xxxx0-福州-某地产广场·上海道-xxxx年度营销策略(商业)

万科广场.上海道2013年营销方案销售经营2013年1月20日目录福州商业市场分析1上海道2012年总结2上海道2013年营销计划32月份营销执行方案4福贝州油商君业变市土场彩表畅现平米平方米供判需纠：全些年酱新勿批易商芝业1留2用.球7万床㎡扬，某比服去标年1乓9盖.砌6染㎡下脊跌3梢5渠%，矮销爷售河量阿为1蜓1急.缸9万亮㎡娘，治比腊去曲年1孝2基.磁8万误㎡块略治跌7座%。什其链中9月录份表主和要炼受鸭红秩星敬国蹦际倡、拔五阻四挽北扶泰方禾短广厨场盏等咬项貌目斩批慎售监影滔响统，买供咐应黑达存年泡内渣最睬大班值陪，宣销扮量喷则桌在1弹2月迎五绸四赞北京泰贪禾裂广泻场背及翠君旅临厚晋卷安伞中赛心窃等庆项弹目眨集受中填备台案台下鼓居野全怖年扬最蜡高捕位脱。均转价旅：全富年糖均组价锐为2禽4灵8厕9逗5元/智㎡，况比鸦去镇年2居6扫5朵0庆0元/丈㎡略厘跌6播%，沟销槐量太居马首傍的闲马辈尾茎海承峡请水帜产嫩品稍交妈易直中配心9栏9距6梁8元/坊㎡的潮成扒交餐均用价固，列一冈定扑程咳度啦拉硬低骨全鼠市饱商挑业眨价狠格嫌水盾平紧。红做星黑国党际均速价志：1轮F品5言-痛8万游，2非F印2握.湖8歌-势3万租世金肢：1我5眯0挺-碧3跪0动0元/㎡世砌欧卷王蛾庄均废价兰：7港8拿0育0覆0元/㎡租嗽金估：7障0钱-哨2匀0偷0东渔二杠环残泰搂禾竞城颈市伏广汇场均累价迈：1妥8者0亚0踢0元/㎡悟（S厕O娘H保O）园；府商别铺白未早售租殃金状：2正0弊-开1帅5乘0中熔央扇第福五倚街均莲价雪：S脱O虎H漠O躲3赤.烫3万商讯业泉别欲墅8涌-袭1鲁5万应（强扩熄容挎后牙）底快商7吼.洒5简-迎2贼0万租扑金送：1领5喇0晃-递3赛0揉0元/㎡万底科顺广罩场主腔要脾竞弊品货分聋析—臂—世游欧骂王侍庄项饭目穷简障介融：世例欧P挡A上R胞K是婚世育欧垫地吩产服以荐全蜘新煎理惑念川打荡造驾的恳集怜商窄业友、谱休风闲露、占餐冶饮酬、锡娱讨乐肚、椅购件物松、良旅脱游鸣为你一泽体却的胃现盒代罗化扫、确综胃合随化惰的宁时辨尚糟公壶园游。板商赠业优面界积居近3都0万苏㎡尝，锄由唯南票区刊、步北明区猪两旅大预超东时丧尚岁的扶建敏筑盐楼坦组存成勇。销宝售今动殿态:可惩售祖商倒铺扶共1笋7间腥，1接3浙0平没一辜间磁，2桌5困0穴-该2松7输0㎡1吊6间决，毫以一找拖返二形思式曾销圾售师，溉价泊格氏约坚为7尤-番8万偷、累付挎款方袜式忧比卧较泉灵咸活劫，贷可拾进译行分斧期述付辣款勾。目峡前疫商付业刷备缸案2套捞（蝴一血拖二脑）。写福字萍楼1明#推3生-府5、1豪1着-博1友3、1袜5、2讯1嚷-婚2暗5层嚼，宝共1格2层笼，威单浓层1芽6套疫，春总1怜9酱2套，孟面仗积4轻0剑-睁8钢0平哀，另销彩售均客价2柄0刺8俯0技0元/㎡扒，代去捕化软约8差0%，续以域八奇县唱客猴户咳为冲主侵。2广#目据前怪正策在鲜预酿约蜓。客钉群狗分笑析疑：底筑商弱客粘户许以佣八纲县御为丢主络，脏连尘江梨客厅户疤为苦主殖，史主壁要魂看薯中昌项帮目扎的好升霸值事潜伞力终。楼栋推售面积推量数量备案总数量备案具体信息房号面积备案总价备案均价12#一拖二，约300172031层129,2层143.85212899407802814137.181061046177347营砖销督策依略漆：目鸽前棒王棉庄尺对夕于匆商命业宰的移推同广敌较买少岸，控推幅广赞重患心狼在肯于食写金字之楼顷。产由壮于宁王埋庄殿有皇大箱量梁自影持席商服业筝，泻商灰铺叼位所于s忽h剥o细p却p刻i剑n讨g颠m炸a买l显l的挣对筋面农，指对绩于装底缘瑞铺煮世只欧颜策织略企为点：不义急献出沙售，墙推帖广绣少大，亭慢步慢点卖霉，M归A哨L诞L努2米0礼1余4年彻年企底斑开叮业乡丰，检待旨商缸业留价胡值桂和发价雨格呢慢页慢湿提婚升。主讽要炼竞危品和分匪析—什—东阀二歼环蓄泰仗禾抵城将市赶广相场销售分析5#6#7#10#9#3#8#开盘时间6月30日7月7日7月28日9月1日10月13日10月27日套数494494494520520494520推售产品40㎡和60㎡去化情况100%100%100%100%100%100%价格（带装修）17500175001800018200-195001900019000项脂目熔简轿介招：项鞭目铸占秒地毫面袭积晕约2券2恭6严.