海逸长洲项目营销总结new课件

海逸长洲项目营销总结营销中心市场部2006.4融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结营销中心市场部融创集团营销中心市场部——本报告旨在通过第三方的观点，对海逸长洲项目的营销推广进行总结，力求客观、真实。由于项目时间跨度长、人员变动大等因素，部分资料不完整，对于该研究结果产生一定的影响。融创集团营销中心市场部——2006年4月本报告旨在通过第三方的观点，对海逸长洲项目的营销推广进行总结海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—一、项目操作总结项目优点：项目市场格局高，市场形象确立充分，推广主线清晰，针对目标客户群的诉求准确。海逸项目用了将近一年的时间打造项目形象、市场格局，获得了很好的市场口碑，使世界级富人区的形象深入人心，为现场带来了大量的目标客户群。客户购买体验充分，现场包装冲击力强。现场的示范区、样板间以及销售现场都为客户营造出了富人应该感受到的氛围，让客户慕名而来、满意而归。客户驱车经过景观大道到达售楼中心这一过程给了客户极强的心理尊崇感，值得借鉴。融创集团营销中心市场部——2006年4月一、项目操作总结项目优点：融创集团营销中心市场部——2006项目优点：推盘节奏控制合理。做好推盘前的客户需求登记非常重要，始终保持所推户型供求平衡或供略小于求，确保销售速度和销售利润。涨价不是盲目的，要根据阶段性供求比例、客户积累量与工程节点、销售节点进行配合，来达到控制销售速度、提高利润、刺激客户快速成交的目的。一、项目操作总结融创集团营销中心市场部——2006年4月项目优点：一、项目操作总结融创集团营销中心市场部——2006

项目优点：公关活动效果明显，影响力大，针对性强。海逸在活动营销、事件营销方面做的比较好，主要体现在活动后的媒体放大、媒体跟进上，往往一个活动进行完，要进行一到两个月的宣传推广，充分放大活动的目的、意义、效果以及影响力，让更多的客户喜欢参与，乐于参与，达到口碑相传，同时让客户更真实的感受到富人区的生活方式、生活氛围以及一种荣耀感。一、项目操作总结融创集团营销中心市场部——2006年4月项目优点：一、项目操作总结融创集团营销中心市场部一、项目操作总结

项目不足：前期媒体选择面过宽，针对性不强。大众媒体抢夺资源、狂轰烂炸，小众媒体面面俱到，缺乏对每种媒体适应人群的具体了解。前期推广区域过于分散（唐山、山西等）。

以上都导致了推广费用过高。融创集团营销中心市场部——2006年4月一、项目操作总结项目不足：融创集团营销中心市场部—

项目不足：沿湖优势户型的价值最大化没有完全实现。沿湖户型与沿路户型的价格差距不足够大，导致沿湖户型很快销售一空，没有很好拉动项目整体均价的提升。产品推广阶段诉求不系统、不清晰。对产品的包装、产品的宣传比较传统，缺乏创新手段。一、项目操作总结融创集团营销中心市场部——2006年4月项目不足：一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—二、项目简介海逸长洲项目位于卫南洼风景区，拥有稀缺的景观资源，浩瀚湖景成为该项目不可比拟的优势之一。东临友谊南路城市主干道，与城市的金融中心、休闲中心毗邻。项目坐落在大梅江板块内部，高档住宅集中，生活设施逐渐完善，生活氛围已形成。项目为天津市高档项目，拥有较强的知名度和较好的美誉度。融创集团营销中心市场部——2006年4月二、项目简介海逸长洲项目位于卫南洼风景区，拥有稀缺的景观资源融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—三、区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状2006年天津市规划人口约为1076万人，人均住宅建筑面积为26.58平方米。。预计2006年天津市住宅需求在1868万平方米左右。2006年天津市新开工项目2000万平方米，加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到3500万平方米。天津市近年供求状况融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状20三、区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状南开区房价从2005年4月份的5000元/平方米上涨到年底的6000元/平方米。南开区成交的户均面积从2005年初的120平方米下滑到年底的110平方米。南开区2005年成交量位于全市首位，上半年在500套左右，下半年除了9月份都超过了100套。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状融创三、区域市场动态分析2、周边竞争楼盘调查1、卡梅尔2、水岸公馆3、华厦津典融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态分析2、周边竞争楼盘调查融创集团营销中心市场三、区域市场动态1、卡梅尔项目概括位于梅江南7、8号地块，由宁发集团开发。占地11.82万平方米，建面15.2万平米。2005年9月17日开盘，分2期开发，一期2007年6月入住，目前一期高层盖至20层，别墅主体完工，二期高层主体3层，别墅部分主体完工。项目包括高层、联排、双拼和独栋别墅。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态1、卡梅尔融创集团营销中心市场部——2006三、区域市场动态1、卡梅尔市场定位具有浓郁的南加州西班牙风情的港湾小镇——卡梅尔销售价格目前独栋成交均价20514元/平方米，双拼成交均价14437元/平方米，联排成交均价10136元/平方米，高层成交均价6426元/平方米销售政策措施高层楼层差价30元，银角比金角高出100元；别墅根据类型与位置定价。活动期间曾推出促销政策，但次数不是很多。一期联排开盘时9000元/平方米，涨过2次价，目前报价11000元/平方米。二期定价125000元/平方米。高层对外报价始终为7000元/平方米，从实现均价来看比开盘时高出300元左右。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态1、卡梅尔融创集团营销中心市场部——2006三、区域市场动态1、卡梅尔广告推广手法以加州生活与家庭回归作为推广主线，着重渲染浓郁的南加州西班牙风情，将建筑特色与广告表现融为一体，并且从生活层面上升到精神层面，关注居住者的生活品质。项目以悬念入市吸引客户注意，随后利用强大的宣传攻势强化了项目的市场地位与形象，在市场上形成了轰动效果。整体推广风格鲜明、统一，始终保持独树一帜的项目形象。导入期：2005.5-7通过悬念入市，推出卡梅尔项目logo及加州生活主题，主打别墅产品形象。

