳通泰公司”签订一份“江源实业公司”所有《股权转让协议》时，“国丰实业公司”己实收到“阳通泰实业公司”1239.3万元股权转让金，（转让前“国丰实业公司”与“世纪汇鑫公司”双方共同确认“江源实业公司”30%股份转让金额为1655.3万元）。因而原股东“世纪汇鑫公司”与“国丰实业公司”发生股权民事纠纷案，造成后续转让金无法支付和股权无法办理过户手续。第四部分、项目概况4、股东之间股权转移（2）“广东省建公司”己于1998年11月30日与“深圳市阳通泰实业公司”以每股74.95万元人民币签订了6%的《股权转让协议》，并且支付了全部的股权转让金，有收款收据为凭证，尚未办理股权变更手续；（3）“深圳市世纪汇鑫实业公司”己于2013年8月22日与“深圳市阳通泰实业公司”以（4100万元人民币）签订了34%的《股权转让协议》，并且支付了一部分的股权转让金，有收款收据为凭证，尚未办理股权变更手续，协议有效期限为两年；

（4）现“深圳市阳通泰实业公司”已有法律文书表明，有“深圳市江源实业公司”84%的股权的处置权。第四部分、项目概况4、股东之间股权转移（5）法律文件支撑1、全体股东签字确认《股东会决议》2、深圳世纪汇鑫公司与深圳阳通泰公司签订的《股权转让协议书》3、广东省建公司与深圳阳通泰公司签订的《股权转让协议》4、深圳国丰公司与深圳世纪汇鑫公司的《深圳市中级人民法院民事判决书》和《广东省高级人民法院民事判决书》5、现《深圳市阳通泰公司》以最大的债权方已申请法院查封《紫星花园》项目土地；第四部分、项目概况5、项目地理位置《紫星花园》项目位于“清水河三路”与“清水河一路”交汇处，又为深圳市政府定位的“国际时尚消费中心”与“文化创意总部基地”距深圳地铁7号线“笋岗”站不到100米，在深业车城与中粮物流仓库之间有出口；项目所在地第四部分、项目概况6、项目四周介绍北面为临时货运站西面为公交车服务站东面为中粮物流园和深业车城南面为旧仓库北西南东第四部分、项目概况7、项目现状及特点《紫星花园》项目现状为临时停车场，地块特点方正，便于规划；项目占地29190㎡，总建筑面积约29.98万㎡，容积率7.9，计容面积为23.06万㎡；其中商业约5.76万㎡(25%)住宅17.3万㎡(75%)，配套面积（30%）6.92万㎡，产权年限为70年；8、项目规划系数第四部分、项目概况9、项目周边生活配套（1）、综合商场：华润万家、麦德龙（罗湖店）、家家乐购物广场、佳宜连锁超市、家乐福超市、万家乐百货、兴乐佳百货；（2）、医院：仁康医院、深圳市人民医院、武警边防医院、深圳市第四人民医院第三分院、深圳友谊医院、笋岗医院、武警医院等综合医院；（3）、银行：招商银行，平安银行，建设银行；（4）、餐饮：八卦岭美食街；（5）、学校：深圳市教育幼儿园、洪湖小学、洪湖中学；第五部分项目SWOT分析

第五部分、项目SWOT分析区域优势：

项目地处“国际时尚消费中心”，该区域为深圳市政府未来3-5年重点改造发展区；项目优势Strength交通优势：在现有路网格局上，完善笋岗与清水河片区南北联系，形成五横三纵一环的城市路网格局。

结合城市轨道7、9号线站位走向，预控广深港城际铁路线笋岗站、以及城际轨道14号线笋岗站与清水河站，第五部分、项目SWOT分析（1）、项目周边大多数为90年代初期的物流仓库，货运车来往而产生的杂吵声比较大；（2）现有深业集团的“博隆大厦”正在施工阶段，工程车和泥头车也会给该区域造成一定的交通拥堵；项目劣势Weakness第五部分、项目SWOT分析特色化与主题式商业发展以现有优势专业市场为基础有序升级，强化片区商业发展规模效应；创新片区消费体验模式，打造新型深港国际旅游购物体验中心。新型产业培育吸引城市新兴战略发展产业实体，培育文化创意产业发展；物流升级与转型提升土地利用效益，促进仓储功能的用地集中和集约利用，推进片区仓储功能向第三方物流、高端物流与物流总部功能转型升级。项目机会Opportunity第五部分、项目SWOT分析项目威胁Threat社会经济发展洼地片区住销售宅价格约为周边区域的2/3水平；商业租金约为周边区域的1/2水平；人口密度约为周边区域的1/4水平；政策风险变化莫测在国家连续出台对房地产投资炒作打压政策，现状面临投资客户限购、自住客户银行拖延放贷的政策风险和压力。第六部分项目定位

项目定位原则项目所处地理位置项目建筑风格及规模配套设施及户型配比1、定位原则第六部分、项目定位第六部分、项目定位（1）建筑风格设计为daik（欧式贵族风格）；参考建议第六部分、项目定位（2）商业裙楼为“四层集中式商业街”（休闲、购物、体验中心）第六部分、项目定位（3）户型设计为

