中山四期定价建议09070（终）

中山项目四期定价中海项目组2009年7月30日四期定价说明

1、根据对区域市场的研究及可比竞争楼盘销售价格的洞察与其优劣势分析，作为项目的可比实例进行定价。2、对本项目已开售的组团可比因素优劣势进行对比，进行本项目四期定价。

结论：本项目四期定价方法：市场比较法、组团比较法一家、响市畜场览比护较冤法鉴（厚基次准爹价夫格乞估详算临）竞削争铁项秘目誉区扬位貌图锦染绣悲阳章光泪花诱园中直澳袜新聪城本湾项弱目龙售光橡海辣悦蜻城唱邦均丧价桌：4幼2刊0器0元/笨㎡均舰价谨：4搬2甜0销0元/矛㎡均陈价住：3滤8泼0差0元/位㎡市宁场酿比律较股法站说践明（2）楼盘素质环境设计景观环境建筑规划产品户型园林设计规模面积通级过港对云比膊竞愉争柳对炕手咐外命在厘资酿源雾、愤楼拖盘榆素木质凡、建溢处价笼因纠素睛等诊进睁行怎比散较舍。对示于旦本致项荣目流而共言吩，渔外警在距资剪源朵和恨楼乓盘浆本透身付素秤质嘱等燥因好素虽是断影耻响豪项适目痕价齐格看的轮主冶要校因浑素互，欢而肢品逃牌热、贿服扯务轻、祖物妖业膊管钥理喉、梅升挪值蓝潜开力泳等偿是耽可其以时影株响枪价习格疫的向溢狗价右因兵素粉。（1）外在资源项目地理位置交通条件（3）溢价因素升值潜力品牌形象物业管理社区配套比较因素权重本项目锦绣阳光花园龙光海悦城邦中澳新城地理位置10.00%10.90.850.88交通条件8.00%10.90.881.1规模面积8.50%11.10.850.75景观环境11.50%110.90.88建筑规划10.00%10.950.850.8产品户型10.50%10.90.850.85园林设计9.50%10.90.850.85社区配套8.50%11.050.951.1物业管理8.50%110.950.88品牌形象7.00%1110.88升值潜力8.00%10.980.950.95综合系数100.00%10.968150.893650.89685各楼盘权重50%30%20%各楼盘目前售价420038004200入市时机(市场影响)111.111.11修正价格420042184662与各项目的比准价格433847205198总体比准价格4625一婶、稿基缺准赏价蛇格垒估仇算隙表一闭（淋市览场伏比泳较宋法指）二祥、刃组蹄团开比奖较朴法能（书基棉准拜价戒格卸估槐算蚕）各删组判团倦均形价盘分醉布屯图一陵期1座-钱1盏7座二搏期纹二扯半际岛3识8座-迈4粗7座三虽期4返8座-闸5婚3座四默期拾均纵价廊：？二贩期体一蹈半括岛2撒4座-滤3逐3座二球期溜一鲁半云岛派组债团浅均烫价撕为壳：4季4宅6君2元/平灰方（0唉8年4月~豆0荷9年6月抛）一画期1粪8座-泊2印3座四悼期5廉4座-包5将9座一直期饰组牙团务均担价渐为某：4震4爹5诱0元/平请方（0悄7年9月~宏0姐8年9月视）三溉期越组低团洞均后价梢为音：3届9欠3义6元/平绕方（0脂9年1遣~偶4月律）一冰期3辛4座-抚3中7座二灭期文东丑向装组风团船均怖价辣为廊：4扑0灭0膏9元/平献方（0团9年1赏~仰4月蒸）二扑期铃二鼠半吨岛虹组词团士均多价怖为保：4慢6票3灶7元/平每方（0览9年4巷~笨7月挽）组团内在因素组团位置产品户型产品面积景观环境对涌于耳本哑项掠目群而迹言疗，信组满团指间锦的唱景逢观庙环校境羽、已位疾置斤、拴产头品戚户先型敌、览产鄙品团面腿积缓等乓是骗影欣响生组井团牲价选格框的架主睡体馒因持素呜，酱而悦组窝团烦入钉市麦时臂机罚是始可芦以造影站响坏到蝴组薄团蒸价孝格日的侄溢肢价烛因添素逐。食因徐此租，慎以乐入俱市要时替机辽作上为摸价黑格科修提正奥因倦素漫。组秃团锐比映较侄法肯说蹲明二吐、唱基教准洋价截格息估拣算扫表二缸（腐组棉团营比谁较币法叛）比较因素权重四期一期

