市场营销课件-居住性物业管理

居住性物业管理掌握住宅小区、高级公寓、别墅特点及不同居住物业的管理方法第一节住宅小区管理

住宅小区就是一个社会的缩影，是一个“微型社会”。住宅小区管理既有对物业本身的管理，又有对出入和使用物业的各种各样人的管理；住宅小区管理既要创造物质文明环境，又要创造精神文明环境；住宅小区管理既要实现经济效益和社会效益，又要实现环境效益和心理效益。含义：简单说是指人们集中成片居住的区域或区块。

86年全国城市工作会议提出新建小区的概念：是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。住宅小区可分为居住区、居住小区、居住组团三种规模。一般来说：居住区：住户10000-15000户，人口30000-50000人；居住小区：住户2000-4000户，人口7000-15000人；居住组团：住户300-700户，人口1000-3000人。最小单位是生活单元。一、住宅小区与住宅小区管理概述

（一）住宅小区概述1、住宅小区的功能

1）住宅小区的居住功能住宅有为人们提供避风遮雨、繁衍后代的居住栖身之处的功能，这是住宅小区最重要也是最基本的功能。住宅小区首先为人们提供了休息的场所和环境，其次才是为服务、商业、幼教、文体等提供场所。因此，住宅小区管理首先应保证为人们提供舒适、方便、优美的休息场所和环境。2）任宅小区的社会功能居民的活动是社会活动，住宅小区是居民群聚的地区，还有许多社会团体如行政治安机关、商业服务、文化教育、银行等，它们共同为居民服务、从而形成了一个相互影响、相互制约的社会网络。住宅小区的社会功能齐全与否，直接影响着小区内入际关系的和睦性，居住环境的安全性，社会活动的多样性和文明建设的出色性。3）住宅小区的服务功能城市经济的发展和房地产的综合开发及城市规划，要求住宅小区具备完备和多样的服务功能，为居民提供多项目、多层次的服务、既包括教卫系统的托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗诊所、卫生防疫站等，也包括商业、餐饮系统的饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等、还包括文化体育娱乐服务系统的图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室、游戏机等，以及其他如银行、邮局、家电维修部、煤气站等的服务系统。住宅小区的服务功能多样化决定了小区管理的服务性。4）住宅小区的经济功能首先，由于住宅小区管理是一种契约化信托式管理，体现着一种买卖交换关系，并且在管理中还开展房屋买卖租赁的中介经营服务，而房屋买卖和租赁体现了商品买卖交换关系，因此住宅小区经济功能便在买卖交换关系中产生。其次，由于随着城市住宅商品化的不断推进和深化，住宅商业化管理服务便应运而生，住宅小区内所有的管理服务都是有偿的，住宅小区的经济功能便也产生了。2、住宅小区的特点

1）住宅结构具有整体性和系统性

2）住宅小区具有建设集中统一化和功能多样化的特点

3）住宅小区具有产权多样化的待点

4）住宅小区具有社会化的特点(二)住宅小区管理概述1、住宅小区管理涵义住宅小区管理是指对新建住宅小区和老城区的整个区域管理，也是对整个区域内的居住行为的管理，即对小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护、修缮，公共卫生、交通、治安、市场以及环境容貌的维护与整治等。2、住宅小区管理目标1）实现经济效益的目标2）实现社会效益的目标3）实现环境效益的目标4）实现心理效益的目标3、住宅小区管理的主要任务

1）有计划地筹集住宅小区管理经费，提高住宅小区管理费的使用效果

2）增强住宅功能，搞好小区配套设施建设，创造优美环境

3）建立健全管理机构和制度，加强小区物质文明和精神文明建设，创造良好的社会环境

4）探索住宅小区管理新思路二、住宅小区管理的内容（一）房屋及房屋设备的管理1、房屋及房屋设备的使用管理房屋及房屋设备的使用管理主要是为了维护规划、设计的严肃性。在房屋使用管理中，首先应规定要求住(用)户按建筑设计用途使用，不得随意改变房屋的用途。

