泗洪市场报告课件

中华建2009.08中华建2010.05--1PART1城市分析PART2区域分析-PART1城市分析-2PART1

城市分析-PART1城市分析-3泗洪县泗洪城市历史悠久，可追朔到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。地方语言属北方方言中的江淮方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。泗洪地处宿迁市区南部，苏北平原过渡地带；全县行政区域面积2731平方公里，辖14个镇，9个乡；人口99万人，其中城镇人口32.2万人，是全国生态示范县、商品粮基地县、水产百强县、平原绿化先进县，江苏省社会治安综合治理先进县，著名的中国螃蟹之乡、名酒之都。泗洪区位泗洪人文-泗洪县泗洪城市历史悠久，可追朔到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝4泗洪县全县共有各类学校510所，其中民办学校266所，占到一半以上。全县专业教师11365人，在校学生181373人。重视教育，关心下一代发展，是泗洪家长的普遍心理，另外，全县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇，一方面教育带动的人口进城，极大的推动了青阳的城市化进程，目前青阳镇城镇人口超过了15万人；另一方面，教育地产在青阳镇具有相当的市场号召力。目前，泗洪升学体系并未划片区，仅按成绩高低录取。今年以来，泗洪县城镇居民收入保持快速增长。1-11月，全县城镇居民家庭人均收入8611元，比上年同期增加1729元，同比增长25.1%。其中人均可支配收入8317元，比上年同期增加1532元，同比增长22.6%，泗洪经济泗洪教育-泗洪县全县共有各类学校510所，其中民办学校266所，占到一5

1、区位优势

泗洪人通过保护生态资源，开辟了全省第一个杨毛嘴湿地生态保护区，建立了全国少有的白鹭保护区等，使泗洪成为国家级生态示范县。为发展生态环境建设，泗洪人大兴植树造林，并且举办一年一度的螃蟹节使泗洪成为一个旅游胜地

2、农业发展潜力大

泗洪人利用生态优势，发展生态农业。泗洪县“走水路奔小康”。泗洪人由敢闯敢试的大养蟹到讲究科学的养大蟹，并由稻田养殖引发了生态革命，进而推行螃蟹标准化生产、集约化经营，泗全县广泛推行标准化，实施“名牌”战略，大讲学科学、用科学之风。目前，全县500多家企业，标准化覆盖率达96％；确立了以螃蟹标准化生产为代表的6个农业标准化示范区；有一批产品品牌还登上了省市名牌榜。去年一年中，全县有21个项目列入省级以上各类科技计划，其中国家级星火计划项目4个。

3、地理优势

泗洪地处苏皖交界，处于南京、徐州两大都市圈交汇的中心地带，是沿江经济带、沿海经济带、东陇海经济带交叉辐射区，

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泗洪县优势-

1、区位优势泗洪县优势-6公路：临近的京福、京沪高速公路使泗洪跻身于北京、上海“半日经济圈”，纵贯全境的宁宿徐高速公路使泗洪与省会南京近在咫尺，徐宿淮盐高速公路从北部穿过。

铁路：规划建设中的宿宿淮铁路穿境而过。

水路：境内7条流域性河道与洪泽湖、京杭运河连接，距南京港口200公里，距连云港港口220公里。

航空（国际）：邻近的徐州观音机场、连云港白塔埠机场和南京禄口国际机场，全方位架起了泗洪通向海内外的空中彩虹。

4、交通优势-公路：临近的京福、京沪高速公路使泗洪跻身于北京、上海“半日经7

泗洪虽然现在经济状况还不发达，但是泗洪具有得天独厚的地理和交通优势，发展内部潜力，鼓励现代农业发展，在未来的十年间在经济上具有腾飞的潜力，成为一个商贸、工业及农业的现代化城市城市区位总结-泗洪虽然现在经济状况还不发达，但是城市区位总结-8PART2

区位分析-PART2区位分析-9

东扩北移是青阳镇的主要发展趋势。青阳镇现有城区东面已到环城东路，出环城东路虽为荒芜地带，但离传统生活中心仅一尺之隔，特别是泗洪中学、育才中学的辐射半径而言，东扩是必然之举；

南面已达团结河路，往南多河道，城市建设成本加大；

西面已到老濉河，向西不足1公里即为宁宿徐高速公路，已无发展空间；

北面已到环城北路，环城北路东面为新兴的政务区，县政府、法院等机关机构在不远的未来都将坐落与此，西面为开发区预留用地。

综合城市现状，泗洪县和青阳镇虽无明确的城市规划部署，但基本可以确定，青阳镇未来的城区发展方向为东扩北移。

东扩北移

北移东扩泗洪县规划----“一道四区、东扩北移”