塑6菊2亩径，酬总烘建怠筑陆面给积居约4圆5万恩平徒方夸米喊，槽是脸一地个朴集鲜超威五睬星旋级泻酒喷店凝，帝甲剑级5幼A写谨字胁楼航、湖大揉型羽高茧档讽购疮物钩中浆心漂、在大扁型鼓高故档蹦娱焰乐庄中姜心沸、S天O伴H躺O办励公导、胀时悠尚捎步使行柏街迎、虫酒危店爪式委公注寓菜七狭大丛顶航级卵业昆态刮为习一积体厨的赏超省大涨型忧城葡市缝综酷合容体坟，竭填鸭补巧晋再安救区决大顽型数城尸市愈综割合射体膨空腾白架。销罗售德动赌态拐：八资栋s兴o悟h完o全吉部昆售株罄娘，格泰赖禾拐新储天算地暖预翅约响中苦，2万欣元膝预杠约黄金院。梨商寄业颈未监开庆始黎销何售赤，确商抱业愈别册墅锐与币下枣沉县式杏步劈燕行静街恐合订及S拍O发H侮O底玩商殊约6拾0阵0间此，种销向售直部康分伙约2腿0盲0间场，捞约3予0恳%。圾目妹前跌销克售去商雄铺芳位盖置颠等录均递未戏知毙，1杯3日鬼开雀始穿预身约呈已穗预拘约1权0零0烘0组留。客芒群规分浮析叔：八帮县疾为咸主舱，太其摸中柄福双清怠、询长融乐口客导户富较观多煌，围投甘资夏客5数0掩%，手自龄用5榜0口%，漆主垮要蔬销秀售菊凭塌借裤老昆带挪新帮进华行晋，营忌销辱策桑略：趟泰恭禾傻城蚂市燃广洞场豆首南期茫推钢出晌主纵要品为S都O混H诵O产歇品餐，雪整辛体防造燃势雀非尼常锡好萄，气并活采前用发傲栏慢华营宪销驾销带售读。良目炕前皇推历售艳商馒业罩产咬品板，停主加要创依缸靠雁前嘱期s呈o丽h麦o的紫老究客霜户钟及弱老果带慢新白。工泰益禾疗城千市甜广谁场杀在弟推敞广猴上赴投滥入盟较匹多闸，耗主歼要邻线关上贩推国广兆渠照道义为花报衬纸占、密短惕信谁，效效葱果翠较激好轮的网是箱报劳纸香；舒线池下拿主此要庭于拆重内要完节绿点腥会屈有吩较法大杂投壶入康，湖如插明余星葵造灵势烈活性动活。亚该忙项家目踏给腿客域户吩的晕信凡心期整岸体交较象足友，咐目菜前论其朴自纺持禁部苦分建泰两禾特广牧场串已饺确金定梯的按主导力杠商搁家用有N植O冈V咐O百筐货舱、C必G开V影苗院器、宋海忧底娇捞嗽等秘。主网要乞竞叹品绳分串析—丙—红责星涉国咳际1#（SOHO）玫瑰天街商业开盘时间2011年9月23日2012年9月22日套数427223间推售产品50㎡40-300㎡去化情况100%60%备案套数402109价格3.1m层高1.7万；4.5m层高2万一层均价：8万/㎡二层和三层均价：2-3万/㎡项份目物简温介姨：红被星停国卷际拾规证划返占萍地绍面辛积浊近2乞0谱0亩仓，宿约7渴0万扑㎡意的肾巨饲型哲城朗市僻综刘合嘉体汽航抵母郊，尾项桶目侦将饿分槐二沫期朱开坡发塌，贵一闪期寻产涂品耗集S任O望H丸O办充公民，数铂郑金献住堤宅浓、菜大巨型猾商唐业厘综猾合漂百栏货胳、脱名锈品圆步渔行刺街鼻于战一挨体鸽；洒二割期淘占册地杨约8找8亩援，葵将谈规绝划和建促成办福甚州轰首还个仿红悟星液美蜻凯碧龙蓄第包八惯代唯家近居酱旗晨舰廉店沃，羊项绸目惰建纯成潮后铁将谁形虽成饰福抬州魔首盗个息“速双锣街团双M贴A另L缺L末”的扫商撕业展综脑合判体朴形抚态糊，环也痛是葱金党山齿体掀量脚最死大腥的尤城渠市瞎综氧合叼体党。销什售轮动尸态系：玫啊瑰卫天耕街锋于9月领开耳始曾销仍售贩，结销锈售双商且铺1许F权6上0污-贪8鄙0㎡亏，2沉F约2鸣0侨0㎡辨，3仿F边3乘0还0㎡沙左康右档返法租烦销启售胶，捡售织价具为1呀F许:界8肉-区9万愚，2铲F辱:店3万露；3独F恼2。7队-乎2虾.毁8万呜，趣返甚租您销挨售3年5课%。愉目稀前络已改销回售9座0清%，衰剩舒余南产缠品絮主搂要修集压中眨在1福F高贝总教价梯产告品袜。拨玫危瑰蚕天握街肤主眨要扣规锻划凉业陷态利为嫌餐裤饮否。客迷群零分捆析辫：仓政山弊区症与骡八小县躬为鸽主越，像其态中醉平孝潭访、剧福贿清驼、牺长斜客慨户细较误多偿，谨主介要馆销砖售拢凭历借东老予带蹲新饲进永行投。营金销降策靠略：洽红寒星唱国呀际北在躺商届业纷推喷售锄上冰并丑无宰太菠多草动取作辟，很仅访在艇开淡盘颂时疾投准放伞一告版惭报眉广遣。托但顿该绵项汇目朵商挠业2饿0乖1败1年委开殃始膨蓄活客扔，犯蓄饭客孤期仁较焦长排，桃且末整紫体怕总赔价强集共中茎在6责0横0万认，轰客备户聚接黎受详度蹲较严高南。霸项绑目昨主迅要疲销凯售梨依惭靠蜻老宋带朽新夕进龟行腔。唐目姨前论其铁自谜持恰部丈分简已移确续定剑的穗主暗力踏商过家炸有东槽百圣集刷团搏、叹永府辉B银R绍A宴V豪O、更博雪纳亮影粱院商、构世黄纪赢星翁真证冰荐溜页冰陡场搏、5惩2洽0婚四庆贞大扯世蛙界序、怪红驼星逮国帜际劝高臭尔敌夫故和储星击梦锣时鬼空等绍。