预热期：2005.7-9推出“关爱家庭，回归生活”的主题，邀请姜育恒创作社区歌曲，成立加州阳光会。

开盘期：2005.9-11一期开盘：购置豪华游艇，并组织一系列与回归家庭相关的活动。

强销期：2005.11至今对一期高层产品及二期高层产品进行推广。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态1、卡梅尔融创集团营销中心市场部——2006三、区域市场动态1、卡梅尔主要媒体应用及投入频率主要在新报和晚报投放广告。9月份推广频率最高，在新报和晚报共投放19次，开盘后频率有所降低，11月份再次提高频率，共投放10次，其余月份平均3-6次。公关促销活动2005.7.17：“加州梦想”卡梅尔2005发布会在天津大礼堂举行。2005.8.28：售楼处开放，姜育恒演唱社区歌曲《爱的痕迹》。2005.9：购置豪华游艇并举办启航仪式。2005.11.19：“爱犬阳光”活动。2005.11.26：“云际水岸”瑜加体验周活动。2005.12.17：圣诞活动，蓟县玉龙滑雪场举行家庭滑雪大赛活动，帝景温泉度假村享受温泉。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态1、卡梅尔融创集团营销中心市场部——2006三、区域市场动态1、卡梅尔其他特殊卖点和销售手段项目风格：从建筑、景观、示范区、样板间、外展场以及整体的推广上都采用的浓郁的南加州风情，主题明确、统一，给客户较好的项目形象。社区歌曲：有效运用名人效应，将推广主题上升到精神层面。豪华游艇：结合项目水资源优势，引入豪华游艇及游艇俱乐部的概念，着重在生活品质与品位上做文章。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态1、卡梅尔融创集团营销中心市场部——2006三、区域市场动态2、水岸公馆项目概括：位于梅江南5、6号地块，由松江集团开发。占地面积14.7万平方米，建筑面积21.4万平方米，共1068户。分2期开发，一期为高层和别墅，二期包括高层、小高层、多层和商业。2005年11月26日开盘，一期2007年6月入住，目前高层已盖至5层，别墅3月底开工。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态2、水岸公馆融创集团营销中心市场部——200三、区域市场动态2、水岸公馆市场定位项目定位于梅江南形象产品，没有非常明确地突出自己的形象，主要定位于梅江南高端住宅项目，为树立松江品牌以及后期发展战略打基础。销售价格销售政策措施价格根据楼层、位置、景观等综合评定，差价50-100元不等。3号楼有一套300多平米的顶跃，定价9999元/平方米。开盘至今调过3次价格，不是全面调价，主要针对部分户型进行调整，但是对外报价始终是均价7000元/平方米。从实现均价来看，3月份比去年12月份高出大约200元左右。无阶段性促销政策。时间销售套数（套）平均价格（元/m2）销售额（万元）2005-1210681513532006-17642088952006-212652512922006-32070092559融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态2、水岸公馆时间销售套数（套）平均价格（元/三、区域市场动态2、水岸公馆广告推广手法采用相对低沉、低调的推广手法，通过深色调的平面表现体现了项目的高贵品质与内敛的性格，没有展开大规模的宣传攻势，而是有效地借势，在大梅江项目纷纷入市的阶段打入市场，得到市场的关注。但是推广上始终动力不足，没有给销售提供有效的支持。主要媒体应用及投入频率主要在新报上进行报广投放投放频率不高，最多一个月在11月份投放5次，其余月份1-3次。其他特殊卖点和销售手段通过对生活品质及“生活不在家”的理念的宣传，多次与松江三大俱乐部联合举办各种客户体验活动，取得了较好的效果。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态2、水岸公馆融创集团营销中心市场部——200三、区域市场动态公关促销活动2005.7.7聘科特勒营销集团总裁科特勒先生为松江集团营销顾问。2005.9.2承办“大型高端商业社区定位与发展”2005.10.16臻品水岸生活问鼎梅江乡村采摘节开幕2005.10.28“豪宅名车金秋水岸大型赏车试车会”。2005.10.29“水岸公馆杯”高尔夫精英邀请赛暨2005年第五届会员赛在天津松江团泊湖高尔夫球场举行。2005.12.7联手湖南卫视共同举办的国球大赛于松江乡村俱乐部举行。2005.12.24-25“大红大紫”圣诞狂欢夜于梅江南大岛酒楼举行2006.1.6松江集团爱心回溃社会周笔畅走进梅江南水岸公馆2006.1.21松江集团•水岸公馆携手姜育恒，真情回馈新老业主2006.2.24邀请中国明星艺术团来津演出融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态公关促销活动融创集团营销中心市场部——200三、区域市场动态3、华厦津典项目概括位于梅江居住区12、13、14、15、17号地块，由华厦公司开发建筑形式包括多层（带电梯）、小高层和高层占地面积58万平方米，建筑面积54万平方米，共3400户2005年10月16日开盘，一期2006年12月入住，分2期开发，目前一期外保温已完成80％融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态3、华厦津典融创集团营销中心市场部——200三、区域市场动态3、华厦津典市场定位梅江大规模亲水社区销售价格销售政策措施洋房价格略高于小高层，高层价格最低，比洋房低约400-500元/平方米。