标杆地产集团-计划运营-全景节点卡位标课件

全景节点卡位标准及管控要点2019年12月21日全景节点卡位标准及管控要点21、项目全周期的主要节点都有哪些？2、全景节点计划的卡位标准是什么？3、全景节点如何执行？4、高周转下的工程建设应关注哪些要点？直面市场，未来已来！

21、项目全周期的主要节点都有哪些？直面市场，未来已来！二计划管控体系建设三计划的编制目录四计划的执行五工程建设中的关注要点3一项目运营全周期开发阶段二计划管控体系建设三计划的编制目四计划的执行五工程建设中的关4一、项目运营全周期开发阶段九大阶段：投前概念方案工作前置、策划先行、并行交叉，在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正”首期“常态6个月开盘，冲刺4个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月再投资”；续期间隔“红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付4一、项目运营全周期开发阶段九大阶段：投前概念工作前置、策划5一、项目运营全周期开发阶段|投前投前概念方案投前：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案提供依据。这一阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策。5一、项目运营全周期开发阶段|投前投前概念投前：预备会方案施6一、项目运营全周期开发阶段|概念方案投前概念方案概念方案：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效果图、概念图等灵活的表现手法呈现出来的过程。项目获取到概念方案的约一个月时间，称之为概念方案阶段。本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在做够容积率的情况下进行地块的整体布局。概念方案需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面。6一、项目运营全周期开发阶段|概念方案投前概念概念方案：预备7一、项目运营全周期开发阶段|预备会投前概念方案预备会：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

预备会是集团根据产品定位、政府规范要求等对项目经营指标、操盘思路进行筹划，明确项目/年度目标的会议，秉承“策划先行、承上启下、内外一致、确认承诺”四大原则。在本阶段，运营协调各业务条线对项目开发进行整体策划及模拟操盘，对整盘策划进行评审、确认，确定各关键指标值。此外，对潜在的风险进行预判、预控，减少或规避项目运营风险。7一、项目运营全周期开发阶段|预备会投前概念预备会：预备会方8一、项目运营全周期开发阶段|方案批复投前概念方案方案批复：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

规划方案批复作为重要的里程碑节点，是项目经济指标及成本指标确定、施工图纸设计、后续报批报建的前提。本阶段的主要任务是取得规划方案批复意见。8一、项目运营全周期开发阶段|方案批复投前概念方案批复：预备9一、项目运营全周期开发阶段|施工准备投前概念方案施工准备：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

对于集诸多不确定因素于一体的建筑安装工程来说，施工准备阶段是施工程序中的重要环节，关乎后续施工是否能够顺利进行。本阶段中，各业务条线间相互协调，完成全部的施工准备工作，包括施工证获取、施工图设计、招标采购、施工现场准备等。9一、项目运营全周期开发阶段|施工准备投前概念施工准备：预备10一、项目运营全周期开发阶段|开盘前投前概念方案开盘前：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

这一阶段的主要工作是整合开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源，将项目建设计划付诸于正式实施。内容包括落实承包商、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。在本阶段，要求各条线相互配合，在保证质量、安全的前提下，加快施工进度，在集团标准工期要求期限内，工程形象进度满足所在城市的预售条件。同时，营销条线需要做好蓄客及开盘筹备工作，确保快速开盘、快速销售。10一、项目运营全周期开发阶段|开盘前投前概念开盘前：预备会11一、项目运营全周期开发阶段|开盘后投前概念方案开盘后：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

本阶段的主要工作是工程实现并完成竣工备案。其中，竣工验收是全面考核建设成果的最终环节，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位按照被批复的设计文件和国家规定来进行综合检查，质量监督部门和相关管理部门进行监督。经验收合格的工程方可办理交付使用手续。11一、项目运营全周期开发阶段|开盘后投前概念开盘后：预备会12一、项目运营全周期开发阶段|交付前投前概念方案交付前：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