销售分析1#底商开盘时间2012年12月16日套数21套推售产品80-240㎡去化情况15套备案套数0价格7.5-15万/㎡，总价（600-1800万不等）主央要裤竞茎品虫分资析—赛—中搅央丑第视五版街项书目呈简恶介绘：中声央始第降五州街可位言于领万肝象新宝假龙蜘核公心安，缸项坐目果由棚两融栋3恶4层喂独牵立脆店辜商酸业允与2阁6栋录商音业篇别测墅役组锄成块福腔州舍首碎个说时仪尚若商蠢业咬中数心朗。辱倾丑力沉打均造艘国亭际效名碍品劳街恐区夸与承独雹立渐店梢商骡业谨完岩美闹融犯合婶，炸集社精拉品夫购远物著、普高舱端缺定蜜制化、尽时振尚哀餐乌饮杏、逃信柄息万产拉业袜基牛地材等代各单大狭业扫态肆组曲合承的疾高央端蛙商慎业幻玉区绳。销捏售免动制态鼓：S谷O勤H析O捏1寺#月1条2年1久2月酸份巧推苏售乏，蛙目毙前笼基饰本呼销方售哨完节毕英，徐均撤价3烘.反3万屠元/平瞧。2苹#预课约量中箩，螺预船计猛本娘周声末筝开药盘妈。足目术前夫推枪出移底搭商音及晚独陈栋宾别周墅健，帮底贵商2序1套规，羞价侍格7边.尘5塑-屋2鞠0万执，贯商衔业额别惊墅2怒6间猎，安价缸格军为8睬-笛1判5万.商匙业派别响墅骆家罩将据于订初锐六滥开央盘标。客澡群熊分兵析董：八帝县离以标长准乐烤、功平鹿潭付、菌福籍清映为捡主酬，董部禾分苦祖打籍乐为抽八昆县罪，龙常楼住阅福妙州缺，脏市扰区倡客浪户韵以版金蛋山排为熊主消。营件销缸策葛略：追中袭央剪第余五岗街秀推裕广域力服度晶较脊大沉，绍主傻要虏渠馆道竹为亡报袍纸搞、撞短极信沸、床楼手梯黄布侮及境车哨身揉广陪告或。勇报层纸脱投润放育频层率碧基逆本北为1洲-夹2版/周府，黄整坚体店营惊销崇费累用变支抢出障较塌多呀。鸽中缩慧央雁第阵五嚷街雀一苹期育提棍出惯“季独准立被店诞”碗概洗念垂，页吸帖引敲很闹多搏客葵户傍眼词球兽，晚由涂于芽总桑价而较楚低牢，摇投的资绿门经槛系低抄，棚去税化午情听况部相拥对唤理脖想枝。裕但庆目区前叫独祝栋需商谣业督及向底慰商煌均秀受瓣总难价色影记响候，食销妻售毯情斤况它并市不斥理酿想挽。考中贩央贿第至五侮街菠目子前凭引毯入欠大递洋风进担行委招广商叙运晃营砍（5年档合漫同款）棉，睬后骗期查由驱世敞邦陪魏墨理栽仕写进走行己管呀理痒。上海道世欧王庄东二环泰禾城市广场中央第五街红星国际优势1、地处三大成熟商圈，地段成熟；2、项目本身及周边住户高端客群支撑；1、由于王庄有大量自持商业，商铺位于shoppingmall的对面，因此客户信心较足。1、集商业街区、soho办公、娱乐、写字楼于一体，建成后将填补福州高端购物中心市场的空白；2、引进较多战略合作伙伴，并签订了排他协议1、地处宝龙万象商圈，人流量大；2、产品自身为独立店，商业氛围浓厚。1、从开馆至9月10日预约，蓄客时间长；2、开盘前20天月，做好招商工作，并进行招商成果发布会；建立一定客户信心；劣势1、大部分商铺面积较大，总价高；2、客户对商业差异化定位及未来增值空间信心不足；3、推广时间断，蓄客量少1、周边无成熟商圈，培育期长1、地处东二环区域，地段无竞争力；2、其为该地区首个shoppingmall，定位高端，消费力能否支撑并在培育期存活有待确认1、独立店实为soho，难以支撑后期商铺高端定位；2、引进的大洋合作方式只能是前期招商，无后期运营。1、红星美凯龙家居广场客户目的性明确，无法聚集客户；2、合作商家大部分只有口头协议和签订意向，未明确意向。优御劣得势P宗K状态地块或项目名称推量价格剩余体量在售五四北泰禾城市广场5000㎡4-7万2000㎡万科广场30000㎡7-15万30000㎡红星国际30000㎡底商：8万二楼：3万三楼：3万6000㎡2013年2月开盘东二环泰禾城市广场90000㎡未知90000㎡小计155000㎡——129000㎡未售B6地块（福建高佳）商服集中式商业20000㎡B7地块（福建升龙和天津津东）商服集中式商业15000㎡B9地块（六建）商服集中式商业10000㎡B8、B10地块（万科金域中央）商住集中式商业11000㎡E1地块（融侨）商服集中式商业22600㎡B4地块（上海升龙）商服集中式商业未定B11、B13、B14（苏宁广场）商服集中式商业+步行街163000㎡小计241600㎡合并155000㎡——270600㎡商非业剃分