同种建筑形式楼层差价30-50元，2层起价，1层和次顶层价格最高。从开盘至今挑过数次价格，每次涨幅几十元，开盘时报价起价6500元/平方米，实现均价6700元/平方米，目前报价6800-6900元/平方米，实现均价6800元/平方米。没有阶段性促销政策和老带新政策等。时间套数（套）实现均价（元/平方米）2005.103567222005.116066062005.128166432006.115683012006.21265402006.3256821融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态3、华厦津典时间套数（套）实现均价2005.三、区域市场动态3、华厦津典广告推广手法突出项目的规模和景观优势，以大盘形态出现，以水为主题，推广显得大气、宏伟。较早推入市场，为避免客户对项目的敏感度降低，开盘前又进行充分预热，重新吸引客户的注意力。主要媒体应用及投入频率主要在晚报和新报上投放广告2005年9-11月份投放力度较大，平均每月6-11次，后期频率降低公关促销活动2004年5月，春季房交会亮相。2005年9月11日开始，采集中国56个民族流域的水样，最终注入社区的水域之中。2005年12月11日，“天津人居水城”研讨会。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态3、华厦津典融创集团营销中心市场部——200三、区域市场动态3、华厦津典其他特殊卖点和销售手段宣传上弱化了高层和小高层的产品推介，而是着重推出自己带电梯的多层产品，与竞争激烈的高层产品形成了互补。从规划上来说，该项目巧妙地变劣势为优势，按照市政路网的划分规划成户户临水的景观效果，与梅江南和卫南洼大面积水域规划形成对比。从户型面积分布来看，2005年当绝大多数高档项目开发商都将目光盯在大户型的时候，华厦津典却适时地推出150平方米左右的小户型，成功地打了一个漂亮的擦边球。融创集团营销中心市场部——2006年4月三、区域市场动态3、华厦津典融创集团营销中心市场部——200海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—四、产品分析1、总规根据产品定位，结合周边现状及城市交通，创造出由北向南，从城市化向自然过渡的建筑及水体形态；从东向西，建筑由高到低的天际线变化；围绕中心商业区，将四个具有不同尺度水体、不同建筑姿态的个性组团有机组合。融创集团营销中心市场部——2006年4月四、产品分析1、总规融创集团营销中心市场部——2006年4月三、产品分析一期：住宅15.74万商业2.55万二期：住宅10.06万别墅1.12万三期：住宅20万别墅0.96万四期：住宅12.53万别墅1.28万经济技术指标融创集团营销中心市场部——2006年4月三、产品分析一期：住宅15.74万经济技术指标融创集团四、产品分析2、建筑一期建筑从立面上来看未能与景观形成良好呼应。设计相对沉稳、低调，但是品质感不高。建筑表情不够丰富，创新不够。三期对外檐进行创新，采用倾斜面外檐设计。融创集团营销中心市场部——2006年4月四、产品分析2、建筑融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月四、产品分析3、景观一期景观：一期景观设计方案引入现代设计思想，方案充分发挥海逸长洲“水”的特色，把园林水景融入到小区景观中，不论是人工水景还是自然溪流等都表现出水的灵性，水的生命力和水的感染力。二期景观：延续一期设计思路，创造一个社区成员共享的都市绿洲。在小区内引入水体和大量树木来作为主要的设计元素，丰富空间层次，将大湖与内廷的景观通过景观轴线的连接达到沟通和统一。三期景观：采用前后湖软硬结合的布局形式，体现“前港后湾”概念，即前湖以反映现代港的人工美，硬朗直线驳岸为主；后湖以反映恬静湾的自然美，软质驳岸为主。楼间绿地设计风格以简洁、明快的城市感景观形式为主，各组团内适当布置情趣水景、铺装和休憩小广场，组团绿地设计要以低成本效果好为目标，设计以软质景观为主。融创集团营销中心市场部——2006年4月四、产品分析3、景观融创集团营销中心市场部——2006年4月四、产品分析4、户型充分结合景观资源，户型结构合理，达到景观的均好性。力求居住空间的舒适度、通透、规整、尺度开阔。部分户型过分强调豪华感，功能空间不够方正，使用不便。部分户型交通核较大，导致公摊过大。合理布置交通动线，从进入住宅大堂到直接入户，充分考虑流线的舒适度及尊贵感（如南向电梯空中花园入户、两层挑空大堂等）融创集团营销中心市场部——2006年4月四、产品分析4、户型融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—五、项目核心价值分析项目核心卖点独一无二的景观优势天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、128公顷水面项目的稀缺性大梅江是天津公认的富人区、综合设施齐备、自然资源丰富，结合市场及政府相关政策影响，近几年内，该区域可开发用地甚少，同类项目几无可能适合人居市内独一无二的中心城区生态、景观居住区融创集团营销中心市场部——2006年4月五、项目核心价值分析项目核心卖点融创集团营销中心市场部——2五、项目核心价值分析项目优劣势分析及对策S：地处天津高端居住版块之一，交通便利，四通八达，未来城市发展中心，升值潜力巨大。拥有绝对突出自然景观条件产品规划使近70%的户型可观赏到水景,100%的户型可欣赏到中心组团景观。

