常州宏观经济分析

常州凯悦中心

大型城市综合体项目营销报告汇报人：中国安居常州分公司策划部王倩、陈栖、晏雯婷指导老师：蒋英市场篇目录第一部分常州宏观经济分析第二部分常州房地产市场环境分析第三部分钟楼怀德生活板块房地产市场分析第四部分样本楼盘简介第一部分常州宏观经济分析目录双击添加标题文字配套环境分析常州城市概况经济环境分析政策环境分析常州未来规划一、常州城市概况常州位于长江之南、太湖之滨，中国经济高速发展的长三角区域中心地带。与上海、省会南京等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成以经济发达、民生富庶而著称的传统意义上的苏南市，即苏锡常都市圈。行政区域面积4385平方公里；总人口459万；共辖天宁、钟楼、新北、戚墅堰、武进五大区及溧阳、金坛两个县级市。

二、常州经济环境分析常州经济状况、GDP及人均收入状况分析1固定资产投资及人均消费支出分析2常州商业发展状况——城市综合体分析32011年，中国GDP排行榜中，常州GDP总额3600亿元，较2010年增长12%。人均GDP超过1.2万美元。城镇居民人均可支配收入29630元。常州位居全国科学发展综合评价第5位。2011年常州完成全社会固定资产投资2338.9亿元，比上年增长20%，其中房产投资较快增长。列统房地产开发企业全年完成投资565.9亿元，比上年增长33.2%，其中住宅完成投资402.9亿元，比上年增长39%；商业营业用房、办公楼分别完成投资82.5亿元、28.3亿元，增长21.3%、51.5%。全年商品房屋施工面积达3927.1万平方米，比上年增长22.4%，其中新开工面积1435.3万平方米，增长8.5%商业发展日趋完善——大型城市综合体9三、配套环境分析交通配套——BRT人性化、科技化高效化公建配套——青奥中心针对市中心西南片（运河以南）游泳、羽毛球、兵乓球活动项目场地紧张的现状而兴建的全民健身中心。市政配套翠竹大道通车港录安洲夹江大桥竣工通车常焦线“白改黑”春节前通车四、政策环境分析2011年下半年开始，常州房价逐渐回归合理化范围内，而其成交量也日趋上升，可以看出，常州2012年房地产市场行情展露回暖现象，楼市前景一片光明，这对于很多大型开发商来说，常州较于那些被限购限贷的一二线城市，更具有开发价值及发展前景。所以2011年，很多大型的开发商开始进驻常州市场挖掘金矿。五、常州未来规划常州市政府通过商讨决定，由一体两翼向一体四翼发展，全面发展常州的商业经济，随着南北两翼的发展，常州已由市中心单一的商业模式发展为了现在的多中心商业格局，为了扩充常州的商业中心数量，全面建设常州商业配套，通过对城西及城东的规划发展，力争将常州打造成一个多元的商业规模化城市。常州未来城建规划钟楼区—钟楼新城版块

钟楼将力争通过3—5年的建设，加快吸引、集聚一批高端服务业领域的大项目，实现从“南大街时代”迈向“龙江路高架时代”的历史性跨越，使钟楼新城成为“面向未来、国际水准，西部门户、现代新城”。常州2012年保障房规划2012常州将建设保障房23150套，比去年增加3350套。此外，今年常州将进一步放宽住房保障申请条件，在廉租住房和经济适用住房保障“应保尽保”的基础上，进一步加大实物配租工作力度，在加强保障性住房建设的同时积极筹集社会房源，确保年内新增廉租住房和公共租赁住房实物配租家庭1500户，力争1800户。让更多的住房困难家庭住上政府提供的保障房。

常州房地产市场环境分析第二部分目录一、常州2005—2010年商品住宅市场回顾三、常州各区商品房市场综述二、四、常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述常州2011年—2012年常州商品房市场回顾一、常州2005—2010年商品住宅市场回顾

安居观点：从上图可以看出，常州从2005年到2010年商品住宅的上市面积和销售面积每年呈现逐渐上升趋势，销售均价增长趋势较平稳；08年由于国家政策的调控，销售面积明显少于07年；但是在09年，房地产市场一片大好，销售面积史上最高；10年的销售均价史上最高，主要原因是09年的市场火爆造成的，还有就是10年上市面积的较少。二、2011年—2012年常州商品房市场回顾安居总结与去年相比，今年前两个月的成交量明显下降，成交价年度最低。从商品房供求走势不难发现，2011年上半年成交价年度最高，下半年由于政策的显效，成交价从9000多降到6000多，2011年的一月份、二月份、五月份、六月份成交量远远高于供应量，尤其是2月份，成交量远远大于供应量5倍，而到11年的8月份开始一直到12月份，供应量远远大于成交量，成交量下滑到了一个低点。2011年的金九银十开发商推出大批房源，但市场观望者却迟迟不肯下手，11月和12月份开发商继续推出大量房源，想在年底降价跑量，所以12月的成交量年度最高，成交价年度最低为6000左右