证析—未另来尸放质量2镰0角1咳3年丈预故计爸约3危0万锋方女商运业迟进谷入仇市节场撑，种竞灰争摄较丙为还激去烈小脂结123市犹场偷表洪现骨：商徐业携市投场适表母现湿平奴稳者，神量棉价洗略化跌殃，孕客丝式户伙投鼠资畅意芝愿世并盈不共强祖烈竞俗品纸表恭现厚：大返面蝴积暮商表铺想去夜化串困鞠难闹，造客剖户桥主霜要谅集痒中拳于被八飘县商跟铺发未订来万发伐展静趋枝势学：小玩额捡度秋投斗资萝热理潮免持尊续仓，宋高别总帆价猫商求铺序去霉化且困牺难目箭录福远州村商哪业藏市意场孔分阴析1上贯海江道2碑0洗1位2年庙总摊结2上齿海插道2捎0魔1曾3年懂营饰销餐计搂划32月扒份磨营刷销况执踪蝶行喇方鸡案42钓0乘1来2年桌上锯海膊道凉营心销统总极控占图1车0月1洲1月1续2月推遍广槽主娱题线壁上父形傲象线孝下群攻继心户添外亏、茅短柏信恰、女网压络斧、倾电激台煮熟拿的虏鸭催子纵飞供不趣了传辛家预财臂万任贯巴，运不陆如犁留谈中道心啊铺北王户它外顷、陪短塑信肉、青网旋络谢、吼电赤台财飞富终季墙：维菲毕比征寻楚常般珠盾宝厦展财斧富撕季不：花商鸦业车产裕品技发贝布匠会财抱富葱季漏：挑台坊湾幸风蹄水寄讲钢座财盒富菊季棉：渠黄且金匹投捞资作讲验座户柿外墙、倍短僵信购、叼网拘络殿、皆电臭台财耽富芽季轨：朵财传经礼投阔资押沙买龙1芦0夕.肯2能5商污业章认纽奉筹关注谦商缠业价的来图电视主拣要来骂电赶区著域为报市义区冻，壶其食中台江区1黎5兆5组，诱占畏比6忘1%笋；齿目童前捕八油县款的寸客心户写整堂体苦数括量等较挖小蛾，李需展要冤重锤点台拓衔展锋；来龄电被关锁注终商柏业赖的合客嗓户论，舌主什要愤获这知铁渠蝴道光为短纽奉信，9营5组闲，娇占板比雁约3揭7羞.禽4还%，贪其易次早是奸工潜地段围块挡麻及群海蜜都篮报客块户诵情滑况茫分哑析—垃—来丸电莲客驰户来今电晓客禁户恳共2宜5浑4组舟，漆有抵效2悄5尾4组躲，区搏域对集横中沫在底台泳江遇区奏，蝇认肯知者渠思主隔要幼为状短趋信来职访组客吹户追区印域：禽主约要集挠中苏在台尘江筒区非和样鼓透楼摘区，赢其凭中旺鼓奥楼羡区密来奥访3它0组，塌台江3风5组；来毁访令客浪户牧认烧知臣途竖径：跪商誓业榴来快访客休户循主争要玻认吹知池途闹径善为工保地换围板5酷0组，厚占内比验约5逢6茫.少8%忌；来阿访萝客鸣户公关困注蜘面店积槽：商街业来友访如客演户或主扎要长关岂注卖面益积允段哑在5咬0-蜡1舅0默0平，写共4冶6组，辆占比5腊2岗.舍2%盈；来今访酒客顷户珍主剃要粘意稍向企单全价求：商租业来滴访不客友户影主背要鱼意偏向疲价累格堂均隐在6榴万肉-轧8盈万/梦平榜的雅客户4助7组，的占驾比约5勾3月.衔4%旅；来晶访齐客麦户评共9挺0组贤，领有婶效8耻8组己，主接要轨区蹈域旷为龄市嗽区截，危主秀要失认丙知视渠停道但为拘工糠地县围味墙材，陶接治受腹总尖价讽低客色户里情晴况壤分量析—缠—来万访笑客笑户推域广填与泼现拒场幕来咬电遥、烈来台访泛分徐析2鞠0愁1巴2年便度批商孕业云集皇中鸽线秘上扶推荐广娘期情为1搞0月省、1当1月狮、1始2月训，屯这3个盒月铃商谅业蛛意拒向饥客轮户刚来封电隶量路较剑为扒明斤显琴的慕增窜多，1换2月燃推妹广品诉排求泼转市为筹‘桌千券万版级馋大孟铺陵’交来点电咱量娘对画比1榨0月讯及1搅1月翅明络显木减洁弱亿；商转业市意牢向到写访哨客内户赠集苦中肠在懒开火馆叛期高的4月翠、5月无及舟商狂业界推狡广赤期抹的3个滔月，由曲于汁开厦馆喘前闹蓄膀客每时里间或长缴，春加筑之减之诞前虏客勾户鼓对播于隐到云访映意躬向捡回清答渗多塔为怕‘锅皆吐可践’貌因枯此门开螺馆趴期识单助月草到碎访洗量兽为巷全纵年榜最枝高消；2012年商业来电来访量月份来电来访4月5625月6596月12277月268月209月8010月441311月603712月2617商左业客减户芳来运电零来准访踪蝶量域与裹商惯业面推刘广藏力催度喝成勺正赢比沉；意持向姨客央户突描签摹商业意向客户描摹立丹行序号客户姓名区域认知途径意向面积意向价格跟踪情况（含抗性）最新追踪情况1林姐台江围板600平6.5万在谈C-9#楼的两间店面，目前主要是价格抗性。资金投资到隧道工程去了，手上资金不足。2曾总平潭友介600平7.0万在谈C-9#楼的两间店面，在比较中庚帝国大宛的商业还在比较，基本不考虑了。3王姐台江友介600平6.5-9.0万有好几个股东，在谈C-10#楼的两间店面和B-5#01.02号店。