O：随着大梅江区域众多项目的开发，该区域的发展迅速，配套设施日益完善，生活氛围逐渐浓厚。随着天津市城市外扩，外环线以内区域的稀缺性日益明显。

W：开发周期较长,容易使客户缺乏信任感建筑形式带来的市场压力：客户印象及面积T：售价明显高于周边项目竞争对手较多融创集团营销中心市场部——2006年4月五、项目核心价值分析项目优劣势分析及对策W：融创集团营销中海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—六、目标客户群分析目标客户群特征描述一期项目定位于世界级风景区内的顶级住宅，客户定位于富豪阶层，客户层面相对较窄。二期客户定位于城市上流阶层，将富人、政府官员、高等文化阶层融为一体，更多地吸纳新贵型客户。项目的目标客户对经济实惠并不热衷，他们最需要的是精神文化层次上的认同与尊重。三期与产品相对应，所吸引的客户年龄段较前两期略低，更加时尚、现代，向往城市生活。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析目标客户群特征描述融创集团营销中心市场部—六、目标客户群分析年龄（2006年2月前成交客户，共518组）

成交客户的年龄分布主要集中在30-50岁区间，这与该年龄区间消费人群的购买能力有关，但是随着三期产品定位的转化，30岁以下年龄区间的购买群体比例增多。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析年龄（2006年2月前成交客户，共518组六、目标客户群分析

户籍

从户籍上来看，日韩的客户在外籍成交客户中所占的比例最高，另外港台客户也占据一定的比例，可见随着项目全球化推广的逐步进行，品牌在外籍以及港台人士中已经具有一定的知名度。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析户籍从户籍上来看，日六、目标客户群分析

行业

与奥城项目客户涉及各行各业的情况不同，购买海逸项目的私营业主占据绝对的比例，可见项目的定位更加符合这部分消费人群的消费心理。此外公务员、医生、教师、海归以及自由职业者也占据一定的比例。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析行业与奥城项目客户六、目标客户群分析购房目的

绝大部分客户购买海逸目的为自住，但是老客户重复购买和单纯投资的比例也很高，可见客户已经清楚地意识到该项目的投资价值和升值潜力。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析购房目的绝大部分客六、目标客户群分析

认知途径

从认知途径来看，老客户推荐和因口碑而选择海逸的客户占据将近40％的比例，可见该项目已拥有相当的市场美誉度，在口碑传播方面做得较为成功。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析认知途径从认知途径六、目标客户群分析

居住区域

河西的客户占据超过一半的比例，而南开、和平、河东、郊区以及外地的客户仍具较大挖掘潜力。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析居住区域河西的客户六、目标客户群分析

海逸吸引力

环境是海逸项目最大的吸引力，而占据其次位置的规划和户型设计也是与景观紧密联系的，因此景观的稀缺性作为海逸项目的最大卖点之一，对客户购买具有相当大的影响力，在后期推广中仍须加强。融创集团营销中心市场部——2006年4月六、目标客户群分析海逸吸引力环境是海海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—七、销售策略分析时间节点开盘当月销售数据04年08月一期开盘合同额2.4，回款额1.3亿05年07月二期开盘合同额1.3亿，回款额1.1亿05年12月三期开盘合同额2亿，回款额1.5亿融创集团营销中心市场部——2006年4月七、销售策略分析时间节点开盘当月销售数据04年08月一期开盘

一期二期三期定价策略低开高走提高售价，加大优惠。沿湖户型价格明显高于沿路户型。低开高走楼层与方位差价楼层差价30-80元/平米，首层带小院单独定价；顶跃单独定价均在8000以上；标准层分为2-6层、8-12层、13层以上三个区间，拉大8-12层区间价格差价楼层30-100，方位差价100-200，临湖银角差1000多30-50，方位差价100-200，临湖银角差1000多内部认购价格临路起价5400元,临湖起价5900元临路起价6050元,临湖起价6800元起价6500元开盘价格临路起价5800元，临湖起价6500元临路起价6200元,临湖起价6800元起价6750价格升幅情况开盘2周后，取消内部认购优惠政策，同时价格上涨100-200元/平方米开盘后，取消内部认购优惠政策开盘后，取消内部认购优惠政策实现均价6340(合同)72706715推盘策略首推1、2、5、6、8号楼，3、4号楼为项目后期提升利润空间，7.9号楼为温州市场主推房型。全部推出2005年12月首推西半湾8、12、13＃3座楼，06年4月18推西半湾9、10、11，东半湾户型预计06年下半年推出融创集团营销中心市场部——2006年4月一期二期三期定价策略低开高走提高售价，加大优惠。沿湖户型价海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—八、项目推广总体思路品牌内涵世界级群岛富人区项目定位世界级风景区内的顶级住宅核心价值中央湖区岛屿公园世界级富人区形象定位发现、浩大、宁静、专属、心世界融创集团营销中心市场部——2006年4月八、项目推广总体思路品牌内涵融创集团营销中心市场部——200整体战略：以城市的发展未来，带动项目核心价值的体现，定位于世界级群岛富人区，脱离大梅江区域本土形象，将城市精神和发展力量巧妙的融合于项目推广中，漳显王者风范，同时以世界级的地段、规划、团队、生活等顶级住区要素建立项目国际化、世界级豪宅品牌垄断价值。以世界、中国、天津三个层级基础，突出项目区域价值、规划价值、体验及情感价值，坚持世界焦点、城市力量、大盘势场、项目远景、国际生活五个高格局点，以城市品牌运营思路指导要素整合操作，并始终贯穿“国际化的品牌体系”主线构建项目核心价值体系。八、项目推广总体思路融创集团营销中心市场部——2006年4月整体战略：八、项目推广总体思路融创集团营销中心市场部——八、项目推广总体思路2004年海逸长洲一期从2004年8月22日开盘至11月29日封盘，完成了“品牌形象导入期”。打造了世界级富人区的磅礴气势，以“世界级群岛富人区”为主体宣传语境，以户外、主流媒体为主，全球同步营销公关活动为辅，塑造了“天津第一豪宅”的市场知名度。从世界豪宅声势到目标人群指向，皆准确的捕捉到有效客户。一期推广以事件行销为切入点，以软宣广告为主要广告表现，确立了海逸长洲的品牌知名度,但在与客户的精神层面交流、生活方式沟通和产品价值解读方面偏于单调，不丰富，缺乏内涵与文化，没有形成与客户的有效的内心沟通，不足以支持海逸长洲的品牌形象。融创集团营销中心市场部——2006年4月八、项目推广总体思路2004年融创集团营销中心市场部——20（海逸长洲一期2004年度营销节奏划分）04年1月6日5月15日11月29日8月22日9月25日<第二阶段>内部认购期<第三阶段>开盘放量期