（1~23座）二期一半岛（24~33座）二期

（34~37座）二期二半岛（38~47座）三期

（48~53座）组团位置35.00%10.951.211.21景观环境35.00%10.951.211.21产品户型10.00%10.91.0511.051产品面积10.00%111.051.051.051.05噪音10.00%10.951.111.11综合系数100.00%10.951.161.0051.161.005各组团权重5%5%20%20%50%各组团目前底价均价44504462400948403936入市时机(市场影响)10.981.21.161.121.18修正价格43615354465054214644与各组团的比准价格45914616462746734621总体比准价格46311诱.根脊据仅市梨场思比浮较揉法漠对富本吨项框目辈四街期产基数准谷价团进著行患估吵算改，忧以恨目汇前膝主把要钢竞集争连对兔手童：穿锦驼绣门阳堤光欧花堵园司、各龙皱光纷海腿悦河城冬邦唉、钓中艰澳舒新抗城弃作伤为刚参硬考属对糟象奶，鸟估漫算渗基秃准众价踢为宾：4亦6貌2颈5元/平总方凑米骡；2韵.根台据黄本围项乐目欧各拆组梨团祝进耐行劣比酒较配，烧估阴算答基烫准凯价或为辱：4腾6挪3鹿1元/平薯方谱米乡丰；3倒.建乏议梨四巧期华基挨准减价净为并：4怪6膏5静0元/平外方补米泰；四盆期执均逢价落建乔议四钳期怖楼戚栋汁均浑价杯阶成梯玻图1四箭期姥楼贸栋汁间可均腊价烟高历底肿，看主胀要泻从结该肢组佳团中桐各蜡楼赤栋起的施朝准向范、姑景馆观绑、连楼惭间睁距柳、谱噪音续、市户盐型沈等柿几英个萝方抵面涝进尼行全比撒较络，晃得饲出须各番楼丝式栋删的类均叼价23456均价4600总面积57396.00总金额264,021,600基准价4650备劈燕注筝：姓以执四瘦期篇组馆团贝均抵价4索6薪5充0元/平尚方斗米嗽，爬进范行日四狂期桌分筛栋美定歌价拴。三膛、狂四羡期5鸣4寸—紧5轿9座尼楼拜栋移均潜价窑估胆算蜜表因素54座55座56座57座58座59座因素权重平均景观0.97000.95000.90000.95000.98001.000035%0.9583朝向0.98000.85000.85001.00001.00001.000015%0.9467间距0.98000.85000.80000.85000.90001.000010%0.8967户型0.85000.85000.85001.00001.00001.000025%0.9250噪音0.90000.90000.90000.98001.00000.980015%0.9433综合系数0.93200.89250.87000.96450.98300.9970100%0.9398综合权重99.17%94.96%92.57%102.62%104.59%106.08%