股东还在考虑，不急出手，看中5#01.02店，要价很低。中原4李先生台江来电转来访3007万客户自己也是做地产，意向买来投资，现在考虑资金问题，考虑中去电邀请看铺，表示有时间讲过来，意向不强5周姐台江围广406万客户喜欢这个地段，买来投资去电邀请，客户婉拒，意向度不高从北开晋馆甜至遗今村为皮期1过0个储月铺，目史前腊仍在闯跟洒踪奖的绝商涉业A类恢意码向嫁客尸户窃仅有以位，情袜况繁如巡寿下裁：由筛于黎安罢置穴房阀商怀铺构的胖性承价馒比慨高衔、删交渗付勤快描，脏意堵向最客些户紫关满注另较竞高替的缓为猾安淋置壤房韵店型面齐。意赖向竿客鲜户烫的友主库要犁抗梳性肿为榨价点格控，复主盼要捕原艘因骑由磨于究商肝铺冈面战积皂过肯大犁，给导雀致素总神价委难番以立接忙受意队向狗客逗户努的愚资绕金贸实烛力溪雄双厚跌，僵投驼资历渠挑道翠丰污富拔，受并司不畏急腔于书一荷时预出枣手畏，绘观差望挤情铸绪酱较剃为民浓锤烈乞。总默价侧过灭高终、倒观吃望切情演绪烛重绢成衰为烤难济以释成召交侨的悲主袭要忽原额因万晕科椅上河海解道阿去首化倦主臭要蝇难拨点难炭点11简0月1厕1月1扣2月商领业昂正接式象推愚广—披—熟念铺千付万撑级连铺庭王翻发封售1歌0潜.俊2财7认尖筹1凤1坡.页1顶7商向业策说膀明形会持悔续点销联售为祸了日完曲成2剖0答1监2年牲度尽的比商趁业础销雀售志目句标五，盛在1拉0月记推黄出窃含蕉安栽置叹房誓位守置写的6个错铺端位防，猛商泛业谢的率主孙推温广蜻：1受0月鼓为粉‘劲熟创铺诸’1糊1月润为抱‘叼千剖万梁级滩钻并石脂铺悼王劈燕’;推员广钉周滑期迅仅3个萍月乐，推粗广郑诉真求爪是缸根骂据逐商盘铺川的堆物挤理暖属穷性辜及角本联月灾主只推率产其品陷而用快挪速辫转驰变,推姑广驾上分没冈有蜂将都“挤上信海毒道烧”们的竿差夕异俱化竹价演值骗说松明兵清刷楚鸭；客倚户构对房诚于舅商掠业鞠街伙区仓感五知沙度呜较芳低旋，小纠型梢商滔业方说蛋明客会救的个举绪办前并仿不运能愚大付范娱围至提甩高患项踏目蚀知仁名弱度披，竹提饼升步客英户讲对舒商笑铺激的院认记可墨度夸！周倘期短已，眼无弱价萌值血拉们升兔过笛程葡；万舟科衬上超海业道酷去须化置主奔要付难销点难难点2销疗售卷团扔队朝年滥轻技，茅对否商胀业勾一搅知微半些解状，外且遇无破心孔攻泽坚壶商怨业网；1幼0月1区1月1肚2月1庙0择.纲2符7认避筹1泳1冈.猴1若7商相业鸣说轮明絮会商获业思入豆市商葛业止销惰售1煌1更.日1嫁16纽奉#开究盘9、2锹93抛#开扣盘3颗#强霜销讲期3赵#持寸销窜期6葡#强究销桌期6有#持茶销纺期2妻0溉1沾2年朝度叔下拍半揪年踪蝶住梯宅造节券点燃铺魂排帆较辩为洁紧继凑群，厨基扩本较实恢现桨每相一蚕个科月御均补有定销蜡售敏节萌点易，停因窄此哨销临售伙团胁对听销造售扫重滨心容基具本培偏葡重防住塘宅暗销宪售胖。侄由骗于御商别铺卡销劣售攻难搬度俭较虾大窃，裁特腿别唱是般年厌底钞为爬了刊完亮成疮任举务贸量眨，衰销薄售汉团置队甜无徒心挂攻觉坚受商坛业抽。销挥售影团桌队慕整沃体责偏替年纠轻运化路，益对冻于茂商兼业滥知扮识挑一驰知瓜半授解养，唱难外以环用撇专凡业改说野服躬客转户蹈购竟买昂，欢基逢本信为泊商朴业通组团的轰同棍时侍全疼权细谈控单窑，胳销而售串人厚员惜对翅客毙户滨把章控幕力弟不与足亩。万六科挪上粪海唱道罗去相化胳主心要窝难精点难懂点3交高房每时消间梦过倍长姜，躺资缎金寇存区放别时卵间改过秘长恩；目拼前确，头福述州遗市瞒面挣上希在目售封商思业结基领本揪都嚼是故于距交壶付具时库间职提磨前闷半阔年堪进姜行甩销序售个，乔基主本签为2恩0提1刑3年-多2冶0福1俗4年群上蔬半眠年廊交仅付变，丙客浆户劳资桌金疤投行入震周临期霜并求不逆是竹很罪久代就闻可行以纹投嗽入穿使贪用移。呼而务万匆科类广保场租交潮付存时构间率要弓到2诉0遮1纽奉5年艇，川这抄让服众村多税资秧金购雄葵厚元的兄客揉户证选耕择遍其熔他范的谷投闻资尸方此式戴。项目名称世欧王庄泰禾城市广场红星国际中央第五街交付时间2015年2014年上半年2014年2月2013年5月备注不急于销售——————万掉科蜻上溉海鸽道尊去牺化千主爽要竟难嘉点难美点4商季业占无述保伐障株，辫无削招极商熔，窑无捷返影租辛，量无窄后覆期喂运仅营抄管丛理坑公胸司双；目盖前已万棉科幅广泰场舍主针要便在崭售斩竞踏品吧均翁依励托栽项崭目谎大遵型s都h啦o默p狸i忌n骡g衔m犁a忧l嘱l，崖目容前衬销拜售折的贸几树个阁项瓶目壶自剑持骑部茄分追的侵商算业护均某有姨部介分疗主发力组店穷已喂签陶订园合饰作限意落向筛，胖销佳售构部唇分闷业劲态芹也平基某本步为蒸客葱户蝴规艺划奖，怎并侮全债部喉有犯后驴期羞运绞营飞管紧理杨公芒司控进穿行岔统世一冬运概营绳管嚼理饱，爆因嘉此抗给倍予颤客佩户礼的黑信衬心林较盼足岔。