<第四阶段>封盘热销期<第五阶段>形象回归期（开盘）2004年底（封盘）<第一阶段>形象引导期营销阶段整合传播推盘控制现场展示销售执行公关活动客户渠道海涵计划及第一个目标海逸长洲海逸长洲核心价值呈现和一期公开国际客层和开盘热销世界级地段和国际化住区氛围世界级群岛富人区和国际大舞台价格控制,聚焦重点和节点,集中放量认购咨询,交纳诚意金,确定房号接受咨询,积累客户,传递动态低开高走,分楼推出,价格杠杆逐个突破,价格平衡,收尾清盘外展持续,示范区开放,体验和信心3月27日开始外卖场展示,客户体验国际化活动,呈现未来生活氛围实楼样板开放,工程物业配合现场活动,提升国际住区氛围队伍建立,全面培训,服务水平,分组执行,内部竞争,考核机制转化客户,专业服务,口碑传播聚焦重点,自我提高,完善服务经验反思,接受咨询,积累二期客户5月15日内部认购会,极大反响4月17日产品推介,市场关注9月18日国际花卉展,呈现生活氛围9月25驻华大使活动,体验尊贵小型现场活动,促进客户传播30万问卷调查,高端客户联谊物业置业连动,组织系列客户活动现场活动,口碑传播,客户资源放大节点使用,扩大传播,促进销售挖掘客户资源,建立良好关系融创集团营销中心市场部——2006年4月（海逸长洲一期2004年度营销节奏划分）04年1月6日5月12005年海逸二期始终坚持世界级群岛富人区的项目核心价值,借助一期的品牌能量和优势，通过进行一系列全球营销手段，提升国际化品牌内涵，强化品牌概念，确定海逸长洲顶级市场地位。借助世界级伙伴的力量，奉行国际合作伙伴联合营销的思想，形成规模化、集群式营销优势。通过这种品牌化整合传播理念，通过多渠道的媒体，拉升项目的国际化生活氛围，注入国际化品质和形象，快速传递项目核心价值，获取天津地产界较大的竞争优势。与海外代理商（法国、美国、瑞士等）签定“顾问式”代理，同时与其它国际城市知名地产签定联盟协议，形成世界富人区联盟口实，全球发售，制造国际影响力。海逸二期运用全球事件营销活动，引爆各大媒体新闻点，制造国际轰动效应，创造一种崭新的世界级人居方式。联合搭接国际品牌，升华贵族居住生活品质，与世界奢侈品、长安俱乐部取得合作，丰富海逸长洲品牌内涵。二期在媒体版位选择和平面表现上要求创新，注重与客户精神层面的交流、生活方式的沟通和产品价值的解读，更加落实产品实体品质。八、项目推广总体思路融创集团营销中心市场部——2006年4月2005年八、项目推广总体思路融创集团营销中心市场部——20（海逸长洲一期2005年度营销节奏划分）05年1月5月16日（亮相）7月23日11月<第二阶段>内部认购期<第三阶段>开盘放量期