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东扩北移是青阳镇的主要发展趋势。青阳镇现有城区东面已10“一道”是指泗洲大道，东起环城东路，西至泗洪汽车总站，全长4.5公里，是青阳镇交通主干道，泗洲大道两侧分布着县政府、步行街、泗洪商城、虹洲宾馆、泗洪中学、育才中学（全县最好的两所中学）、汽车总站、泗洪商贸中心等，集中了泗洪县的主要配套资源。“一道”一道四区-“一道”是指泗洲大道，东起环城东路，西至泗洪汽车总站，11“四区”分别为“老城区”、“新城区”、“商贸区”和“开发区”

老城区商贸区开发区新城区-“四区”分别为“老城区”、“新城区”、“商贸区”和“开发区”12老城区“老城区”区域范围东到环城东路，西以孙何路为界，南至团结河路，北临濉河，处于青阳镇城区的东南面。“老城区”集中了政务、商业、教育、居住四大体系，是青阳居民活动的主要区域，是青阳镇的中心片区。目前“老城区”既是青阳镇拆迁的重点片区，也是青阳镇的商品房开发重要片区。-老城区“老城区”区域范围东到环城东路，西以孙何路为界，南至团13“新城区”区域范围东至环城东路，西以建设北路为界，南临濉河，北面目前发展到环城北路，处于青阳镇城区的东北面。

“新城区”原属青阳镇的城乡结合部，片区给人的第一印象是脏、乱、荒，基础设施薄弱；但随着县政府、法院等众多政府机构计划搬迁到环城北路北侧（多数已经在施工），该片区将逐步成为青阳镇的新城区。新城区-“新城区”区域范围东至环城东路，西以建设北路为界，南临濉河，14“商贸区”区域范围东以孙何路为界，西临老濉河，南至团结何路，北临濉河，处于青阳镇城区的西南面。

“商贸区”原地位略优于“新城区”，也属青阳镇的城乡结合部；汽车站商圈的异军突起，泗洪商贸中心的落成并开业，以及规划中的小商品市场、建材市场、大型商城，该片区在政府规划中将向商贸区方向发展。商贸区-“商贸区”区域范围东以孙何路为界，西临老濉河，南至团结何路，15“开发区”区域范围东以建设北路为界，西至宁宿徐高速公路，南临濉河，北面已扩展到环城北路，处于青阳镇城区的西北面。

“开发区”即为泗洪经济开发区，控制面积28平方公里，启动区8平方公里。自2002年3月启动以来，截止到2005年底，开发区已投产项目118个，全区从业人数13631人，2005年实现年工业总产值123554万元，初步形成了丝绸织造园、服装生产园、食品加工园、机电工业园等特色分明的产业园。

开发区-“开发区”区域范围东以建设北路为界，西至宁宿徐高速公路，南临16旧城改造是青阳镇城市化的主要动力

泗洪作为农业人口占城市总人口近7成的县级城市，县城所在地青阳镇的城市化速度和城市自然发展速度都相对较为有限，政府主导的旧城改造自然而然的成为青阳镇发展的主要模式。

2006年开始，青阳镇启动旧城改造，并从2008年开始进入蓬勃发展期。

年份

2006年

2007年

2008年

拆迁面积

1.5万㎡

46万㎡

60万㎡

拆迁补偿金1200万元

36800万元

48000万元

可购商品住宅面积（按1500元/㎡）

8000㎡

24.5万㎡

32万㎡

拆按照住宅平均补偿标准，2005年拆迁46万㎡共补偿36800万元，2006年全年按60万㎡计算将共补偿48000万元，两年的补偿金分别可以购买商品房面积24.5万㎡和32万㎡（不考虑补偿个体不均、个人储蓄金、按竭等因素）。无疑，拆迁户的购房需求是商品房市场的主要需求，而旧城改造则是青阳镇的主要发展模式。

旧城改造

-旧城改造是青阳镇城市化的主要动力

泗洪作为农业人口占城市总人17

旧城改造是城市的主要发展模式，随着旧城改造的深入，城市面貌将日新月异，城市板块格局和配套情况也将时刻变迁。规划分析结论

泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老城区”为核心，向西北辐射：向北扩展“新城区”、向西扩展“商贸区”、西北则发展为“开发区”；