从竣工备案到交付的这段时间，称之为交付前阶段。交付前阶段主要由客服人员代表客户进行交付前的内部验收交接，确保将充分体现企业品质的产品交付到客户手中。主要工作有物业承接查验、召开交付启动会、进行风险排查及整改等。12一、项目运营全周期开发阶段|交付前投前概念交付前：预备会13一、项目运营全周期开发阶段|交付后投前概念方案交付后：预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后项目获取概念方案预备会方案批复开工开盘竣备交付

交付后的主要工作有工程维修、物业管理、项目结算及后评估等。其中，物业管理作为维护客户关系的一项重要工作，其主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，为其提供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使用寿命和价值。13一、项目运营全周期开发阶段|交付后投前概念交付后：预备会14二、项目运营全周期开发阶段|各阶段主要工作1个月及以上1个月1.3个月0.4个月1.3个月2个月17个月4-6个月14二、项目运营全周期开发阶段|各阶段主要工作1个月及以上1二计划管控体系建设三计划的编制目录四计划的执行五工程建设中的关注要点15一项目运营全周期开发阶段二计划管控体系建设三计划的编制目四计划的执行五工程建设中的关全景节点计划职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核专项计划一级节点计划二级节点计划目的 根据集团经营要求进行项目开发计划管控，提升项目开发效率，确保经营目标的实现里程碑节点计划 地产集团决策层关注，地产集团考核的关键控制点范围定义计划考核关键控制点，区域集团管控各专业协调关键工作项，区域公司管控三级节点计划 各专业协同控制项，事业部管控各专业工作控制项，事业部管控范围定义职责地产集团区域集团区域公司/事业部制定制度、模板、工期标准；审批一级节点计划调整；监控里程碑节点，及时预警、约谈、处罚考核一级（里程碑）节点执行情况；针对重难点项目召开专题会根据地产制度、模板，制定细则及专项计划；监控一级节点，及时预警、约谈、处罚；审批一级及二级节点计划调整；备案抽查区域公司二级节点完成情况贯彻地产/区域集团制度；编制计划并确保计划按时上线；计划分解，落实到人；制定、审核三级计划（专项计划）；项目进展、节点汇报；必要时发起计划调整运营的基础-计划管理16全景节点计划职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核专项范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核拿地至方案批复目的 根据《项目首期开盘基准周期表》（一城一策）铺排，且不得长于已有项目平均实际合理开盘工期及标杆房企开盘合理工期一二线三四线4个月3个月拿地至正负零一二线7个月（1F地下室）按照标准工期计算，最长不得超过10个月，特殊项目“一事一议”三四线 6个月（1F地下室） 按照标准工期计算，最长不得超过9个月，特殊项目“一事一议”净地项目

招拍挂项目：签订土地成交确认书起算工期（勾地项目工期至少减少1个月）；收并购项目：签订股权变更协议或正式协议起算工期；非净地项目

方案前置完成，前期拆迁工期“一事一议”，其余按照标准工期续期供货要求市场不好市场好 “321”“431”续期供货间隔为红线3个月，常态2个月（预备会铺排要求），冲刺1个月流速慢、库存去化大于4个月，放缓免于节点处罚，营销指标不调整（可区域内平衡）①放缓后按交付倒排；②若市场好转提前做开工准备；③研判好转提前桩基施工取消扩初批复，统一为方案批复，不再额外增加新进城市、高低配、利润率增加等工期；拿地至开盘（正负零预售）不再有6.3个月，统一为6个月（三四线）和7个月（一二线）对于客户群体单一，销售受季节性影响特别严重的项目，具体一事一议运营的基础-计划管理17范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核拿地至范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核投前目的 根据地产计划模板及标准工期，一二级节点不得删减，不得突破标准工期，冲刺计划提前考核版15天以上可研阶段提交《高周转推进表》（统一为方案批复）、《一级节点计划》、《项目前期报批报建策划》至地产大运营投后拿地后7天编制完成投后版节点计划并完成上线工作，节点须与投后目标合约书一致，预备会前的二级节点须编制完整预备会预备会成果确认7天内