<第四阶段>三期期（二期开盘）12月7日（三期开盘）<第一阶段>形象引导期营销阶段整合传播推盘控制现场展示媒体策略公关活动全球巡展与国际顶级营销集团合作全球同步发售掀起内部认购高潮湖景展现准时开盘有效借势西半湾产品推广艺品藏拍雕塑展览嘎那获奖，巴黎、法兰克福巡展香港巡展，获05年国际楼盘大奖长安签约空中鸟瞰海逸“以面为主、点面结合”的原则拓宽营销思路，细分市场，开辟新媒体和多种销售推广渠道。优化媒介组合，让广告投资回报最大化。加强媒介的沟通与维系。样板间、示范区开放实楼环幕样板间开放三期从认购到开盘提高售价加大优惠推出优惠政策吸引客户目光接受咨询积累客户融创集团营销中心市场部——2006年4月（海逸长洲一期2005年度营销节奏划分）05年1月5月16日八、项目推广总体思路2006年第一季度巩固世界首席富人区的地位以销售业绩对海逸长洲先期策略提出的世界级群岛富人区的地位进行巩固，在市场建立“第一”的领导地位，以事实佐证海逸长洲是当之无愧的首席富人区。营建品牌壁垒以POC全球标准定义世界级群岛富人区！海逸长洲融汇人类居住文明的精髓，考量世界富人区生活的高度，全新界定富人区生活标准：——专属休闲生活呈现及体验/PRIVATE——稀缺生态资源独占及体验/OUTDOOR——上流圈层的归属感及体验/COMMUNICATE营造大型公关活动增强品牌偏好度举办祁福天津大型文化盛典暨释迦牟尼真身舍利光耀海逸，从舍利选址的重要性繁琐性，选择海逸举办的意义，传达海逸长洲首席富人区品牌地位及绝佳的风水宝地；此次盛典为天津上流社会创造了一次公益慈善的活动的契机，开创富人阶层回馈社会的平台，诠释海逸长洲在改善人类居住品质的同时对慈善公益事业倾注的一份爱心！建立社会公信力；以爱心展卖捐赠儿童福利院等公益善举系列活动融创集团营销中心市场部——2006年4月八、项目推广总体思路2006年第一季度融创集团营销中心市场部融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—九、广告策略：2004年阶段时间主题形象引导期2004.1-4“从认识世界城市未来力量和土地规划价值开始……”海涵计划形象推广期。海涵计划打造亚洲最大的城市中央湖区公园顶级富人区,从寻访世界富人聚居区开始,借鉴世界临水豪宅片区,城市中央公园富人区，将海涵计划作为启动天津心灵的城市的复兴计划.让世界移民天津。主题：36座岛屿一个新世界内部认购期2004.4-8“从塑造城市形象品牌和项目群岛规划价值开始……”使目标客户对海逸长洲形成更深的认知，形成强烈的购买欲望。以发现浩大宁静专属心世界为主，分象详细阐述800亩片区产品力及唯一性，从对景观规划、商业码头的描述中，进一步渗透800亩市场形象。主题：800亩群岛版图预约心世界开盘放量期2004.8-9“从建立国际化天津顶级名片、世界级群岛富人区开始……”通过驻华大使等一系列活动，深化了客户对于项目的品牌认识和信赖感，将项目的品牌高度落实到实。主题：20个驻华使节1个天津共识热销清盘期2004.9-11“从国际化豪宅品牌、大区核心价值和一期火爆热销开始……”使客户充分意识到珍藏户型以及封盘消息的分量，从而为项目全面封盘做好了充分的准备，也为一期项目的成功推广画上了一个圆满的句号。主题：国际豪宅全球发售形象回归期2004.11-12“从一期销售神话开始…”回顾04年所取得的成绩，提高品牌知名度与可信度，为后期产品热销打基础。主题：演绎2004中国豪宅营销神话融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2004年阶段时间主题形象2004.1-4“从420万平米海涵计划，300亿巨资，打造亚洲最大的城市中央湖区岛屿公园——“世界级”群岛富人区海涵计划第一个目标—海逸长洲36座宁静岛屿，一个心世界

海逸一期全球顶级富人区集合覆盖传播2004天津三大国际事件海河整治开发/海涵计划片区规划/奥体打造形象引导期（04.1.6—04.2.）九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月420万平米海涵计划，300亿巨资，打造亚洲最大的城市中央湖重要时间节点1月16日海涵计划正式亮相2月11日开始在市场中预热海逸长洲2月18日对话心灵富豪，30万份中国都会居住问卷调查活动正式启动，扩大市场影响力2月25日海逸长洲正式亮相3月26日外展场正式开放4月17日海逸长洲产品推荐会九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月重要时间节点九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部—九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月户外示例硬稿示例融创集团营销中心市场部——2006年4月户外示例硬稿示例融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月内部认购期（04.5.15—04.8.21）发现／浩大／宁静／专属／心世界

5月15日开启天津的城市宏愿（接受内部认购）7月10日向世界打开家门（水上示范区开放）海逸一期九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月内部认购期（04.5.15—04.8.21）发现／浩大／宁静重要时间节点5月15日（天津区）内部认购会5月23日（温洲区）内部认购会6月11日国际名流水上嘉年华7月10日销售中心和样板间开放九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月重要时间节点九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部—融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月户外示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月户外示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月开盘放量期（04.8.22—04.9.25）8月22日全球盛大开盘（一期）世界级规划团队、建筑计划、景观计划、配套计划9月18日一期北美中央水景园林组团隆重上市世界级群岛富人区国际化生活大舞台