东扩北移是青阳镇发展的主要方向；但生活配套的缺乏将会影响城市的扩张速度，同样受此影响，未来几年内商品房开发的热点仍将是老城区；

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规划分析结论

泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老18

本案东面紧靠老城区商贸圈，人流量大，西面为长途汽车站商贸圈。处于县城繁华地段的结合处基地周边公建分析

本案所在位置商贸广场读书广场圣马可广场工人西路市场行知中学中心医院泗州商城孙何小学汽车站县政府镇政府城西医院-

本案东面紧靠老城区商贸圈，人流量大，西面为长途汽车站商19

本案北临泗州路，南靠衡山南路，西为嵩山南路，北为山河路，东面紧靠老城区，人流量大，西面为长途汽车站商贸圈，交通便利。基地周边交通分析

本案所在位置次要性干道主要性干道交通性枢纽-

本案北临泗州路，南靠衡山南路，西为嵩山南路，北为山河路20如今的泗洪县城以泗州大街为中心，从东到西形成了分工合理、极富特色的三大商圈。中部商圈以泗洪商场、时代超市为核心，以周围星罗棋布的多功能单元为辅助，形成了融餐饮、休闲、购物、金融等服务业为一体的商业中心。东部商圈以时代超市二店和东盛大都会美食街为龙头，以苏北县区最大的两个商业步行街为依托。西部商圈处于县长途汽车站和宁宿徐高速公路入口交汇区，包括泗洪商贸广场、正在建设中的四星级酒店、圣马可购物广场和建材、农资、农机三大专业市场。基地周边商业分析

本案所在位置商贸广场虹桥商城泗洪商城圣马可广场步行街泗洪第一街时代广场工人西路市场西部商圈中部商圈东部商圈-如今的泗洪县城以泗州大街为中心，从东到西形成了分工合理、极富21基地周边成功商业个案分析

泗洪第一街位于泗洪核心地段，把握泗州大街和人民路两大商业主动脉，傲然崛起，地块周边政府机关、银行、学校、宾馆、医院、菜市场、老商业街等城市资源高度密集，综合配套设施完善。。泗洪第一街项目定位引入“城市客厅”的概念，按上下分层、同层分区，功能互补、互促经营的业态规划原则，充分考虑不同商品不同的经营组合，满足不同商户的愿望与经营要求。负一层规划引进泗洪经营面积最大的超市大卖场和大型地下停车场；一层规划以品牌店、专卖店为领头羊，带动中小零售店集中经营；二层规划电器连锁、中西餐饮、咖啡屋、茶座休闲和婚纱影楼、美容美发；三层以上规划酒楼、KTV、网吧、洗浴中心和商务办公。泗洪商业物业，从泗州商城开始，到泗洪商贸广场、泗洪第一街都实行了商业物业统一管理的经营形式，初步具备了先进商业的运营模式。成熟地段商业物业销售情况良好，空置率低，非成熟地段销售情况虽然同样良好，但销售周期相对较长。因此商业开发的程度和规划应看开发商的招商引资的能力和实力而定泗洪第一街泗洪第一街-基地周边成功商业个案分析

泗洪第一街位于泗洪核22本案商业分析结论

本案所在位置

东部商圈

西部商圈中部商圈规划后泗洪州路商圈

本案商业-本案商业分析结论

本案所在位置

东部商圈

西部商圈中部商圈23本案商业分析结论

本案所在位置为泗州路西部商圈和中部商圈的交汇点，商业位置极为有利，西部商业多以商铺和低层百货为主，以建材，农机，农资为主等，档次较低、中部商圈以大型商业为主，采用步行街和一站式购物的高档消费方式。因此本案位置起到了承上启下的作用，必须将二者的商业方式有机的联合在一起，吸引来自中部和西部商圈的人流。介于西部商圈的商业档次较低，而且均以小商品市场、建材市场为主，没有高档次的消费，但是本地区人流很大，为了服务整个地区人流，本设计构想应建立一个集中式的高档次商业来作为汽车站商业圈的核心部分，辐射整个汽车站商业圈将汽车站商业圈的购物档次提高，本案沿街应规划一二层专卖店商业街来连接老城区商业圈的高档次消费，使泗州大街的商业人流在老城区和商贸圈直接得以连接，带动本案地区的地段发展，提升生活和居住品质-本案商业分析结论

本案所在位置为泗州路西部商圈和中部24本案地处繁华商业街，购物方便，城区内交通便利，紧靠长途汽车站，出行方便，东侧为市政读书广场，可以作为住户休闲娱乐使用，北面和西面各有河流穿过。。风景优美，适合各地住户来此居家度假，周边配有医院，小学，银行，，可以为住户提供方便的配套设施基地周边住宅分析

本案所在位置衡山花园水木清华阳光世纪水岸城邦御景天成团结家园颖都家园学府城苑锦绣华庭东方明珠百星花园金色家园奥体家园西部住宅区中部住宅区

东部住宅区-本案地处繁华商业街，购物方便，城区内交通便利，紧靠长25基地周边个案住宅分析

花漾名门本案位于泗州大道商圈的南部地带，东起卞西路、西至青阳南路、南倚黄河路、北靠山河路。区域地段闹中取静，远离城市喧嚣与嘈杂。小区总建筑面积为118763平方米，绿化率达到35%。本案是泗洪县城内首个也是唯一一个类别墅花园洋房和精品高层公寓完美结合的高尚住宅社区。小区周边拥有天然水景资源及作为西式人文宗教信仰资源的基督教堂，呈现出都市后院之临水豪宅。整个小区的建筑格局上形