楼栋面积956695669566956695669566

楼栋总价44,111,15242,241,63441,176,71945,649,36346,524,95947,187,573

楼栋均价461144164304477248644933

4谣9兵3茅34值8胀6疤44忘4封1希64苹3群0端44刚7俗7夺24投6粥1批1四沃期天均沙价肢为4谋6伸5企0元/平渐方123456四棵期冤楼罩栋射均狂价蒜分穴布帽图4阀9绑8唤04贡9而7兆05将1苏5玻04院7伴6奶04土7昌0咬04越6反8侨04银9荷7塞04律9芦6号04客9段2世04恒3站5滚0扁04因6览5威04沸5保5针04挎2移0扛04总2弹0俱04赖5夺5同04相2牙0混04碎5懂5段04旬6登5戴04们9际5翅04贿7谷0庄04毛8蒜8韵04赔8置5那04清6旷0敏04叉6返5猛04际4厚0诉04花2台5酒04忌2献0管04删7赛0私04呈9仆5债04韵5华5贯04谋4裕5患0枕04催4坐5已04句1振5剃0楼援栋院单阅元慢均雷价桥分虑布垄图123456谢刚谢掀！9、械静慈夜撤四兼无限邻止，箭荒猴居仔旧弄业台贫添。救。8爹月社-建2势38泡月傲-讽2庆3T碰u梨e缘瑞s纺d毒a箭y何,箩A缸u荐g库u粱s货t建1巧,忠2欠0谢2予31逝0、疗雨孙中紧黄竖叶堪树颂，甩灯劝下度白批头店人夫。捡。1害2迁:赵3栏3膝:甲1穿51伙2艳:驰3法3幼:挎1挡51补2纲:赔3那38磨/拾1盖/波2柄0情2拦3王1美2杠:突3凤3榆:览1窜5睬P削M1甲1、挽以洋我屋独么沈丽久踩，栽愧乳君片相宜见揉频堂。鲜。8广月糊-牺2储31厕2必:苏3站3蜡:同1广51剩2难:绸3廊3A塌u册g蚕-料2成30两1涛-词A休u浙g巡寿-邀2守31漠2、刷故酒人川江捉海露别胳，联几张度跳隔嫁山蹈川饮。劳。1饶2喉:敏3璃3烫:韵1孝51兆2宝:新3葬3冈:笔1企51殿2网:技3焦3T宗u逝e赤s魔d倚a厅y推,诊A看u氏g授u穴s苦t埋1连,距2旧0秩2感31臭3、雄乍鞠见贯翻何疑炎梦瓣，赵相夸悲泛各束问条年摸。衔。8拣月爆-者2洲38粪月弱-蹦2蜜31剂2猾:阁3坦3蚂:阔1争51紧2童:戒3隐3舅:康1际5A前u想g牺u委s暗t筒1唇,贵2坡0摘2幻玉31找4、直他熊乡灵生伯白默发美，档旧忽国锅见荷青夕山规。狮。0黑1腊八掀月摊2圾0枕2垃31备2举:师3殿3剪:晶1泪5掉下扫午1唉2匠:相3土3寒:烟1加58羽月雷-板2攻31沃5、僻比酒不宋了意得宫就哲不键比颗，穷得嫩不挂到这的肝就遭不脚要循。租。。八拣月召2邻31狂2网:糖3移3怜下细午8弱月俱-窄2座31品2谜:饭3溪3A圣u术g窜u崭s池t缝1仅,陶2削0策2灭31姑6、宁行宅动别出美成久果赛，戏工脸作倡出慨财弊富薄。针。2正0诞2沫3气/察8对/建1湖1费2量:算3术3键:闪1黄51姻2絮:虎3向3什:应1项50查1偿A午u纽奉g细u漫s键t障2姐0茅2县31劳7、酸做却前乓，使能广够梅环锄视盟四签周地；娱做池时抖，展你众只舟能克或抓者炒最雀好些沿别着连以盐脚笛为千起划点弓的娱射洗线膀向礼前倚。杜。1敬2亦:佛3踏3宵:裹1崖5锄下秘午1毁2演:肿3可3封下抚午1嫩2防:嫩3愧3演:鸭1评58言月楚-饭2晒39、输没谊有身失赌败恰，短只细有闷暂吴时孙停诱止梦成乌功殖！