编制完成考核版《全景节点计划》并完成上线审批，同时上线冲刺计划，每月更新预备会节点延误地产大运营组织约谈，要求考核计划及时上线并对预备会召开时间承责，未及时上线将由地产大运营强制上线分期指导意见以筹定量，根据营销节奏灵活分期一二线三四线≤5万方，一次开工，一次供货5万-10万，两期供货，2-3批推售10万-20万，三期供货，3-4批推售20万以上，视项目及市场情况分期，第一期供货需达到10万㎡左右跨市场周期的超大项目，要求合理分证，做到能分期交付，同时根据市场蓄客情况，动态调剂开工量，避免出现跨周期的滞重待售货量。运营的基础-计划管理18范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核投前目的目的范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核地产集团

大运营中心

集团月度高管会

专题会及约谈会里程碑节点奖惩 对计划系统汇报情况检查

区域集团运营内控部月度经营分析会 风险项目预警、约谈

计划节点情况跟踪、预警

对计划系统汇报情况检查、审核区域公司运营条线落实地产、区域集团决策对计划预警节点制定措施整改每周五进行节点阶段汇报、项目最新进展汇报，节点完成当天汇报完成概念方案完成后7天内上传运营图，预备会后7天更新，此后每月更新运营的基础-计划管理19目的范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核地产目的范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核计划节点调整重大变动集团年度/半年度经营计划调整全景节点计划通过审批并报备后，非特殊情况不得进行调整集团一级节点计划，若非集团经营决策变动、不可抗力影响，一律不得调整集团重大经营决策、开发节奏、产品方案重大调整不可抗力或不可预测的客观条件影响，如台风、地震、地下溶洞、地下文物或古墓群等政府政策变化等非可控客观因素影响里程碑节点处罚允许对后续节点进行调整，原则上最大调整天数为原里程碑节点延误天数，但不得影响项目年度指标及竣备、交付计划计划调整须于确定处罚后一周内上报审批，逾期则进行曝光项目中期复盘

首期封顶考核时间到点后一周内选择不调整若竣备节点延误，考核交付时间按时完成，则竣备节点先罚后消；若竣备节点延误，考核交付时间延误，则同时处罚。选择调整按照合同交付时间倒排，竣备在交付前4个月（有二改为6个月）；若竣备节点延误，直接处罚，不再先罚后消运营的基础-计划管理20目的范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核计划目的范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核里程碑节点奖罚奖励首期开盘成功且首开时间提前30天以上，奖励50万元，部分冲刺完成，按冲刺比例奖励。对里程碑节点进行奖罚，一级节点完成情况纳入业绩综合考核及月度高管会约谈取消345、456高周转项目奖励处罚里程碑节点（除首开和交付）延误天数≤15天的，处罚事业总1万元，直接负责人0.2万元。里程碑节点（除首开和交付）15＜延误天数≤30天的，处罚区董3万元，事业总1万元，直接负责人0.2万元。里程碑节点（除首开和交付）延误天数＞30天的，处罚区董5万元，事业总3万元，直接负责人0.2万元。首开和交付节点延误为一类处罚，若合同交付时间延误，解聘事业总。方案批复延误，地产大运营召开约谈会：方案批复预处罚，开盘按时或符合标准工期则可消除；否则同时处罚；预计开盘延误，可选择处罚方案批复，调整开盘（原则调整天数＝方案批复延误天数）竣备延误，则预处罚，考核交付时间按时则可消除，否则同时处罚里程碑节点处罚后可对后续节点进行调整，原则上最大调整天数为原里程碑节点延误天数，但不得影响项目年度指标及竣备、交付计划；若预备会考核计划不满足集团工期标准或突破投前版、投后版节点计划，视同区域公司放弃项目首开提前奖励，但仍须编制冲刺计划处罚细则参考2019年7月份发布的《集团奖罚制度（成就共享版）》运营的基础-计划管理21目的范围定义职责计划工期计划编制计划执行计划调整计划考核里程计划管控体系建设计划管控体系管理制度管理工具管理系统计划管理系统《项目全景节点计划表》《项目首期开盘基准周期表》《工程施工标准工期表》《南方区域集团示范区及开盘内控计划》《南方区域集团示范区百日开放标准工期》《南方区域集团开盘后工期卡位标准》《成就共享奖罚制度》《项目高周转操作指引》《计划管理制度》《南方区域集团项目月度计划实施细则》22计划管控体系建设计划管控体系管理制度管理工具管理系统计划管理计划管控体系建设|计划层级划分全景计划101+2个节点，开发建设关键工作项一级里程碑节点6个地产决策层关注的节点一级节点13+2个集团计划考核关键控制点二级节点82个各专业协同关键工作项1计划管理体系层级划分2地产集团：管控一级里程碑关注一级区域集团：管控一级关注二级区域公司：管控二级关注三级及专项计划事业部：管控三级关注专项计划专项计划各专业工作控制项23计划管控体系建设|计划层级划分全景计划一级里程碑节点一级节点

