中国房地产地区差异的实证研究

中国房地产地区差异的实证研究

近年来，我国房地产开发快速发展，但区域经济发展的不平衡导致房地产发展在区域上差异显著。各地区房地产发展水平十分不均衡,对经济的反作用也各不相同。以房地产业的区域特性为依据,结合本地区房地产发展的实际水平,制定相应的政策和战略,对促进本地区经济增长和房地产市场的健康发展具有重要的作用。1房地产供给与两本地区的经济发展联系分析由于房地产业的供给是固定的,同时人们对房地产商品的需求也主要局限于本地区的居民住宅与商业用房,导致房地产供给与需求具有很强的区域特性,因此房地产业的发展与本地区的经济发展有着密切联系。1.1区域零售业在区域经济发展中的地位决定了其发展程度受到限制从区域经济发展来看,房地产业的发展必须以高度发达的第一、第二产业与极高的经济收入水平作为基础。而区域房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。区域经济越发达,对本区域房地产业的带动作用就越大,主要体现在区域经济总量、经济增长速度、结构组合状况和开放度等方面,这是地区经济增长的主要因素。1.2行业发展是促进区域经济增长的重要因素房地产业的供给能力是区域经济保持持续增长的关键因素。房地产业为劳动力提供了必需的住宅与生活环境,对劳动力再生产有极大的影响,而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产业的供给,所以一个地区区域经济的发展离不开房地产业。此外,房地产业具有很强的产业相关性。根据统计,房地产业的生产产值每增加1个百分点,就能使相关产业的产值增加1.52个百分点。其带动经济发展的作用十分巨大。2区域中心城市本文根据经济发展水平、区域优势、辐射地位等指标将中国的城市分成一、二、三线城市。其中一线城市为国际级城市,选取北京、上海、广州、深圳作为代表;二线城市是区域中心城市,选取宁波、西安、成都、福州作为代表;三线城市以烟台、宜昌、南通、焦作作为代表。中国房地产地区差异是多方面的,本文依据2007—2009年统计数据从经济基本层面和房地产发展层面分析我国房地产区域特性。2.1经济分析(1)线城市分布从经济发展规模上看,三类城市在国民生产总值(GDP)上具有明显的差异性:2009年一线城市平均生产总值11127亿元,二线城市为3488.09亿元,三线城市为2238.83亿元,由此看出一线城市比二线、三线城市发达很多。从生产总值的增长速度看,一、二、三线城市三年的复合增长率分别为13%、15%和16%,三线城市领先于一线城市3%,可见三线城市的经济发展潜力巨大。(2)代城市在生活规模上的差异较大在人均可支配收入上,三类城市也存在较大落差:同样一线城市领先于二、三线城市。在增长速度上,一、二、三线城市分别为13%、13%和11%,二线城市领先于三线城市是因为其较大的城市规模,而二线城市与一线城市规模相差较大,却有着相同的增长率,说明二线城市在人均可支配收入方面具有很大的发展潜力。2.2房地产开发阶段的分析(1)发投资及限定三类城市在房地产开发投资规模上呈现出明显的差异,一线城市2009年房地产开发投资为1256亿元,二线城市为607亿元,三线城市仅为162亿元。从三年的复合增长率来看,三线城市为23%,二线城市为10%,一线城市仅为6%,由此看出三线城市房地产企业呈现出强劲的增长势头,具有广阔的发展空间。(2)线城市房地产市场是火暴程度较高的区域分布的表现从商品房销售面积绝对值上看,三类城市依然存在较大差异:2009年一线城市商品房销售面积为1857万平方米,二线城市为1372万平方米,三线城市为368万平方米,一线城市领先于二、三线城市,这与一线城市巨大的人口规模是密切相关的,同时也显现出一线城市房地产市场的火暴程度。(3)线城市房屋增强面积从房价增长趋势上看,一、二、三线城市均呈现出较强的增长势头。从2007—2009年统计数据来看,一线城市平均商品房增幅达13%,二线城市增幅达16%,三线城市增幅达9%。由此看出我国房价普遍呈上涨趋势,二线城市由于其巨大的发展潜力,房价的涨幅最大。(4)房地产行业大力竞争一线城市房地产业起步较早,众多房地产知名企业是从一线城市发展起来的,企业数量较多,市场竞争激烈。随着二线城市成为开发热点,外地开发商也来竞相抢占市场份额,使得二线城市房地产市场竞争日趋激烈。相对而言,三线城市的市场竞争程度要平静得多。3中国房地产开发区域政策的制定3.1带动整个经济增长房地产发展战略应与当地区域经济水平和发展规划相适应。在经济发达地区,利用房地产业的高度关联性带动整个经济的增长,从而成为产业增长极。同时可以进一步加速房地产业向商品化、市场化发展。在经济不发达地区,可以充分利用国家目前出台的一系列政策,加大经济适用房建设的力度,通过开发低成本住宅,实行薄利多销,同时带动本地区相关产业的发展,从而促进本地区区域经济的增长。3.2提高居民的宣传教育不同区域不动产的金融政策措施有所不同。贷款购房已被许多发达国家和地区接受。而对于经济不发达地区的居民而言,由于可支配收入不多,同时贷款办理手续复杂,不愿意接受贷款买房。因此在不发达的地区,应加大对普通居民的宣传教育,同时简化贷款手续,建立专业化的房产信贷咨询和中介机构。在发达地区,应当在目前的基础上继续强化不动产按揭与抵押贷款业务,形成一套完整的不动产金融信贷体系。3.3降低行政原则性收费我国房地产商品价格普遍偏高,且远高于普通居民的承受能力。各地区应根据具体情况制定符合本地区的房地产价格机制。在经济不发达的地区,应进一步减少房地产开发过程中的行政事业性收费