项目名称世欧王庄泰禾城市广场红星国际中央第五街销售形式无——3F返租3年5%，直接从总价中扣除返租5年，5%，每个月定期给业主打租金是否招商自持shoppingmall招商自持shoppingmall招商玫瑰天街主要业态为餐饮，自持shoppingmall招商是，大洋协助统一招商目前主力商家未知NOVO百货，CVG影院，海底捞；LV等正在洽谈东百集团、永辉BRAVO、博纳影院、世纪星真冰溜冰场、520婚庆大世界、红星国际高尔夫和星梦时空等阿曼尼，香奈儿，苹果（补贴商家装修基金）后期运营世欧王庄商业运营管理公司泰禾商业运营公司红星国际商业运营公司世邦魏理仕备注不急于销售——————万笑科否上谈海购道摘去水化党主菠要毯难派点难圈点5产昨品顷面拿积择大刷，卖总和价校高向，屿租余金积回景报龄率维低杰；产污品第面浮积指大快：竞含品抗项璃目告同凯样恭为胃低笋总火价躁、警小棕面填积踪蝶的返产乌品朵去脖化勿较与快较，孤大僵面权积残高柔总速价设产龙品布去汪化抖难卖度摆较恒大摄。袭部遇分亿竞辨品蛇针兰对哨难挥销识售榜单匪元围推消出降返摄租估促虎进袍销捕售遍。每万森科厦广铸场翼的灿产冠品糖面圈积搁基挣本魔在1速0阻0扯-陪3摊0膛0平降，站大丝式部开分红商侵铺毕总傍价踏控唐制合在1系0枣0猛0萄-供3素0屈0愚0万枕，慌因蒜此陆销否售昂难乏度皆较争大阀。投光资翻回列报叛率题低精：万怎科技广迫场陶周征边黑租合金狭程宰度缩慧并挎不死是使过捉高膀，登基泻本止维炮持谋在1商5乡丰0元壁，夸因灶此闸投者资储回早报垦率闯低侮，纹客毕户攀接岭受净度犁较车低项目名称世欧王庄泰禾城市广场红星国际中央第五街产品面积130平一间，250-270平16间下沉式商业街：60-100商业别墅：200-3001F70-902、3F100-300底商：80-240商业别墅：200-300销售总价1000-3000——400-1200600-2000销售情况出售2间——总价控制较好，3F难以销售的店面以返租形式进行，目前剩余1F价格较高的店面底商22套，去化约10套，主要集中在低总价的产品，商业别墅关注的人较多，但意向高的较少福赏州域商蜘业添市涨场行分统析目沸录1上荒海俗道2下0抄1故2年子总死结2上悄海良道2朴0嚼1治3年烂营返销韵计棉划32月址份晚营豆销术执享行废方物案4上酬海哲道拒商跨业缴货斩值另盘男点C集9艳#B技5性#B杨3刚#S亮-佳6B朴6旺#S衣-玩8S子-缘瑞7A地思块自心持S睁-绸9C慰1诵0乞#B地弟块乌商崭业面和积粗：货揭值雀：3伙.啊5亿C地扶块束商垃业面稻积核：货始值旦：0敢.残8亿地块楼栋间数面积货值B地块5#41009.360.75亿3#6997.691.03亿6#2421.080.5亿独立铺112306.362.3亿C地块——61264.050.9亿合计295998.545.48推掀售呼节爽奏旷以擦及历销捏售央目顽标上海道推售节奏表预热期强效期持销期时间2月3月4月5月6月推售商铺推售S6-S8以及C地块安置房C-9、C103#、5#、6#商铺推售原因1、安置房地块性价比高，客户关注度高，因此优先推出带动成交氛围；2、S6-S8整体展示面较好，且均为独立商业，成交几率较大通过安置房以及独立铺的去化，带动3#、5#、6#的去化，并通过橱窗展示促进去化销售目标C-9、C-10全部去化，独立商铺去化1-2间（重点去化S7、S8）橱窗展示，带动3#、5#、6#的去化目标分解0.3亿0.8亿1亿1.5亿0.5亿5#/S6/S8橱窗展示安置房商铺交付首站推场安宣置答房画及泰独显立友铺截等奋展短示淹面肝较束好陷的煌商走铺尘，暴并尊通蜡过5月艳份揭橱另窗胜展彻示田带店动冶其尚他解商锣铺像去搭化营秧销腐策屈略梦思骡考如边何症提搭升授项戏目乔价薄值，梁突规围错困开境管？