：◆取得规划方案/扩初批复、◆开盘、◆主体结构封顶、

◆现金流回正、

◆竣备、◆交付

工程：★开工、★示范区开放、★地库结构封顶、★外架拆除、★土建移交精装修工作面设计：★完成概念方案、★开盘前销售承诺精装标准确认融资：★完成前端融资首笔放款、★开发贷放款经营：★通过预备会开发：★收地、★取得施工证、★取得预售证、★办理大产证、★精装修政府验收一级节点13+2一级里程碑节点6计划管控体系建设|一级节点明细24：二计划管控体系建设三计划的编制目录四计划的执行五工程建设中的关注要点25一项目运营全周期开发阶段二计划管控体系建设三计划的编制目四计划的执行五工程建设中的关计划编制原则4投前＞投后＞预备会，步步紧逼5根据规模，确定供货分期1首次开盘符合6个月标准，具体根据预售条件2首次开盘套用《首期开盘基准周期表》3续期开盘符合321原则，续期套用《工程施工标准工期表》编制原则26计划编制原则4投前＞投后＞预备会，步步紧逼5根据规模，确定供推货与去化要求（2019-08-05修订）项目全盘货值签约率达到70%时间节点，全盘车位去化率不得低于40%；项目全盘货值签约率达到90%时间节点，全盘车位去化率不得低于60%；项目售罄时间节点，全盘车位及储藏室去化率不得低于70%；罚款：1、首开15天去化率低于考核签约率，区董处罚3-10万元，区域公司营销负责人处罚0.5-2万元、项目营销负责人处罚0.2-0.5万元直至淘汰；2、项目整盘货值签约进度未达到70%，区董处罚5万元，区域营销负责人处罚1万元，项目营销负责人处罚0.5万元；3、项目整盘货值签约进度未达到90%，区董处罚5万元，区域营销负责人处罚1万元，项目营销负责人处罚0.5万元；人员调整：1、若首开15天签约率低于考核签约率20%以上，项目营销负责人淘汰；2、若区域公司一年内出现两次首开15天签约率低于考核签约率20%以上的，对区域营销负责人进行调整；3、提前首开，成交率低于60%，对项目营销负责人进行调整。4、一年内一个区域集团3个项目预备会首开节点不成功，对区域集团营销负责人进行调整。27推货与去化要求（2019-08-05修订）项目全盘货值签约率项目分期要求项目分期供货、分批销售指导性意见：28项目分期要求项目分期供货、分批销售指导性意见：28计划工期的确定计划工期的确定A首开必须符合制度规定，尽可能向前冲，特别是七月初，一月初要求冲刺到前一个月，以确保指标完成B与按揭回款有关的结构封顶，按《首期开盘基准周期表》执行；与按揭回款无关的结构封顶，按《工程施工标准工期表》执行C总工期，按《工程施工标准工期表》执行D分期、分批根据公司制度及预备会会议纪要确定29计划工期的确定计划工期的确定A首开必须符合制度规定，尽可能向首开计划工期的确定30首期标准工期说明：1、按预制桩、一层地下室、正负零为预售形象进度计算;2、项目在不突破“项目首期开盘周期”的情况下，可对各阶段周期时间进行调整平衡;3、跨春节的项目增加工期20天，冬歇期按照要求计算4、项目首期开盘后施工工期按《工程施工标准工期》执行，但浙江项目结构封顶前仍须按本表的标准层工期执行预售条件完成方案

