上海市福华二期营销策划报告解析

2008.4.16Content市场体系/解读全市办公市场，区域办公市场目标客户锁定在竞争激烈的办公市场上大放异彩营销体系/如何利用销售现场及产品，激发购买欲望如何实现价格，创造最大利润如何制造市场话题策源体系/策源历程、策源体系、策源资源、策源作品市册场痕体缎系Q堪u产a没n背d宿v盲o屈u经s吓s殃e贺r妄e渐z磁b宜i越e届n血v驳i龄e腰i捡l乳l度e哗,幻玉a幕u插s群o玩i百r垒,价à颜l母a搬c申h彩a换n挎d权e族l猪l敏e宣,姻A写s宪s欺i亦s艺e秧a枕u惨p藏r讽e晶s博d霞u菜f恢e酒u逆,粪d枝e嚷v夫i惹d赌a骄n据t梅e速t雾f淹i舌l谣a读n篮t稳,影D抽i蹲r猜e快z疫,抖c泡h澡a赚n允t纵a着n锯t滥m胃e扰s煤v贫e穿r派s其,竟e抢n拜v其o厅u战s亿e曾s顷m百e辉r予v康e坑i涌l遇l穿a筛n散t积:最R蜂o泉n彼s瞎a匙r潮d岔m察e撒c冶e春l京e脂b恶r惹o呈i黎t重d寄u郑t刚e恭m箩p亭s捧q回u掩e集j怜'易e载s斑t愿o洞i蒜s笛b辽e版l拥l侮e着.微L闹o编r咐s被,训v疾o嗓u怠s真n拆'五a址u粉r改e捐z献s状e怒r沈v草a烂n唇t崇e谅o哄y处a衔n幻玉t压t配e负l秃l家e佣n衣o归u优v之e斤l反l漂e搬,握D听e粗s略j签a柔s吓o听u犯s搭l拒e宋l岸a智b至e著u异r凡à蔽d堡e姐m镰y岁s博o险m朋m巩e俩i睁l皂l急a呀n狱t陵,筒Q面u鼻i绸a扰ub中r救u爽i装t扫d猴e洒m撕o酷n丑n祝o皆m老n懂e菠s卫'谦a固i顿l异l皇e右r烛e拌s粪v访e惧i受l直l海a光n乌t曾,纪B链e猪n颂i拌s踢s谎a崖n县t蕉v室o幕s礼t途r质e支n石o舅m谢d饿e删l照o箱u勿a货n壤g膊e业i回m透m坐o蔽r俩t浆e模l血l僵e胁.市巴场宰分衡析喜篇卵/宏饿观碑市瞧场河解相读打蜂浦拣桥举板紫块灰分崭析项却目植宗糟地谨分盘析目痛标册客时户挨/客蹲源伪特博征饮描膨述目贺标液客盟源榆区伞域宏安观乐市指场劲解恰读内幅环晨内富仍绿为擦核深心川区炕域迎，格但辆空品间菠不柔足箩；“渴多软核苗”要、绒“洒外昨拓召”壶成致为佛发急展晨趋奏势阶旗段丛1幕：猛在筝经周历设了添上孔世乞纪燃8勤0茶年含代农末载发胁展吧后吧，丈上怨海螺办笨公叫楼据物持业植基岁本而形吧成腊了汗以绘内孔环趁线卖为狸中证心款的酒传真统避办挽公召楼间物椒业捎密勉集农聚援集昨区律。虹学桥南京西路----静安寺人民广场淮海中路陆四家岗嘴阶央段属2犯：除逐锯步乓形畜成陪了拣以视虹基桥返为笋起送点剂，张南树京桐路辅、闷淮许海罩路民为照轴犁线故，巩陆康家功嘴患为风末滤端苦的“某哑讲铃拾式狐”白构把架，绩城眉市喇办堂公壮物篇业却格缴局香基文本果形冈成厌。不色夜耍城中抗山泪北党路长前寿洁路长将风核公多园四狮川毙北项路北收外钟滩大借宁徐林家搏汇阶乎段床3拥：岁经款济页拉忽动现及盖空兔间探制罢约舌，中龄心醒办祸公险形壤成颈多句个锯聚峡集梁区融域薪，围逐神步贼外妄拓。市氧中徒心松土谋地手资释源讽稀启缺早性室明鲜显榨，搞整肯体染供匠略忙小霸于锈求淋,破办程公斗市漆场呀看刺好近净三狡年梳全印市抢年狡均锄土培地感出底让姑总型量悠约强在1邮4躲0兰万彻方水左蜜右，最保呀持已基饺本恳稳绞定占；自星0握6阅年凉起头，骆中织心紧城无区屑土杨地泉成兰交拔萎良缩晴明荐显锐，哨基逝本抬在3飘0慨万响方我以敞内袋，煤空脏间革不摘足赴，毛土贼地司稀句缺脊特纸征海开差始致显资现捕；供需比1：1.7供需比1：0.8供需比1：1.2全择市淋成旦交占年里均吼去肺化水基愤本泡在1辱4毯0肚万李方敲左这右,站成匀为苦近裳三括年耗内番表厦现最塞为再稳忍定的复物轨业哀产喉品主;供感应述增炒长蹈明督显蔑,露目悔前章略愿小扎于宽求节;供云需勒关猛系购来墙看范,抽除照0领6竿年思市葡场锣供帅应聪总甲量摘及督增昏幅拜较毒大俱外焰,求整扯体吹市缘瑞场忆供垂需船关苗系局基躲本期形士成慰供述小遵于请求斜格岗局剧;市虑中孕心愧区筝域土价呀格霞增伪幅瘦较田大宿,藏高立于放全万市掀水林平全肃市帐价哨格液总盆体垦保肾持察增辨长功趋兵势加,演0支7波年扬增盟幅裙较旁大工，爸较早0雅6烈年欣增革长1久1佳.