安居总结商业

住宅办公2011年住宅市场发展最好，成交量远远高于其他物业，为34000套左右

商业市场表现位居第二，成交量虽远远不及住宅，但整体发展态势良好。

办公市场成交状况仅次于商业，可见市场的需求还有待开发安居预测：2012年综合体的发展态势良好，市场前景看好。三、常州各区商品房市场综述单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字此处添加内容此处添加内容此处添加内容此处添加内容此处添加内容新北区武进区天宁区钟楼区戚墅堰安居观点：据数据监控中心统计：新北区全年成交面积最大，达126.45万平米；各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑，这两大盘踞市中心的区域成为常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超1000元/平的差距位居第三。安居观点：前十强中，有三个是城市综合体，说明购房者对这类物业持信任态度，城市综合体的市场占有率逐渐加强安居观点：通过这张表看出钟楼区2月成交均价处于五大区中游，其成交均价较上个月有所下降，而随着其价格的下降，成交面积和成交套数逐步增长四、常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述

安居总结:通过2011年12月常州土地成交表可以看出，地块用途大多以住宅和商业为主，这说明常州未来房地产的物业类型以住宅和商业为主，对于凯悦中心这样的城市综合体来说，比较适应这样的发展主流，有利于项目的营销推广。常州目前已开发的城市综合体

安居总结：通过以上各区已开发的商业综合体运营情况分析，结合常州一体四翼的商业发展格局，本项目处于钟楼区怀德路生活版块，居于东西两条主干道的核心位置，人流量密集，极具发展前景，是常州未来CBD商业核心聚集地之一。第三部分钟楼怀德生活板块房地产市场分析单击此处添加标题文字目录钟楼怀德生活板块概述

1区域房地产市场概况2钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析3一、钟楼怀德生活板块概述样本楼盘凯悦中心所处的地理位置钟楼区怀德生活板块，地处城市交通主干线怀德路，拥有40多条公交线路，并且有9条BRT在此处设有站点。5分钟直达常州环城高架路，迅速接驳沿江高速（约20分钟车程），沪宁高速（约10分钟车程），常州火车站（约5分钟车程），奔牛机场（约30分钟车程），整体构架快速便捷，形成了水陆空交通立体网，出行6快捷，轻松自如。目前更有规划中的轨道交通2号线怀德桥站与之相连。届时将会连通第四医院和金鹰国际。更是为出入怀德桥的大量客流提供了一个休闲娱乐购物的便捷消费场所。二、区域房地产市场概况双击添加标题文字目前，钟楼区的房地产市场整体状况较2012年1月来说有所上升。不仅各地块的配套逐步完善，开发商也度过了冬季的资金冷冻期，所以周边楼盘均价都有所回升，但由于政策的毫不放松，今年的房地产市场还是很紧张！但从长远来看，怀德生活板块的日新月异，如凯悦中心等大型城市综合体的加入，也会让怀德生活板块聚集人气、带来效益！怀德板块又是市中心地带，所以钟楼怀德生活板块的房地产市场具有较大的潜力和升值空间。（一）、目前区域商品房开发情况分析双击添加标题文字从表格以及目前钟楼区商品房开发市场来看：1.热点开发板块：（1）怀德生活板块——凯悦中心，怀景一号等（日趋成熟）（2）钟楼新城板块——新城香悦半岛等（日趋成熟）2.已开发成熟板块：（1）勤业生活板块——高成莱茵，都市桃源等（逐渐成熟）（2）青枫公园板块——青枫公馆，凯尔锋尚等（逐渐成熟）（一）、2012年2月份区域商品房市场情况分析双击添加标题文字从该表格能够看出，2月份中的商品房市场总体表现供不应求，但单月成交均价却有所下降。而结合下表又可看出成交数量占大量比重的是保障性住房，且占总成交套数的50%以上，因而，综上可得出成交均价下降的原因。（二）、钟楼怀德生活板块房地产特征分析双击添加标题文字1