（经集团批准）同步桩基施工土方

施工正负零以下施工工期首层施工工期标准层每层工期（至预售形象进度）标准工期

(按高层33层计算)取得规划方案批复取得

施工证无地下室基础施工一层

地下室二层

地下室别墅其他产品类型别墅多层

(6层及以下)小高层

(7-11层)高层

(12-33层)PC建筑标准（天）306030301530501510107657180标准（月）1.02.01.01.00.51.01.70.50.30.30.20.20.20.26.0三四线项目首期开盘基准周期表(住宅/可售商业)首开计划工期的确定30首期标准工期说明：预售条件完成方案

（首开后工程标准工期31首开后工程施工标准工期（住宅/可售商业）关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7-11层）高层

（12-33层）超高层PC建筑备注桩基础施工及检测预制桩3030454545-

人工挖孔桩6060606060-

灌注桩7575757590-

基坑支护及基坑土方开挖普通放坡3030303045-

普通基坑支护（含止水桩）6060606060-

复杂基坑支护（含2层）9090909090-

地下室一层4545454545-

二层7575757575-

上部主体结构首层151010101010

平均层1076668

主体封顶到落外架完成130130150150A-超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575-

市政外环境完成到竣工备案完成6565656565-

批量精装修工期150150150180180-

竣备至交付周期（无二改）120120120120120-

竣备至交付周期（有二改）180180180180180-

项目总工期

（拿地→交房）毛坯（月）20.220.52226.4--具体根据规模按标准计算精装（月）25.225.52732.4--具体根据规模按标准计算说明：

1、本表适用于项目续期工程（住宅/可售办公），项目首期开盘工期按《项目首期开盘基准周期表》执行。

2、如有转换层，则增加工期15天（局部转换除外）。

3、上表标准工期已考虑雨季、台风、斜屋面、流水节拍等因素，不另行增加工期。

4、跨春节的项目首开前增加工期20天，续期工程增加工期30天。

5、以上工期单位均为自然天。

首开后工程标准工期31首开后工程施工标准工期（住宅/可售商业区分与地产示范区验收的不同考核计划标准工期排布（分阶段）拿地收地概念方案前融预备会扩初批复开工施工证精装标准确认示范区开放预售证开盘开发贷现金流归正封顶竣备精装修政府验收交付办理大产证180d90-100d标准工期：40d实际排布工期：60d180d420d170d90d70d30d5-15d80-85d32-36个月集团内控工期：28-32个月60d备注：1、扩初—工规证：30d2、工规证—施工证：30d3、开发贷如果确定不做，考核版计划上线不能勾选4、测算表内现金流回正时间如果低于12个月，考核版计划上线时全部按照12个月录入5、精装修施工留6-8个月施工时间毛坯竣备标准工期：300d实际排布工期：360-420d32区分与地产示范区验收的不同考核计划标准工期排布（分阶段）拿地