孔6竞%,达匙到1理4吗6规6刑4阀元旧/络㎡中睁心漏城役区夏销老售体价晶格猜连城续陆2骄年从持减续淘增智长飘,粪幅攀度高唉于会全炉市挖水梢平,珠0冻7悲年赤销君售松均沈价勿达掀到1头9慨9羞2术3盈元推/星㎡,较隆0论6岭年唇增懂幅屠达富到1狗3辣.天1铜%.经锯济库环呈境钢良榴好王、吧市与场缓需券求么充校足受锡东守南暴亚制金反融坡危准机洽影慎响叉，土上砌世烘纪蚂9脱0杠年蜜代每中添后舅期屯的恒市护场捆一催度乘低射迷型。斜随多着阅近理几期年复，潜在走旺认盛坊的唯市灯场廊需笑求方带芬动章下已，示上森海边甲泛级供办飞公桌楼根空咽置态率摩持念续虹下驼降匙，她截智止猫至凭2拘0控0乔7独年将底壮空衔置神率绕达舌到宗历骨史颤最湾低鄙点退仅愧为拉3项%喘,需那求粗市讽场扣充攀足。外横商代投漏资秋企石业挤及籍私田营刚业押的狭高鱼速俯发弯展激，白为壶地肝区板写杜字馋楼英物复业塘稳冶定蜻增紫长罪，奇提侄供考了宿充择足泛的离市它场蛙需票求氏。地偿段且价扰值萄认愧知途度乡丰高独，第传钢统煌商数业身、元办趣公撑聚菠集盘地本乖市捆核饱心拘区像域速，乏传害统单的移行搜政题、息商村业肤中宵心阀，衬商观服冈、上交役通斤等博各阁类将配绪套大设困施镇齐胳全信。司但辈部叉分绳地支区垂仍朋存乌在诱生国活裙环镇境凳不隶佳隆的免局浆面片。随纷着值，输多守年观旧掉区某改晶造桶的倘成析果娱显麦现趟，头核赏心性区愈域即愈昏加求繁栗荣叉，算生壁活距环习境违得先到总明蛮显奏改昌善帽，污进知一钻步困呈着现李国棉际钱大雾都京市躲的阔繁盗华栋景搜象蛾。人民广场徐家汇南京路淮海中路物爆业舅价营格天高语位下运餐行群，凤空闻置头率帽下使降幅达亏历芹史逗最提低市屠场翼比盒重耍高剪：传戴统横商摊务油区稠，束甲炎级殖办绍公冬楼呀比跟例捧达溉到庆全搭市页7决0贝%规。价父格愁高怠位傻运炒行旋：租有金尝水岩平杯长碑期退于刺高帽位镜运迎行烫，蔽静搭安绢、池卢榜湾挪两丸区绩为纠全徐市包最法高称。纺空抬置漠率不持盼续条下承降洒，择达予历截史定最阳低娇点济。新胸增酒缩引量固、返需芽求罪旺肯盛荐、浊价颤格宪增岂幅厅大遵，地方段敞认超知垃度咬高矮，居仍岛有岩发咱展车空俊间供纪应篮量棉逐杨年拘减暮少鼠，驴需睁求值依咐旧玻旺粥盛物，沸总损量嫁呈其现吗供亏不义应宽求毙态必势迫。供扁应爸稀继缺搞，臣地硬段低价层值医显雄现情，旬价掉格坏增福长苹明疲显泻。圆0梳8躁年桶度殖（答1角-洒3盐月督）粪价阁格促达咬到讯2古7积1地9班5怕元裂/窑平父方第米脖，已较穿0豪5辨年斩度缓增肆长5号4张.剥3锅%。+曾5岗4末.育3限%中腥心达城床区完办愧公刚布鼠局犁为召：1暗、昌静毯安雁寺裳-绿南逐京葡西蓬路帝区宗域虑；2轻、怠人轨民碍广胡场炒区腐域3橡、跳淮却海颠中辛路卡沿禁线桌区晋域包；4核、细徐马家翻汇密区慨域讨；5愉、响虹杨桥题区见域6梦、畜打裙浦啊桥然区作域宜；7诉、修中具山畏公壁园汁区副域困；8孟、序曹糠家皆渡泡-族长桑寿负路段区管域虹储桥中买山凳公龄园徐记家症汇打盛浦育桥人催民誓广晨场曹沃家邪渡议-熄长栽寿办路静访安它寺娱-猾南瞧京途西页路淮穷海假中奴路短冤期撞内死,哪市够中冰心附办析公尾物贸业蹄将联集册中劲上阿市印,对裤既累有疾供恨需峡关改系文将担形骡成卫一渗定得影零响0声7躲年写底姻内秋，呆新尺增2铺7堵.追2杠万图方办类公焰物绿业撇投炕向本市禽场狗。0停8害年，拳市嘉中绵心蚕办斯公乐物克业增浇长贼加做速,或将消有腿近8裁9扣.隔4阿万误方己左煌右体需量驰办牵公伯楼护物苹业废投逝向精市视场由。区域项目名称预期办公面积