营府销策现略组熔织青架右构杂调界整商纷业锄部获：汤前斩期叮、赖招尺商销验售蝴部汤：粱对挖接忘客悲户穗、单客抽户勒洽固谈分养工着明野确各运司患其戏责深翠化差恢异板化认定懂位影治响西力政提沾升价各值赖拉虏升加槐大疼推墙广丘力停度增谷加叉推陷广痒渠怕道市导场暮造枣势提见升天知索名鹅度虚侨拟俩业想态艇落瓶位汤展贫示B地苏块奔商哪业浸橱田窗翅落磁成慌，恰启串幕持俩续兴拉昂升嘴价剂值支糖撑椅项锅目恢价狱格万校科炊物耗业榆：当承伟担准商福业摇管奏理锻职案责组膜织轰架旅构欣调翁整—校—引架进赔招则商披模煎式（1）章为客造户垃提雄供惰招芳商服卫务陈：承违诺不唤低君于挑销允售圆价罩值炕投例资茧回预报珍率5津%的届租悠赁蓝服评务可烧签摸属住附础加守服疮务苏文网件痕（点委赖托笨租岭赁苏协枕议沃）（2）件专碎业育招句商—很—提论升客欲户慰感禁知度以高主功力户店刺先能行隐，妈带困动头品何牌膀招魂商港，倒落族定升业乖态庸，瓦塑垃造中街票区子规践划呆；（3）目销扩售说慰辞框：郊在娇您撇没煎有宗确丛定烤的判合狗作畏商氧家害入陕驻避，爷我工们血可酒以镇为演您碧提崇供宿在麻你逃期辈望抽值欺内融的沾招察商超服沃务哀，判解萌决班您脾的准后掩顾时之战优促，馅为览您砌的肃投们资带加谢砖擦添奇瓦抵。销闯售泰与腐招店商寺并扒进头，栗服欠务福于寸销例售苹业沙主辆及释带脊租醉约蓬销割售畅，偿借握力狂商炉户蝇，透提权升奶价昨值另，骑为A地娇块融统呼筹贝做凳准馅备颗。组期织颤架纺构塞调惑整—则—商葱业借运抵营依公百司零的尚成碌立针午对厕对婶巴坡黎疗春庙天胜、建吉泥之炎岛锡、戴天须虹攻、梦美株岁怖等逼机扮构纷的翁摸愧底隶，封提铲供纪第贺三群方回支洞持唐和墓操军作谦的渠可饭能骆性丹极搏低昨。自诵主成齐立脉商练业户运爸营今公康司臣（厚需喇再店增滥配初专倘业淋人萍员稼）物捡业承床接岸（形成吸业工万捏科大物凝业吼商习用贯管税理予公理司输、盯含晴商卡业借招践商触、浸管酸理动、睬车已位浅等膀）物财业械承递接色考妨量良：渴商携业池物摊管灭费8培.杨8元/平悄方覆米纤的此服沃务属范柴围敞、途商锣户真入山驻完需产要驼物回业躬接裳驳繁后辆期鸡装帮修坡与箱管其理洗进装度轻。是压招急商祥先毕行借的认租陕赁崇合泰同袖乙剃方翠。业小务瓶范繁围订：惜商碧铺查代浆管脉代狐租龄、忆保绩洁异保正安障、独商劳业铸车爆位这管泼理倘。趋（良广立告剩位匆与迎广点场帜商承业听归悠属镇）前劈燕期舒招戏商妈主屯要痕负周责霞：箱商援业制管秃理监组塑。片带限领魔与蚂对办接用物陕业奖管辰理迫公召司竹商锦用春管休理递团食队+商屿家+业门主。万帽科抗物屡业没商苦用蛙管筑理泉公鞋司影揪响融力茫提绸升加猎大烂推庄广顷力除度增驰加遗推北广现渠跳道大溉型例营盈销仗节镰点姜：承配灭合坑商肾业梢的异正柄式绿公立开杆、缠认培筹蹈、逝开剖盘个、林示册范冲街特开拨放翻、杂主缝力摩店任签遍约牵等梳大诉型祝的吐营沃销扶节朝点领进携行箭爆羊发窝式扇推垮广只，撒线麻上糊全造城网造存势童，仁制歪造截项贪目奸影细响滨力日免常庭推饿广稿：扶日织常符推柜广纠与讽住配宅恰分递离耍，雪单尊独团保波持设线害下普的飞推肌广猪力扇度驶，丙通巧过摔短芒信节、D截M、兔商剑场畏电华子插屏贼及祖广毛播嚷等陈渠次道输，系保屑持悉项聚目垫商激业居的岁市殊场倒热谨度孩和签知足名蜓度常慨规座渠悔道伍深墙挖药掘投，成短体信嫂、D偶M、宽分木众策等哗常乔规册渠炼道百通潮过吨推远广圣内冻容该的货差锄异稍化污，凉提偶升配对逼客熊户因的膏吸同引葬力讽；非献常睛规驻渠血道西广悟拓律展晃，汉与挡高剑端薪消湖费家场妻所障，集如粥会刮所赤、乘茶轧艺味居祝、念高舟端哈餐绩饮挽、抖高寨尔嘱夫优球吗会徐等笼合铺作喷，攻将燃项逐目可推众广按做紫进滔去男，乞以欢拓半展俗新矩客逮户挑。深即化分差辆异米化陡定伙位—贷—影瞧响昨力呀提轿升深被化竿差地异煤化粱定蹈位—途—价药值狡拉戒升价才值保拉示升虚端拟仰业答态疯落福位尝展询示业武态斑规逗划云展俩示2月扰中爹旬貌，攻商孩业求起栗势傍，鹿案溜场昌商蝇业软氛迈围者营阀造拾，托建魔议书进司行僚业询态闻的靠虚肿拟军落银位唐并章在纯现猪场冒增慰加程精碌品去商听业践街兴区盈业亮态够分咸布锯图席、骆商句业网前成景西描将述格以村及狭商闷业扶意沿向秃的全展反示盟图产；3月晓，侄向亮意袄向挥客波户躲及未知究名阵商季家宾邮丧寄【上菊海版道些商斧业障手划册】，锦针焰对秃业信态条、栗投捐资酷、智主俱力幕店谅等灶街韵区健商炼业镜的柴差必异狸化挪定古位咳进共行逼精爱准苹推岔广俩，摧同朝时讯附割上目招拜商庭信朽息泡，酬为短后源期洲节椅点怨铺危招敲商罪准虹备凑；商萝业塞手私册深补化毫差旗异泄化睡定狮位—姨—价惩值愤拉势升价述值菜拉倡升B地疾块唇商帆业桥橱内窗兴落蚊成纸，币启威幕3月客份雀，莫安丢置淋房深商语铺见交钩付蔽，厕实栏景宗商陵业刊街傻展渴示划，齐可粉进键行凯第疏一停波喷造挎势获，拾拉炎升阻商菌业申价轰值套，模提拐升旨客寺户缩慧信副心剧。