2、房屋及房屋设备的维修管理房屋及房屋设备的维修管理主要是对房屋及房屋设备进行日常养护、维修及进行大、中修和更新改造。住宅小区的房屋及房屋设备的维修管理与一般房屋及房屋设备的维修管理相同。3、房屋及房屋设备管理的实施途径

1）制订房屋及房屋设备使用规则制度加强对住(用)户的宣传教育，与住(用)户签订使用公约。

2）建立报修制度及维修管理制度

3）开展统一的专业维修管理

（二）住宅小区环境的维护管理住宅小区环境的维护管理，主要是为了保持小区内环境的优雅、宁静、安全和美。其具体内容包括：小区内违章建筑、市政公用设施、环境卫生、绿化、治安、车辆交通等管理。其中环境卫生、绿化、治安、车辆交通管理除了应遵循一般物业的管理规律外，还有住宅小区管理的特有内容。

（三）小区内的各种特约、便民日常服务和多种经营服务1．特约服务特约服务是物业管理企业根据住户需要，利用专业特长，旨在方便住户而受其委托，双方约定后提供的各种有偿的特约、特需服务。如房屋代管、室内情洁、家电维修和土建维修装饰、家庭护理、接送小孩等等。

2．便民服务开展住宅小区的便民服务主要是在小区内建立各种商业和交通网点以及文化娱乐和教育设施，为小区居民生活提供方便。

3.经营性管理服务经营性管理服务是物业管理企业为补充住宅小区管理经费不足，发挥企业的能动作用，实行“一业为主．多种经营”策略而在小区内积极开展的多种经营服务项目，如代理房屋经租、投资咨询、中介等。在住宅小区内开展的多种经营服务也要注重社会效益和环境效益。（四）创建文明住宅小区，开展精神文明建设1、建立住宅小区精神文明公约

2、开展精神文明建设的管理内容

1）遵守和维护公共秩序的管理

2）爱护公共财物的管理

3）行为文明的管理3、住宅小区精神文明建设的形式

1）利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展住宅小区的各种公益性活动，包括组织各类体育比赛、舞会、文艺、体育、文化活动等，以加强住户之间的交往与联系、培养群众体育活动和公民意识，联络感情，增强友谊。2）开展创建文明单位活动，如文明居民小组、文明家庭、文明楼和文明住宅小区活动。

3）开展人际交往，推行“社团”活动。物业管理企业可以组织一个活跃的准社团组织，经常利用节假日，组织内容车富多样的社区活动，还可以组织海外观光旅游，力求把物业管理企业变成住宅小区群众的核心，使人们信任、亲近、依赖和求助于它，以更好地开展住宅小区的文明建设。（五）住宅小区达标考评1、申报的基本条件

1）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。如住宅面积80000、别墅20000、大厦30000平米以上，入住率85%以上。

2）取得省级优秀称号一年以上。

3）规章制度。

4）无重大责任事故。

5）未发生有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。2、全国示范住宅小区标准（8项59条，每项赋予不同的分值，满分100分，得分不得低于98分）三、平房、高层和售后住宅的管理（一）平房住宅的管理由于平房住宅在我国城市住宅中占有相当大的比例，而且平房住宅使用年数多，长期失修失养，质量安全差，因此城市住宅管理中的平房住宅管理还占有重要位置。1、平房住宅的特点：

1）使用年限长

2）设备设施简陋

3）公用部位的设备设施利用率高、负荷大

4）易相互干扰，公共关系问题突出平房住宅建筑形式往往是以若干房间组成的，如北方的“三合院”、“四合院”，同一院落居住多户人家。男女老幼、职业特点、生活爱好、起居休息、风俗习惯等各不相同，而一些日常生活如洗衣、做饭、出入大门等又都必须在公共部位进行，所以易相互干扰产生矛盾，公共关系问题较突出。2、平房住宅管理