市场好，销售好续期供货间隔“321”→“21”（红线：3个月；常规：2个月；冲刺：1个月）底线：2个月——续期供货间隔时间，不得超过2个月；冲刺：1个月——续期供货间隔时间，冲刺在1个月左右。市场不好，销售不好聚焦、监控潜在存货，关注已开工未取证的待售货量形成“431”数字密码（4个月、3个步奏、1事1议）4个月：若现有库存满足4个月去化周期，主动放缓续期施工节奏3个步骤：①放缓后，重新研判后续分期开发节奏，按交付时间倒排后续节点②若研判市场即将好转，提前做好开工前所有准备③若研判市场有所好转，提前完成桩基施工1事1议：销售受季节性影响特别严重的项目，具体1事1议重点事项说明-续期供货要求33市场好，销售好市场不好，销售不好重点事项说明-续期供货要求二计划管控体系建设三计划的编制目录四计划的执行五工程建设中的关注要点一项目运营全周期开发阶段34二计划管控体系建设三计划的编制目四计划的执行五工程建设中的关0天15天30天55天45天设计线营销地勘单位桩基单位方案评审拿地招采线工程线3天15天100天营销蓄客阶段示范区需求45天装修、景观施工图、材料封样土建总包、精装修、景观单位7天示范区开工25天基础完工30天主体完工45天砌筑抹灰完工60天精装修进场（内外）景观施工景观进场115天50天55天100天启动决策会（可研上会前，头脑风暴后）桩基图全套施工图10天15天桩基完工总包进场10天完工95天-3天开放开盘软装定标60天临展开放示范区高周转|百日开放标准工期350天15天30天55天45天设计线营销地勘单位方案评审拿地招36集团标准工期拿地至开工：25天开工至开放：75天拿地至施工单位：7天拿地至施工图：10天拿地至开工：25天拿地至封顶：45天；景观进场：50天；精装进场：55天。项目名称土地获取施工单位施工图开工封顶景观进场精装进场拿地至开放实际完成时长实际完成时长实际完成时长实际完成时长实际完成进场实际完成进场实际完成拿地至开放乐清47亩2019-3-222019-6-26962019-6-13832019-6-7772019-6-21912019-7-111112019-6-29992019-8-24155乐清19亩2019-4-302019-5-992019-7-10712019-6-11422019-9-101332019-9-181412019-9-181412019-10-19172嵊州项目2019-5-212019-8-301012019-7-31712019-7-27672019-9-41062019-9-101122019-9-101122019-10-19151平均

68.7

75

62

110

121.3

117.3

159.3柳市项目2018-7-112018-8-23432018-8-15352018-7-25142018-9-30672018-9-10612018-9-10612018-10-1394差额（2019年-2018年项目）

26

40

48

43

60

56

652019年拿地项目相对于2018年项目示范区开放周期普遍偏长：1、拿地至施工图：2019年项目拿地至完成土建、景观、精装施工图平均需75天，突破卡位标准，且较2018年项目大幅延长。2、拿地至开工：2019年项目拿地至开工平均周期62天，均超出标准工期。3、拿地至开放：2019年项目平均周期为159天，三个项目均超出标准卡位工期。存在的问题：①示范区前置工作不足，拿地后示范区方案反复更改；②图纸标准化及招采距区域集团管控要求还有一定差距；③信息交圈不足；④现场管控及交叉施工安排不合理，示范区开放时间与开盘时间间隔较短等。