5月弹，B地奋块平商罗业牌裙冷楼脑玻递璃蜻橱忌窗闻完散工微，炮可叨较晶为乡丰全这面沫的震将除商播业炉未庸来栏风茫貌雪进搭行菠展容示煌，济同芦时众此碌昭掀示醋面依将粉成内为有白燥马铁路肠上医‘桐会梳说齿话鄙’后的绝广倦告旬围芹墙称，榜再演次述拔滨升垂商耻业楼价踢值你，炕让蹈客屋户假第家一卷次裕看旅见饿‘委上舒海络道枣’夺。2淡0浆1傻3年孩营抖销膨总滑控幻玉图时间2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月营销节点13间铺：C-9、C-10:5间；独立店：S-6-S-9:4间；5#底商+沿街：4间5#、s-6、s-8橱窗展示加强商业营销力度3#、6#底商推售1#，2#，7#蓄客，开盘项目强销期，年底冲业绩销售策略利用新春返乡潮，结合案场活动氛围去化商铺利用橱窗展示带动其他商铺的去化利用住宅蓄客，进行商业推广的力度，做好转换引导年底大优惠力度，梳理老客户，逼定新客户推广主题传儿女千万，不如留中心铺王17个万科广场1个上海道政府旁的商业街，鎏金旺铺五盘联动置业选万科线上媒体八县短期户外，市区户外，围挡，网络，微博，楼体布，短信，广播，报广报广，网络，微博，微信二维码，公交车体，围挡，写字楼电视媒体，短信微博，短信，DM单，广播，公交车体，公交车站，微信二维码报广2-3版，网络微博优惠信息释放，微信二维码线下活动新春民俗节系列活动上海道招商说明会奢侈品品鉴会步行街业态分享峰会；上海道合作品牌发布会万科广场尊享季系列活动：商会年终庆典活动年终业主回馈活动老业主关怀新春关怀活动采摘活动老业主感恩PARTY万科广场客户答谢会老客户感恩party——年底客户感恩答谢5锅#类/航S畅6器/描S峰8橱渠窗肢展运示安期置尸房稿商善铺鼓交辞付福晓州俱商幻玉业傲市渴场午分脉析目庄录1上贵海酿道2呈0敏1伸2年墓总眠结2上吨海凳道2摧0眯1怒3年倾营韵销纷计固划32月照份腾营宾销溪执叔行衰方嚼案4销暑售虫策香略销逢售魄策食略销向售棍线推看广度线包椒装屈线拓巨客氏线利驶用特春猴节疑节次点类，持春念节竭取伙得黄预蕉售排证事直呈接螺面贡向词意束向刃客匪户拐销惹售滥，妖争罪取净取奥得雅开鲜门白红通输过乱市育调凡和妖培花训腥，什提择炼游销拢售艺说补辞良及订卖牵点还，虎提杂升芝转互化符率线伍上亏增乔加狭八萄县俱的恋媒成体且数叠量的，驳通灾过狮短装信姜、删户委外骄等愉强灿势池媒团体衬，弟主痰要喷围侄绕欣地晶段想价伪值帜进邪行典推轻广线崇下滔利讲用文春膛节膏的牛节济点胀带造动跨人勿气圆，丽后笑期鞭通桂过疑商崖业驰业知态馒发尼布库会液等膀一脚系败列可活烦动掘给吨予乎客弦户奶信呢心销威售也物炼料嫁：荣户面型向手宝册直、栽拓悄客蜘海今报灭、来招乔商巨海痛报现驾场锁包忠装认：套商成业剃展富板遗，鱼业坦态蜘展泡示针壶对蹦主获要剥客思户滩群然体蛇为归八艰县馆客烂户纳，炒春户节近期笋间占利姥用裁返门乡克潮互深映入依八竭县银坊行召大立客研户拒：蚂持淡续碧跟腐进抹银达行渡大抱客特户工挂会疼、抚商团会乏拓吨展徐：宾闽项商总拓蹄商凉，倦通痛过咳联铁谊俭会庭认悲识标闽酿商趋大室老么板页，越逐期一映攻增克外识场页转保介再：晓启叔动特外录场郑转饶介刻制疯度份，足进挖行圣全使面慢销谢售2月扎份牛营卖销固执蒜行赏计咐划销刑售马线抓见住搞年黄关疏时殃机晒，框结忽合授案斯场他活针动晕，签利各用拳春并节缸返晓乡粒潮欧，痕加己快握销椒售建步也伐羞，惩合盆理职优医惠届，困开绢启哨商麦业黄第权一踩波欣销熊售绍，呆促伐进露成拆交栋。推齐售摘策胸略央：（1）笋春青节笑前存取青得夺预贼售悦许信可松证腾：夸直征接掘面燥向非意夺向具客训户层销境售咬；（2）赖春融节痕前妙未孟取求得上预掠售拖许畜可障证蛮：极直纳接摊缴虏纳5稳0万碧元源落滥定鲁房介源蔬；销酿售拦提内升湖：（1）森竞敲品队市湿调盒：始安膨排两销胜售暂竞毒品彩市娘调万，鲁并趁进就行梨竞个品译针感对速说崭辞欧提德炼（2）蛋说陡辞觉提攀升盆：胶针桑对厌项愤目蚊卖住点星，堤优淘化罢销直售保说犯辞榴，殃并榨进谦行很进该一壤步隐的它说曾辞想考翼核含；（3）快辩电论P难K：浓两葬家领团恨队劳分糕别输针融对努广站场奇的蚊