1）房屋管理以确保住用安全为重点及时进行危、急、漏的修缮工程，并将预检预修与计划轮修相结合，有计划地改造危陋房屋。

2）优先修复公用设备设施平房住宅的公用设备设施负荷大、易损坏，其损坏产生的影响又较大，所以平房住宅管理的特点是优先修复公用设备设施，对其进行重点维护。

3）保护有代表性的建筑

（二）高层住宅的管理1、高层住宅的特点

1）建筑标准高、面积大、规模大高层住宅一般都在18层以上，每幢的建筑面积都在2万平方米以上。

2）住户多、居住人口集中、涉及面广如深圳海富花园的4幢35层高层住宅、常住人口3500人，占地仅7032平方米。可见人口密度之大。

3）设备设施多且复杂、专业化程度强一般包括：高压配电房和备用发电机、高低压电缆、电线等供电系统；水泵、备用水泵设备、蓄水池等供水系统；比一般住宅水压高得多的消防系统，电梯和安全监控通讯系统等。2、高层住宅管理

1）治安管理要求严格由于高层住宅住户多，居住人口多，涉及面广并且隐蔽死角多，因此治安管理要求严格。要有严格的查证登记制度，严格管理外来探访人员；物业管理企业的管理部门对业主和住户的情况应十分熟悉和了解，并配合派出所、计划生育等有关政府部门加强人口管理。

2）强化房屋及房屋设备设施管理由于高层住宅设备设施多且复杂、专业化程度强，加上高层住宅建筑规模大，大修更新费用昂贵，因此对其日常的保养维修非常重要，要加强对其管理。长春市物业管理学校举行防火演练

12月13日，长春市物业管理学校为创建“平安校园”举行防火演练，这是学生们在紧张有序地撤离大楼。3）有偿特色服务项目需求多高层住宅中有一部分是涉外房产，这些涉外房产的业主90％以上是港澳同胞、他们对衣、食、住、行、用等方面的要求较高、因此，物业管理企业对这些高层住宅除了日常管理服务外，还要积极开展多种特色服务，开拓多种特约特需服务项目。如、代理申请户口、办理家具进口申报、房产转让租赁介绍、代雇保姆等等。第二节别墅的物业管理一、含义庭院式、2-3层独立居室和住宅，四面临空；也有连体，三面临空；还有经营式别墅，供短期休假用，一般都是依山傍水，环境宜人，和自然景观相结合。二、管理的特点与要求（一）特点1、服务要求高2、特约服务多3、收费高：北京16-40元/平米欧式别墅:黑龙江省铁力市朗乡大森实业有限责任公司

建造木屋别墅

大理苍海高尔夫别墅自然人文遗产中稀缺居住价值

大理苍海高尔夫别墅位于国家地质公园伟岸奇峻的苍山脚下。在浩渺烟波的洱海湖畔，昔日大理南昭古国皇家寺院三塔崇圣寺旁，规划了4066亩翠玉般的土地——苍海高尔夫球场。……

"纳帕溪谷"是受美国葡萄酒产区中最富盛名的小镇--纳帕谷地（NapaValley）的启发。著名导演Arau.Acfonso为寻找《云中漫步》影片中一片带有梦幻色彩的葡萄园，亲赴欧洲、澳洲和南美各地，最终选定了位于旧金山以北80公里的纳帕溪谷。

纳帕谷地风景美丽、淳朴自然，近200家酿酒厂，出产美国品质最高的葡萄酒，以红酒文化、庄园文化成为昭负盛名的旅游风景度假地。

本案中，溪谷，源自项目地块被两条河--沙沟河和葫芦河紧紧环抱，源于视野中清晰的燕山余脉，这山水之间的秀美就是我们的溪谷。

由于项目的规划、景观、建筑、结构、室内装饰设计均由北美加力佛尼亚的著名设计团队，所以我们希望以纳帕谷地醇正的红酒品质、自然淳朴的景色来借喻这片高品质社区。事实证明，我们做到了，而且比预期的要好。

纳帕溪谷，活水、活氧，别墅味道，精彩生活智利别墅PangkorLaut

是一个私人拥有的海岛，位于马六甲海峡，离马来西亚西海岸三英哩。虽然海岛共计300英亩，但只有少部份被开发成风景旅游和庄园，周围环绕二百万年未经损坏的灌木和热带雨林。同时海岛只对住客开放，是理想完美的避世乐园。148栋Malaysian样式豪华别墅在PangkorLautangkorLaut

主风景区，八个