(平方米)预期入住时间黄浦廖创兴大厦38000Q42007黄浦华旭国际20445Q42007陆家嘴印尼黄金置地大厦75810Q42007静安越洋广场79470Q42007静安东海大厦60000Q42007陆家嘴渣打银行大厦37674Q12008闸北嘉里不夜城（二期）85000Q12008竹园中建大厦64900Q12008陆家嘴中融碧云蓝天大厦70000Q12008陆家嘴未来资产大厦51143Q12008长宁东银52003Q12008陆家嘴时代金融中心85000Q22008陆家嘴上海环球金融中心226930Q22008虹口国际客运中心31913Q22008陆家嘴高宝金融中心70000Q32008陆家嘴平安金融大厦78769Q32008陆家嘴陆家嘴金融中心45000Q32008区锻域业内韵代咱表垄案圣例目：东沾•罚淮探海却壹茂号5是A俗甲仍级端办章公软楼结；傅可李自美由族分郑割评型遵小些户环型善办奔公炸产傻品休；步内魂部蚕采眨用衫节苹能数环击保书设台施候。地泥段饲、往板年块朋认仅可看度椒高朱，蹄销禁售植平蚀稳扒，猪高誉端役物嫌业朗市惕场按需补求挤稳穗定位置淮海东路、人民路口产品1幢22层5A甲级办公配置豪华大堂挑高约米光纤入户、高速电梯装修简装总建面1.42万㎡单元面积59—184㎡售价35900元/㎡开盘时间07-12-28销售周期3个月总户数157已售户数36套销售速度12套/月销售率23%小作结裤：市泉中蓬心泉空樱间件不蹈足旅，硬“芝多班核框”冤、距“籍外景拓熊”朋成析为俱必速然躲；传谦统拣核大心丈商骡务部区龟供控应峡稀银缺否，旧价辉格妖高述位晴运章行同，庭空浊置呈率勾低向，需奏求出旺渣盛纹；次吊级晌商蚕务磨区战供软应帽放虏量谊，外价朗格威增速幅里明闭显血；市钱场渔总岔体症良为好绿，尸短肌期编内远有璃集跟中穴供倚量海，债将奥受夹一亡定北影躲响趴。打笋浦箩桥袋板绸块仗市扛场在分顶析泛统中乳心舒商夏圈样，牌上投海表市臂区筋优棍质弓地堂段膊，气高恋尚艇聚攀居智区作裳为具卢研湾断区貌的墙南投部著板鉴块帮，寺长摸期强以秘来纱是杜市讨区息内丢的即高状尚扒聚汇居义区框之泄一际，招商乎业番成蒸熟躁。随吃着英，制市忠区嚷C信B吧D兴核塌心在商责务领板妄块拦的套日敢益浓饱诵和柔，舍逐糟步璃发茫展莫成粘为祖新塞的艰商阔务娱板颈块漂。断其交赶通犯、白区市位者优弯势灰明痒显。打扮浦趣桥世蚁博徐娘家杰汇人吼民缓广而场南皂京再路淮脸海寺中煤路4绳K佛M2面K筋M1怠.疫5例K胃M3晋K哀M5麦K蜻M办过公慌物套业律分醒布陈主没轴宪位寨于壳南君北楚高傲架辅、骡徐蓝家医汇遮路践，逐滴步萝向炸西鱼南块区贪域向扩难展南北高架肇贱嘉脸浜跑路旋-磁徐售家隶汇故路2庭0奇0妇3碑年醉2政月2萝0绞0算4夜年询7勉月2摩0肤0晕5督年颜1冶月早失期欣区记域弊商饥务湿办宇公盟成步交挽较璃活渐跃拌，存备在躬升唐级劝换缠代健的君潜碎在费需怪求区匆内岂办绿公您楼哄均义以胜涉焰外锅甲疤级圾为授主炮，经办木公裂楼厚租犯金山水宽平爆因热交滥通袍、朗区铸位捧条周件污不工同毁，尽呈绝现副一筑定显的活离吗散旦度卷。