海逸一期九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月开盘放量期（04.8.22—04.9.25）8月22日全球重要时间节点8月22日（七夕佳节）盛装开盘9月18日国际珍品花卉双节展9月18日一期北美中央水景园林组团上市9月25日驻华大使公使参赞国际交流活动九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月重要时间节点九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部—融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月硬稿示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月硬稿示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2热销封盘期（04.9.26—04.11.28）国际豪宅全球发售10月23号实楼样板间开放一期珍藏5号楼王压轴登场共享国际大舞台[一期]11月29日正式封盘，二期即将盛大登场，敬请期待！中国地产界六项权威桂冠联合加冕海逸一期九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月热销封盘期（04.9.26—04.11.28）国际豪宅全球硬稿示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月硬稿示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月户外示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2006年4月户外示例九、广告策略：2004年融创集团营销中心市场部——2融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2005年阶段时间主题形象引导期2005.1-4通过全球巡展以及与国际顶级营销集团的合作，延续了一期品牌全球化推广的脉络，并形成了实质性的深化，为二期开盘进行预热。主题：代表中国向全球展示魅力/代表天津豪宅价值/代表天津地产价值

内部认购期2005.5-6通过香港巡展以及全球同步发售掀起内部认购的高潮。主题：800亩群岛版图预约心世界/梅江之上世界级群岛富人区开盘放量热销期2005.7-11结合湖景以及示范区、样板间的呈现将海逸的真实形象和品质呈现在客户面前，配合飞行工具俯瞰海逸等活动，通过口碑传播以及前期充分的预热和积累实现开盘的热销。三期形象引导期2005.11-12借助二期热销势头，并且在媒体上突出“西半湾”创新性的产品形象，并通过雕塑展、艺品藏拍等诸多活动来提高三期产品的知名度。融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2005年阶段时间主题形象2005.1-4通过形象引导期（05.1.—05.4.）代表中国向全球展示魅力3月8日，海逸长洲代表中国参加第十六届法国嘎那国际地产节荣获“亚洲未来规划”和“住区规划范例”两项大奖3月16日，海逸长洲全球巡展第一站——巴黎站3月18日，全球媒体见面会（北京人民大会堂）3月26日，国际金融中心和房地产发展年会海逸二期九、广告策略：2005年融创集团营销中心市场部——2006年4月形象引导期（05.1.—05.4.）代表中国向全球展示魅力第一阶段形象引导期（05.1.—05.4.）3月26日，与国际顶级营销集团科特勒集团签约3月26日，海逸长洲全球巡展第二站—法兰克福站3月27日，国际精英与世界营销大师米尔顿.科特勒巅峰对话海逸二期九、广告策略：2005年融创集团营销中心市场部——2006年4月第一阶段形象引导期（05.1.—05.4.）3月26日，与ActiveReview活动回顾融创集团营销中心市场部——2006年4月ActiveReview融创集团营销中心市场部——2006内部认购期（05.5.28—05.6.）5月16日，海逸长洲二期正式亮相天津三大卖场（友谊路家世界、友谊商厦、泰达会馆）同步开放海逸二期九、广告策略：2005年融创集团营销中心市场部——2006年4月内部认购期（05.5.28—05.6.）5月16日，海逸长洲内部认购期（05.5.28—05.6.）6月18日，海逸长洲二期泰达产品展示会

6月25日，在北京人民大会堂的中国居住创新典范地产盛典上海逸长洲荣膺“2005国际影响力楼盘”中国地产荣耀大奖海逸二期九、广告策略：2005年融创集团营销中心市场部——2006年4月内部认购期（05.5.28—05.6.）6月18日，海逸长洲ActiveReview活动回顾融创集团营销中心市场部——2006年4月ActiveReview融创集团营销中心市场部——2006融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月开盘放量热销期（05.7.—05.12）7月23日，海逸长洲全球奢侈品展揭幕，并与长安俱乐部正式签定战略联盟，首次入主天津海逸二期九、广告策略：2005年融创集团营销中心市场部——2006年4月开盘放量热销期（05.7.—05.12）7月23日，海逸长洲融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月9月24日水岸实景浩美内湖完美呈现三期开放期（05.11—05.12）海逸三期九、广告策略：2005年融创集团营销中心市场部——2006年4月9月24日水岸实景浩美内湖完美呈现三期开放期（05.1111月13日《艺品藏拍》节目组走进海逸长洲著名主持人杨议亲临现场11月26日“奢时代·雕塑预言”