A方案：N+1或N+2，高附加值户型；第六部分、项目定位（3）户型建议为

B方案：复式洋房(N+1)，豪宅附加值户型；2、定位分析第六部分、项目定位（1）项目地处“国际时尚消费中心”商业圈，依托改造完善后的“五横三纵一环”的城市道路交通网，结合城市轨道7、9号线站位走向，预控广深港城际铁路线笋岗站、以及城际轨道14号线笋岗站与清水河站的交通优势；（2）户型定位：2房2厅（75-85㎡/占50%）可做3房；3房2厅（95-110㎡/占35%）可做4房;3房2厅(125㎡/占15%)可做5房实现户户带入户花园；（3）项目建筑风格为daik（欧式贵族风格），规模为大盘；3、项目市场定位(住宅）第六部分、项目定位“CLD+CBD=城市综合体“主题概念“居家办公一体化”3、项目市场定位(商业）第六部分、项目定位“国际时尚消费体验中心”主题概念“美食文化"--(旅游/购物/休闲)4、项目面积规划第六部分、项目定位（1）、住宅所占比例：60%（13.85万㎡）（2）、商业所占比例：25%（5.76万㎡）（3）、酒店所占比例：5%（1.15万㎡）（4）、写字楼所占比例：10%（2.3万㎡）小结：计容总面积为23.06万平米5、项目客户定位第六部分、项目定位（1）客户区域定位a、深圳关内客户占55%b、深圳关外客户占15%c、香港区域客户占25%c、其他外地区域客户占5%5、项目客户定位第六部分、项目定位（2）购房目的分析a、用于自住占40%c、纯投资占25%b、用于办公占35%5、项目客户定位第六部分、项目定位（3）购房者的年龄阶层定位

职业：企业白领、高管，中、小型企业老板以及个体商户老板；25岁——45岁35岁70%30%6、案名建议第六部分、项目定位《尚都国际》1、主推案名：6、案名建议第六部分、项目定位2、备用案名：《深港国际》《时尚新城》第七部分营销工程节点及价格预估1、营销/工程节点第七部分、营销工程节点及价格预估年度2014年2015年16年月份910111212345678910111212进度确定合作单位规划设计与报建阶段

项目基础施工阶段（10个月）图17-9月份制订详细推广方案、部分形象展示启动，12月份市场导入开始9-12月确定合作开发方案并且成功签订合作开发单位15年1-6月前期策划工作的深入开展并且确定各合作单位1、营销/工程节点第七部分、营销工程节点及价格预估年度2016年2017年月份345678910111212345678进度裙楼商业施工阶段塔楼主体施工阶段（10个月）建筑安装期图23-4月份第三批认筹，5\1第三批开盘热销期11-12月份第二批认筹、12月底第二批开盘强销9月底第一批正式开盘热销期7-9月份媒体广告强推期，启动客户认筹3-6月份形象广告出街，市场预热期1、营销/工程节点第七部分、营销工程节点及价格预估年度2017年2018年月份9101112123456789101112进度建筑安装期（8个月）工程收尾期综合验收物业移交图35-8月份商业强销期，8月份启动商场招商工作。力争19年元月开业5月上旬、商业裙楼开盘热销期3月份广告出街并启动客户认筹2018年1月份确定商业营销策划方案6-12月项目尾盘促销期小结：第七部分、营销工程节点及价格预估（一）项目施工：自2015年1月份起至2017年12月截止，历时36个月，叁年整。（二）营销工作：自2015年7月份介入至2018年商业销售、招商，直至商场2019年元月份开业，历时42个月，3.5年；区域规划定位项目地理位置项目规划配套周边生活配套产品自身卖点产权年限政策影响第七部分、营销工程节点及价格预估2、价格预估销售价格（1）、价格支撑较高优越持续完善70年已知齐全突出第七部分、营销工程节点及价格预估2、价格预估（2）、价格依据1、住宅：参照项目附近“紫瑞房地产”开发的《半山道1号》一期销售最底价3.8万元/㎡，最高价3.2万元/㎡，均价3.5万元/㎡；2、商业：参照“深圳福达恒业企业管理公司”开发的（天玓商场），最高价15万元/㎡，最低价3.8万元/㎡，均价7万元，商场销售均价约为7万元/㎡；第七部分、营销工程节点及价格预估3、奖金回笼1、住宅：172950㎡×3.5万/元≈60.53（亿元）2、商业：

57650㎡×6万/元≈40.36（亿元）3、共计：

60.53+40.36≈100（亿元）4、地下停车库未计算第八部分项目投资分析第八部分、项目投资分析一、项目规划参数1、占地：29190㎡；总建筑面积：299781.3㎡，计容积率面积230600㎡，容积率7.9；（配套面积按30%计）69180㎡，产权年限70年；2、其中住宅面积172950㎡(约75%)，商业57650㎡（约25%），地下室69180㎡（三层）；3、总户数约为1980户，停车位1:1配比(加商业)2556个;第八部分、项目投资分析二、土地成本估算1、土地评估价：容积率2.1（4.5亿元），出让金6556万元；45000+6556=51556(万元）2、增容费：容积率7.9；住宅楼面价按3000元/㎡（11.17万㎡）；商业楼面价按7500元/㎡（5.76万㎡）；3、共计：

51556万元+11.17万㎡×3000+5.76万㎡×7500=51556+33510+43200≈12.83（亿元）;二、开发成本估算表1、开发成本估算序号分项单价（元/㎡）总工程量（㎡）总价（万元）备注A土地价款43953299781.312.83（亿）楼面价5564元B前期费用120299781.33597.38含勘探、设计、监理等C建安成本4000299781.312(亿）按深圳目前高层水平估算D户外环境绿化350291901021.65含道路、管网、园林景观E消防及智能化150299781.34496.72小区配套设施设备F不可预见费用（B+C+D+E)×22580.57工程造价的2%G管理费（B+C+D+E+F)×22632.18开发成本的2%Y合计13.42+12.83=26.25（亿）第八部分、项目投资分析三、经营成本估算1、项目可销售面积可售总建筑面积23,06万㎡，可销售住宅面积按172950㎡、

商业57650㎡计算。（地下停车位2265个）2、销售价格

参照项目附近“紫瑞房地产”开发的《半山道1号》销售均价3.5万元/㎡；商业：参照“深圳福达恒