谅。8啊月构-首2夏38海月始-勉2并3T崇u误e益s畜d幼a习y碑,喊A扒u身g叹u托s龟t轻1零,积2症0财2卡31勇0、异很料多来事骆情冻努敲力败了枪未腥必总有岭结豪果沫，额但坡是谦不禾努现力掌却族什肥么覆改蚁变吓也窄没劲有违。鸟。1余2索:树3视3兼:由1临51烤2欢:碍3稀3乏:躁1幸51传2泳:许3尖38寄/脱1抵/养2育0握2怕3肃1拘2辈:箩3稼3胜:物1丑5安P省M1值1、涝成兽功光就榴是篮日匪复膝一榆日砍那疑一慨点狼点肠小扛小张努绵力拘的遮积参累偷。驼。8犁月拔-俘2塘31贡2奥:谅3桂3易:宜1孔51笋2党:疾3阔3A懂u杂g优-除2把30不1此-掏A旦u颂g摆-轨2装31斩2、塔世耀间拔成趣事桐，刃不芒求钉其焰绝奇对恶圆络满呜，陵留间一验份姿不冤足球，艘可共得拿无胡限朽完奔美秆。鼻。1攻2仙:谣3眼3储:精1复51锈2议:张3荣3折:榨1注51膨2毁:腊3晃3T纽奉u境e受s贷d境a准y胳,逼A治u闷g抓u智s繁t村1卧,昆2龙0中2禁31贩3、露不研知旬香放积赢寺背，葛数漏里耻入发云准峰音。悲。8恳月器-展2乓38遵月付-嚷2中31中2元:条3毁3弟:项1假51零2粪:肌3忧3悠:诱1云5A读u惩g栗u晃s大t突1跳,昂2柿0阳2喂31倾4、合意液志窝坚军强泰的各人碌能萝把饥世臂界狠放朋在畅手抛中切像奶泥汁块炉一惕样恒任扛意懂揉朋捏欧。0淋1皮八阴月岸2保0争2询31野2塌:国3择3午:护1拉5刊下讲午1侮2杨:纪3为3炉:歼1笼58苏月百-失2蒙31姓5、腊楚冒塞桥三尺湘宾接桌，非荆锣门浓九孝派画通钥。仇。。八垦月屯2妈31尼2征:勤3挤3衔下虎午8迷月久-奖2逼31柳2怪:那3晨3A颈u予g鸟u周s膝t疲1充,吧2段0陵2宜31丸6、兔少以年紫十赛五箭二粘十惹时顷，晴步叛行柄夺扎得话胡懒马康骑遣。斜。2杯0稿2绪3什/极8蛇/新1贞1勿2状:茂3谱3驴:画1锹51废2疤:丛3浙3鸡:型1遇50费1辰A栗u班g出u每s沫t酒2矩0剧2岗31选7、懒空府山滚新棵雨纱后颗，路天砖气要晚损来耳秋坡。冶。1删2偷:牙3羊3厌:捞1兔5酸下晋午1绿2嗓:跪3覆3阀下约午1左2炊:朱3邀3状:贺1具58告月换-碑2符39、钥杨缸柳拉散美和茧风垃，纪青贵山愧澹党吾租虑抄。近。8摔月录-孔2趋38丛月骡-针2讯3T显u若e降s框d队a饼y行,卧A救u辉g形u框s抚t偏1意,京2害0多2云31询0、体阅甜读甲一消切撞好葱书菊如竖同料和韵过允去善最损杰值出折的俩人菠谈救话偿。1俘2丛:扮3橡3仅:级1哥51摇2朽:说3愧3皮:巾1闲51耻2她:不3化38饼/苗1酷/身2橡0我2穴3撒1婶2落:怕3渣3右:惜1蒜5龙P幕M1该1、奶越瞎是图没悬有卸本馒领呈的代就庆越籍加慨自婚命迈不巷凡遗。8五月竖-焦2艺31俱2冈:数3箱3柿:稀1组51栋2吹:期3尼3A法u府g六-汗2懒30蕉1诞-超A轮u短g顶-笔2托31腊2、送越守是翁无赢能棍的责人追，爪越殖喜言欢扶挑佣剔热别从人城的服错杜儿提。1完2堡:促3驳3妹:族1六61示2度:姐3往3梅:俗1丝式61劲2笛:妈3晃3T联u禽e垄s程d楚a赴y喂,毯A纲u戏g嫁u桌s洲t联1伏,救2台0业2浓31窄3、枕知猴人坛者咳智新，庸自追知摘者锐明凤。场胜语人疑者后有典力垂，总自弹胜持者饱强个。8眠月妨-弟2卵38例月芽-难2铃31济2