海逸长洲2005中国现代雕塑艺术家作品联展九、广告策略：2005年三期开放期（05.11—05.12）海逸三期融创集团营销中心市场部——2006年4月11月13日《艺品藏拍》节目组走进海逸长洲11月26日“ActiveReview活动回顾融创集团营销中心市场部——2006年4月ActiveReview融创集团营销中心市场部——2006融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2006年一季度阶段时间主题形象引导期2006.1-3主打风水主题，通过祈福天津以及一系列慈善活动，将世界级群岛富人区的居住理念从物质层面上升到精神层面，进而突出项目的景观优势及风水资源，深入挖掘目标客户群的心理需求。主题：祈福天津融创集团营销中心市场部——2006年4月九、广告策略：2006年一季度阶段时间主题形象2006.1-户外报广融创集团营销中心市场部——2006年4月户外报广融创集团营销中心市场部——2006年4月报广融创集团营销中心市场部——2006年4月报融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—十、媒介策略一期媒体策略：以天津主流媒体为主，选择全国重点媒体及温州、北京主流媒体为辅，达到立足天津辐射全国的媒体整合，媒体集中轰炸，产生强势效果。2月11日开始在市场中预热海逸长洲，2月25日海逸长洲正式亮相，广告推广进入全国层面（天津、北京、温州、唐山）。在统一的推广策略下确定综合性的媒介策略，进行了巧妙的媒体组合和小媒体比重分配。与温州都市报、温州商报等当地主流媒体取得直接沟通，形成较成熟的媒体关系。项目网站与行业门户网站有效链接，对项目发展进行实时报道。配合阶段性重要营销节点，进一步整合天津区域小众媒体，形成短期内的强势传播功效。关注顺驰社区对项目的信息反馈。针对外籍客户宣传渠道，开辟《TODAY》《广场》等媒体，形成对韩籍群的集中渗透。二期媒体策略：以天津主流媒体为主，分节点选择全国重点媒体和小众媒体,在同一节点渗透产生强势效果。05年媒体选择表现在天津本地媒体和全国媒体，本地以每日新报、晚报为主，日报、政法报、假日100为辅，全国媒体报纸为：《精品购物指南》、《温州晚报》、《新民晚报》、《中国房地产报》、《山西日报》，杂志类媒体为《新地产杂志》、《商业评论》、《安家》。全国媒体集中放量在重大节点项目开盘的时候进行投放，主要覆盖北京、上海、山西、温州的目标客群。融创集团营销中心市场部——2006年4月十、媒介策略一期媒体策略：以天津主流媒体为主，选择全国海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结二、项目简介三、区域市场动态分析四、产品分析五、项目核心价值分析六、目标客户群分析七、销售策略分析八、项目推广总结思路九、广告策略十、媒介策略十一、渠道策略十二、公关活动策划和现场包装十三、推广费用评估融创集团营销中心市场部——2006年4月海逸长洲项目营销总结一、项目操作总结融创集团营销中心市场部—十一、渠道策略2004年渠道应用与管理：长期持续的开展客户资源储备，与商场、酒店、汽车、泰达、旅行社、企业家协会、韩国商会、美国商会、高尔夫、医院、银行、台协等机构建立合作关系，掌握高端客户资料70000余个，配合重要节点专项投递和组织客源。通过现场客户分析及调查，选定目标机构，如电视台、民航、海关、私立中小学、三资企业、外经贸委、外企总公司等等开展专项客户推广活动。签定代理协议，如顺驰置业、伊斯马特、友邦行、怡合等，挖掘高端外籍客户市场，并成立外籍客户组，其中韩国客户市场已基本建立影响和口碑。通过置业和物业联动，挖掘顺驰新老客户，并结合时间结点，组织系列联谊活动，为项目积累意向客户。利用多种方法和活动维系老客户，促进重复购买和推荐购买。渠道效果评估：常规渠道36％，泛营销5.6％，韩籍7.45％，顺驰老业主8.8％，物业推荐5.9％，大客户11.9％，置业推荐8.9％，口碑15.6％融创集团营销中心市场部——2006年4月十一、渠道策略2004年渠道应用与管理：融创集团营销中心市场2005年渠道应用与管理：置业联动。重新开展与置业的联动工作，分步骤针对现场不同的销售节点、不同销售道具的定期培训和联动例会的监督考核。物业联动。顺驰各小区完成DM直投、户外条幅安装；在各个节点上配合销售政策，加强与各物业业主的联系，并达到深入访谈的目的。涉外中介。继续强强与友邦、怡和、天津通、百泽行、世嘉等中介的工作推动，并将二、三期韩籍资料配置齐备，与建立良好的长期合作关系。外卖场。友谊路家世界、易买得、紫金山路家世界继续开放，为各期销售及开盘积累高质量有意向的客户群。各种专项机构、团体、组织、会员等的直线挖掘，不断扩充新渠道，形成与现场销售相附相成的直销方式。

十一、渠道策略融创集团营销中心市场部——2006年4月2005年渠道应用与管理：十一、渠道策略融创集团营销中心市2006年渠道应用与管理：置业联动：通过逐店走访、张贴海报、通报项目动态信息、组织区域店员培训、参加区域员工会议、及时对接客户情况等方式，联合置业店员推荐客户到访维系高端客户资源创造销售合力，为项目现场提供大量客源支撑和成交支撑。物业联动：深入各个物业社区通过在重要路段悬挂条幅、主要位置张贴海报、DM物料入户直投、派送礼品、组织项目社区推介活动、重点客户上门拜访、购房或推荐购房优惠物业费等手段进行全方位的项目宣传传递销售信息，深度挖掘潜在意向客户、再生客户和善于推荐的重点人。代理公司：整合了几个在不同领域比较强项的代理公司,对其公司的销售人员进行全面的项目培训,打开了特殊客群的销售通路为项目推荐高质量的客户到访。同时利用代理公司的销售渠道推广宣传项目。外展场：选择高端客户群相对集中的高档消费场所作为海逸长洲项目展示的窗口，向不同区域、不同领域的高端客户群宣传海逸并使之认可、最终实现购买是我们决定开设外卖场的初衷。开发大客户渠道团体：准确锁定目标客户群，深度挖掘大客户单位、企业团体，逐渐地建立行销渠道网络平台。

渠道活动：通过多种多样的活动形式广泛地搭接渠道关系，吸引特定渠道客群到访销售现场，制造火爆气氛，宣讲海逸长洲项目特质详情，传递产品销售信息，有力地打击高端目标客户群。十一、渠道策略融创集团营销中心市场部——2006年4月2006年渠道应用与管理：十一、渠道策略融创集团营销中心市场十、渠道策略渠道效果评估销售套数完成情况渠道成交套数分析时间渠道套数总套数所占比例05-06274659%05-074012831%05-08407057%05-09269029%05-10369339%