看整新体塑出恼租委率互高友，幻玉需题求驶旺妖盛注，屈高询价垂格疤物听业冬受尺众袍更茅为寺广烘泛销。交携通鸽及荷区亦位牙优晋势晚较仙强震的韵“扒广南发画银高行课大闻厦味”掏、果“糖均惯瑶弟国貌际副广刑场旧”旺、替“棋徐序家甚汇怕国告际艰大凳厦票”纵，恢租浪金青水炉平正均级可兄达贯到督4繁元池以勇上叹。价乖格叹离咸散屯度飞高怎，撤区倚位筐、酬交书通减条缺件耻决圣定盖价娇格汤高坦低出渡租支率猜高刚，蔬需闻求化旺母盛物业名称租金（元/平方米*天）出租率（%）广发银行大厦3.5-4.585金玉兰广场2.8-3.595海兴广场2.8-3.295致远大厦2.8-3.295之俊大厦3.185亚太企业大厦3.8-4.585均瑶国际广场4.5-5.595飞雕国际大厦2.8-3.695徐家汇国际大厦5-695代摇表昏案辽例椒：致适远膜大胀厦纯竟办爽公选楼撑按辅甲倡级缩慧标扮准桑建始设辩；席可俱自制由汁分浪割宿型齐小学户清型泻办边公固产谷品挽；炮部纳分构楼丹层著为董5率.解2久米仓层则高货，卧可歼作鹊为看L韵O即F吨T狱使补用塔。学提俘供日酒黄店闲式常服惯务萄。早衫期搜物网业繁，网通驰过蚊服证务数提吐升有品挪质暖，乞价凭格棵水叙平亭有贴限位置斜土路、打浦路口产品1幢24层纯办公楼配置豪华大堂挑高约米光纤入户、高速电梯装修全装修总建面3.5万㎡单元面积185-2361㎡销售时间03年2月租金2.8-3.2元/㎡/天二手房售价23000元/㎡（普通）其他3-5层为5.2米层高，可作为LOFT使用；提供酒店式服务。区法内倍后童续战供尘应共稀庙缺妨，铜区缴外咏板铸块倾构哪成简主余要爆竞拔争蝴，机桶遇度大缓于饶威般胁萝，引“草围情城翼”唱现摔象富显朵露打梳浦寄桥长剥寿确路板悔块长贷风犬公革园板形块四酱川裂北水路板裂块北古外赵滩板线块不连夜屿城板提块徐中家峰汇板悄块核晃心岔商受务板省块长风公园板块地段差异强，但环境、政策等方面具优势，是本板块次要竞争板块；四川北路板块北外滩板块交通动线的阻隔，地段的差异，该两板块对本板块不构成竞争；本既板渴块竞争导入导入核心商务板块发展较早，区域有一定类同性，办公产品老化，物业以租赁为主，后续供应有限。但企业聚集度高，其中成长性较高企业将成为本板块目标客源群体，构成“进城群体”，但对本区价格攀升带来一定阻力。全市最为传统、高端办公物业聚集区，但物业以租赁为主，销售类极少，随着需求的放量，供应的不足，以及部分企业成本性外流，部分客群将有可能流向本板块，构成“出城群体”，但对本区价格攀升带来一定阻力。徐家汇板块竞争竞争不夜城板块长寿路板块交通便捷、价格较低，产业支撑的充足，整体规划良好，是本板块主要的竞争板块之一；地段、交通、环境与本板块相似性强，价格水平相若，但同样受限于未来供应，是本板块主要的竞争板块之一；

面积租金(元/月)单价(元/平方米*天)售价(元/平方米)备注斜土路商铺12050008.3不售

斜土路商铺2108226007.0不售

斜土路商铺3410861007.0不售

大木桥路商铺722500011.6不售

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