从万达广场的发展看城市综合体的选址布局与功能组合

从万达广场的发展看城市综合体的选址布局与功能组合

1综合城市的概念和理论1.1娱乐省的应用综合城市是城市功能高度集中化的建筑形式。这些功能包括交通枢纽、大型商业、零售、餐饮、酒店、办公、居住、娱乐、展览、会议、公园等。将这些功能进行复合,形成一个相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体,也称之为HOPSCA,即Hotel、Office、Park、Shoppingmall、Convention、Apartment。1.2混合地产的作用在世界全球化的大背景条件下,并随着城市化地不断加速,城市人口的激增,就需要一种积聚多种功能的混合地产,能够更有效地利用各种城市资源,形成集聚效应;能够扩大城市的消费规模和提高人民的消费质量;能够发挥区域经济效应和实现社会价值,为区域的发展提供支持。这种地产就是城市综合体。1.3城市综合体的功能(一)巨大的空间尺度和密集的建筑群。城市综合体要实现其功能复合的多重价值,就要求有较大的容量。能涵盖多种物业,满足来往人流和其中居民的空间要求。(二)功能的复合性:巨大的尺度往往要求城市综合体具有多种功能。在满足多种需求的同时,还能产生相应的收益,维持自身的良性运转。(三)完备的交通体系。城市综合体需要和城市其他区域有便捷的对外交通网联系。并且能够和多种交通方式进行良好对接。从而保证城市综合体内住户和顾客出行的便利,也达到吸引外部大量人流的目的。(四)人流的密集性。城市综合体因其强大的功能,吸引大量人流前往,并在其内部能产生稳定的客源。(五)各种高科技集成设施的使用。城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。2综合城市发展2.1购物娱乐功能国外城市综合体发展历史悠长,我国综合体起步较晚,发展时间较短,但是发展迅速,短期内涌现了很多成功案例。20世纪80年代刚刚改革开放,出现了主要以购物和娱乐功能为主的城市综合体,如广州天河城。90年代,城市综合体的建设序幕才真正拉开。进入21世纪以后,中国加速了城市化的速度,随之而来的是大规模的旧区更新和新区建设。城市的土地和资源越来越稀缺,城市中心功能的集约化程度越来越高,这段时间建设的城市综合体集多种功能复合价值,如深圳华润中心,宁波万达广场。这些城市综合体从功能组织、布局设计、环境布置、交通联系等方面都具备了现代城市综合体的要素。2.2功能定位不同笔者通过查阅相关资料,经过大量的资料对比分析,从建筑规模的角度将中国城市综合体的发展分为以下几个阶段:(一)第一阶段,小型的类城市综合体,建筑面积在50万平方米以下,功能主要以商业和住宅为主,外加少量办公或酒店,产品较为单一,以购物和娱乐为主。其功能较少,体量较小,受制于城市用地,与城市发展的联系较少。它们大部分位于老城区。在城市化发展的初期,旧城原有的服务建筑不能满足要求,通过拆旧换新而建设起来的。(二)第二阶段,中型规模,建筑面积50—100万平方米。功能增加到三种以上,体量较大,开发商主导,政府关注度高,与城市规划有联系。(三)第三阶段,总建筑面积在100万平方米以上,功能多样,体量较大。有的甚至成为一个片区的中心,具有较大的区域影响力。它是集办公、商业、娱乐、住宅为一体的大规模、综合性、现代化和高品质的城市综合体。3例：南昌“天”广场的发展3.1基于功能的引导发展南昌市作为一个闻名的红色文化城市,随着近年来城市建设的演进,城市综合体的建设已经从早期的单一发展而渐渐演变为从多重功能协调发展建设的过程。下面以南昌的三个“万达广场”为例,在分析不同“万达广场”的建设现状的基础上,对处于不同区域商圈的万达城市综合体进行选址分析,得出结论。以期对城市的现行及未来城市综合体的功能定位、选址布局决策提供参考。3.2城市综合体城市公园下面对三个“万达广场”进行列表,通过对比各种数据,展现不同“万达城市综合体”在南昌的发展演进历程。(一)八一万达:2002年7月,南昌市八一广场改造工程,拆除了原南昌市文化宫和八一广场观礼台,万达集团投资3亿元新建“南昌万达购物广场”。占地面积约14000平方米,总建筑面积约50000平方米。这是南昌市首家一站式全程购物休闲场所,也对南昌市商业的发展起到巨大的推动作用。八一万达是小型城市综合体,并属于单体式城市综合体。它以在平面上划分几个功能体块的组合形式组成。业态比较单一,体量较小,人流量不大,商业丰富程度欠佳。(二)红谷滩万达中心:位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区,凤凰中大道与会展路交汇处。项目占地约200亩,总建筑面积约55万平方米。项目处于红谷滩新区核心地段,交通便捷。项目涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态。红谷滩万达中心属于第二阶段的城市综合体,政府关注度较高,并在规划初期预留了大量土地,对地区经济的发展带动较大。(三)九龙湖万达文化旅游城:万达城位于红谷滩区九龙湖新区城运大道西侧,距离南昌火车站25分钟车程,距南昌西客站3分钟车程,距昌北国际机场40分钟车程,规划地铁2号线在此有2个站点,计划2016年通车。万达城建造占地近300公顷,总建筑面积475万平方米,可同时容纳5万名游客,预计年接待游客2000万人次。万达城商业中心建筑面积16万平方米,是整个文化旅游城的主轴线,将各个项目有机连接在一起。预计于2016年6月开通,万达文化旅游城建成后,将成为南昌文化中心、旅游中心、商业中心、生活中心。凭借万达广场多年的实践经验,九龙湖万达文化旅游城开业后每年将为社会新增近万个就业岗位,每年创造上亿元的税收,对周边土地升值及房地产繁荣也将起到非常明显的拉动作用,并且还将促进九龙湖省级中心商圈的加速形成,助力九龙湖新区经济发展快速腾飞。3.3注重城市区域功能,创造税收对城市的持续回报通过三个“万达广场”的发展实例证明,一个成功的城市综合体案例,可以在城市化发展的过程中发挥重要作用:完善城市的区域功能,提升城市商业档次,拉动辐射区域土地升值,解决大量就业岗位,创造税收对城市形成持续回报。4当代城市综合体的发展趋势通过分析国内外各个不同时期的城市综合体的案例,加上对南昌现有城市综合体建筑的实地考察、对比分析,得出了当代城市综合体的发展趋势,主要表现在以下几个方面:4.1功能的复杂性城市综合体为了满足不同建筑使用人群的各异目的性,势必规模越来越大,功能越来越复杂。并随着现代钢筋混凝土施工技术的演进,以及对土地集约化的要求,综合体建筑的高度越来越高。4.2立体交通组织城市综合体项目为了更好