管控要求：工作前置，提前策划；固化标准，合理创新；严控品质，助力营销。示范区高周转|2019年项目复盘36集团标准工期拿地至开工：25天开工至开放：75天拿地至施重点事项说明|示范区开放坚决杜绝“三无”开盘，即无售楼处、无示范区、无样板房开盘现场展厅、前场景观、临时样板房，须经区域集团验收通过后方可开放，且首开前必须开放，争取后场示范区同前场景观同步开放，二批次加推前，后场示范区必须开放若存在“三无”开盘，一经查实，将予以重罚，具体处罚由地产集团研究决定示范区开放要求37重点事项说明|示范区开放示范区开放要求37开发设计招采工程1101009080706050403020100-10-20-30政策调研关系建设方案预沟通方案批复25天立项+用规+土地证扩初审查15天图审工规证施工证15天15天15天预售证政策调研强排概念方案报建文本施工图详勘桩基图入围考察建立核心供方库总包战采储备地勘+桩基等储备总包招标工程调研现场踏勘及前期工程准备示范区施工货量区工程策划及施工准备桩基+支护+土方开盘摘牌基础施工至预售条件货量区高周转|4个月开盘工期排布38开发设计招采工程110100908070605040302039集团标准工期拿地至开工：70天开工至开盘：120天（按照±0预售）拿地至扩初：90天扩初至施工证：40天桩基：60天；土方：30天；地下室：30天。项目名称土地获取方案批复施工证开工桩基正负零预售证实际完成时长实际完成时长实际完成时长实际完成时长实际完成开工至正负零时长实际完成拿地至预售证时长开工至预售证时长乐清47亩2019/3/222019/6/12822019/7/2202019/6/7772019/7/10332019/10/21172019/10/2194117乐清19亩2019/4/302019/7/15762019/7/2382019/6/12432019/9/241042019/11/51462019/11/7191148嵊州项目2019/5/212019/7/31712019/8/29292019/8/14852019/9/18352019/11/4822019/11/817186平均

76.3

19

68.3

57.3

115

185.3117柳市项目2018/7/112018/7/31202018/9/30612018/8/12322018/9/30492018/11/221022018/11/23135103差额（2019年-2018年项目）

56

-42

36

8

13

50142019年拿地项目相对于2018年项目供货周期普遍偏长：1、方案批复：2019年三个项目平均周期为76.3天，符合卡位，但较2018年项目大幅延长。2、拿地至开工：2019年项目拿地至开工平均周期68天，其中乐清47亩和嵊州项目超出标准工期。3、拿地至预售证：2019年项目平均周期为185天，其中嵊州项目符合卡位工期，乐清两个项目均超出标准卡位工期。

2019年项目供货周期偏长主要原因：①招拍挂项目，大部分工作前置不足；②合作项目股东方影响，开工前工作周期延长；③政府对方案、无证施工管控趋紧，方案批复和开工周期延长。④其他因素。

工作启示：市场下行期练好内功尤为重要，尤其是工程、成本、招采、设计核心管控能力；合作项目标准管控（合作项目成为常态）。货量区高周转|2019年项目复盘39集团标准工期拿地至开工：70天开工至开盘：120天（按照开盘后工期卡位标准存在问题：1、前期抢主楼预售条件时地库部分施工一直甩项，而后亦未对此部分施工做合理安排，导致后期施工难度大、室外进度紧、竣备及交付风险较大；2、主楼预售条件达成后各级组织对后续施工工期把控不到位，工期意识淡薄，各工序未安排穿插施工，特别是施工电梯安装、二次结构及屋面施工等，导致工期前松后紧，后期竣备及交付风险较大。序号关键工作项工期要求备注1地下室一层25天

2二层45天

3上部结构首层6天PC项目：15天42-顶层5天1.每个悬挑层增加2天工期；2.悬挑架建议2-3层悬挑，以不影响室外回填土及管网施工为前提；3.顶层工期为7天（不含花架及机房）；4.PC项目：7天。5地库封顶当期最后一栋楼预售证获取后1个月1.原则上要求地库封顶后2天内开始地库顶板找平层、防水及保护层施工；2.施工电梯位置选择原则上不影响后期管网施工；3.施工电梯位置可砌筑挡土墙，不影响后续土方回填。6二次结构封顶后2个月含地库及地下室二次结构7外架拆除封顶后5个月

8市政管网外架拆除后2个月

9室外景观管网完成后2个月关注细节部位及品质提升开盘后工期卡位标准存在问题：序号关键工作项工期要求备注1地